Tribunal judiciaire, 25 septembre 2024. 24/04402

T R I B U N A L J U D I C I A I R E D E D R A G U I G N A N ____________ JUGEMENT SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND REFERE n° : N° RG 24/04402 - N° Portalis DB3D-W-B7I-KIKE MINUTE n° : 2024/ 147 DATE : 25 Septembre 2024 PRESIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT DEMANDERESSE Syndicat des Copropriétaires [4] représenté par son syndic en exercice GMJ IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Lionel ALVAREZ, avocat au barreau de TOULON DEFENDEUR Monsieur [I] [N] [T], demeurant [Adresse 2] comparant en personne DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 03 Juillet 2024, les parties comparantes ou leurs conseils ont été avisées que la décision serait rendue le 11 Septembre 2024 puis a été prorogée au 25 Septembre 2024. La décision a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe. copie exécutoire à Me Lionel ALVAREZ copie dossier délivrées le Envoi par Comci à Me Lionel ALVAREZ EXPOSE DU LITIGE Suivant relevé de propriété, Monsieur [I] [N] [T] est propriétaire des lots 106 et 116 au sein de la copropriété dénommée [4], située [Adresse 3]. Des charges étant demeurées impayées, par courrier recommandé du 21 juillet 2022, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [4] a mis en demeure Monsieur [I] [N] [T] d’avoir à régler les charges impayées. Par acte de commissaire de justice en date du 29 mai 2024, auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, le syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommée [4], représenté par son syndic en exercice la SAS GMJ IMMOBILIER, a fait assigner Monsieur [I] [N] [T], devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de paiement des sommes de 4870,86 euros avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 28 juin 2023 et application de l’article 1343-2 du code civil, au titre des charges de copropriété impayées, de 2000 euros à titre de dommage et intérêts, de 2400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Cité à l’étude de commissaire de justice, Monsieur [I] [N] [T] n’a pas constitué avocat, mais a comparu à l’audience. A l’audience du 3 juillet 2024, Monsieur [I] [N] [T] n’a pas contesté la demande en paiement, il sollicite oralement de lui voir accorder de plus larges délais de paiement assorti d’un échéancier pour procéder au règlement de l’arriéré de charges de copropriété. Il expose avoir un contrat à durée indéterminée avec un salaire mensuel de 2400 euros et avoir un accord avec le syndic à hauteur de 250 euros par mois avec les charges de copropriété à hauteur de 100 euros. Lors de la même audience, le syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommée [4] a déclaré s’en rapporter sur la demande de délais de paiement présentée par le défendeur. MOTIFS Sur les demandes principales L’article 10 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit : « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. » L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. » L’article 14-2 de ladite loi dispose : « I. - Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale. II. - Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant : 1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ; 2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article. Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel… » L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au présent litige, dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.  Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.» L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit en outre que : « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : 1. a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur... » Monsieur [I] [N] [T] a été sommé de payer le 28 juin 2023 la somme de 3824,21 euros. Cette sommation de payer est restée infructueuse pendant un délai de 30 jours. Elle permet au syndicat demandeur en application de l’article 19-2 susvisé de solliciter le paiement des charges dues au titre des exercices précédents, des provisions échues et à échoir de l’exercice en cours, soit jusqu’au 31 mars 2024 et des appels de fonds pour les travaux votés. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats : - le décompte des sommes dues au 23 avril 2024, - les procès-verbaux des assemblées générales des 11 mars 2021, 17 décembre 2021, 29 juillet 2022 et 21 décembre 2023, approuvant les comptes 2019/2020, 2020/2021, 2021/2022, 2022/2023 et autorisant des travaux en prévoyant le budget y afférant, - la lettre de mise en demeure du 21 juillet 2022 au titre des charges impayées, - la sommation de payer les charges de copropriété du 28 juin 2023. Le syndicat demandeur justifie de sa créance à hauteur de 4870,86 euros. Il sera en conséquence fait droit à la demande du syndicat requérant à hauteur de la somme de 4870,86 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 juin 2023 conformément aux dispositions de l’article 36 du décret 67-223 du 17 mars 1967. Il sera en outre fait droit à la demande de capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière conformément aux dispositions de l’article 1343-5 du code civil. Aux termes de l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, applicable aux obligations contractuelles de paiement de somme d’argent, « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. » En l’espèce, si le défaut de paiement est bien justifié, il n’est pas démontré de préjudice distinct qui ne soit pas déjà réparé par les intérêts moratoires. En outre, aucun élément ne permet de démontrer la mauvaise foi du défendeur dans sa carence de paiement. Le syndicat requérant sera débouté de sa demande en dommages et intérêts et en général du surplus de ses demandes principales. Sur la demande de délai de paiement Selon l’article 1343-5 du code civil, « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment. » En l’espèce Monsieur [I] [N] [T] sollicite de plus larges délais de paiements. S’il ne produit pas de justificatif, il invoque un salaire de 2400 euros par mois et prend l’engagement de solder sa dette. Dès lors, compte tenu de ces éléments il sera fait droit à la demande d’octroi de délais de paiement au bénéfice de Monsieur [I] [N] [T], dans une limite compatible avec les besoins du syndicat demandeur, et selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision. Le surplus de la demande à ce titre sera rejeté. Sur les dépens et les frais irrépétibles Le défendeur, partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance, ainsi qu’au paiement de la somme qu’il apparaît équitable de fixer à hauteur de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Le syndicat requérant sera débouté du surplus de sa demande de ce chef. PAR CES MOTIFS Nous, Frédéric ROASCIO, vice-président délégué par Madame la présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond, par jugement mis à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE Monsieur [I] [N] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [4], représenté par son syndic en exercice la SAS GMJ IMMOBILIER, la somme de 4870,86 euros (QUATRE MILLE HUIT CENT SOIXANTE-DIX EUROS ET QUATRE-VINGT-SIX CENTS) au titre des charges de copropriété impayées et à échoir à la date du 23 avril 2024, somme assortie des intérêts au taux légal à compter du 28 juin 2023 ; ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière conformément à l’article 1343-5 du code civil ; ACCORDE à Monsieur [I] [N] [T] un délai de paiement d’une durée de DOUZE MOIS pour s’acquitter des sommes dues ; AUTORISE Monsieur [I] [N] [T], à s’en libérer en douze paiements mensuels successifs, soit à la somme mensuelle de 405,90 euros (QUATRE CENT CINQ EUROS ET QUATRE-VINGT-DIX CENTS), le premier paiement devant intervenir avant le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, puis avant le 10 de chaque mois suivant, le solde et les intérêts devant être réglés lors de la dernière échéance intervenant dans un délai de DOUZE MOIS au plus tard à compter de la première échéance ; DIT que, faute de respect de cet échéancier et de règlement d’un terme à son échéance, le solde de la dette deviendra immédiatement et entièrement exigible sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure ; DIT que les paiements s’imputeront en priorité sur le capital ; CONDAMNE Monsieur [I] [N] [T] aux entiers dépens de l’instance ; CONDAMNE Monsieur [I] [N] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [4], représenté par son syndic en exercice la SAS GMJ IMMOBILIER, la somme de 800 euros (HUIT CENTS EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETTE le surplus des demandes. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe aux jour, mois et an susdits. LE GREFFIER LE PRESIDENT