Cour d'appel, 13 juin 2024. 22/20449

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 7 ARRÊT DU 13 JUIN 2024 (n° , 24 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/20449 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGZTX Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 31 Mars 2022 par le Tribunal Judiciaire de BOBIGNY - RG n° 20/00210 APPELANT EPFIF - ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE DE FRANCE [Adresse 6] [Localité 10] représenté par Me Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : T07, substitué à l'audience par Me Félix LEFEBVRE de la SELAS DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : T07 INTIMÉS Madame [R] [A] [Adresse 11] [Localité 16] représentée par Me Abdoulaye CISSE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 191, non comparant Madame [Y] [Z] [Adresse 12] [Localité 15] représentée par Me Abdoulaye CISSE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 191, non comparant Monsieur [I] [Z] [Adresse 7] [Localité 16] représenté par Me Abdoulaye CISSE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 191, non comparant Madame [K] [Z] [Adresse 7] [Localité 16] représentée par Me Abdoulaye CISSE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 191, non comparant Monsieur [P] [Z] [Adresse 7] [Localité 16] représenté par Me Abdoulaye CISSE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 191, non comparant Monsieur [M] [Z] [Adresse 7] [Localité 16] représenté par Me Abdoulaye CISSE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 191, non comparant Madame [J] [Z] [Adresse 9] [Localité 14] représentée par Me Abdoulaye CISSE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 191, non comparant Madame [W] [Z] [Adresse 7] [Localité 16] représentée par Me Abdoulaye CISSE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 191, non comparant Monsieur [L] [Z] [Adresse 7] [Localité 16] représenté par Me Abdoulaye CISSE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 191, non comparant Madame [E] [Z] [Localité 18] MALI représentée par Me Abdoulaye CISSE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 191, non comparant Madame [N] [T] ès-qualité d'administratrice légale de Madame [B] [Z] demeurant [Localité 18] (MALI) représentée par Me Abdoulaye CISSE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 191, non comparant Madame [B] [Z] [Localité 18] MALI représentée par Me Abdoulaye CISSE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 191, non comparant Madame [H] [Z] veuve [Z] [Adresse 7] [Localité 16] représentée par Me Abdoulaye CISSE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 191, non comparant Monsieur [O] [Z] (Décédé) [Adresse 7] [Localité 16] représenté par Me Abdoulaye CISSE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 191, non comparant DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA SEINE SAINT DENIS - COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT Division Missions Domaniales [Adresse 8] [Localité 13] représentée par Madame [G] [D], en vertu d'un pouvoir général non comparante COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 Mai 2024, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Hervé LOCU, Président Madame Valérie MORLET, Conseillère Madame Valérie GEORGET, Conseillère Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats ARRÊT : - réputé contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition. *** EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE : Par décret n°2015-99 du 28 janvier 2015, l'opération de requalification des copropriétés dégradées du quartier dit du [Localité 20], comprenant les copropriétés du [23] et de [24], a été déclarée d'intérêt national et sa mise en 'uvre a été confiée à l'Établissement Public Foncier d'Île-de-France (EPFIF). La ZAC du [Localité 20] dans laquelle se situent les copropriétés du [23] et de [24] a été créée par arrêté préfectoral n°2018-1913 du 2 août 2018 et publié le 3 août 2018. Aux termes de l'arrêté préfectoral n°2019-0278 du 29 janvier 2019, une enquête publique préalable à la déclaration publique et une enquête parcellaire ont été menées du 11 mars 2019 au 12 avril 2019. Par arrêté préfectoral n°2019-2388 du 6 septembre 2019, la ZAC du [Localité 20] a fait l'objet d'une déclaration d'utilité publique. Par arrêté préfectoral n°2021-0701 du 19 mars 2021, les lots situés dans le bâtiment 10 de la copropriété de [24] ont été déclarés cessibles au profit de l'EPFIF. Par décret n°2021-1005 du 29 juillet 2021, l'EPFIF a été autorisé à prendre possession immédiate des immeubles concernés par l'opération. L'ordonnance d'expropriation, emportant transfert de propriété au profit de l'EPFIF, a été rendue le 21 octobre 2021. La copropriété de [24] est édifiée sur les parcelles cadastrées section AM n°[Cadastre 1], AM n°[Cadastre 2], AM n°[Cadastre 3], AM n°[Cadastre 4] et AM n°[Cadastre 5]. Sont notamment concernés par l'opération Mme [R] [A], Mme [Y] [Z], M. [I] [Z], Mme [K] [Z], M. [P] [Z], M. [M] [Z], Mme [J] [Z], Mme [W] [Z], M. [L] [Z], Mme [E] [Z], Mme [N] [T], ès qualité d'administratrice légale de Mme [B] [Z], Mme [B] [Z] et Mme [H] [S] veuve [Z], (les consorts [A] [Z]), en tant que propriétaires des lots 76, 197 et 1.417, ainsi que des 1.457/1.000.000èmes des parties communes générales. Le lot 76 est un appartement de type F3 d'une superficie de 56 m². Le lot 197 est une cave. Le lot 1.417 est un emplacement de stationnement. M. [O] [Z] et Mme [R] [A] étaient propriétaires des lots expropriés. M. [O] [Z] est décédé le 05 mai 2019, laissant pour conjoint survivant Mme [H] [S] veuve [Z] et comme héritiers Mme [Y] [Z], M. [I] [Z], Mme [K] [Z], M. [P] [Z], M. [M] [Z], Mme [J] [Z], Mme [W] [Z], M. [L] [Z], Mme [E] [Z], Mme [B] [Z]. Faute d'accord sur l'indemnisation, l'EPFIF a saisi le juge de l'expropriation de [Localité 21] par requête reçue par le greffe le 26 février 2020. Par jugement contradictoire du 31 mars 2022, après transport sur les lieux le 23 septembre 2021, le juge de l'expropriation de [Localité 21] a : Annexé à la décision le procès-verbal de transport du 23 septembre 2021 ; Annexé à la décision les termes de comparaison produits par les parties ; Fixé la date de référence au 11 mars 2018 ; Retenu la méthode d'évaluation globale par comparaison ; Retenu une valeur unitaire de 1.050 euros/m² ; Retenu une indemnité complémentaire de 2.310 euros au titre de la dépossession d'une place de stationnement partiellement intégrée ; Retenu une majoration globale de 10% pour plus-value immobilière générée par la mise en service du tramway T4 ; Dans l'hypothèse où les propriétaires ne bénéficient pas d'un relogement effectif : Fixé l'indemnité due par l'EPFIF aux consorts [A] [Z] au titre de la dépossession des lots 76 (appartement), 197 (cave) et 1.417 (emplacement de stationnement) du bâtiment 10 de la copropriété de [24] situé [Adresse 17] à [Localité 16] à la somme de 68.230 euros en valeur libre ; Dit que cette indemnité de dépossession foncière se décompose de la façon suivante : 61.110 euros au titre de l'indemnité principale (56 m² × 1.050 euros/m² + 2.100 euros × 110%), 7.111 euros au titre de l'indemnité de remploi ; Dans l'hypothèse où les propriétaires bénéficient d'un relogement effectif : Fixé l'indemnité due par l'EPFIF aux consorts [A] [Z] au titre de la dépossession des lots 76 (appartement), 197 (cave) et 1.417 (emplacement de stationnement) du bâtiment 10 de la copropriété de [24] situé [Adresse 17] à [Localité 16] à la somme de 67.230 euros en valeur libre ; Dit que cette indemnité de dépossession foncière se décompose de la façon suivante : 61.110 euros au titre de l'indemnité principale (56 m² × 1.050 euros/m² + 2.100 euros × 110%), 7.111 euros au titre de l'indemnité de remploi, Moins 1.000 euros au titre des frais de relogement ; Condamné l'EPFIF à payer aux consorts [A] [Z] la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamné l'EPFIF au paiement des dépens. L'EPFIF a interjeté appel du jugement le 07 septembre 2022 en demandant sa réformation au motif que le juge de l'expropriation a surévalué le montant de l'indemnité de dépossession consécutive à la dépossession des lots n°76, 197 et 1417 ainsi que des 1457/1.000.000° des parties communes du Bâtiment 10 de la copropriété de [24] sis [Adresse 17] à [Localité 16], édifiée sur la parcelle cadastrée section AM n°[Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5]. Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures : 1/ adressées au greffe le 1er décembre 2022 par l'EPFIF, notifiées le 23 décembre 2022 (AR intimés : voir ci-dessous, AR CG le 10 janvier 2023), aux termes desquelles il est demandé à la cour de : Infirmer partiellement le jugement du 31 mars 2022 en ce qu'il a : Fixé la date de référence au 11 mars 2018 soit un an avant l'ouverture de l'enquête publique, Appliqué une majoration de 10% au motif de l'entrée en exploitation de la nouvelle ligne du tramway T4, Limité à 1.000 euros l'abattement pour frais de relogement dans l'hypothèse où l'exproprié bénéficierait d'un relogement effectif ; Par suite, Réformer le jugement du 31 mars 2022 - en fixant la date de référence au 8 avril 2016 ; en fixant le montant des indemnités à revenir à l'exproprié pour la dépossession des lots de copropriété 76, 197 et 1.417 ainsi que des 1.457/1.000.000èmes des parties communes générales dépendant du bâtiment 10 de la copropriété de [23] à [Localité 16] comme suit : PREMIÈRE HYPOTHÈSE : Les expropriés renoncent expressément à être relogés par l'EPFIF. A/ Indemnité principale : Méthode d'évaluation : globale - caves et parties communes générales intégrées État : moyen à bon Valeur unitaire retenue : 1.050 euros/m² en valeur libre Indemnité complémentaire pour perte de l'emplacement de stationnement : 2.310 euros Superficie retenue : 56 m² Soit une indemnité principale de (1.050 euros/m² × 56 m²) + 2.310 euros = 61.110 euros ; B/ Indemnités accessoires : Frais de remploi : 20% sur 5.000 euros = 1.000,00 euros 15% sur 10.000 euros = 1.500,00 euros 10% sur 46.110 euros = 4.611 euros Total frais de remploi : 7.111 euros ; Total de l'indemnité de dépossession : 68.221 euros arrondi à 68.230 euros en valeur libre ; SECONDE HYPOTHÈSE : Les expropriés demandent à être relogés et bénéficient d'un relogement effectif. A/ Indemnité principale : Méthode d'évaluation : globale ' caves et parties communes générales intégrées État : moyen à bon Valeur unitaire retenue : 1.050 euros/m² en valeur libre Abattement pour occupation : 15% Indemnité complémentaire pour perte de l'emplacement de stationnement : 2.310 euros Superficie retenue : 56 m² Soit une indemnité principale de (1.050 euros/m² × 56 m² × 0,85) + 2.310 euros = 52.290 euros ; B/ Indemnités accessoires : Frais de remploi : 20% sur 5.000 euros = 1.000,00 euros 15% sur 10.000 euros = 1.500,00 euros 10% sur 37.290 euros = 3.729 euros Total frais de remploi : 6.229 euros ; Total de l'indemnité de dépossession : 58.519 euros en valeur occupée. Accusés de réception des conclusions d'appelant : Mme [R] [A] : LRAR retournée, signification par acte d'huissier de justice du 17 mars 2023 avec remise à personne Mme [Y] [Z] : 18 janvier 2023 M. [I] [Z] : 10 janvier 2023 Mme [K] [Z] : 10 janvier 2023, M. [P] [Z] : 10 janvier 2023 M. [M] [Z] : 10 janvier 2023 Mme [J] [Z] : AR non daté Mme [W] [Z] : 10 janvier 2023 M. [L] [Z] : 10 janvier 2023 Mme [E] [Z] : LRAR retournée (Adresse au Mali), signification par acte d'huissier de justice le 16 mars 2023 avec remise d'acte aux fins de notification Mme [N] [T], ès qualité d'administratrice légale de Mme [B] [Z] : LRAR retournée (Adresse au Mali), signification par acte d'huissier de justice du 16 mars 2023 avec remise d'acte au parquet aux fins de notification Mme [B] [Z] : AR non daté (Adresse au Mali) Mme [H] [S] veuve [Z] : 10 janvier 2023 2/ adressées au greffe le 03 avril 2023 par le commissaire du gouvernement, intimé, notifiées le 14 avril 2023 (AR appelant le 17 avril 2023, AR intimés : voir ci-dessous), aux termes desquelles, il forme appel incident et demande à la cour de : - retenir en application des articles L211-1 et L 213-4 du code de l'urbanisme, le PLU approuvé le 10 juillet 2012 et modifié le 8 avril 2016, mis en conformité par délibération du Conseil du Territoire du 26 septembre 2017 et modification N°2 approuvée par délibération du Conseil du Territoire du 13 novembre 2018, mis en compatibilité par arrêté préfectoral du 6 septembre 2019; le bien est en zone UR1 ; Dans l'hypothèse d'un renoncement au relogement : Fixer à la somme de 68.221 euros arrondie à 68.300 euros, en valeur libre, l'indemnité d'expropriation due aux consorts [A] [Z] pour la dépossession des lots 76, 197 et 1.417 ainsi que des 1.457/1.000.000èmes des parties communes dépendant du bâtiment 10 de la copropriété de [24] situé [Adresse 17] à [Localité 16], décomposée comme suit : Une indemnité principale de 58.800 euros, Une indemnité complémentaire pour perte d'emplacement de stationnement de 2.310 euros, Une indemnité de remploi de 7.111 euros. Dans l'hypothèse d'une demande de relogement et d'un relogement effectif : Fixer à la somme de 58.519 euros, en valeur occupée, l'indemnité d'expropriation due aux consorts [A] [Z] pour la dépossession des lots 76, 197 et 1.417 ainsi que des 1.457/1.000.000èmes des parties communes dépendant du bâtiment 10 de la copropriété de [24] situé [Adresse 17] à [Localité 16], décomposée comme suit : Une indemnité principale de 58.800 euros, Une indemnité complémentaire pour perte d'emplacement de stationnement de 2.310 euros, Un abattement pour occupation de 15%, Une indemnité de remploi de 6.229 euros. Accusés de réception des conclusions d'appelant : Mme [R] [A] : 17 avril 2023 Mme [Y] [Z] : 28 avril 2023 M. [I] [Z] : LRAR retournée, signification par acte d'huissier de justice le 2 juin 2023 avec remise à étude, Mme [K] [Z] : LRAR retournée M. [P] [Z] : LRAR retournée, signification par acte d'huissier de justice le 31 mai 2023 avec remise à étude, M. [M] [Z] : LRAR retournée, signification par acte d'huissier de justice du 2 juin 2023 avec remise à étude, Mme [J] [Z] : LRAR retournée, signification par acte d'huissier de justice le 5 jun 2023 avec remise à étude, Mme [W] [Z] : 17 avril 2023 M. [L] [Z] : LRAR retournée, signification par acte d'huissier de justice le 2 juin 2023 avec remise à étude Mme [E] [Z] : Recommandé international Mme [N] [T], ès qualité d'administratrice légale de Mme [B] [Z] : Recommandé international Mme [B] [Z] : Recommandé international Mme [H] [S] veuve [Z] : 17 avril 2023 3/ déposées au greffe par les intimés les 19 et 20 décembre 2023: Mme [R] [A] , - Mme [Y] [Z], M. [I] [Z], Mme [K] [Z], M. [P] [Z], M. [M] [Z], Mme [J] [Z], Mme [W] [Z], M. [L] [Z] , Mme [E] [Z] , Mme [N] [T], ès qualité d'administratrice légale de Mme [B] [Z] , Mme [B] [Z] , Mme [H] [S] veuve [Z] (ci-après dénommés les consorts [Z])  notifiées le 20 décembre 2023 ( AR appelant du 22 décembre 2023 et AR CG non rentré ) aux termes desquelles ils demandent à la cour de: 'déclarer leurs demandes recevables et bien-fondées, 'dire et juger que l'EPFIF est mal fondé en ses demandes, 'en conséquence, 'confirmer, en toutes ses dispositions, le jugement rendu le 31 mars 2002 par le juge de l'expropriation de Bobigny, 'condamner l'EPFIF à leur verser la somme de 3 500 euros au titre de L'article 700 du code de procédure civile, 'condamner l'EPFIF aux dépens de l'instance. EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES : L'EPFIF fait valoir que : Concernant la description des lots expropriés, le lot 76 est un logement d'une surface de 56 m², le lot 197 est une cave et le lot 1.417 est un emplacement de stationnement. Les parties communes du bâtiment 10 sont vétustes et les équipements ont fait l'objet d'un arrêté municipal (Pièce 6A). Le lot 76 est en état moyen à bon d'entretien. Concernant la situation locative, les lots expropriés sont occupés par les propriétaires. L'indemnité d'expropriation doit être fixée sous forme alternative selon que les expropriés sollicitent le bénéfice de leur droit au relogement. Concernant la date de référence, lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation, la date de référence à retenir est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien. En l'espèce, un droit de préemption a été instauré à [Localité 16] (Pièce 1A). Ce droit de préemption a été délégué à l'EPFIF sur le périmètre de l'opération de requalification des copropriétés dégradées du quartier dit du [Localité 20] suivant délibération du 27 janvier 2015. Les lots expropriés sont situés dans le périmètre de ladite opération. En application des dispositions des articles L.213-4 et L.213-6 du code de l'urbanisme, la date de référence à retenir est celle de la dernière modification du délimitant la zone dans laquelle est situé l'ensemble immobilier dont il s'agit, à savoir la modification du 08 avril 2016. Concernant le principe de la majoration de 10% appliquée en raison de l'entrée en exploitation de la ligne de tramway T4, le premier juge a méconnu les dispositions de l'article L.322-2 du code de l'expropriation qui dispose qu' « il ne peut être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués ['] par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé l'immeuble ». La date de référence étant celle du 8 avril 2016, l'enquête préalable s'étant tenue du 11 mars 2019 au 12 avril 2019, et la mise en service de la ligne de tramway T4 étant intervenue fin 2019 après plus de trois ans de travaux par nature publics, cette ligne de tramway ne peut pas être prise en compte comme un facteur de plus-value. En tout état de cause, il ne ressort pas des termes de comparaison une quelconque évolution du marché ou de la pression foncière. Enfin, la cour d'appel de Paris a refusé le principe d'une telle majoration (CA Paris 21/09860). Concernant la limitation du quantum de l'abattement pour frais de relogement, il ressort des dispositions des articles L.314-1 et L.314-2 du code de l'urbanisme que les propriétaires occupants bénéficient d'un droit au relogement opposable à l'expropriant, lequel peut en retour exiger l'application d'un abattement sur la valeur libre du logement. La jurisprudence dominante le fixe à 20% de la valeur vénale, la charge pesant l'expropriant ne se limitant pas, comme l'indique à tort le premier juge, à des frais de constitution d'un dossier, la passation d'un bail et la mise à disposition du logement. La cour d'appel de Paris a retenu un abattement pour occupation de 20% dans d'autres procédures d'expropriation de biens sur la copropriété de [24] (CA Paris 20/02374, 20/02376, 20/02378, 20/02368, 21/08150). Il convient donc d'appliquer un abattement de 15% pour occupation dans l'hypothèse d'un relogement des expropriés. Dans l'hypothèse d'une renonciation expresse au droit au relogement, l'indemnité totale d'expropriation s'établit donc à 68.221 euros arrondie à 68.230 en valeur libre, soit 61.110 euros au titre de l'indemnité principale et 7.111 euros au titre de l'indemnité de remploi. Dans l'hypothèse d'un relogement effectif, l'indemnité totale d'expropriation s'établit donc à 58.519 euros en valeur occupée, soit 52.290 euros au titre de l'indemnité principale, et 6.229 euros au titre de l'indemnité de remploi. Le commissaire du gouvernement conclut que : Concernant la description physique des lots expropriés, leur consistance, leur description intérieure et extérieure, leurs éléments de plus-value ou de moins-value, le bâtiment 10 de la copropriété de [24] correspond à un rez-de-chaussée et dix étages à usage d'habitation, ainsi qu'un sous-sol à usage de caves. Le bâtiment comprend, au total en ses quatre entrées, 167 appartements dont 122 appartements de type F3 et 45 appartements de type F4 ainsi que divers locaux communs (un logement de gardien, un local à bicyclettes et un local à voitures d'enfants, un local commun et un local de transformateur). Le lot 76 est un appartement de type F3 de 56 m² situé au neuvième étage. Le lot 197 correspond à une cave. Le lot 1.417 correspond à une place de stationnement. Concernant l'origine de propriété, les lots expropriés ont été acquis le 12 septembre 1985 au prix de 205.000 francs. Concernant la situation locative, les lots sont considérés occupés. Concernant la date de référence, il résulte des articles L.322-2 du code de l'expropriation et L.213-4 du code de l'urbanisme que celle-ci doit en l'espèce être fixée au 08 avril 2016, date à laquelle est devenue opposable aux tiers la dernière modification du plan local d'urbanisme délimitant la zone dans laquelle est situé l'ensemble immobilier. Concernant la situation d'urbanisme, l'ensemble immobilier est situé en zone UR1. La zone UR1 correspond au renouvellement urbain du centre-ville. Concernant l'application d'une majoration de 10% pour tenir compte de l'entrée en exploitation de la ligne de tramway T4, l'article L.322-2 du code de l'expropriation dispose que « les biens doivent être évalués la date de la décision de première instance » et qu'il « ne peut être tenu compte ['] des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués ['] par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé l'immeuble ». Or, la mise en service du tramway T4 est intervenue fin 2019, soit quelques mois après le déroulement des enquêtes préalable et parcellaire. La réalisation de ces travaux ne peut être prise en compte pour la détermination de la valeur unitaire du bien objet de l'expropriation (CA Paris, 21/09860). Concernant l'abattement pour frais de relogement, les consorts [A] [Z] sont occupants du logement dont ils sont propriétaires, de sorte qu'en application des articles L.314-1 et L.314-2 du code de l'urbanisme qui imposent la prise en charge du relogement de l'exproprié, un abattement de 15% sur la valeur libre du bien devra être retenu en lieu et place de l'abattement forfaitaire de 1.000 euros retenu par le premier juge. La cour d'appel de Paris a déjà statué en ce sens dans plusieurs arrêts (CA Paris 20/02374, 20/02376, 20/02378, 20/02368, 21/08150). Dans l'hypothèse d'une renonciation expresse au droit au relogement, l'indemnité totale d'expropriation s'établit donc à 68.221 euros arrondie à 68.230 euros en valeur libre, soit 61.110 euros au titre de l'indemnité principale et 7.111 euros au titre de l'indemnité de remploi. Dans l'hypothèse d'un relogement effectif, l'indemnité totale d'expropriation s'établit donc à 58.519 euros en valeur occupée, soit 52.290 euros au titre de l'indemnité principale et 6.229 euros au titre de l'indemnité de remploi. Les consorts [Z] font valoir que : -sur la recevabilité de leurs conclusions L'article 670 du code de procédure civile dispose que la notification est réputée faite à personne lorsque l'avis de réception est signé par son destinataire. La notification est réputée faite à domicile ou résidence lorsque l'avis de réception est signé par une personne munie d'un pouvoir à cet effet ; l'article 671 du même code prévoit qu'en cas de retour au greffe de la juridiction de la lettre de notification dont l'avis de réception n'a pas été signé dans les conditions prévues à l'article 670, le greffier invite la partie à procéder par voie de signification ; enfin l'article R 311-26 du code l'expropriation dispose qu'à peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et documents qu'il entend produire dans un délai de 3 mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction. En l'espèce, il n'ont pas été touchés par la notification adressée par la cour, le délai de 3 mois ne saurait avoir commencé à courir et leurs conclusions ne sauraient être considérées comme tardives et ne pourront qu'être déclarées recevables ; -sur la confirmation du jugement En application de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, de l'article 1er du protocole additionnel à la Convention européenne des droits de l'homme et des libertés fondamentales, de l'article 545 du Code civil et de l'article L321-1 du code de l'expropriation, l'indemnité réparatrice allouée à l'exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé par l'opération d'expropriation, présentant les mêmes caractéristiques sous réserve, de fait, des biens disponibles sur le marché immobilier. Aux termes de l'article L521-5 du code de l'expropriation, le juge attribue, le cas échéant, une indemnité spéciale aux personnes intéressées qui justifient d'un préjudice causé par la rapidité de la procédure, ce qui est le cas en l'espèce en application de l'article L 522-1 du code de l'expropriation et du décret du 22 juillet 2021 du 1er ministre qui a autorisé la prise de possession anticipée du bien exproprié. Sur la consistance du bien, il est composé de trois lots, n° 76, 197 et 1417 au sein du bâtiment 10 de la résidence de [24] ; si le hall a été en partie le théâtre d'un incendie, celui-ci devrait pris en charge par l'assurance de la copropriété ; ce mauvais état ne doit pas être pris en compte en intégralité pour déprécier la valeur du bien dans son ensemble ; toutefois, il est légitime, de retenir des dégradations complémentaires s'agissant des portes d'accès des boîtes aux lettres ; le reste des parties communes est dans un état moyen. Le lot n° 76 est un appartement type F3 d'une surface de 56 m², le logement étant très lumineux et dans un état dit « bon état », toutes les fenêtres sont en double vitrage ; le lot n° 197 est une cave et le lot 1417 une place de parking ; L'ascenseur est en état de fonctionnement et les escaliers sont dans un état correct. Sur l'environnement du bien, les statistiques invoquées par l'expropriant et le commissaire de gouvernement sont fausses ou, à tout le moins, datées ; la commune de [Localité 16] est une ville qui a connu un essor récent extrêmement important, notamment, en raison de l'arrivée d'une nouvelle ligne de transport en commun tramway T4 qui permet, en plus du réseau de bus déjà existant une interconnexion rapide et aisée avec le réseau RER alentour et, donc, avec les bassins d'activité et d'emplois voisins ; il s'agit par ailleurs d'une des villes les plus vertes du département puisqu'elle compte sur son territoire la forêt de [Localité 22], de nombreux espaces verts ; la commune dispose également d'un patrimoine historique et culturel important et d'un programme d'événement culturel riche et varié ; le bien est également proche de la mairie de [Localité 16] ; s'y ajoute la construction de la ligne 16 de métro du Grand Paris express qui devrait voir le jour en 2024. -Sur la détermination des indemnités L'autorité expropriante se fonde sur des acquisitions, certes à l'amiable, mais faites dans un contexte particulier, à l'intérieur d'un marché captif, à la suite de concessions ; l'application du forfait ne permet pas d'apprécier, selon l'état, si des travaux de faible d'importantes, pourraient être de nature à permettre de faire basculer le bien dans un meilleur état ; parmi les références, nombreuses sont des ventes 2016, 2017, 2018 et 2019 alors que le tramway T4 n'était pas encore en fonctionnement ; -sur la majoration de 10 % des indemnités Le 1er alinéa de l'article L 322-2 du code l'expropriation prévoit que le juge apprécie la valeur des biens expropriés à la date de la décision de première instance ; si le dernier alinéa exclut la prise en compte par le juge de l'expropriation des changements de valeur subie par le bien depuis la date de référence, lorsqu'ils résultent de certaines circonstances, lorsqu'ils sont provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée par l'expropriant, néanmoins le Conseil constitutionnel par une décision du 11 juin 2021 a précisé que pour assurer la réparation intégrale du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation, le juge peut tenir compte des changements de valeur subie par le bien exproprié depuis la date de référence à la suite de circonstances autres que celles prévues au dernier alinéa de l'article L322-2 du code l'expropriation ; à ce titre, il peut notamment prendre en compte l'évolution du marché de l'immobilier pour estimer la valeur du bien exproprié à la date de sa décision. En l'espèce, la DUP n'a porté ni sur les travaux relatifs à l'extension de la ligne de tramway T4, ni même sur ceux relatifs aux nouvelles lignes du Grand Paris express. -Sur la date de référence L'article L 322-2 du code de l'expropriation détermine date de référence à laquelle le juge de l'expropriation de se référer pour apprécier la valeur des biens expropriés ; lorsqu'il s'agit d'un bien situé dans le périmètre d'une zone d'aménagement concerté, mentionnée à l'article L 311-1 du code de l'urbanisme, la date de référence pour déterminer l'usage effectif des immeubles est alors la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins 1 an à la date d'ouverture de l'enquête ; le premier juge a à juste titre considéré que dans la mesure ou la création de la Zac dite du [Localité 20] étant antérieure de moins d'un an à la date de l'ouverture de l'enquête publique préalable à déclaration d'utilité publique, la date de référence pour déterminer l'usage effectif devant être retenu est celle du 11 mars 2018, c'est-à-dire 1 an avant l'ouverture de l'enquête. -sur l'abattement pour frais de déménagement La prise en compte des frais organisée par l'article R 423-9 du code de l'expropriation peut être analysés comme un dédommagement de l'entité expropriante des frais qu'elle a exposés pour offrir une prestation de relogement aboutie au propriétaire occupant exproprié, après acceptation d'une offre ; le montant des frais déboursés par l'entité expropriante, postérieurement aux offres, pour leur venir en compensation du quantum de l'indemnité totale de dépossession. Les frais exposés par l'entité expropriante correspondent essentiellement à des frais de constitution d'un dossier auprès d'un bailleur, pouvant comprendre une ou plusieurs relancent des futurs locataires quant à la production des pièces utiles à produire, la passation du bail et la mise à disposition du logement, comprenant l'établissement d'un état des lieux et la remise des clefs. En l'espèce, en l'absence de la production par l'EPFIF d'éléments relatifs aux frais générés par la mise en oeuvre du relogement, il convient de fixer ce coût à 1 000 euros et le jugement sera donc confirmé. SUR CE, LA COUR - sur la recevabilité des conclusions Aux termes de l'article R311-26 du code de l'expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017 - article 41 en vigueur au 1er septembre 2017, l'appel étant du 7 septembre 2022, à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel. À peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction. L'intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure. Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles, il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa. Les conclusions et documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un. Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises. En l'espèce, les conclusions de l'EPFIF du 1er décembre 2022, du commissaire du gouvernement du 3 avril 2023 et des consorts [A] [Z] des 19 et 20 décembre 2023 déposées ou adressées dans les délais légaux sont recevables. AU FOND Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifiée ayant force de loi en France, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes. Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité. L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité. Aux termes de l'article L321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. Conformément aux dispositions de l'article L322-2, du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L322-3 à L322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte. Les appels de l'EPFIF et du commissaire du gouvernement portent sur : -la date de référence, -le principe de la plus-value de 10% retenue à raison de l'entrée en exploitation de la ligne de Tramway T4, -la limitation à 1 000 euros de l'abattement pour frais de relogement dans l'hypothèse ou les expropriés bénéficient d'un relogement effectif. L'EPFIF indique qu'il n'entend pas remettre en cause en appel les éléments suivants : -la méthode d'évaluation par comparaison ; -la superficie du bien de 56 m² ; -la situation locative à savoir occupée ; -la fixation alternative de l'indemnité de dépossession selon que les expropriés bénéficient ou non d'un relogement effectif par l'EPFIF ; -les valeurs unitaires retenues ; -l'état d'entretien tel qu'il a été constaté par la juridiction de première instance ; -l'indemnité complémentaire au titre de la perte de l'emplacement de stationnement, -le montant des frais de remploi. 1° sur la date de référence S'agissant de la date de référence, le premier juge a retenu en application de l'article L 322-2 du code de l'expropriation, la création de la ZAC dite du [Localité 20] étant antérieure de moins d'un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la DUP, la date du 11 mars 2018, soit un an avant l'ouverture de l'enquête. L'EPFIF et le commissaire du gouvernement demandent l'infirmation du jugement, le bien étant soumis au droit de préemption, et de retenir en application des articles L213-4 et L 213-6 du code de l'urbanisme, la date de la dernière modification du PLU délimitant la zone dans laquelle est situé l'ensemble immobilier dont s'agit, à savoir la modification N°1 du 8 avril 2016. Les consorts [A]-[Z] demandent la confirmation. L'article L 322-2 du code de l'expropriation dispose que : Les biens sont estimés à la date de la décision première instance. Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L322-3 à L322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L1 ou, dans le cas prévu à l'article L 122-4 , un an avant la déclaration d'utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l'article L 121-8 du code de l'environnement ou par l'article 3 de la loi numéro 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat (mots ajoutés, loi N°2018-1021, 23 novembre 2018) ou , lorsque le bien est situé à l'intérieur du périmètre d'une zone d'aménagement concerté mentionnée à l'article L311-1 du code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique. Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l'utilisation ou l'exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au 2ème alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l'expropriant, une intention dolosive. Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d'utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé le bien. En outre, les articles L 213-4 et suivants du code de l'urbanisme prévoient des règles particulières, notamment dans le cas où le bien est grevé d'un droit de préemption urbain. L'article L 213-6 du code de l'urbanisme dispose que lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L213-4. L'article L 213-4 a) du code de l'urbanisme prévoit que pour les biens non compris dans une zone d'aménagement différé, la date de référence devant être pris en compte est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien. Par arrêt du 1er mars 2023 N°22-11467, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a jugé qu'en application des articles L 213-4 a) et L213-6 du code de l'urbanisme, lorsque le bien exproprié est soumis au droit de préemption, la date de référence pour déterminer l'usage effectif du bien, est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le POS ou le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, règle qui s'applique également pour la qualification de terrain à bâtir. En l'espèce, par délibération numéro 2015. 01. 27. 07 du conseil municipal de la commune de [Localité 16] du 27 janvier 2015, un droit de préemption urbain renforcé a été instauré sur le territoire de la commune (pièce n° 1). Ce droit de préemption a ensuite été délégué à l'EPFIF sur le périmètre de l'Opération de Requalification des Copropriétés Dégradées d'Intérêt National (ORCOD-IN) par la commune suivant délibération du 26 mai 2015, délégation ensuite confirmée par délibération du conseil de territoire de l'établissement public territorial Grand Paris Grand Est du 28 février 2017. Il est établi que les biens expropriés sont situés dans le périmètre de l'ORCOD-IN et qu'ils sont donc soumis au droit de préemption urbain. L'ordonnance d'expropriation est intervenue le 21 octobre 2021, soit postérieurement à la loi N° 2018-1021 du 23 novembre 2018, portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (dite loi ELAN). En conséquence, en application des dispositions susvisées des articles L 213-4 et L213-6 du code de l'urbanisme, la date de référence est celle de la dernière modification du PLU délimitant la zone dans laquelle est situé l'ensemble immobilier dont s'agit, à savoir la modification n°1 du 8 avril 2016. En conséquence le jugement sera infirmé en ce sens. 2° sur la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance : A sur les copropriétés du Chêne Pointu et de [24] La commune de [Localité 16] est constituée de plusieurs quartiers de grands ensembles présentant de nombreux handicaps dus à l'urbanisme développé dans les années 1960, le plan de composition reposant en effet sur la réalisation de l'autoroute A 87 qui n'a jamais vu le jour. Le quartier souffre donc de l'absence de voies expresses et de transports structurants, les seuls transports en commun étant des bus et la gare RER la plus proche « [Localité 19] » étant située à 5,5 km. La copropriété de [24] a été édifiée en 1966 sur un terrain de 34 214 m², plat, situé près de la mairie de [Localité 16]. L'EPFIF et le commissaire de gouvernement exposent les conclusions d'une étude concernant les copropriétés contiguës du Chêne pointu et de [24] réalisée par la commune de [Localité 16] en 2014 mettant en évidence que : 'près de 60 % des ménages ont un niveau inférieur au seuil de pauvreté '85 % des ménages présentent des revenus inférieurs au plafond PLAI 'un taux de chômage de 29 %, encore plus marqué chez les jeunes 'un quart des familles sont monoparentales 'près de 20 % des logements sont occupés par plus d'un ménage 'l'occupation moyenne est de plus de 4 personnes par logement 'une rotation importante des propriétaires comme chez les locataires. Le commissaire du gouvernement précise qu'il résulte de cette situation une progression continue des impayés des charges copropriété et en conséquence un déficit d'entretien du bâti, produisant une dégradation importante du bâtiment et le développement des situations d'insalubrité et de péril ; ces difficultés ont entraîné la mise sous administration judiciaire de la copropriété ; les pouvoirs publics sont également intervenus dans le cadre d'un plan de sauvegarde signé entre l'État, le département et la commune de [Localité 16] le 19 janvier 2010 qui a fixé différents objectifs afin de parvenir à la requalification de la copropriété : 'résorption des impayés, 'réalisation des travaux urgents et mise aux normes, 'lutte contre les marchands de sommeil, 'individualisation des réseaux de fluides des bâtiments afin de réaliser leur scission, 'réalisation des travaux de rénovation énergétique. La conclusion du plan de sauvegarde achevé fin 2014 a relaté les limites ou impasses concernant les objectifs, notamment le redressement de la gestion, l'assainissement des finances, ou encore la réhabilitation du bâti. En conséquence, l'ampleur des dégradations a justifié la définition d'un périmètre pour une Opération de Requalification des Copropriétés dégradées d'Intérêt National (ORCODIN). Par décret numéro 2015-99 du 28 janvier 2015 a été déclarée d'intérêt national l'opération de requalification des copropriétés dégradées du quartier dit du « [Localité 20] » et la mise en 'uvre a été confiée à l'EPFIF. Les consorts [Z] [A] indiquent que cette étude est datée, que la commune de [Localité 16] a connu un essor récent du fait notamment de l'arrivée d'une nouvelle ligne de Tramway T4. Cependant, la fixation de l'indemnité de dépossession est faite à la date du jugement et il ne peut être tenu comme développé ci après de l'arrivée du tramway T4, ni comme invoqué de la construction de la ligne 16 du métro Grand Paris Express. B sur le bâtiment 10 de la copropriété de [24] Par arrêté préfectoral N°2021-0701 du 19 mars 2021, les lots situés dans le bâtiment 10 de la copropriété ont été déclarés cessibles au profit de l'EPFIF. L'ordonnance d'expropriation emportant transfert de propriété a été rendue le 21 octobre 2021. Un décret N° 2021-1005 du 29 juillet 2021 a autorisé l'EPFIF à prendre possession immédiate d'immeubles dégradés situés dans le périmètre défini par le décret N°2015-99 du 28 janvier 2015 déclarant d'intérêt national l'opération de requalification de copropriétés dégradées du quartier [Localité 20] à [Localité 16]. Il s'agit d'un immeuble à usage d'habitation, composé de onze niveaux, soit un rez de chaussée et dix étages, comprenant 167 logements, dont 122 F3 et 45 F4, accessibles par quatre entrées et cages d'escaliers nommées A, B, C et D. Le bâtiment est également composé de locaux communs, d'un toit terrasse à usage de séchoir commun et d'un sous-sol comprenant des caves, étant précisé que ces éléments ne sont plus utilisables en ce qui concerne les deux premiers, l'est difficilement en ce qui concerne le troisième. C sur le bien exproprié Il s'agit : ' du lot n°765 : un appartement de type F3, situé au 9 ème étage, d'une superficie de 56 m². Il est composé d'une entrée et d'un couloir qui desservent une cuisine, WC et une salle de bains ainsi qu'une pièce de vie et de deux chambres, l'une d'entre elle étant accessible à partir de la pièce de vie. Le premier juge a retenu un état d'entretien de moyen à bon, en ce que l'ensemble est globalement propre avec des fenêtres en double vitrage. Les consorts [A] [Z] demandent de retenir un bon état, le logement étant lumineux avec des fenêtres en double vitrage. Cependant, selon le procès verbal de transport du 23 septembre 2021, la consistance s'appréciant à la date du jugement en l'absence d'ordonnance d'expropriation pour ce bien selon le jugement, le bien est uniquement globalement propre et il est donc dans un état moyen à bon en tenant compte du double vitrage. ' du lot n° 197 : une cave, qui n'a pas été visitée par le premier juge en raison d'un accès peu aisé et la présence de nombreux nuisibles ; ' du lot n°1417 : un emplacement de stationnement extérieur, associé au bâtiment 10, à l'état d'usage et sans aménagement. 3° sur la date d'estimation S'agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s'agit de celle du jugement de première instance, soit le 31 mars 2022. . 4° sur la fixation de l'indemnité principale A sur les surfaces La surface pour l'appartement de 56 m² n'est pas contestée. Le jugement sera confirmé en ce sens. B sur la situation locative Aux termes de l'article L322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété, ou à défaut à la date du jugement. La fixation alternative de l'indemnité de dépossession selon que les expropriés bénéficient ou non d'un relogement effectif par l'EPFIF n'est pas contestée. Le jugement sera confirmé en ce sens. C sur la méthode d'évaluation La méthode par comparaison retenue par le premier juge n'est pas contestée par les parties. En outre, les parties ne contestent pas le fait que le premier juge a dit n'y avoir pas lieu d'évaluer la cave en sus de l'appartement, la valeur de celle-ci étant intégrée à celle de l'appartement. Le jugement sera donc confirmé en ce sens. D sur la fixation de l'indemnité principale 1° sur la valeur de l'appartement et de la cave La valeur unitaire retenue de 1 050 euros n'est pas contestée, ni par les appelants ni par les consorts [A] [Z]. 2° sur la valeur de l'emplacement de stationnement L'indemnité complémentaire de 2 310 euros pour l'emplacement de stationnement n'est contestée ni par les appelants, ni par les consorts [A] -[Z]. 3° sur les appels de l'EPFIF et du commissaire du gouvernement sur le principe de la majoration de 10% appliquée en raison de l'entrée en exploitation de la ligne de tramway T4 L'article L322-2 du code de l'expropriation alinéa 4 dispose que quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d'utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé l'immeuble. En outre, le Conseil constitutionnel a été saisi de deux QPC relatives à la conformité aux droits et libertés que la Constitution garantit, pour la première, des deuxième et quatrième alinéas de l'article L322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique et, pour la seconde, de ce même article. Par décision n°2021-915/916 du 11 juin 2021, il a notamment indiqué : ' sur le fond : Aux termes de l'article 17 de la Déclaration de 1789 : 'la propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la condition d'une juste et préalable indemnité ; Afin de se conformer à ces exigences constitutionnelles, la loi ne peut autoriser l'expropriation d'immeubles ou de droits réels immobiliers que pour la réalisation d'une opération dont l'utilité publique a été légalement constatée. La prise de possession par l'expropriant doit être subordonnée au versement préalable d'une indemnité. Pour être juste, l'indemnisation doit couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain, causé par l'expropriation. En cas de désaccord sur la fixation du montant de l'indemnité, l'exproprié doit disposer d'une voie de recours appropriée. En application des articles L311-5 et L311-6 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, lorsqu'ils ne parviennent pas à un accord amiable sur le montant de l'indemnité, l'expropriant et l'exproprié peuvent saisir le juge de l'expropriation. Il lui appartient alors de fixer le montant de cette indemnité selon les modalités prévues aux articles L322-1 à L 322-13. Le premier alinéa de l'article L322-2 prévoit à cet égard qu'il apprécie la valeur des biens expropriés à la date de la décision de première instance. Le deuxième alinéa de ce même article impose néanmoins au juge de prendre en considération, sous réserve de certains cas, l'usage effectif du bien à une date de référence antérieure à cette date. Son dernier alinéa exclut par ailleurs la prise en compte par le juge de l'expropriation des changements de valeur subis par le bien depuis la date de référence, lorsqu'ils résultent de certaines circonstances. Parmi ces circonstances, les dispositions contestées interdisent au juge de tenir compte de changements de valeur du bien exproprié lorsqu'ils sont provoqués par l'annonce des travaux ou des opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée par l'expropriant. Il en résulte que la hausse de la valeur vénale du bien exproprié résultant le cas échéant, d'une telle circonstance n'a pas vocation à être prise en compte dans le calcul de l'indemnité due à l'exproprié, alors même que l'expropriant entend céder le bien à un prix déjà déterminé et incluant cette hausse. En premier lieu, d'une part, l'expropriation ne peut être prononcée qu'à la condition qu'elle réponde à une utilité publique préalablement et formellement constatée sous le contrôle du juge administratif. D'autre part, en interdisant au juge de l'expropriation, lorsqu'il fixe le montant de l'indemnité due à l'exproprié, de tenir compte des changements de valeur subis par le bien exproprié depuis la date de référence lorsqu'ils sont provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée par l'expropriant, les dispositions contestées visent à protéger ce dernier contre la hausse de la valeur vénale du bien résultant des perspectives ouvertes par ces travaux ou opérations. Le législateur a ainsi entendu éviter que la réalisation d'un projet d'utilité publique soit compromise par une telle hausse de la valeur vénale du bien exproprié, au détriment du bon usage des deniers publics. Ce faisant, il a poursuivi un but d'intérêt général. En second lieu, pour assurer la réparation intégrale du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation, le juge peut tenir compte des changements de valeur subis par le bien exproprié depuis la date de références à la suite de circonstances autres que celles prévues au dernier alinéa de l'article L322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique. A ce titre, il peut notamment prendre en compte l'évolution du marché de l'immobilier pour estimer la valeur du bien exproprié à la date de sa décision. Il résulte de tout ce qui précède que les dispositions contestées ne portant pas atteinte à l'exigence selon laquelle nul ne peut être privé de sa propriété que sous la condition d'une juste et préalable indemnité. Le grief tiré de la méconnaissance de l'article 17 de la Déclaration de 1789 doit être écarté'. Le premier juge a retenu la date de référence du 11 mars 2018, qui a été infirmée par la cour. À l'appui de son appel, l'EPFIF indique que s'il ne conteste pas qu'il a revu les valeurs unitaires retenues à la hausse, il a expressément précisé dans ses écritures de première instance que cette hausse ne saurait être justifiée par l'entrée en exploitation de la ligne de tramway T4 et que le tribunal a méconnu les dispositions de l'article L 322-2 du code de l'expropriation. La date de référence retenue par la cour est celle du 8 avril 2016. L'enquête préalable à la DUP la Zac du [Localité 20] s'est tenue du 11 mars 2019 au 12 avril 2019 inclus et la mise en service de la ligne de tramway T4 est intervenue fin 2019 après trois ans de travaux (pièce numéro 5). En conséquence, ces travaux étant de par leur nature des travaux publics, leur réalisation dans les trois années ayant précédé l'enquête publique préalable à la DUP de la Zac du [Localité 20] et leur impact éventuel ne peuvent être pris en compte comme facteur de plus-value ; en tout état de cause, les termes de l'autorité expropriante de septembre 2016 à juillet 2021 ne démontrent pas une évolution du marché, ce qui démontre que la mise en service de la ligne du tramway T4 est sans incidence sur la valeur vénale du bien exproprié. Le jugement sera infirmé en ce sens. 3° sur les appels de l'EPFIF et du commissaire du gouvernement sur la limitation, du quantum de l'abattement pour frais de relogement Le premier juge, dans l'hypothèse ou les expropriés bénéficient d'un relogement effectif a limité le montant des frais à la somme forfaitaire de 1 000 euros. Il indique que le coût de relogement pourra affecter le montant de l'indemnité totale de dépossession, selon un mécanisme de compensation ; que les frais exposés par l'entité expropriante correspondent essentiellement à des frais de constitution d'un dossier auprès d'un bailleur, pouvant comprendre une ou plusieurs relances des futurs locataires quant à la production des pièces utiles à produire, la passation du bail et la mise à disposition du logement, comprenant l'établissement d'un état des lieux et la remise des clés ; qu'en l'espèce, en l'absence de production par l'EPFIF d'éléments relatifs aux frais générés par la mise en oeuvre du relogement, il convient de fixer ce coût à 1 000 euros. L'EPFIF et le commissaire du gouvernement demandent l'infirmation et l'application d'un abattement limité à 15%. Les consorts [A]-[Z] demandent la confirmation. L'article L314-1 du code de l'urbanisme dispose que la personne publique qui a pris l'initiative de la réalisation de l'une des opérations d'aménagement définies dans le présent livre ou qui bénéficie d'une expropriation est tenue, envers les occupants des immeubles intéressés, aux obligations prévues ci après. Les occupants, au sens du présent chapitre, comprennent les occupants au sens de l'article L521-1 du code de la construction et de l'habitation, ainsi que les preneurs de baux professionnels, commerciaux et ruraux. L'article L314-2 alinéa 1er du même code dispose que si les travaux nécessitent l'éviction définitive des occupants, ceux-ci bénéficient des dispositions applicables en matière d'expropriation. Toutefois, tous les occupants de locaux à usage d'habitation, professionnel ou mixte ont droit au relogement dans les conditions suivantes : il doit être fait à chacun d'eux au moins deux propositions portant sur des locaux satisfaisant à la fois aux normes d'habitabilité définies par application du troisième alinéa de l'article L322-1 du code de la construction et de l'habitation et aux conditions prévues à l'article 13 bis de la loi N°48-1360 du 1er septembre 1948 ; ils bénéficient en outre, des droits de priorité et de préférence prévus aux articles L423-1 à L 423-5 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, même dans le cas où ils ne sont pas propriétaires. Ils bénéficient également, d'un droit de priorité pour l'attribution ou l'acquisition d'un local dans les immeubles compris dans l'opération ou de parts ou actions d'une société immobilière donnant vocation à l'attribution, en propriété ou en jouissance, d'un tel local. En l'espèce, le bâtiment étant voué à la démolition, un maintien dans les lieux étant impossible, bénéficient d'un droit à relogement : - les propriétaires occupants ; - les preneurs à bail d'un local d'habitation ; - les sous-locataires ou occupants de bonne foi des locaux à usage d'habitation et de locaux d'hébergement constituant leur habitation principale. Cette charge pour l'expropriant ne se limite pas à des frais de constitution d'un dossier, la passation d'un bail et l'établissement d'un état de lieux et concerne de façon identique un occupant de bonne foi non propriétaire et le relogement d'un propriétaire occupant ; en effet, comme l'indique l'EPFIF, de manière générale le relogement s'opère dans le patrimoine de bailleurs sociaux lesquels réservent dans le cadre d'une convention, un contingentement au bénéfice de l'expropriant de logements moyennant une contribution financière. Les consorts [A]-[Z] sont propriétaires occupants de leur logement et peuvent donc demander leur relogement, ce qui induit l'application d'un abattement pour relogement sur le montant de l'indemnité de dépossession leur revenant ; il convient en conséquence d'appliquer, l'abattement habituel étant de 20%, l'abattement de 15% proposé par l'EPFIF. Le jugement sera donc infirmé en ce sens. En conséquence, le montant des indemnités à revenir aux consorts [Z] pour la dépossession des lots de copropriété 76 (appartement), 197 (cave) et 1417 (emplacement de stationnement) est le suivant : Première hypothèse : les expropriés renoncent expressément à être relogés par l'EPFIF A indemnité principale (1 050 euros/m² en valeur libre X 56 m²)+ 2 310 euros= 61 110 euros B indemnité de remploi 20% sur 5 000 euros :1 000 euros 15% sur 10 000 euros= 1 500 euros 10% sur 46 110 euros= 4 611 euros total : 7 111 euros soit 68 221 euros en valeur libre arrondie à 68 230 euros Seconde hypothèse : les expropriés demandent à être relogés et bénéficient d'un relogement effectif : A indemnité principale (1 050 euros/m² X 56 m² X 0,85 (abattement) + 2 310 euros (perte de l'emplacement de stationnement)= 52 290 euros B indemnité de remploi 20% sur 5 000 euros : 1 000 euros 15% sur 10 000 euros : 1 500 euros 10% sur 37 290 euros= 3 729 euros total : 6 229 euros total : 58 519 euros en valeur occupée. Le jugement sera infirmé en ce sens. - sur l'article 700 du code de procédure civile L'équité commande de débouter les consorts [A] - [Z] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. - sur les dépens Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance, qui sont à la charge de l'expropriant conformément à l'article L 312-1 du code de l'expropriation. Les consorts [A] -[Z] perdant le procès seront condamnés aux dépens d'appel. PAR CES MOTIFS, La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort, Déclare recevables les conclusions des parties ; Statuant dans les limites des appels, Infirme partiellement le jugement entrepris ; Statuant à nouveau, Fixe la date de référence au 8 avril 2016 ; Fixe l'indemnité totale de dépossession due par l'Etablissement Public Foncier d'Ile de France à Mme [R] [A], Mme [Y] [Z], M. [I] [Z], Mme [K] [Z], M. [P] [Z], M. [M] [Z], Mme [J] [Z], Mme [W] [Z], M. [L] [Z], Mme [E] [Z], Mme [N] [T], ès qualité d'administratrice légale de Mme [B] [Z], Mme [B] [Z] et Mme [H] [S] veuve [Z], au titre de la dépossession des lots numéro 76 (appartement), 197 (cave) et 1417 (emplacement de stationnement) du bâtiment 10 de la copropriété de [24] située [Adresse 17] à [Localité 16] comme suit : Première hypothèse : les expropriés renoncent expressément à être relogés par l'EPFIF A indemnité principale ( 1 050 euros/m² en valeur libre X 56 m²)+ 2 310 euros= 61 110 euros B indemnité de remploi 20% sur 5 000 euros = 1 000 euros 15% sur 10 000 euros= 1 500 euros 10% sur 46 110 euros= 4 611 euros total : 7 111 euros soit 68 221 euros en valeur libre arrondie à 68 230 euros Seconde hypothèse : les expropriés demandent à être relogés et bénéficient d'un relogement effectif : A indemnité principale (1 050 euros/m² X 56 m² X 0,85 (abattement) + 2 310 euros (perte de l'emplacement de stationnement) = 52 290 euros B indemnité de remploi 20% sur 5 000 euros : 1 000 euros 15% sur 10 000 euros :1 500 euros 10% sur 37 290 euros= 3 729 euros total : 6 229 euros total : 58 519 euros en valeur occupée. Le jugement sera infirmé en ce sens. Confirme le jugement entrepris en ses autres dispositions; Déboute Mme [R] [A], Mme [Y] [Z], M. [I] [Z], Mme [K] [Z], M. [P] [Z], M. [M] [Z], Mme [J] [Z], Mme [W] [Z], M. [L] [Z], Mme [E] [Z], Mme [N] [T], ès qualité d'administratrice légale de Mme [B] [Z], Mme [B] [Z] et Mme [H] [S] veuve [Z] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile; Condamne Mme [R] [A], Mme [Y] [Z], M. [I] [Z], Mme [K] [Z], M. [P] [Z], M. [M] [Z], Mme [J] [Z], Mme [W] [Z], M. [L] [Z], Mme [E] [Z], Mme [N] [T], ès qualité d'administratrice légale de Mme [B] [Z], Mme [B] [Z] et Mme [H] [S] veuve [Z] aux dépens. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT