Cour d'appel, 20 décembre 2023. 21/20980

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 2 ARRET DU 20 DECEMBRE 2023 (n° , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/20980 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEYFT Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Septembre 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de paris RG n° 17/00656 APPELANT SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 1] pris en la personne de son syndic la société NBGI, SARL immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro B399 894 450 C/O Société NBGI [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par Me Jérôme TURLAN, avocat au barreau de PARIS, toque : C0526 INTIMEE Société NOVAPIERRE 1 SCPI à capital variable immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 425 103 017 [Adresse 5] [Localité 3] Représentée par Me Agnès LEBATTEUX SIMON et plaidant par Me Aurélie AUBOIN - SCP ZURFLUH - LEBATTEUX - SIZAIRE ET ASSOCIES - avocat au barreau de PARIS, toque : P0154 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 octobre 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant la Cour composée de : M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et Mme Muriel PAGE, Conseillère. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre Mme Muriel PAGE, Conseillère Madame Perrine VERMONT, Conseillère Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT ARRET : - CONTRADICTOIRE - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition. * * * * * * * * * FAITS & PROCÉDURE Suivant assignation du 5 janvier 2017, signifiée à personne habilitée le 13 janvier 2017, et modifiée par conclusions récapitulatives n° 6, elles-mêmes signifiées par voie électronique le 14 octobre 2019, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] a sollicité de voir, à l'encontre de la SCPI Novapierre 1 : - juger que la fin de non-recevoir opposée par la société Novapierre est dilatoire et la condamner à lui verser 5.000€ en application des dispositions de l'article 123 du code de procédure civile ; - juger que la défenderesse a indûment fait réaliser des travaux sans autorisation visant à la destruction et au retrait des murs pignons d'un espace ouvert sur une courette ; - juger que la défenderesse a annexé irrégulièrement sans autorisation une courette partie commune, contigüe du lot 29 dont elle est propriétaire au rez-de-chaussée de l'immeuble en copropriété ; - ordonner à la société Novapierre 1 de restituer la courette commune et remettre à ses frais les lieux en état et l'y condamner par avance sous astreinte liquide et exigible de 500€ par jour de retard passé un délai de 3 semaines suivant la signification de la décision à intervenir ; - condamner la société Novapierre à justifier sous astreinte de 1.000€ par jour auprès de la copropriété que les travaux ayant consisté dans la destruction des murs pignons de la courette n'ont pas affecté la solidité de l'immeuble, et à supporter dans le cas contraire toutes les dégradations qui en résulteraient ; - condamner la société Novapierre 1 à remettre en état la courette partie commune, sous le contrôle d'un expert judiciaire architecte à ses seuls frais avancés ; - condamner la société Novapierre 1 à lui verser 10.000€ de dommages et intérêts pour résistance abusive ; - rejeter la demande de la société Novapierre 1 qui excipe de l'usucapion de cette parcelle et dire que l'occupation n'a pas été paisible, publique et non équivoque ; - dire que le tribunal liquidera au besoin l'astreinte ; - condamner la société Novapierre 1 à lui verser une somme de 8.000 € au titre des frais judiciaires par application de l'article 700, ainsi qu'aux entiers dépens lesquels comprendront les frais d'exécution de la décision à intervenir ; - ordonner l'exécution provisoire pour le tout. La SCPI Novapierre 1, défenderesse, a sollicité, par ses conclusions signifiées le 3 décembre 2019 de voir : à titre principal, - déclarer le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 1] , irrecevable en l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions faute d'avoir valablement mandaté son syndic, le cabinet NBGI, à formuler les demandes objet de ses conclusions ; à titre subsidiaire, - déclarer irrecevable comme prescrite l'action du syndicat des copropriétaires sis [Adresse 1], représenté par son syndic, le cabinet NBGI en vue de la remise des lieux en leur état d'origine ; - en tout état de cause, la déclarer malfondée ; - débouter le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 1] représenté par son syndic, le cabinet NBGI de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; à titre reconventionnel, - juger la société Novapierre 1, propriétaire, par le jeu de la prescription acquisitive, de la courette attenante au lot n°29 ; - condamner syndicat des copropriétaires sis [Adresse 1] aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 8.000 € par application de l'article 700 du même code. Par jugement du 24 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Paris a : - rejeté l'exception d'irrecevabilité soulevée par la SCPI Novapierre 1 ; - déclaré l'action du syndicat des copropriétaires sis [Adresse 1] irrecevable par l'effet de la prescription ; - condamné le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 1] à payer à la SCPI Novapierre 1 la somme de 2.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 1] aux entiers dépens avec distraction au profit de Maître Lebatteux, avocat ; - ordonné l'exécution provisoire du présent jugement. Le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 1] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 30 novembre 2021. La procédure devant la cour a été clôturée le 6 septembre 2023. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu les conclusions notifiées le 19 juin 2023 par lesquelles le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 1], appelant, invite la cour à : - infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 24 septembre 2021 (RG n°17/00656) en ce qu'il : a déclaré son action irrecevable par l'effet de la prescription ; l'a condamné à payer à la SCPI Novapierre 1 la somme de 2.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ; l'a condamné aux entiers dépens avec distraction au profit de Maître Lebatteux ; a ordonné l'exécution provisoire ; statuant à nouveau : - ordonner à la société Novapierre 1 de restituer la courette commune et remettre les lieux en état à ses frais et l'y condamner par avance sous astreinte liquide et exigible de 1.000 € par semaine de retard passé un délai de 3 semaines suivant la signification de la décision à intervenir, et dont la cour conservera le droit de liquidation ; - condamner la société Novapierre à remettre en état la courette partie commune, sous le contrôle d'un expert judiciaire architecte à ses seuls frais avancés ; - commettre tel expert architecte de son choix avec mission de rétablir la situation de la courette commune et de valider les devis de la société Novapierre 1 ; - condamner la société Novapierre 1 à lui verser une somme de 10.000 € de dommages et intérêts pour résistance abusive ; - condamner la société Novapierre 1 à lui verser une somme de 10.000 € au titre des frais judiciaires en application des dispositions de l'article 700, ainsi qu'aux entiers dépens lesquels comprendront les frais d'exécution de la décision à intervenir ; Vu les conclusions notifiées le 27 juin 2023 par lesquelles la société Novapierre 1, intimée, invite la cour, au visa de l'article 55 du décret du 17 mars 1967 et des articles 2255 et suivants du code civil, à : - débouter le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 1], représenté par son syndic, le cabinet NBGI de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; - confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 24 septembre 2021, en l'ensemble de ses dispositions ; Y ajoutant, - juger la société Novapierre I, propriétaire, par le jeu de la prescription acquisitive, de la courette attenante au lot n°29 ; - condamner le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 1] aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 10.000 € par application de l'article 700 du même code ; SUR CE, La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ; En application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; Les moyens soutenus par le syndicat des copropriétaires ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ; Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants ; 1) Sur la recevabilité de l'action : Le jugement déféré, non contesté en ce qu'il a rejeté l'irrecevabilité de l'action du syndicat des copropriétaires pour imprécision du mandat donné au syndic d'ester en justice, suivant résolutions n°8 et 9 de l'assemblée générale du 11 juin 2016, sera confirmé de ce chef ; 2) Sur la propriété de la courette et sur les demandes principales : L'article 2258 du code civil dispose que la prescription acquisitive est un moyen d'acquérir un bien ou un droit par l'effet de la possession sans que celui qui l'allègue soit obligé d'en rapporter un titre ou qu'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi ; L'article 2272 du même code précise que le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans ; L'article 2261 du même code civil ajoute que pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire ; Il appartient à celui qui se prévaut de la prescription acquisitive de démontrer qu'il réunit les conditions pour son application ; Il est constant que la cour litigieuse est selon les termes du règlement de copropriété une partie commune ; La société Novapierre 1 a acquis, suivant acte notarié du 17 décembre 2014, le lot n° 29 défini comme suit : une boutique exploitée à usage de brasserie sis au rez-de-chaussée ainsi qu'une pièce, une cuisine, une salle de bain également au rez-de-chaussée et la cave n° 12, conformément au règlement de copropriété et à l'état descriptif de division ; S'il est exact que son vendeur n'a pas fait établir un acte de notoriété acquisitive sur la courette litigieuse, il a pris soin de faire annexer à l'acte de vente un exemplaire du bail commercial renouvelé désignant au titre des lieux loués : une boutique de brasserie-bar avec courette (...) et précisant que le bail du 29 septembre 1977 constatait notamment l'autorisation donnée à M. [R] prédécesseur de couvrir la courette, et mentionnait que l'entretien complet et le bon état de propreté de cette courette (couverture) devront continuer à être assurés par le locataire ; Il ne peut donc être déduit de l'absence de revendication de la propriété de la courette lors de l'acte de vente du 17 décembre 2014, la reconnaissance de la propriété du syndicat des copropriétaires et le caractère équivoque de la possession antérieure ; Egalement, comme le souligne à juste titre la société Novapierre 1, cette absence de revendication ne peut avoir provoqué une interruption de la possession acquisitive déjà acquise ; Par ailleurs, il a été vu que le règlement de copropriété et l'état descriptif de division n'accordent aucun droit de jouissance exclusive sur la courette attenante au lot n° 29 ; Le syndicat des copropriétaires ne peut valablement considérer que l'occupation de la courette et la possibilité de la couvrir ne relèvent que d'une simple tolérance de sa part, puisque l'autorisation précitée n'émane pas de la copropriété mais du bailleur lui-même, qui a intégré dans l'ensemble des baux successifs depuis 1977 la courette aux biens loués, autorisant même son locataire à la couvrir d'une simple tôle ondulée puis à la fermer, ainsi qu'il ressort de l'attestation de M. [U] [J], produite par le syndicat des copropriétaires ; Comme l'a exactement énoncé le tribunal, le fait que certains baux ne décrivent pas la courette, comme une courette couverte mais une courette simple est indifférent puisqu'il s'agit de constater ici l'appropriation par les bailleurs de la courette qu'ils intègrent dans les parties privatives louées ; Le syndicat des copropriétaires ne pouvait ignorer cette appropriation dès lors que la courette n'était utilisée que par les locataires pour les besoins de l'activité bar-brasserie, que les copropriétaires n'y avaient pas accès, qu'une tôle ondulée puis une toiture ont été posées sur cette courette depuis au moins 1977, et ce, quand bien même les contrats de location successifs ne lui ont pas été notifiés ; Comme le souligne la société Novapierre 1, le syndicat des copropriétaires n'a rien trouvé à redire à l'occupation litigieuse de la courette en violation des droits des autres copropriétaires ; Aucun acte de violence n'est démontré et la destruction des cloisons entre le lot n° 29 et la courette ne saurait être assimilée à une occupation non paisible mais au simple exercice des droits d'un propriétaire sur son bien immobilier, comme l'a relevé le tribunal ; Enfin, si aucun des propriétaires successifs du lot n° 29 n'a jamais payé les charges afférentes aux millièmes correspondant à la courette, cette circonstance ne peut faire obstacle à la prescription acquisitive ; La société Novapierre 1 fait valoir qu'elle saisira l'assemblée générale de ce chef, après avoir obtenu une décision de justice définitive consacrant son droit de propriété sur la courette ; Les premiers juges ont donc constaté à juste titre, l'existence d'une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire des copropriétaires successifs titulaires des droits réels sur la courette attenante au lot n°29, depuis plus de trente ans, entre l'année 1977 et le 22 juillet 2019, date de l'assignation et ainsi le jeu de la prescription acquisitive afférente et le caractère privatif de la courette ; Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a déclaré l'action en restitution de la courette commune du syndicat des copropriétaires, irrecevable du fait de la prescription ; Il sera ajouté au jugement que la société Novapierre 1 est propriétaire, par le jeu de la prescription acquisitive, de la courette attenante au lot n° 29 ; Sur la remise en état des lieux Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la société Novapierre 1 à remettre les lieux en leur état d'origine, sous le contrôle d'un expert judiciaire, chargé d'établir le métrage de la courette et valider le devis de remise en état ; Il a été vu que son action en restitution de la courette est prescrite ; De surcroît aucune pièce ne vient établir la destruction des murs pignons séparatifs de la courette ; Sur la résistance abusive et la mauvaise foi de la société Novapierre 1 Le sens du présent arrêt conduit à débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts fondée sur la résistance abusive et la mauvaise foi de la société Novapierre 1 ; Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile ; Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel ainsi qu'à payer à la société Novapierre 1 la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par le syndicat des copropriétaires ; PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, Confirme le jugement ; Y ajoutant, Dit que la société Novapierre 1 est propriétaire, par le jeu de la prescription acquisitive, de la courette attenante au lot n° 29 ; Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de sa demande de remise en état des lieux et désignation d'un expert ; Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de sa demande de dommages-intérêts ; Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer à la société Novapierre 1 la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ; Rejette tout autre demande. LA GREFFIERE LE PRESIDENT