Texte intégral
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-2
ARRÊT
DU 09 NOVEMBRE 2023
N° 2023/ 711
Rôle N° RG 22/12212 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJ7P3
[X] [O]
C/
S.C.I. MAROAX
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Martine LE STUM
Me Jérôme PAVESI
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du Tribunal de proximité de MENTON en date du 02 Août 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 12 22-129.
APPELANTE
Madame [X] [O]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022-007150 du 09/09/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)
née le [Date naissance 1] 1986 à [Localité 4] (CAMEROUN)
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Martine LE STUM, avocat au barreau de NICE
INTIMEE
S.C.I. MAROAX,
dont le siège social est [Adresse 3]
représentée par Me Jérôme PAVESI, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 Octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Angélique NETO, Présidente, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Angélique NETO, Présidente
Mme Sophie LEYDIER, Conseillère
Mme Florence PERRAUT, Conseillère
Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Novembre 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Novembre 2023,
Signé par Mme Angélique NETO, Présidente et Mme Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE
Aux termes d'un contrat en date du 19 mars 2021, la société civile immobilière (SCI) Maroax a donné à bail à Mme [X] [O] un appartement de F2 meublé à usage d'habitation, à savoir le lot n° 22 situé [Adresse 2] à [Localité 5] moyennant un loyer mensuel initial de 980 euros, provisions sur charges comprises.
Le 9 novembre 2021, la société Maroax a fait signifier à Mme [O] un commandement de payer la somme de 3 352,25 euros en principal visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail.
Le commandement de payer étant demeuré infructueux, la société Maroax a, par exploit d'huissier du 24 mars 2022, assigné Mme [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Menton afin d'obtenir la résiliation du bail, son expulsion et sa condamnation à lui verser diverses sommes à titre provisionnel.
Par ordonnance contradictoire du 2 août 2022, ce magistrat a :
constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 mars 2021 entre la société Maroax et Mme [O] étaient réunies à la date du 9 janvier 2022 ;
condamné Mme [O] à payer à la société Maroax, à titre provisionnel, la somme de 5 232,39 euros arrêtée au 11 juillet 2022 comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés avec les intérêts au taux légal à compter de l'ordonnance ;
rejeté la demande de délais de paiement formée par Mme [O] ;
dit, qu'à défaut de départ volontaire des lieux loués et remise des clés suite à la signification de la décision, il pourrait être procédé à l'expulsion de Mme [O] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants et R 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
dit que le sort des meubles serait régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
fixé l'indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ;
condamné Mme [O] à verser à la société Maroax une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle à compter du 1er août 2022 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés d'un montant mensuel de 994,16 euros ;
condamné Mme [O] à payer à la société Maroax la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamné Mme [O] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture ;
rejeté le surplus des demandes.
Par acte du 7 septembre 2022, Mme [O] a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises.
Dans ses dernières conclusions transmises le 20 octobre 2022, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens soulevés, Mme [O] sollicite de la cour qu'elle infirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et statuant à nouveau qu'elle :
fixe le montant de la dette locative due à la somme de 2 620 euros compte tenu des versements effectués à hauteur de 3 600 euros ;
lui accorde un délai de 36 mois pour apurer sa dette locative à raison de 36 mensualités de 72,77 euros avant le 10 de chaque mois, en plus du loyer et des provisions sur charges courants, la dernière mensualité devant solder la totalité de la dette locative ;
ordonne la suspension de l'effet de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;
déboute la société Maroax de toute demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
ordonne le partage des dépens.
Dans ses dernières conclusions transmises le 4 novembre 2022, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens soulevés, la société Maroax sollicite de la cour qu'elle :
déclare la demande de suspension des effets de la clause résolutoire irrecevable ;
confirme l'ordonnance entreprise ;
rejette l'intégralité des demandes de Mme [O] ;
la condamne à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
la condamne aux dépens avec distraction au profit de Me Jérôme Pavesi sous sa due affirmation de droit.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 18 septembre 2023.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la recevabilité de la demande tendant à ordonner la suspension de l'effet de la clause résolutoire
L'article 564 du code de procédure civile énonce que les parties ne peuvent, à peine d'irrecevabilité soulevée d'office, soumettre à la cour de nouvelles prétentions.
En l'espèce, il convient de relever que Mme [O] sollicitait des délais de paiement devant le premier juge. Or, l'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Il en résulte que la demande de délais de paiement sollicitée par Mme [O] sous-entendait, dans le cas où le premier juge y aurait fait droit, la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés.
Dans ces conditions, aucune prétention nouvelle n'étant formée à hauteur d'appel par Mme [O], il y a lieu de rejeter la fin de non-recevoir soulevée de ce chef par la société Maroax.
Sur la demande de constatation de la résiliation du bail
En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d'un congé pour ce motif à l'initiative du bailleur.
Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L'article 24 alinéa 1 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, Mme [O] ne discute que le quantum des sommes dues au titre de la dette locative, de sorte qu'elle ne conteste ni la clause résolutoire insérée dans le bail applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges, ni le fait qu'elle n'a pas réglé les causes du commandement de payer dans les deux mois suivant sa signification.
Il y a donc lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail conclu entre les parties par l'effet de la clause résolutoire acquise à la date du 9 janvier 2022.
Sur la demande de provision au titre des loyers, charges locatives et indemnités d'occupation impayés
Par application de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement constestable de la créance alléguée.
Au terme de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.
Devenu occupant sans droit ni titre du fait de l'acquisition de la clause résolutoire, il est tenu de payer une somme équivalente au loyer augmenté des charges à titre de réparation du préjudice subi par le bailleur.
En l'espèce, le premier juge a retenu un arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation d'un montant de 5 232,39 euros à la date du 11 juillet 2022, déduction faite de la somme de 1 000 euros réglée le 15 juillet 2022.
Les règlements auxquels se réfèrent Mme [O] apparaissent au crédit de son compte, et notamment celles de 800 euros réglée par virement le 4 avril 2022 portée au crédit le 5 avril 2022, 800 euros réglée par virement le 6 mai 2022 portée au crédit le 9 mai 2022, 1 000 euros réglée par virement le 9 mai 2022 portée au crédit le 10 mai 2022 et 1 000 euros réglée par virement le 15 juillet 2022 et portée au crédit le même jour. Mme [O] ne démontre pas d'autres paiements que ceux portés au crédit du compte.
Alors même que le dernier décompte produit aux débats mentionne un arriéré locatif de 8 472,03 euros à la date du 1er novembre 2022, échéance du mois de novembre 2022 incluse, la société Maroax ne sollicite pas la réactualisation de sa créance.
Il y a donc lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné Mme [O] à payer à la société Maroax, à titre provisionnel, la somme de 5 232,39 euros arrêtée au 11 juillet 2022 comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés avec les intérêts au taux légal à compter de l'ordonnance.
Sur la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire
L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, il résulte de ce qui précède que la dette locative de Mme [O] s'est accrue depuis la délivrance du commandement de payer pour s'établir au 1er novembre 2022 à la somme de 8 472,03 euros.
A l'examen des décomptes, il apparaît que les versements effectués en janvier 2022 ont été rejetés et que les loyers d'août et octobre 2022 n'ont pas été réglés. Si Mme [O] a effectué des paiements les autres mois, sa dette a augmenté, faute pour les mois de janvier, août et octobre 2022 d'avoir été réglés, outre le fait que les paiements qui sont intervenus n'ont pas permis d'apurer l'arriéré locatif qui n'a eu de cesse d'augmenter depuis le mois de septembre 2021.
Si Mme [O] justifie avoir rencontré des problèmes administratifs lors du renouvellement de son titre de séjour, ce qui l'a empêchée de travailler pendant plusieurs mois, en ce que son autorisation provisoire de séjour lui permettant d'occuper un emploi ne lui a été délivrée que le 22 juillet 2022, il n'en demeure pas moins que ses revenus tirés d'une activité d'aide à domicile exercée aux termes d'un contrat à durée indéterminée à temps partiel à compter du 16 septembre 2022, à savoir 1 196 euros bruts par mois, ne lui permettront pas de faire face à des échéances courantes de 994,16 euros, outre 235 euros par mois dans le cas où il serait accordé des délais de paiement sur 36 mois, ce qui suppose pour Mme [O] de régler 1 229,16 euros, ce qui est nettement supérieur à ses revenus, et ce, sans tenir compte des éventuels échéances impayées qui seraient intervenues depuis le mois de novembre 2022.
Si la cour doit tenir compte des difficultés personnelles et financières rencontrées par les locataires, elle doit également tenir compte des intérêts et des besoins du bailleur, en particulier lorsqu'il s'agit d'une bailleresse privée, comme en l'espèce, laquelle ne peut pâtir indéfiniment des difficultés rencontrées par ses locataires.
En conséquence, il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a débouté Mme [O] de sa demande de délais de paiement et, dès lors, de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :
dit, qu'à défaut de départ volontaire des lieux loués et remise des clés suite à la signification de la décision, il pourrait être procédé à l'expulsion de Mme [O] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants et R 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
dit que le sort des meubles serait régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
fixé l'indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ;
condamné Mme [O] à verser à la société Maroax une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle à compter du 1er août 2022 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés d'un montant mensuel de 994,16 euros.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
Il convient de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné Mme [O] à verser à la société Maroax la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.
Dès lors que Mme [O] n'a pas obtenu gain de cause à hauteur d'appel, elle sera condamnée aux entiers dépens de la procédure d'appel, avec distraction au profit de Me Jérôme Pavesi sous sa due affirmation de droit.
En outre, l'équité commande de la condamner à verser à la société Maroax la somme de 1 200 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Rejette la demande de SCI Maroax de voir déclarer irrecevable la prétention de Mme [X] [O] tendant à suspendre les effets de la clause résolutoire insérée dans le bail ;
Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant ;
Condamne Mme [X] [O] à verser à la SCI Maroax la somme de 1 200 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés à hauteur d'appel non compris dans les dépens ;
Condamne Mme [X] [O] aux entiers dépens de la procédure d'appel, avec distraction au profit de Me Jérôme Pavesi sous sa due affirmation de droit.
La greffière, La présidente,
