Texte intégral
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-2
ARRÊT
DU 16 NOVEMBRE 2023
N° 2023/736
Rôle N° RG 22/15864 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BKM4G
[U] [J]
C/
S.D.C. [Adresse 9]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Alain-David POTHET
Me Jean-Jacques DEGRYSE
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN en date du 23 novembre 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/04387.
APPELANT
Monsieur [U] [J]
né le 22 mai 1991 à [Localité 7], demeurant Résidence [Adresse 9], Bâtiment D, [Adresse 6] - [Localité 8]
représenté par Me Alain-David POTHET de la SELAS CABINET POTHET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
INTIME
Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 9] sis [Adresse 6] - [Localité 8]
pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL FONCIA GRAND BLEU
dont le siège social est situé [Adresse 4] - [Localité 5]
représenté par Me Jean-Jacques DEGRYSE de la SELARL CABINET DEGRYSE ET MASSUCO, avocat au barreau de TOULON substitué par Me Florence HUMBERT, avocat au barreau de TOULON
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 10 octobre 2023 en audience publique devant la cour composée de :
M. Gilles PACAUD, Président rapporteur
Mme Angélique NETO, Conseillère
Mme Florence PERRAUT, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 novembre 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 novembre 2023,
Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Julie DESHAYE, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
La copropriété de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 9], sis à [Localité 8] est composée de cinq bâtiments sis sur les parcelles cadastrées AA n° [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3].
Elle est soumise au 'règlement et état descriptif de division' du 8 juin 2016.
Monsieur [U] [J] est propriétaire du lot n°424 à savoir, au rez-de-chaussée du bâtiment D, un appartement de type 3P comprenant un hall d'entrée, un séjour avec coin cuisine, deux chambres, une salle de bain, un WC, une terrasse couverte et la jouissance exclusive et privative d'un jardin.
Dans le courant du mois de juin 2021, il a entrepris, sans autorisation de l'assemblée générale, des travaux de fermeture de la terrasse couverte de son logement au moyen de larges baies vitrées.
Après avoir fait dresser constat d'huissier et s'y être fait autoriser par délibération de l'assemblée générale du 8 septembre 2021, le Syndicat des copropriétaires (SDC) de l'ensemble immobilier [Adresse 9], représenté par son Syndic en exercice, a, par exploit en date du 17 juin 2022, fait assigner M. [J] devant le président du tribunal judiciaire Draguignan, statuant en référé, aux fins, au principal, de l'entendre condamner, sous astreinte, à remettre le lot n° 424 en son état d'origine par la suppression des baies vitrées nouvellement installées, la remise en place des baies d'origine en façade et la reprise de celle-ci à l'identique.
Par ordonnance contradictoire en date du 23 novembre 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Draguignan a :
- condamné M. [U] [J] à supprimer les baies vitrées nouvellement installées en fermeture de sa terrasse couverte, à remettre en place les baies vitrées initiales à leur emplacement d'origine et à reprendre la façade pour la remettre en un état identique à l'état d'origine tel qu'il peut être constaté sur les photographies n° 3 du procès-verbal de constat de Maître [I] du 3 juin 2021, le tout sous astreinte de 200 euros par jour de retard à l'expiration d'un délai de deux mois courant à compter de sa signification ;
- condamné M. [U] [J] à payer au SDC [Adresse 9] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné M. [U] [J] aux dépens.
Il a notamment considéré qu'à la lecture du règlement de copropriété et de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, la fermeture de la terrasse couverte par des baies vitrées, de part et d'autre, était, de toute évidence, irrégulière et constituait un trouble manifestement illicite qu'il convenait de faire cesser.
Selon déclaration reçue au greffe le 29 novembre 2022, M. [U] [J] a interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises.
Par dernières conclusions transmises le 21 septembre 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, il sollicite de la cour qu'elle infirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et statuant à nouveau :
- juge qu'il n'y a pas de trouble manifestement illicite ;
- déboute, en conséquence, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 9], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL Foncia Grand Bleu, de toutes ses demandes ;
- reconventionnellement, le condamne provisionnellement à payer à M. [U] [J] la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts, outre celle de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 9] aux entiers dépens tant de première instance que d'appel qui comprendront la contribution à hauteur de 225 euros et dise que la SELAS Cabinet Pothet, avocat, pourra recouvrer directement ceux dont elle aura fait l'avance sans avoir reçu provision conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Par dernières conclusions transmises le 25 septembre 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice la SARL Foncia Grand Bleu, sollicite de la cour qu'elle confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, déboute M. [J] de l'ensemble de ses demandes et le condamne :
- aux dépens, avec distraction au profit de la SELARL Cabinet Degryse, représentée par Maître Jean-Jacques Degryse, aux offres de droit ;
- à lui verser la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 26 septembre 2023.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur le trouble manifestement illicite
Aux termes de l'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le trouble manifestement illicite visé par ce texte désigne toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Pour en apprécier la réalité, la cour d'appel, statuant en référé, doit se placer au jour où le premier juge a rendu sa décision et non au jour où elle statue.
Aux termes de l'article 25 b de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant ... l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.
Par application des dispositions de ce texte, tous les travaux effectués par un copropriétaire sur les parties communes, même à usage privatif, doivent être autorisés et ce, même s'ils tendent à rendre l'immeuble conforme au règlement de copropriété ou à l'état descriptif.
S'agissant des travaux réalisés sur les parties privatives, ils peuvent être entrepris sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires à la condition de ne pas affecter l'harmonie de l'immeuble.
M. [J] ne conteste pas que les travaux qu'il a réalisés dans le courant du mois de juin 2021, consistant à fermer sa terrasse couverte par des baies vitrées, aux fins de la transformer soit en une veranda soit en une extension de son séjour, nécessitaient l'autorisation de l'assemblée générale par application des dispositions précitées de l'article 25 b de la loi n° 66-557 du 10 juillet 1965. Il précise néanmoins qu'il a sollicité en justice, pour abus de majorité, l'annulation de la résolution n° 16 de l'assemblée générale du 15 juin 2022 qui a refusé leur ratification et ce, d'autant que la résolution précédente (n° 15) les avait, à son sens, implicitement ratifiés en refusant de poursuivre la procédure intentée à son encontre. Au demeurant, son conseil a, à nouveau, fait inscrire cette question à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires de l'année 2023.
L'article 3 de la section II du chapitre II de la deuxième partie du 'règlement de copropriété-état descripitif de division' de la résidence [Adresse 9], intitulé 'Harmonie et Aspects des Bâtiments' (page 81), stipule : Les portes d'entrée, les fenêtres et fermetures extérieures, bien que constituant des parties privatives et également les gardes-corps, balustrades, rampes et barres d'appui ne pourront, même en ce qui concerne leur peinture, être modifiés tant dans la couleur de la peinture que dans la nature des matériaux, si ce n'est avec l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires statuant dans des conditions particulières de majorité, sans que cela puisse être contraire aux règles communales de la ville. La pose de stores est autorisée, sous réserve que la teinte et la forme soient choisies, ainsi que lors de leur renouvellement ou remplacement, par le syndic de copropriété. Seuls les brise-vues apposés perpendiculairement à la façade de l'immeuble sur les balcons, terrasses ou loggias seront tolérés à condition de respecter l'harmonie de l'ensemble immobilier et à condition d'avoir obtenu préalablement l'accord de l'architecte du programme immobilier sur un modèle de brise-vues discret et son emplacement et sous réserve enfin de l'obtention de l'accord de l'assemblée générale ordinaire des copropriétaires. Le copropriétaire devra fournir à cet effet au syndic de la copropriété et à l'architecte du programme immobilier, un plan matérialisant l'emplacement du brise-vue sur le balcon, la loggia ou la terrasse, qui devra être autorisé avant toute demande à l'assemblée générale ordinaire des copropriétaires. Sous toutes les réserves qui précèdent et autorisations nécessaires, aucun aménagement ni aucune décoration ne pourront être apportés par un copropriétaire aux balcons, loggias, terrasses qui, extérieurement, rompraient l'harmonie de L'ENSEMBLE IMMOBILIER.
Il résulte du procès-verbal de constat dressé par Maître [I] le 8 juin 2016, rapproché des photographies, non discutées, versées aux débats par l'intimé, que fort d'une déclaration préalable de travaux (N° 083 048 21 J0012) en date du 9 mars 2021, M. [J] a, sans autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires, fait édifier 'une semelle en béton' entre les piliers de sa terrasse couverte qu'il a ensuite fermée avec des baies vitrées à trois pans.
Indépendamment de la qualification de la terrasse dont s'agit comme partie commune à usage privatif ou partie privative, il n'est pas contestable que ces travaux, qui affectent à l'évidence l'harmonie de la façade de l'immeuble, contreviennent tant aux dispositions de l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 qu'aux stipulations précitées du règlement de copropriété et qu'ils nécessitaient une autorisation préalable de l'assemblée générale.
Ladite assemblée générale a voté le 8 septembre 2021, à une majorité de 2 303 sur 3 006 tantièmes, une résolution n° 11 donnant au syndic l'autorisation d'agir en justice, par toutes voies de droit et devant toutes les juridictions, y compris les juridictions d'appel à l'encontre de M. [U] [J] pour que le syndicat des copropriétaires puisse obtenir réparation du litige suivant : remise en état d'origine du lot 424 suite à fermeture de la terrasse par des baies vitrées, suppression des baies nouvellement installées, remise en place des vitrées d'origine en façade, reprise de la façade à l'indentique de l'origine.
Lors de l'assemblée générale du 15 juin 2022, ont également été votées :
- une résolution n° 15, intitulée 'Rapport sur la procédure [J]', libellée comme suit : Suite à l'assemblée générale ordonaire de 2021, une procédure a été lancée à l'encontre de M. [J]. Me Degryse a été chargé de défendre les intérêts de la copropriété dans cette affaire à la demande du conseil syndical. Elle a recueillis 4016 tantièmes soit la totalité de votes des copropriétaires votants ;
- une résolution n° 16, intitulée 'Demande de M. [J] : modification des tantièmes de copropriété et cessation de la procédure à son encontre' qui a été rejetée par 2007 tantième contre 939.
A la lecture des ces résolutions, il apparaît, avec l'évidence requise en référé et donc sans qu'il soit nécessaire de procéder à une quelconque interprétation, que l'assemblée générale s'oppose, à une très large majorité et depuis maintenant plus de deux ans, à la régularisation des travaux opérés, sans autorisation préalable, par M. [J].
Ce dernier ne peut soutenir, sans une certaine mauvaise foi, que la résolution n° 15 de l'assemblée générale du 15 juin 2022 s'analyse comme une 'autorisation implicite'en ce qu'il y est écrit, in fine et par simple erreur de plume, qu'elle est 'rejetée' alors que le décompte des voix et tantième atteste qu'elle a adoptée à l'unanimité des votants. Au demeurant, elle n'avait aucune valeur délibérative s'agissant du simple 'donné acte' d'un 'rapport' sur l'état d'une procédure en cours. Elle doit, en outre, s'analyser à l'aune de la résolution n° 16 de la même assemblée générale mais aussi de la résolution numéro 11 de celle du 8 septembre 2021 qui, toutes deux, traduisent une volonté non équivoque d'obtenir en justice la remise des lieux en leur état initial.
Le moyen tiré du fait que la résolution n° 16 ait été attaquée en justice est inopérant dès lors qu'aucune décision n'a été rendue et qu'aux termes d'une jurisprudence constante, son éventuelle annulation en justice ne vaudrait pas, en soi, autorisation et/ou régularisation des travaux. Il en va de même de celui tiré de l'inscription, à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale d'une nouvelle résolution, visant à obtenir un revirement favorable à l'appelant, compte tenu de la réalité, non contestée, de l'infraction commise au règlement de copropriété et à l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 et de l'intention claire et réitérée des organes représentant la copropriété de ne pas la régulariser.
Il convient dès lors de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné M. [U] [J] à supprimer les baies vitrées nouvellement installées en fermeture de sa terrasse couverte, à remettre en place les baies vitrées initiales à leur emplacement d'origine et à reprendre la façade pour la remettre en un état identique à l'état d'origine tel qu'il peut être constaté sur les photographies n° 3 et du procès-verbal de constat de Maître [I] du 3 juin 2021, le tout sous astreinte de 200 euros par jour de retard à l'expiration d'un délai de deux mois courant à compter de sa signification.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
Il convient de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a condamné M. [U] [J] aux dépens et à payer au SDC [Adresse 9] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
M. [U] [J], qui succombe au litige, sera débouté de sa demande formulée sur le fondement de ce texte. Il serait en revanche inéquitable de laisser à la charge de l'intimé les frais non compris dans les dépens, qu'il a exposés pour sa défense. Il lui sera donc alloué une somme de 1 500 euros en cause d'appel.
M. [U] [J] supportera en outre les dépens de la procédure d'appel qui seront distraits au profit de la SELARL Cabinet Degryse, représentée par Maître Jean-Jacques Degryse, aux offres de droit.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant :
Condamne M. [U] [J] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9], réprésenté par son syndic, la SARL Foncia Grand Bleu, la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboute M. [U] [J] de sa demande sur ce même fondement ;
Condamne M. [U] [J] au paiement des dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La greffière Le président
