Cour de cassation, 30 janvier 2019. 17-26.975

CIV.3 MY1 COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 30 janvier 2019 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10031 F Pourvoi n° X 17-26.975 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par : 1°/ M. Patrick X..., domicilié [...] , 2°/ M. Vincent Y..., domicilié [...] , 3°/ la société Athis Immo, dont le siège est [...] , prise en la personne de son mandataire ad hoc M. Vincent Y..., contre l'arrêt rendu le 12 octobre 2017 par la cour d'appel de Lyon (1re chambre civile A), dans le litige les opposant à la société Providence, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 18 décembre 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Z..., conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Delamarre et Jehannin, avocat de MM. X... et Y... et de la société Athis Immo, de la SCP Alain Bénabent , avocat de la société Providence ; Sur le rapport de Mme Z..., conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne MM. X... et Y... et la société Athis Immo aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de MM. X... et Y... et de la société Athis Immo ; les condamne à payer à la société Providence la somme de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente janvier deux mille dix-neuf. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Delamarre et Jehannin, avocat aux Conseils, pour MM. X... et Y... et la société Athis Immo. PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir déclaré la société Athis Immo responsable des dommages causés à la société Providence et de l'avoir condamnée in solidum avec MM. Y... et X... à payer à la société Providence la somme de 75 000 € en réparation d'u préjudice de perte d'exploitation ; AUX MOTIFS QUE « En premier lieu, qu'il résulte de la promesse de vente du 3 décembre 2009 et de l'acte authentique de vente du 5 novembre 2010 que la société ATHIS IMMO avait l'obligation, du fait de la réalisation des travaux prévus, de déposer dans les meilleurs délais une DAACT conforme aux prescriptions du permis de construire, tel que modifié par l'arrêté du 30 mars 2009 ; qu'au regard des courriers du représentant du maire de Lyon en date des 8 et 26 avril 2011, adressé à la société ATHIS IMMO, la première DAACT déposée par cette dernière a été refusée pour travaux non conformes ; que ces travaux étaient les suivants : - changement de destination du local situé au deuxième étage, - création d'une mezzanine affectée à l'usage d'un bureau créant de la surface hors oeuvre nette dans le lot, - changement de destination d'un local en appartement au premier étage, - pose de plusieurs système de climatisation/chauffage apparents en façade, - création d'une piscine en lieu et place d'un « bassin de submersion des transmissions » ; que si le changement de destination du local en appartement du lot n°11 est imputable à la société PROVIDENCE, qui avait pris la décision de diviser en quatre lots son local, il résulte du courrier du représentant du maire que l' infraction la plus importante constatée par les services de l'urbanisme était constituée par l'aménagement de l'un des locaux du 2ème étage pour partie en appartement, et pour partie en bureaux sur une mezzanine non prévue au projet, ce qui ne peut être reproché à l'intimée ; qu'ensuite plus d'une année après, la société ATHIS IMMO a déposé une demande le 26 juin 2012 de modification du permis de construire, qui a donné lieu à l'arrêté municipal du 20 novembre 2012, qui n'a pas autorisé à ce moment le changement de destination de locaux de bureaux en appartements ; qu'il résulte d'un courrier de la mairie en date du 13 janvier 2014, intitulé « constat de nonconformité », que plusieurs mois après la délivrance du permis de construire modificatif, la société ATHIS IMMO a déposé une nouvelle DAACT, alors que les travaux n'étaient pas achevés et qu'il était en conséquence impossible de déterminer la destination des locaux du 2ème étage ; que la société ATHIS IMMO a alors déposé le 31 mars 2014 une nouvelle demande de modification du permis de construire, afin d'obtenir l'autorisation de modifier la destination de l'un des logements du 2ème étage, celui d'André X..., de bureau en logement, ce qui sera accordé par l'arrêté du 5 juillet 2014 ; qu'elle a déposé le 18 janvier 2016, soit plus d'une année après la délivrance de permis modificatif, une nouvelle DAACT ; que par courrier du 22 février 2016, intitulé « constat de non-conformité » le maire de Lyon a de nouveau refusé cette déclaration, motifs pris principalement de l'impossibilité de vérifier si la destination de bureau était bien celle donnée à l'un des locaux du 2ème étage ; qu'elle a déposé une autre DAACT le 25 août 2016, mais qui a été de nouveau refusée par le représentant du maire de Lyon le 7 novembre suivant, pour le même motif que précédemment, à savoir l'impossibilité de vérifier si la destination de l'un des locaux du 2ème étage, qui s'avère appartenir à Vincent Y..., avait bien reçu la destination qui lui était donnée dans les autorisations de construire ; qu'enfin la société PROVIDENCE produit une lettre (cf sa pièce 38) du conseil de la société ATHIS IMMO, en date du 26 mai 2011, adressé à Vincent Y..., de laquelle il ressort que celui-ci a fait réaliser dans son lot des travaux non autorisés, alors qu'il était informé de leur destination prescrite par le permis ; que dans ce courrier, l'avocat de la société ATHIS IMMO mettait en demeure Vincent Y... de préparer le dossier de demande de modification du permis de construire, et déclinait toute responsabilité de sa cliente « au titre des travaux indûment réalisés » ; que pour sa part, la société ATHIS IMMO ne produit aucun élément établissant les diligences qu'elle aurait faites auprès de ce dernier pour qu'il se conforme aux autorisations de construire ; qu'il résulte ainsi de l'ensemble de ces éléments que la société ATHIS IMMO, pendant plusieurs années, a méconnu, de manière réitérée, son obligation contractuelle de délivrer « un bâtiment conforme aux prescriptions contenues dans les diverses autorisations administratives » dans le délai qui lui était imparti, à savoir un délai raisonnable après la vente du 5 novembre 2010 ; que si cette obligation doit être qualifiée de moyen, dès lors que la société ATHIS IMMO ne disposait pas de toutes les données pour garantir l'acceptation par la mairie, « dans les meilleurs délais » d'une DAACT, force est de constater, au regard des éléments produits par les parties, qu'elle n'a pas accompli toutes les diligences que la société PROVIDENCE était en droit d'attendre d'elle pour obtenir le certificat de conformité, la lettre de son avocat du 26 mai 2011 démontrant plutôt le contraire, puisque ce courrier ne met aucunement en demeure Vincent Y... de se conformer aux prescriptions du permis de construire ; que dans ces conditions la société PROVIDENCE rapporte suffisamment la preuve d'un manquement contractuel imputable à la société ATHIS IMMO ; qu'en second lieu la société PROVIDENCE a été immatriculée au registre du commerce et des sociétés le 10 mai 2010 ; qu'au regard de ce registre, elle est en cessation totale d'activité depuis le 1er janvier 2012 ; qu'elle produit un dossier prévisionnel afférent à trois exercices, sur la période de mars 2010 à février 2013, établi au mois de mars 2010 par un expertcomptable, qui prévoyait un résultat d'exercice négatif pour l'exercice 2010-2011, un résultat positif de 26.908 € pour l'exercice suivant, et un résultat de 28.500 € pour l'exercice 2012-2013 ; qu'elle produit des pièces comptables (bilans et comptes de résultat) desquels il ressort que durant la période du 1er octobre 2010 au 30 septembre 2013, les résultats des exercices ont toujours été négatifs, à hauteur de 255.624 € pour le premier, 145.031 € pour le deuxième et 376.611 € pour le troisième ; qu'il ressort des attestations de deux témoins, produites par la société PROVIDENCE (cf ses pièces 56 et 61), Mrs Boiron et Rousset représentant d'entreprises, qui avaient négocié ou conclu des baux avec elle en mai 2011 et fin 2010 pour occuper ses bureaux, qu'ils ont été contraints de renoncer à leur bail faute de pouvoir assurer leur local en raison de l'absence de certificat de conformité ; que si ces deux attestations n'ont pas été rédigées en respectant les formes prévues par l'article 202 du code de procédure civile, elles présentent néanmoins suffisamment de garanties pour emporter la conviction ; que la société PROVIDENCE produit aussi une attestation de Mme Vanessa A..., qui a été employée par la société STD en qualité d'assistante de gestion, société représentée aussi par Samira B..., et donc l'activité était complémentaire de celle de l'intimée ; que ce témoin déclare qu'ils avaient des difficultés pour trouver une assurance pour leurs locataires 'ainsi que pour Providence', en l'absence de certificat de conformité, ce qui a conduits leurs clients à quitter les bureaux ; que ces témoignages sont corroborés par un courrier en date du 21 juillet 2016 d'un agent immobilier, l'agence Valmy Immobilier, adressé à Samira B..., qui lui confirme l'impossibilité de mettre en location ses locaux du fait de l'absence de certificat de conformité ; qu'ensuite la société PROVIDENCE produit la copie d'un courrier d'une chargée de clientèle de la société d'assurance Allianz, qu'elle avait contactée en vue de la souscription d'une assurance de son immeuble ; qu'il ressort de ce courrier en date du 6 octobre 2016 que les garanties du contrat immeuble ne pouvaient être effectives qu'après l'obtention du certificat de conformité ; que la société ATHIS IMMO prétend que la compagnie ALLIANZ ne s'est pas prononcée sur la nécessité d'obtenir un certificat de conformité, mais les termes clairs du mail du 6 octobre expriment le contraire ; qu'elle produit un projet de conditions particulières d'une police multirisques habitation de l'immeuble datant d'octobre 2015, ainsi que l'appel de cotisations de la compagnie AXA concernant l'assurance du même immeuble adressé au syndic pour le premier trimestre 2015, ainsi que les polices d'assurance de deux copropriétaires, Mrs. D... et X..., pour démontrer son allégation selon laquelle le défaut du certificat de conformité n'a pas empêcher d'assurer l'immeuble ou les autres lots de copropriété, mais ces documents ne sont pas probants, dans la mesure où ils ne font pas apparaître que le risque constitué par ce défaut a été déclaré aux assureurs ; qu'enfin le fait, pour certaines sociétés, ainsi que cela ressort des pages du site société.com que la société ATHIS IMMO a produites, d'occuper les bureaux de la société PROVIDENCE, (il en va ainsi de la société AKINER) n'est pas de nature à infirmer l'allégation de celle-ci selon laquelle plusieurs de ses locataires ont quitté ses locaux faute de pouvoir les assurer ; qu'ainsi au regard de ces éléments, la société PROVIDENCE établit avoir subi un dommage sous la forme d'un gain manqué, qui, pour partie, est une suite directe du manquement contractuel imputé à la société ATHIS IMMO ; qu'ensuite la promesse unilatérale de vente du lot n°11 conclue par la société PROVIDENCE avec M. C..., expirait le 31 décembre 2016 ; que celui-ci n'a pas opté pour la conclusion du contrat, et il n'est pas soutenu que son refus d'y consentir repose sur un motif autre que celui tiré du défaut de délivrance du certificat de conformité ; qu'aux termes du protocole d'accord du 9 juin 2016, la Caisse d'Epargne a accepté de forfaitiser sa créance à la somme de 835.000 € à la condition que celle-ci soit réglée au plus tard le 31 décembre 2016 ; que la société ATHIS IMMO soutient que la société PROVIDENCE, désormais « titulaire du certificat de conformité », aurait pu dès le mois de janvier rembourser la banque en mettant en vente son immeuble ; que cependant, l'absence de délivrance de ce certificat avant le 31 décembre 2016 ne lui a pas permis d'éteindre sa dette envers la Caisse d'Epargne dans les conditions avantageuses prévues par le protocole ; qu'il résulte ainsi de ces éléments que la société PROVIDENCE a subi un dommage sous la forme d'une perte qui est une suite directe du manquement contractuel imputé à la société ATHIS IMMO ; que dans ces conditions qu'il convient de déclarer cette dernière responsable des dommages causés à la société PROVIDENCE ; que sur l'évaluation des préjudices de la société PROVIDENCE : a) la perte d'exploitation : que ce préjudice doit s'analyser en une perte de chance, dès lors que les prévisions de résultats (même établies par un expert-comptable) de la société PROVIDENCE étaient seulement probables, en l'absence d'éléments de comparaison antérieurs, s'agissant d'une société qui venait d'être créée au moment de la survenance du dommage ; que selon l'intimée, son résultat d'exploitation, afférent à la période du 1er octobre 2010 au 30 septembre 2016, se serait élevé à la somme totale de 151.584 € ; que compte tenu des éléments produits, il y a lieu de réparer cette perte de chance de gains par l'allocation d'une somme de 75.000 € ; b) la perte consécutive à l'obtention tardive du certificat de conformité : que la société PROVIDENCE, par suite de la caducité du protocole d'accord, est redevable envers la Caisse d'Epargne d'une somme de 1.147.536,02 €, dont 963.873,54 € au titre du prêt ; qu'elle a fait estimer la totalité de ses lots de copropriété par une agence immobilière, le cabinet Brice Robert Arthur Lyod, qui, dans un avis de février 2017, les a évalués à 890.000 € H.T ; qu'ainsi, le défaut de vente de son bien avant le 31 décembre 2016 lui fait perdre une somme de 257.536 € (1.147.536,02 € - 890.000 €) ; qu'il y a donc lieu de condamner la société ATHIS IMMO à lui payer cette somme en compensation de la perte subie » ; ALORS QUE Le principe de réparation intégrale implique que le dommage doit être intégralement compensé sans perte ni profit pour la victime ; qu'en l'espèce, les exposants démontraient dans leurs conclusions que la société Providence ainsi que sa gérante, Mme Samira B..., occupaient les lieux acquis au sein de l'immeuble réhabilité par la société Athis Immo (conclusions, p. 13) ; qu'il en résultait qu'à supposer même que l'absence d'obtention d'un certificat de conformité ait causé un préjudice à la société Providence consistant à n'avoir pu louer les lieux, il convenait de retrancher de ce préjudice l'économie faite par celle-ci qui avait pu occuper les lieux ; que, pour lui allouer une somme de 75 000 € au titre de la perte de chance de réaliser des gains d'exploitation, la cour d'appel n'a cependant aucunement recherché si la société Providence et sa gérante n'avaient pas profité d'une économie en pouvant occuper gratuitement les locaux (arrêt, p. 8, antépénultième alinéa), privant sa décision de toute base légale au regard de l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction applicable en la cause. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir déclaré la société Athis Immo responsable des dommages causés à la société Providence et de l'avoir condamnée in solidum avec MM. Y... et X... à payer à la société Providence la somme de 257 536 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par l'obtention tardive du certificat de conformité ; AUX MOTIFS QUE « En premier lieu, qu'il résulte de la promesse de vente du 3 décembre 2009 et de l'acte authentique de vente du 5 novembre 2010 que la société ATHIS IMMO avait l'obligation, du fait de la réalisation des travaux prévus, de déposer dans les meilleurs délais une DAACT conforme aux prescriptions du permis de construire, tel que modifié par l'arrêté du 30 mars 2009 ; qu'au regard des courriers du représentant du maire de Lyon en date des 8 et 26 avril 2011, adressé à la société ATHIS IMMO, la première DAACT déposée par cette dernière a été refusée pour travaux non conformes ; que ces travaux étaient les suivants : - changement de destination du local situé au deuxième étage, - création d'une mezzanine affectée à l'usage d'un bureau créant de la surface hors oeuvre nette dans le lot, - changement de destination d'un local en appartement au premier étage, - pose de plusieurs système de climatisation/chauffage apparents en façade, - création d'une piscine en lieu et place d'un « bassin de submersion des transmissions » ; que si le changement de destination du local en appartement du lot n°11 est imputable à la société PROVIDENCE, qui avait pris la décision de diviser en quatre lots son local, il résulte du courrier du représentant du maire que l' infraction la plus importante constatée par les services de l'urbanisme était constituée par l'aménagement de l'un des locaux du 2ème étage pour partie en appartement, et pour partie en bureaux sur une mezzanine non prévue au projet, ce qui ne peut être reproché à l'intimée ; qu'ensuite plus d'une année après, la société ATHIS IMMO a déposé une demande le 26 juin 2012 de modification du permis de construire, qui a donné lieu à l'arrêté municipal du 20 novembre 2012, qui n'a pas autorisé à ce moment le changement de destination de locaux de bureaux en appartements ; qu'il résulte d'un courrier de la mairie en date du 13 janvier 2014, intitulé « constat de non-conformité », que plusieurs mois après la délivrance du permis de construire modificatif, la société ATHIS IMMO a déposé une nouvelle DAACT, alors que les travaux n'étaient pas achevés et qu'il était en conséquence impossible de déterminer la destination des locaux du 2ème étage ; que la société ATHIS IMMO a alors déposé le 31 mars 2014 une nouvelle demande de modification du permis de construire, afin d'obtenir l'autorisation de modifier la destination de l'un des logements du 2ème étage, celui d'André X..., de bureau en logement, ce qui sera accordé par l'arrêté du 5 juillet 2014 ; qu'elle a déposé le 18 janvier 2016, soit plus d'une année après la délivrance de permis modificatif, une nouvelle DAACT ; que par courrier du 22 février 2016, intitulé « constat de non-conformité » le maire de Lyon a de nouveau refusé cette déclaration, motifs pris principalement de l'impossibilité de vérifier si la destination de bureau était bien celle donnée à l'un des locaux du 2ème étage ; qu'elle a déposé une autre DAACT le 25 août 2016, mais qui a été de nouveau refusée par le représentant du maire de Lyon le 7 novembre suivant, pour le même motif que précédemment, à savoir l'impossibilité de vérifier si la destination de l'un des locaux du 2ème étage, qui s'avère appartenir à Vincent Y..., avait bien reçu la destination qui lui était donnée dans les autorisations de construire ; qu'enfin la société PROVIDENCE produit une lettre (cf sa pièce 38) du conseil de la société ATHIS IMMO, en date du 26 mai 2011, adressé à Vincent Y..., de laquelle il ressort que celui-ci a fait réaliser dans son lot des travaux non autorisés, alors qu'il était informé de leur destination prescrite par le permis ; que dans ce courrier, l'avocat de la société ATHIS IMMO mettait en demeure Vincent Y... de préparer le dossier de demande de modification du permis de construire, et déclinait toute responsabilité de sa cliente « au titre des travaux indûment réalisés » ; que pour sa part, la société ATHIS IMMO ne produit aucun élément établissant les diligences qu'elle aurait faites auprès de ce dernier pour qu'il se conforme aux autorisations de construire ; qu'il résulte ainsi de l'ensemble de ces éléments que la société ATHIS IMMO, pendant plusieurs années, a méconnu, de manière réitérée, son obligation contractuelle de délivrer « un bâtiment conforme aux prescriptions contenues dans les diverses autorisations administratives » dans le délai qui lui était imparti, à savoir un délai raisonnable après la vente du 5 novembre 2010 ; que si cette obligation doit être qualifiée de moyen, dès lors que la société ATHIS IMMO ne disposait pas de toutes les données pour garantir l'acceptation par la mairie, « dans les meilleurs délais » d'une DAACT, force est de constater, au regard des éléments produits par les parties, qu'elle n'a pas accompli toutes les diligences que la société PROVIDENCE était en droit d'attendre d'elle pour obtenir le certificat de conformité, la lettre de son avocat du 26 mai 2011 démontrant plutôt le contraire, puisque ce courrier ne met aucunement en demeure Vincent Y... de se conformer aux prescriptions du permis de construire ; que dans ces conditions la société PROVIDENCE rapporte suffisamment la preuve d'un manquement contractuel imputable à la société ATHIS IMMO ; qu'en second lieu la société PROVIDENCE a été immatriculée au registre du commerce et des sociétés le 10 mai 2010 ; qu'au regard de ce registre, elle est en cessation totale d'activité depuis le 1er janvier 2012 ; qu'elle produit un dossier prévisionnel afférent à trois exercices, sur la période de mars 2010 à février 2013, établi au mois de mars 2010 par un expertcomptable, qui prévoyait un résultat d'exercice négatif pour l'exercice 2010-2011, un résultat positif de 26.908 € pour l'exercice suivant, et un résultat de 28.500 € pour l'exercice 2012-2013 ; qu'elle produit des pièces comptables (bilans et comptes de résultat) desquels il ressort que durant la période du 1er octobre 2010 au 30 septembre 2013, les résultats des exercices ont toujours été négatifs, à hauteur de 255.624 € pour le premier, 145.031 € pour le deuxième et 376.611 € pour le troisième ; qu'il ressort des attestations de deux témoins, produites par la société PROVIDENCE (cf ses pièces 56 et 61), Mrs Boiron et Rousset représentant d'entreprises, qui avaient négocié ou conclu des baux avec elle en mai 2011 et fin 2010 pour occuper ses bureaux, qu'ils ont été contraints de renoncer à leur bail faute de pouvoir assurer leur local en raison de l'absence de certificat de conformité ; que si ces deux attestations n'ont pas été rédigées en respectant les formes prévues par l'article 202 du code de procédure civile, elles présentent néanmoins suffisamment de garanties pour emporter la conviction ; que la société PROVIDENCE produit aussi une attestation de Mme Vanessa A..., qui a été employée par la société STD en qualité d'assistante de gestion, société représentée aussi par Samira B..., et donc l'activité était complémentaire de celle de l'intimée ; que ce témoin déclare qu'ils avaient des difficultés pour trouver une assurance pour leurs locataires 'ainsi que pour Providence', en l'absence de certificat de conformité, ce qui a conduits leurs clients à quitter les bureaux ; que ces témoignages sont corroborés par un courrier en date du 21 juillet 2016 d'un agent immobilier, l'agence Valmy Immobilier, adressé à Samira B..., qui lui confirme l'impossibilité de mettre en location ses locaux du fait de l'absence de certificat de conformité ; qu'ensuite la société PROVIDENCE produit la copie d'un courrier d'une chargée de clientèle de la société d'assurance Allianz, qu'elle avait contactée en vue de la souscription d'une assurance de son immeuble ; qu'il ressort de ce courrier en date du 6 octobre 2016 que les garanties du contrat immeuble ne pouvaient être effectives qu'après l'obtention du certificat de conformité ; que la société ATHIS IMMO prétend que la compagnie ALLIANZ ne s'est pas prononcée sur la nécessité d'obtenir un certificat de conformité, mais les termes clairs du mail du 6 octobre expriment le contraire ; qu'elle produit un projet de conditions particulières d'une police multirisques habitation de l'immeuble datant d'octobre 2015, ainsi que l'appel de cotisations de la compagnie AXA concernant l'assurance du même immeuble adressé au syndic pour le premier trimestre 2015, ainsi que les polices d'assurance de deux copropriétaires, Mrs. D... et X..., pour démontrer son allégation selon laquelle le défaut du certificat de conformité n'a pas empêcher d'assurer l'immeuble ou les autres lots de copropriété, mais ces documents ne sont pas probants, dans la mesure où ils ne font pas apparaître que le risque constitué par ce défaut a été déclaré aux assureurs ; qu'enfin le fait, pour certaines sociétés, ainsi que cela ressort des pages du site société.com que la société ATHIS IMMO a produites, d'occuper les bureaux de la société PROVIDENCE, (il en va ainsi de la société AKINER) n'est pas de nature à infirmer l'allégation de celle-ci selon laquelle plusieurs de ses locataires ont quitté ses locaux faute de pouvoir les assurer ; qu'ainsi au regard de ces éléments, la société PROVIDENCE établit avoir subi un dommage sous la forme d'un gain manqué, qui, pour partie, est une suite directe du manquement contractuel imputé à la société ATHIS IMMO ; qu'ensuite la promesse unilatérale de vente du lot n°11 conclue par la société PROVIDENCE avec M. C..., expirait le 31 décembre 2016 ; que celui-ci n'a pas opté pour la conclusion du contrat, et il n'est pas soutenu que son refus d'y consentir repose sur un motif autre que celui tiré du défaut de délivrance du certificat de conformité ; qu'aux termes du protocole d'accord du 9 juin 2016, la Caisse d'Epargne a accepté de forfaitiser sa créance à la somme de 835.000 € à la condition que celle-ci soit réglée au plus tard le 31 décembre 2016 ; que la société ATHIS IMMO soutient que la société PROVIDENCE, désormais « titulaire du certificat de conformité », aurait pu dès le mois de janvier rembourser la banque en mettant en vente son immeuble ; que cependant, l'absence de délivrance de ce certificat avant le 31 décembre 2016 ne lui a pas permis d'éteindre sa dette envers la Caisse d'Epargne dans les conditions avantageuses prévues par le protocole ; qu'il résulte ainsi de ces éléments que la société PROVIDENCE a subi un dommage sous la forme d'une perte qui est une suite directe du manquement contractuel imputé à la société ATHIS IMMO ; que dans ces conditions qu'il convient de déclarer cette dernière responsable des dommages causés à la société PROVIDENCE ; que sur l'évaluation des préjudices de la société PROVIDENCE : a) la perte d'exploitation : que ce préjudice doit s'analyser en une perte de chance, dès lors que les prévisions de résultats (même établies par un expert-comptable) de la société PROVIDENCE étaient seulement probables, en l'absence d'éléments de comparaison antérieurs, s'agissant d'une société qui venait d'être créée au moment de la survenance du dommage ; que selon l'intimée, son résultat d'exploitation, afférent à la période du 1er octobre 2010 au 30 septembre 2016, se serait élevé à la somme totale de 151.584 € ; que compte tenu des éléments produits, il y a lieu de réparer cette perte de chance de gains par l'allocation d'une somme de 75.000 € ; b) la perte consécutive à l'obtention tardive du certificat de conformité : que la société PROVIDENCE, par suite de la caducité du protocole d'accord, est redevable envers la Caisse d'Epargne d'une somme de 1.147.536,02 €, dont 963.873,54 € au titre du prêt ; qu'elle a fait estimer la totalité de ses lots de copropriété par une agence immobilière, le cabinet Brice Robert Arthur Lyod, qui, dans un avis de février 2017, les a évalués à 890.000 € H.T ; qu'ainsi, le défaut de vente de son bien avant le 31 décembre 2016 lui fait perdre une somme de 257.536 € (1.147.536,02 € - 890.000 €) ; qu'il y a donc lieu de condamner la société ATHIS IMMO à lui payer cette somme en compensation de la perte subie » ; ALORS QUE La disparition de la probabilité d'un événement favorable quoiqu'incertain constitue une perte de chance ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a retenu que la Caisse d'Epargne avait accepté « de forfaitiser sa créance à la somme de 835 000 € à la condition que celle-ci soit réglée au plus tard le 31 décembre 2016 » (arrêt, p. 8, alinéa 3) ; qu'elle a retenu que M. C... avait conclu avec la société Providence une promesse unilatérale de vente du lot qui expirait le 31 décembre 2016 ; que le bénéficiaire de la promesse n'a pas levé l'option ; que la cour d'appel en a déduit que les exposants auraient causé à la société Providence un préjudice consistant dans la différence entre la somme encore due à la banque et la valeur actuelle estimée du bien immobilier (arrêt, p. 8, pénultième alinéa) ; qu'en statuant de la sorte, quand la levée d'option et le paiement par M. C... du prix de vente dans un délai permettant à la banque d'être désintéressée avant le 31 décembre 2016, constituaient des événements objectivement aléatoires, de sorte que le préjudice subi ne pouvait consister qu'en une perte de chance, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction applicable en la cause. TROISIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir déclaré la société Athis Immo responsable des dommages causés à la société Providence et de l'avoir condamnée in solidum avec MM. Y... et X... à payer à la société Providence la somme de 75 000 € en réparation de préjudice de perte d'exploitation, et la somme de 257 536 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par l'obtention tardive du certificat de conformité ; AUX MOTIFS QUE « En premier lieu, qu'il résulte de la promesse de vente du 3 décembre 2009 et de l'acte authentique de vente du 5 novembre 2010 que la société ATHIS IMMO avait l'obligation, du fait de la réalisation des travaux prévus, de déposer dans les meilleurs délais une DAACT conforme aux prescriptions du permis de construire, tel que modifié par l'arrêté du 30 mars 2009 ; qu'au regard des courriers du représentant du maire de Lyon en date des 8 et 26 avril 2011, adressé à la société ATHIS IMMO, la première DAACT déposée par cette dernière a été refusée pour travaux non conformes ; que ces travaux étaient les suivants : - changement de destination du local situé au deuxième étage, - création d'une mezzanine affectée à l'usage d'un bureau créant de la surface hors oeuvre nette dans le lot, - changement de destination d'un local en appartement au premier étage, - pose de plusieurs système de climatisation/chauffage apparents en façade, - création d'une piscine en lieu et place d'un « bassin de submersion des transmissions » ; que si le changement de destination du local en appartement du lot n°11 est imputable à la société PROVIDENCE, qui avait pris la décision de diviser en quatre lots son local, il résulte du courrier du représentant du maire que l' infraction la plus importante constatée par les services de l'urbanisme était constituée par l'aménagement de l'un des locaux du 2ème étage pour partie en appartement, et pour partie en bureaux sur une mezzanine non prévue au projet, ce qui ne peut être reproché à l'intimée ; qu'ensuite plus d'une année après, la société ATHIS IMMO a déposé une demande le 26 juin 2012 de modification du permis de construire, qui a donné lieu à l'arrêté municipal du 20 novembre 2012, qui n'a pas autorisé à ce moment le changement de destination de locaux de bureaux en appartements ; qu'il résulte d'un courrier de la mairie en date du 13 janvier 2014, intitulé « constat de non-conformité », que plusieurs mois après la délivrance du permis de construire modificatif, la société ATHIS IMMO a déposé une nouvelle DAACT, alors que les travaux n'étaient pas achevés et qu'il était en conséquence impossible de déterminer la destination des locaux du 2ème étage ; que la société ATHIS IMMO a alors déposé le 31 mars 2014 une nouvelle demande de modification du permis de construire, afin d'obtenir l'autorisation de modifier la destination de l'un des logements du 2ème étage, celui d'André X..., de bureau en logement, ce qui sera accordé par l'arrêté du 5 juillet 2014 ; qu'elle a déposé le 18 janvier 2016, soit plus d'une année après la délivrance de permis modificatif, une nouvelle DAACT ; que par courrier du 22 février 2016, intitulé « constat de non-conformité » le maire de Lyon a de nouveau refusé cette déclaration, motifs pris principalement de l'impossibilité de vérifier si la destination de bureau était bien celle donnée à l'un des locaux du 2ème étage ; qu'elle a déposé une autre DAACT le 25 août 2016, mais qui a été de nouveau refusée par le représentant du maire de Lyon le 7 novembre suivant, pour le même motif que précédemment, à savoir l'impossibilité de vérifier si la destination de l'un des locaux du 2ème étage, qui s'avère appartenir à Vincent Y..., avait bien reçu la destination qui lui était donnée dans les autorisations de construire ; qu'enfin la société PROVIDENCE produit une lettre (cf sa pièce 38) du conseil de la société ATHIS IMMO, en date du 26 mai 2011, adressé à Vincent Y..., de laquelle il ressort que celui-ci a fait réaliser dans son lot des travaux non autorisés, alors qu'il était informé de leur destination prescrite par le permis ; que dans ce courrier, l'avocat de la société ATHIS IMMO mettait en demeure Vincent Y... de préparer le dossier de demande de modification du permis de construire, et déclinait toute responsabilité de sa cliente « au titre des travaux indûment réalisés » ; que pour sa part, la société ATHIS IMMO ne produit aucun élément établissant les diligences qu'elle aurait faites auprès de ce dernier pour qu'il se conforme aux autorisations de construire ; qu'il résulte ainsi de l'ensemble de ces éléments que la société ATHIS IMMO, pendant plusieurs années, a méconnu, de manière réitérée, son obligation contractuelle de délivrer « un bâtiment conforme aux prescriptions contenues dans les diverses autorisations administratives » dans le délai qui lui était imparti, à savoir un délai raisonnable après la vente du 5 novembre 2010 ; que si cette obligation doit être qualifiée de moyen, dès lors que la société ATHIS IMMO ne disposait pas de toutes les données pour garantir l'acceptation par la mairie, « dans les meilleurs délais » d'une DAACT, force est de constater, au regard des éléments produits par les parties, qu'elle n'a pas accompli toutes les diligences que la société PROVIDENCE était en droit d'attendre d'elle pour obtenir le certificat de conformité, la lettre de son avocat du 26 mai 2011 démontrant plutôt le contraire, puisque ce courrier ne met aucunement en demeure Vincent Y... de se conformer aux prescriptions du permis de construire ; que dans ces conditions la société PROVIDENCE rapporte suffisamment la preuve d'un manquement contractuel imputable à la société ATHIS IMMO ; qu'en second lieu la société PROVIDENCE a été immatriculée au registre du commerce et des sociétés le 10 mai 2010 ; qu'au regard de ce registre, elle est en cessation totale d'activité depuis le 1er janvier 2012 ; qu'elle produit un dossier prévisionnel afférent à trois exercices, sur la période de mars 2010 à février 2013, établi au mois de mars 2010 par un expertcomptable, qui prévoyait un résultat d'exercice négatif pour l'exercice 2010-2011, un résultat positif de 26.908 € pour l'exercice suivant, et un résultat de 28.500 € pour l'exercice 2012-2013 ; qu'elle produit des pièces comptables (bilans et comptes de résultat) desquels il ressort que durant la période du 1er octobre 2010 au 30 septembre 2013, les résultats des exercices ont toujours été négatifs, à hauteur de 255.624 € pour le premier, 145.031 € pour le deuxième et 376.611 € pour le troisième ; qu'il ressort des attestations de deux témoins, produites par la société PROVIDENCE (cf ses pièces 56 et 61), Mrs Boiron et Rousset représentant d'entreprises, qui avaient négocié ou conclu des baux avec elle en mai 2011 et fin 2010 pour occuper ses bureaux, qu'ils ont été contraints de renoncer à leur bail faute de pouvoir assurer leur local en raison de l'absence de certificat de conformité ; que si ces deux attestations n'ont pas été rédigées en respectant les formes prévues par l'article 202 du code de procédure civile, elles présentent néanmoins suffisamment de garanties pour emporter la conviction ; que la société PROVIDENCE produit aussi une attestation de Mme Vanessa A..., qui a été employée par la société STD en qualité d'assistante de gestion, société représentée aussi par Samira B..., et donc l'activité était complémentaire de celle de l'intimée ; que ce témoin déclare qu'ils avaient des difficultés pour trouver une assurance pour leurs locataires 'ainsi que pour Providence', en l'absence de certificat de conformité, ce qui a conduits leurs clients à quitter les bureaux ; que ces témoignages sont corroborés par un courrier en date du 21 juillet 2016 d'un agent immobilier, l'agence Valmy Immobilier, adressé à Samira B..., qui lui confirme l'impossibilité de mettre en location ses locaux du fait de l'absence de certificat de conformité ; qu'ensuite la société PROVIDENCE produit la copie d'un courrier d'une chargée de clientèle de la société d'assurance Allianz, qu'elle avait contactée en vue de la souscription d'une assurance de son immeuble ; qu'il ressort de ce courrier en date du 6 octobre 2016 que les garanties du contrat immeuble ne pouvaient être effectives qu'après l'obtention du certificat de conformité ; que la société ATHIS IMMO prétend que la compagnie ALLIANZ ne s'est pas prononcée sur la nécessité d'obtenir un certificat de conformité, mais les termes clairs du mail du 6 octobre expriment le contraire ; qu'elle produit un projet de conditions particulières d'une police multirisques habitation de l'immeuble datant d'octobre 2015, ainsi que l'appel de cotisations de la compagnie AXA concernant l'assurance du même immeuble adressé au syndic pour le premier trimestre 2015, ainsi que les polices d'assurance de deux copropriétaires, Mrs. D... et X..., pour démontrer son allégation selon laquelle le défaut du certificat de conformité n'a pas empêcher d'assurer l'immeuble ou les autres lots de copropriété, mais ces documents ne sont pas probants, dans la mesure où ils ne font pas apparaître que le risque constitué par ce défaut a été déclaré aux assureurs ; qu'enfin le fait, pour certaines sociétés, ainsi que cela ressort des pages du site société.com que la société ATHIS IMMO a produites, d'occuper les bureaux de la société PROVIDENCE, (il en va ainsi de la société AKINER) n'est pas de nature à infirmer l'allégation de celle-ci selon laquelle plusieurs de ses locataires ont quitté ses locaux faute de pouvoir les assurer ; qu'ainsi au regard de ces éléments, la société PROVIDENCE établit avoir subi un dommage sous la forme d'un gain manqué, qui, pour partie, est une suite directe du manquement contractuel imputé à la société ATHIS IMMO ; qu'ensuite la promesse unilatérale de vente du lot n°11 conclue par la société PROVIDENCE avec M. C..., expirait le 31 décembre 2016 ; que celui-ci n'a pas opté pour la conclusion du contrat, et il n'est pas soutenu que son refus d'y consentir repose sur un motif autre que celui tiré du défaut de délivrance du certificat de conformité ; qu'aux termes du protocole d'accord du 9 juin 2016, la Caisse d'Epargne a accepté de forfaitiser sa créance à la somme de 835.000 € à la condition que celle-ci soit réglée au plus tard le 31 décembre 2016 ; que la société ATHIS IMMO soutient que la société PROVIDENCE, désormais « titulaire du certificat de conformité », aurait pu dès le mois de janvier rembourser la banque en mettant en vente son immeuble ; que cependant, l'absence de délivrance de ce certificat avant le 31 décembre 2016 ne lui a pas permis d'éteindre sa dette envers la Caisse d'Epargne dans les conditions avantageuses prévues par le protocole ; qu'il résulte ainsi de ces éléments que la société PROVIDENCE a subi un dommage sous la forme d'une perte qui est une suite directe du manquement contractuel imputé à la société ATHIS IMMO ; que dans ces conditions qu'il convient de déclarer cette dernière responsable des dommages causés à la société PROVIDENCE ; que sur l'évaluation des préjudices de la société PROVIDENCE : a) la perte d'exploitation : que ce préjudice doit s'analyser en une perte de chance, dès lors que les prévisions de résultats (même établies par un expert-comptable) de la société PROVIDENCE étaient seulement probables, en l'absence d'éléments de comparaison antérieurs, s'agissant d'une société qui venait d'être créée au moment de la survenance du dommage ; que selon l'intimée, son résultat d'exploitation, afférent à la période du 1er octobre 2010 au 30 septembre 2016, se serait élevé à la somme totale de 151.584 € ; que compte tenu des éléments produits, il y a lieu de réparer cette perte de chance de gains par l'allocation d'une somme de 75.000 € ; b) la perte consécutive à l'obtention tardive du certificat de conformité : que la société PROVIDENCE, par suite de la caducité du protocole d'accord, est redevable envers la Caisse d'Epargne d'une somme de 1.147.536,02 €, dont 963.873,54 € au titre du prêt ; qu'elle a fait estimer la totalité de ses lots de copropriété par une agence immobilière, le cabinet Brice Robert Arthur Lyod, qui, dans un avis de février 2017, les a évalués à 890.000 € H.T ; qu'ainsi, le défaut de vente de son bien avant le 31 décembre 2016 lui fait perdre une somme de 257.536 € (1.147.536,02 € - 890.000 €) ; qu'il y a donc lieu de condamner la société ATHIS IMMO à lui payer cette somme en compensation de la perte subie ; sur les demandes en paiement formées contre Vincent Y... et Patrick X... : que pour conclure au rejet de ces demandes, ils font valoir, en invoquant les articles 1857 et 1858 du code civil, que la société PROVIDENCE ne justifie pas avoir vainement poursuivi la société ATHIS IMMO pour le paiement de sa dette ; que, cependant, le paiement d'une dette d'une société civile immobilière dissoute et liquidée peut être poursuivi directement par le créancier contre les anciens associés ; qu'en l'espèce, la société ATHIS IMMO a été dissoute le 15 décembre 2015 et ses opérations de liquidation ont été clôturées le 31 décembre suivant ; qu'il s'ensuit que la société PROVIDENCE est recevable à agir directement contre Vincent Y... et Patrick X..., en leur qualité d'anciens associés de la société ATHIS IMMO, en paiement de la dette de cette dernière » ; ALORS QUE A l'égard des tiers, les associés d'une société civile ne répondent des dettes sociales qu'à proportion de leur part dans le capital social à la date de l'exigibilité ou au jour de la cessation des paiements ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a condamné in solidum MM. Y... et X... ainsi que la SCI Athis Immo à payer les sommes de 257 536 € et de 75 000 € à titre de dommages et intérêts ; qu'en condamnant ainsi les associés au tout, quand ils ne pouvaient être tenus que pour leur part, la cour d'appel a violé l'article 1857 du code civil.