Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1]
Expéditions
exécutoires
délivrées le:
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4ème chambre 1ère section
N° RG 22/10712
N° Portalis 352J-W-B7G-CXN5C
N° MINUTE :
Assignation du :
02 Août 2022
JUGEMENT
rendu le 29 Octobre 2024
DEMANDERESSE
S.A.R.L. SGLC-SGBVI
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me Roxane DEHALLE, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #E2253, et par Me Davide PADULA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire E2253
DÉFENDERESSE
Madame [R] [E] veuve [K]
[Adresse 3]
[Localité 5]
représentée par Me François CORNETTE DE SAINT CYR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0221
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Géraldine DETIENNE, Vice-Présidente
Julie MASMONTEIL, Juge
Pierre CHAFFENET, Juge
assistés de Nadia SHAKI, Greffier,
Décision du 29 Octobre 2024
4ème chambre 1ère section
N° RG 22/10712 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXN5C
DÉBATS
A l’audience du 04 Septembre 2024 tenue en audience publique devant Madame MASMONTEIL, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
JUGEMENT
Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort
EXPOSE DES FAITS
Suivant acte sous seing privé du 3 novembre 2020, Mme [R] [E] veuve [K] a confié à la SARL SLGC-SGBVI un mandat exclusif de recherche et de présentation d’un acquéreur pour le local commercial loué dont elle est propriétaire, situé [Adresse 1]. Les parties ont convenu d’un prix minimum de vente de 1.400.000 euros, hors frais de notaires. La rémunération du mandataire a été fixée, sauf variation du prix précité, à la somme de 100.000 euros.
Le 10 novembre 2020, la société civile SIMENE a formulé une offre d’achat au prix demandé.
Le 1er février 2021, Mme [K] a transmis à son mandataire le projet de promesse de vente formalisé par son notaire, la SAS 14 Pyramides Notaires.
Le 15 février 2022, la société SLGC-SGBVI a mis en demeure sa mandante de reprendre les diligences nécessaires à la finalisation de la vente, le cas échéant en faisant appel à un autre notaire.
Par courriel du 18 mai 2022, la société 14 Pyramides Notaires a informé Mme [K] de son intention de ne plus l’accompagner dans la formalisation de la vente litigieuse, constatant son hésitation à signer la promesse et à prendre position sur le projet d’acte tel qu’il lui était présenté.
Le 31 mai 2022, la société SLGC-SGBVI a informé Mme [K] de la volonté de l’acquéreur de se désister de son offre pour « délai déraisonnable et obstruction ».
Par courrier du 27 juin 2022, la société SIMENE a reproché à Mme [K] sa mauvaise volonté répétée, son retard et son désengagement manifeste à conclure la vente.
Par jugement du tribunal de commerce de Paris prononcé le 27 juin 2022, une procédure de sauvegarde judiciaire a été ouverte à l’égard de la société SLGC-SGBVI.
Dans ce contexte, faisant grief à Mme [K] d’avoir adopté un comportement d’obstruction à la vente ayant conduit à son échec et à la perte de sa commission, la SARL SLGC-SGBVI a assigné cette dernière devant le tribunal judiciaire de Paris par acte d’huissier de justice du 2 août 2022.
Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 août 2023, la société SLGC-SGBVI demande au tribunal de :
« Vu les articles 1104, 1217, 1231 et suivants du Code civil,
Vu l’article 4 et 768 du Code de procédure civile,
Vu la jurisprudence précitée,
(…)
CONDAMNER Madame [K] à payer à la société SLGC-SGBVI la somme de 98.000€ à titre de dommages et intérêts en réparation de la perte de chance subie,
DEBOUTER Madame [K] de ses demandes reconventionnelles
CONDAMNER Madame [K] à payer à la société SLGC-SGBVI la somme de 5.000€ au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens ».
Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 octobre 2023, Mme [K] demande à ce tribunal de :
« Débouter la SARL SGLC -SGVBI de toutes ses demandes
Vu les articles 1231 et 1231-1 du Code civil et les articles 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972
Condamner la SARL SGLC -SGVBI actuellement sous procédure de sauvegarde à payer à Madame [R] [E] veuve [K] la somme de 5 000.00€ de dommages-intérêts au titre de la responsabilité contractuelle et 5000.00€ au titre de la responsabilité délictuelle
La condamner 12 000.00€ TTC au titre de l’art 700 du CPC
Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir
La condamnez-le en tous les dépens ».
La clôture a été prononcée le 19 décembre 2023. L’audience de plaidoirie s’est tenue le 4 septembre 2024.
Au cours de l’audience, le juge rapporteur a sollicité de la demanderesse des informations sur l’état d’avancement de la procédure collective ouverte à son égard et l’a ainsi autorisée à formuler ses observations par note en délibéré avant le 13 septembre 2024. Il a été permis à la partie défenderesse d’y répondre avant le 20 septembre 2024.
Par note en délibéré du 13 septembre 2024, la société SLGC-SGVBI indique que la procédure de sauvegarde ouverte à son égard le 27 juin 2022 par le tribunal de commerce de Paris est toujours en cours et que le plan de sauvegarde fixé le 20 juillet 2023 a été modifié par jugement du 22 août 2024 de la même juridiction. Au visa des articles L. 622-21 alinéa 1er et L. 622-22 alinéa 1er du code de commerce, elle en déduit que les demandes formulées de manière reconventionnelle par Mme [K] visant à la voir condamner à lui payer plusieurs sommes à titre de dommages et intérêts, ainsi que sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et au titre des dépens, sont irrecevables. Elle observe en tout état de cause que Mme [K] n’a pas effectué de déclaration de créances au passif de la procédure collective de la société SLGC-SGVBI.
Par note en délibéré du 19 septembre 2024, Mme [K] soutient que les demandes de dommages et intérêts et celles faites sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile trouvent leurs faits générateurs en réaction à la demande principale de la société SLGC-SGVBI et qu’elles prendront naissance à compter du jugement. Elle indique que s’agissant de créances nées postérieurement à l’adoption du plan de sauvegarde, le créancier peut les recouvrer par voie de saisie. Elle demande au tribunal, à titre principal, de rejeter la demande d’irrecevabilité soulevée par la société SLGC-SGVBI et de faire droit à ses demandes reconventionnelles, et à titre subsidiaire, de fixer sa créance indemnitaire de 22.000 euros au passif de la procédure collective de la demanderesse. De manière encore plus subsidiaire, elle demande la réouverture des débats.
Pour un plus ample exposé des faits de la cause et des prétentions des parties, il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux dernières écritures des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande en paiement de la somme de 98.000 euros à titre de dommages et intérêts
A titre liminaire, la société SLGC-SGVBI soutient que l’article 6 de la loi Hoguet ne fait pas obstacle à l’octroi de dommages et intérêts au bénéfice de l’agent immobilier, dès lors que sa demande indemnitaire ne trouve pas sa cause dans l’exercice, par le propriétaire, du droit de disposer librement de son bien.
Au visa de l’article 1104 du code civil, la société SLGC-SGVBI reproche à Mme [K] d’avoir systématiquement repoussé la signature de la promesse de vente tout en continuant d’affirmer qu’elle souhaitait vendre son bien, l’obligeant, en tant que mandataire, à poursuivre ses diligences en vain. Elle expose que la venderesse a contesté chaque clause de l’acte de promesse et qu’elle a refusé qu’une signature intervienne avec la société SIMENE avant la cession du fonds de commerce attaché au local objet de la vente souhaitée, obligeant au renouvellement de la purge du droit de préemption auprès du nouveau preneur. Se référant au courriel du notaire du 18 mai 2022, elle prétend que le comportement de Mme [K] est la cause exclusive de l’impossibilité de formaliser la vente avec la société SIMENE. Elle estime qu’une telle obstruction constitue une violation de l’article 5 alinéa 1er du contrat les liant, sa mauvaise foi étant à l’origine du désistement de l’acheteur. En réponse aux arguments de la défenderesse, la société SLGC-SGVBI observe qu’elle a respecté son mandat en transmettant l’ensemble des documents sollicités par le notaire dans les temps impartis.
En réponse, Mme [K] indique qu’elle n’a jamais rompu le mandat et qu’en réclamant sa commission par la voie d’une mise en demeure, le mandataire a commis un délit contrevenant à l’article 16 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 dite “loi Hoguet”. Elle observe qu’il résulte de la combinaison des articles 6 de cette loi et 72 et 73 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, d’ordre public, qu’une agence ne peut pas toucher une commission avant la réalisation de la vente projetée.
Elle explique avoir respecté les termes du contrat la liant avec la société SLGC-SGVBI. S’agissant de la cession du fonds de commerce, elle rappelle qu’elle a respecté les termes de l’article 4 § 7 dudit contrat et qu’il ressortait de son droit le plus strict de ne pas risquer un contentieux avec le nouveau preneur.
Elle réfute l’argumentaire adverse tendant à faire croire qu’elle n’a pas effectué toutes les diligences nécessaires pour faire avancer le dossier de vente, observant qu’aucun reproche ne lui a été formulé avant le mois de juin 2022. Elle mentionne que le mandat ne contenait aucune clause l’obligeant à vendre avant une date convenue. Elle attribue l’échec de la vente à la réunion de plusieurs facteurs à savoir :
- le retard dans la communication de certaines pièces par la société SLG-SGVBI et le syndic ;
- le renoncement de son propre notaire à l’accompagner dans cette vente ;
- le désistement de l’acheteur.
Sur ce,
L’article 1er de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, dite « Loi Hoguet », prévoit que : « Les dispositions de la présente loi s'appliquent aux personnes physiques ou morales qui, d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives à :
1° L'achat, la vente, la recherche, l'échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d'immeubles bâtis ou non bâtis ; (…) »
En vertu de l’article 6. I de ladite loi « Aucun bien, effet, valeur, somme d'argent, représentatif d'honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise quelconque, n'est dû aux personnes indiquées à l'article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu'une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties ».
Il résulte du rapprochement de ces textes qu'aucune somme d'argent n'est due, à quelque titre que ce soit, à l'agent immobilier avant que l'opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l'engagement des parties ; que le refus du mandant de réaliser cette opération aux conditions convenues dans le mandat ne peut lui être imputé à faute pour justifier sa condamnation au paiement de dommages-intérêts, hormis s'il est établi que le mandant a conclu l'opération en privant le mandataire de la rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre.
Les dispositions de la loi Hoguet sont d’ordre public.
En l’espèce, il n’est pas contesté que Mme [K] a formulé des observations sur la formulation de plusieurs clauses stipulées au sein du projet de promesse de vente de son bien. Toutefois, la société demanderesse, qui se contente d’évoquer des « oppositions systématiques et réitérées » ne développe pas d’argumentaire précis permettant au tribunal d’en déduire qu’elles manifesteraient la mauvaise foi de Mme [K], qui est non professionnelle du droit et de ce fait légitime à s’informer sur les conditions exactes de la vente de son bien.
De la même manière, la société SLGC-SGVBI ne peut pas reprocher à Mme [K] d’avoir fait retarder la vente du local en décidant de ne pas programmer la signature de la promesse avant la cession du fonds de commerce attaché dès lors qu’il ressort des courriels versés aux débats qu’elle a interrogé son notaire sur cette cession et que celui-ci lui a indiqué qu’il n’était pas possible « d’acter » une renonciation du futur preneur dans l’acte de cession du fonds. Dans ces conditions, Mme [K], qui était indirectement invitée à respecter le droit de préemption du futur preneur, pouvait légitimement décider de reporter la signature de la vente de son local afin de se prémunir de tout contentieux.
Enfin, à supposer qu’une signature ait pu être envisageable dès le mois de mars 2022, aux conditions prévues par le mandat, Mme [K] conservait toute latitude pour émettre des observations sur le projet d’acte qui lui était proposé. Il était d’ailleurs loisible à la société SLGC-SGVBI, à l’instar du notaire de Mme [K], de prendre acte des hésitations de Mme [K] à conclure la vente, voire d’y lire son refus, et de mettre un terme au contrat à durée indéterminée les liant afin de cesser toute diligence au profit de la mandante, conformément à la faculté de résiliation offerte à l’article 8 dudit contrat. Dans ce contexte et en l’absence de tout délai prédéfini par les parties venant encadrer la vente, ses éventuelles tergiversations ou interrogations ne présentent pas une gravité suffisante pour retenir un quelconque manquement contractuel de sa part.
Enfin, et surtout, en sollicitant l’indemnisation d’un préjudice correspondant à la perte de chance de toucher une commission, qu’elle évalue à la somme de 98.000 euros soit 98% de la commission prévue au contrat, la société SLGC-SGVBI entend en réalité obtenir le paiement de la rémunération qu’elle aurait obtenue en cas de vente. Or, conformément aux principes ci-avant rappelés, l’agent immobilier ne peut prétendre à sa commission qu’en cas de conclusion de la vente.
La société SLGC-SGVBI sera donc déboutée de sa demande tendant à voir condamner Mme [K] à lui payer la somme de 98.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de la perte de chance subie.
Sur les demandes reconventionnelles de Mme [K]En lien avec les notes en délibéré dont le contenu a été précédemment rappelé, la société SLGC-SGVBI conclut à l’irrecevabilité des prétentions de Mme [K], notamment en l’absence de déclaration de créances préalable au passif de la procédure.
En réponse, Mme [K] soutient que ces créances sont nées après le jugement d’ouverture de la sauvegarde, trouvant leurs faits générateurs en réaction à la demande principale de la société SLGC-SGVBI, et que ses créances prendront donc naissance à compter du présent jugement.
Sur ce,
En vertu de l’article L. 622-7 I du code de commerce, « Le jugement ouvrant la procédure emporte, de plein droit, interdiction de payer toute créance née antérieurement au jugement d'ouverture, à l'exception du paiement par compensation de créances connexes. Il emporte également, de plein droit, interdiction de payer toute créance née après le jugement d'ouverture, non mentionnée au I de l'article L. 622-17. Ces interdictions ne sont pas applicables au paiement des créances alimentaires ».
Il résulte de ce texte que la règle de l'arrêt des poursuites individuelles, consécutive à l'ouverture d'une procédure de sauvegarde, constitue une fin de non-recevoir pouvant être opposée en tout état de cause et dont le caractère d'ordre public impose au juge de la relever d'office. Aussi lorsqu'une demande en paiement n'a pas été formée à l'occasion d'une instance en cours avant l'ouverture de la procédure collective du débiteur, mais seulement après cette ouverture, le créancier ne peut faire constater le principe de sa créance et en faire fixer le montant, autrement qu'en la déclarant et en se soumettant à la procédure de vérification du passif.
Par exception à cette règle, l’article L. 622-17 I du code de commerce dispose que : « Les créances nées régulièrement après le jugement d'ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d'observation, ou en contrepartie d'une prestation fournie au débiteur pendant cette période, sont payées à leur échéance ».
En l’espèce, Mme [K] recherche la responsabilité tant délictuelle que contractuelle de la société SLGC-SGBVI, considérant, d’une part, que la demanderesse a fait pression sur elle et a de ce fait violé les dispositions régissant la profession d’agent immobilier et, d’autre part, qu’elle a commis différents manquements en lien selon elle avec l’exécution du mandat les liant.
Il en résulte, contrairement à ce que soutient Mme [K], que le fait générateur des préjudices qu’elle invoque résulte directement de l’exécution du mandat et de leurs relations autour de ce contrat. Or, force est d’observer que selon les déclarations de la défenderesse, la dernière correspondance de la société SLGC-SGBVI lui a été adressée le 8 juin 2022, soit antérieurement à l’ouverture de la procédure de sauvegarde judiciaire le 27 juin 2022.
Dans ces circonstances, les créances dont Mme [K] sollicite le paiement sont nées avant l’ouverture de la procédure collective, de sorte qu’elle ne peut pas se prévaloir de l’exception prévue à l’article L. 622-17 I précitée.
Mme [K] ne conteste pas ne pas s’être soumise à la procédure de vérification du passif de la société SLGC-SGBVI et partant, ne pas avoir valablement déclaré ses créances alléguées.
En conséquence, il y a lieu de déclarer les demandes indemnitaires reconventionnelles de Mme [K] irrecevables.
Si la défenderesse sollicite à titre subsidiaire une réouverture des débats, il convient de rappeler qu’en vertu de l’article 2 du code de procédure civile, les parties ont la charge de conduire l’instance en réalisant les actes de la procédure, dans les formes et délais requis, et que selon l’article 444 alinéa 1er du même code, le tribunal doit rouvrir les débats uniquement si les parties n'ont pas été à même de s'expliquer contradictoirement sur les éclaircissements sollicités par la juridiction.
Au cas présent, la publication régulière des décisions liées à la procédure collective n’est pas en débats entre les parties et ces dernières ont été à même de s’expliquer contradictoirement, par voie de notes en délibérés, sur les conséquences de cette procédure sur la recevabilité des demandes de Mme [K].
En conséquence, la demande de réouverture des débats sera rejetée.
Sur les demandes accessoires
Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En l’espèce, la société SLGC-SGVBI, partie perdante, sera condamnée aux dépens.
Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. En l’espèce, l’équité commande de débouter chacune des parties de sa demande au titre de ses frais irrépétibles.
Sur l’exécution provisoire
Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, issu du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ». En l’espèce, rien ne s’y oppose.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe :
DEBOUTE la SARL SLGC-SGVBI de sa demande tendant à voir condamner Mme [R] [E] veuve [K] à lui payer la somme de 98.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
DECLARE IRRECEVABLE Mme [R] [E] veuve [K] en sa demande tendant à voir condamner la SARL SLGC-SGVBI à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de sa responsabilité contractuelle ;
DECLARE IRRECEVABLE Mme [R] [E] veuve [K] en sa demande tendant à voir condamner la SARL SLGC-SGVBI à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de sa responsabilité délictuelle ;
REJETTE la demande de réouverture des débats formée à titre subsidiaire par Mme [R] [E] veuve [K] ;
DEBOUTE les parties de leurs demandes au titre de leurs frais irrépétibles ;
CONDAMNE la SARL SLGC-SGVBI aux dépens ;
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision ;
DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires qui ont été reprises dans l’exposé du litige.
Fait et jugé à Paris le 29 Octobre 2024.
Le Greffier La Présidente
Nadia SHAKI Géraldine DETIENNE
