Cour d'appel, 20 juin 2023. 22/15824

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-1 ARRÊT AU FOND DU 20 JUIN 2023 N°2023/210 Rôle N° RG 22/15824 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BKMXN [K] [C] [S] [C] C/ [F] [D] [N] [J] épouse [D] [O] [H] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Séverine TARTANSON Me Romain CHERFILS Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de DIGNE-LES-BAINS en date du 18 Septembre 2019 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 16/793. APPELANTES Madame [K] [C] née le 11 Janvier 1967 à [Localité 3] (BELGIQUE), demeurant [Adresse 6] représentée par Me Séverine TARTANSON de la SELARL CABINET D'AVOCATS TARTANSON, avocat au barreau d'ALPES DE HAUTE-PROVENCE substituée par Me Raphaël GOMES, avocat au barreau d'ALPES DE HAUTE-PROVENCE INTIMES Monsieur [F] [D] né le 28 Juin 1961 à [Localité 2] (ALGERIE), demeurant [Adresse 1] Madame [N] [J] épouse [D] née le 13 Août 1964 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1] Tous deux représentés par Me Romain CHERFILS de la SELARL BOULAN-CHERFILS-IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Rebecca VANDONI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et ayant pour avocat plaidant Me Katy BREYSSE DELABRE, avocat au barreau de HAUTE-LOIRE PARTIE(S) INTERVENANTE(S) *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Mai 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Olivier BRUE, Président, et Madame Danielle DEMONT, Conseillère, chargés du rapport. Madame Danielle DEMONT, Conseillère, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Olivier BRUE, Président Madame Danielle DEMONT, Conseillère Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Juin 2023.. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Juin 2023. Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. **** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte authentique du 13 septembre 2011 les époux [D] ont vendu à Mme [C] une maison d'une surface d'environ 53 m² sur un terrain de 1730 m² au prix de 148'000 € sise à [Localité 5]. Déplorant deux mois après la vente, et de fortes pluies en novembre 2011, l'apparition d'une fissuration intérieure et extérieure, l'expert du cabinet Polyexpert mandaté par l'assureur de l'acquéreure a conclu que les désordres étaient antérieurs à l'achat et qu'ils avaient été partiellement masqués par la réalisation récemment d'un enduit sur de la fibre. Une expertise judiciaire a été ordonnée en référé le 5 décembre 2013, confiée à M. [L] [I], architecte, lequel a déposé son rapport le 30 avril 2015. Par exploit du 30 mai 2016, Mme [S] [C] a fait assigner M. [F] [D] et Mme née [N] [J] en garantie des vices cachés en sollicitant l'octroi de dommages et intérêts correspondant à une réfaction du prix de vente. Le 7 octobre 2016, les époux [D] ont appelé en garantie M. [H]. Par jugement en date du 18 septembre 2019, le tribunal judiciaire de Digne-les-Bains a : ' mis hors de cause M. [H] ; ' dit que les vendeurs peuvent exciper de la clause de garantie des vices du sol et rejeté toute demande de condamnation au titre de de la nature des sols et de l'insuffisance des fondations et de l'intégralité des ouvrages en lien avec la reprise de ces éléments de structure ; ' rejeté toutes les demandes de condamnation au titre des réparations retenues par l'expert à savoir l'intégralité des lots de reconstructions sauf à réserver les lots cloisons, peinture, fissures ; ' dit que les vendeurs connaissaient le phénomène de fissuration des façades qui étaient évolutif ; ' dit que la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés ne peut donc recevoir application du chef de la fissuration évolutive de la façade ; ' condamné les époux[D] à payer à Mme [C] les sommes de 2250 €, 6324 € et 2640 € au titre de la garantie des vices cachés, et celle de 3500 €, à titre de dommages-intérêts complémentaires, toutes causes de préjudices confondues ; ' et condamné les épouxTalierco à payer les sommes de 1250 € à Mme [C] et de 1250 € à M. [H] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; ' ordonné le partage des dépens en ce compris les frais d'expertise entre les acquéreurs et les vendeurs ; ' et ordonné l'exécution provisoire. Le 29 octobre 2019, Mme [S] devenue [K] [C] a relevé appel de cette décision, en intimant les époux [D] et M. [O] [H]. L'affaire a été radiée le 31 mai 2021, suite à la demande demeurée vaine de régulariser la procédure après le décès de M. [O] [H]. Elle a été ré-enrôlée le 29 novembre 2022. Par conclusions du 20 mars 2023, Mme [K] [C] demande à la cour : ' d'infirmer le jugement entrepris ; ' de condamner les époux [D] à lui verser les sommes suivantes : - 118'600 € à titre de restitution d'une partie du prix correspondant au coût des travaux de reprise selon devis du 12 décembre 2014 et indexation sur l'indice BT 01 du coût de la construction entre le dépôt du rapport [I] et le parfait paiement ; - 50'400 € au titre de son préjudice de jouissance à parfaire au jour du règlement de la somme principale de 118'600 € indexée ; - 5600 € en réparation du préjudice subi du fait de l'exécution des travaux de reprise ; - 10'000 € en réparation de son préjudice moral ; - 6 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens en ce compris ceux relatifs à la procédure de référé-expertise de l'expertise judiciaire Par conclusions du 15 mai 2023, Mme [N] [J] épouse [D] et M. [F] [D] demandent à la cour de juger que l'instance est interrompue à défaut de reprise volontaire ou forcée des héritiers de M. [H], de débouter en conséquence Mme [C] de toutes ses demandes, d'infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, et de condamner l'appelante à leur payer la somme de 5 000 €, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. La cour renvoie aux écritures précitées pour l'exposé exhaustif des prétentions et moyens des parties. Motifs Attendu que les vendeurs font valoir en premier lieu que Mme [C] n'aurait pas dû obtenir la réinscription au rôle et la reprise de l'instance sur son appel puisqu'elle avait intimé M. [H] aujourd'hui décédé et que, sauf à se désister à son égard, la présente procédure est toujours interrompue ; qu'eux- même avaient intérêt à ce que ces héritiers soient attraits en la cause car les travaux entrepris par M. [H] avaient pour vocation de reboucher quelques fissures sans gravité ; que si les fissures apparues en novembre 2011 sont liées à celles réparées en 2009, c'est que les travaux de ravalement ont produit des désordres et que M. [H] aurait dû dans le cadre de son devoir de conseil et d'information prévenir les époux [D] de cette situation ; qu'à défaut sa responsabilité était pleinement engagée ; et qu'en l'absence de régularisation de la procédure par Mme [C] à l'égard des héritiers [H], les demandes de celles-ci sont irrecevables ; Mais attendu que si l'appelante a formellement intimé M. [H], l'affaire a été remise au rôle, Mme [C] ayant fait valoir qu'elle n'avait pas formé en première instance, ni davantage in fine en cause d'appel, aucune demande dirigée contre M. [H], et a fortiori contre ses héritiers, dont toutefois elle n'avait pas retrouvé trace après de vaines recherches tant auprès du conseil qui s'était constitué dans les intérêts de M. [H], qu'au fichier central des dernières volontés ; Attendu qu'il s'ensuit le rejet du moyen d'interruption de l'instance, alors que les demandes de Mme [C] sont exclusivement dirigées contre les époux [D], et que seuls ceux-ci demandaient en première instance à être relevés et garantis par M. [H] ; Attendu ensuite que les époux [D] font valoir au soutien de leur appel incident que l'expert judiciaire nommé en référé a conclu que toutes les désordres observés avaient été totalement masqués par la réalisation de nouveaux enduits dans l'année qui a précédé la vente du 13 septembre 2011, ce qu'ils contestent formellement ; que le ravalement est intervenu en octobre 2009, soit deux ans avant la vente à Mme [C] ; que par devis du 30 juillet 2009, ils ont demandé à M. [H], maçon, de procéder à la réfection des façades de leur maison ; qu'il a établi sa facture pour un montant de 3806 €, réglé en espèces le 17 octobre 2009 ; que Mme [C] a acheté une maison vieille de plus de 40 ans ; que le prix en a tenu compte par rapport au prix de vente initialement fixée par l'agence ORPI qu'ils avaient mandatée pour vendre à 180'000 € ; qu' ils n'ont jamais caché la situation de la maison à Mme [C] qui a pu voir des fissures apparentes intérieures ; que les phénomènes météorologiques intenses et exceptionnels de 2011 ont manifestement déstabilisé la maison en raison de sa vétusté, de son implantation en pente et de la qualité du sol ; que l'agent immobilier qui a témoigné en faveur de Mme [C] en déclarant à l'expert que la maison n'était pas fissurée au moment de la vente, n'a pas voulu se retrouver impliquée dans l'affaire ; Mais attendu qu'il ne ressort d'aucun élément que le prix de vente aurait été réduit pour tenir compte d'une quelconque fissuration visible ; qu'au contraire l'annonce ORPI fait mention d'un bien immobilier en parfait état, avec un 'visuel' correspondant ; Attendu que l'expert judiciaire, M. [I], indique en son rapport que la maison, aux termes des documents qui lui ont été remis, date de 1976 ; que les vendeurs ont eux-mêmes fait leur acquisition en 2009, au prix de 100'000 € ; qu'il relève la présence d'une fissuration généralisée révélée après de fortes pluies survenues le 5 novembre 2011 tant à l'intérieur qu'à l'extérieur du bâtiment ; qu'il a pu constater lui-même que cette fissuration s'aggravait entre deux visites ; qu' il a pris un cliché le 8 septembre 2014 des lèvres d'une fissure qui avaient été rebouchée à l'enduit armé par une toile de verre rebouchée récemment ; que l'expert judiciaire ajoute que les différents témoignages et ses propres observations établissent que les enduits ont été refaits début 2011, et non en 2009 ; Attendu que l'expert judiciaire confirme les témoignages recueillis par l'acquéreure en indiquant « nous avons clairement observé le rebouchage au mortier de cette fissuration, ainsi que la présence d'armatures en fibres sur des couches de mortier récentes, ce qui met incontestablement en évidence que les fissures actuelles ont une origine antérieure à la vente et qu'elles ont été masquées » ; qu'il note que les lézardes sont actives et qu'elles affectent la solidité de l'immeuble de façon très importante ; et qu'il souligne, eu égard à la dislocation totale du volume est que les fondations sont très insuffisantes, voire inexistantes et qu'il ne peut s'agir là d'un phénomène ponctuel ; Attendu que le sapiteur que s'est adjoint l'expert judiciaire avec pour mission une investigation géotechnique relève la fissuration généralisée et indique que la zone étudiée se situe sur un secteur moyennement sujet à des mouvements de terrain et aux phénomènes de retrait -gonflement des sols ; que le terrain superficiel est un limon sablo-graveleux jusqu'à 4 m, reposant sur un argile compact sur lequel des circulations d'eaux occasionnelles et aléatoires peuvent se produire ; que l'ouvrage a été identifié, en faisant un puits, comme présentant un soubassement en béton armé de 0,25 m d'épaisseur qui ne paraît pas reposer sur de véritables fondations ; et qu'il convient d'effectuer une reprise en sous-'uvre de l'ouvrage par micro pieux ancrés dans les argiles très compactes ; Attendu que le premier juge ne pouvait pas méconnaître ainsi les conclusions tant de l'expert judiciaire que celles de l'expert de l'assureur qu'il a lui-même rappelées qui avait retenu lui aussi que la maison est construite sur un terrain présentant une forte pente avec un décaissement et un remblai pour aplanir le terrain et un enterrement partiel du mur arrière de la maison ; que l'entreprise Colonna est intervenue que des précipitations les 4 et 5 novembre 2011 qui ont donné lieu à un arrêté de catastrophe naturelle par suite d'importants ruissellements au sol ; qu'un phénomène important de fissuration en façade sur les cloisons et murs intérieurs est alors apparu ; qu'il est antérieur à la vente et qu'il était partiellement masqué par la réalisation de l'enduit de façade sans traitement particulier des fissures ; et que les désordres importants sur le cellier et dans une pièce attenante à la maison sont consécutifs à un défaut constructif et un défaut de fondations ; Attendu que l'appelant principal reproche donc exactement au tribunal d'avoir opéré une distinction entre des fissures issues d'un vice de fondation et des fissures affectant les façades, alors que le phénomène de fissuration généralisée de l'immeuble résulte du vice constructif décrit supra ; Attendu le bien vendu est donc affecté d'un vice qui n'était pas apparent au moment de la vente, la présence d'une fissuration intérieure au moment de la vente ne ressortant d'aucun élément probant ; qu'en toute hypothèse c'est l'expertise judiciaire qui a permis à Mme [C] d'en connaître toute l'ampleur, le vice décrit étant antérieur à la vente et constructif ; qu'il affecte la solidité de l'immeuble et le rend impropre à l'usage auquel on le destine ; Attendu que la facturation de M. [H] et le quittancement d'un paiement en espèces invoqués par les époux vendeurs sont datés de la main de M. [H] de 2009, mais qu'ayant partie liée avec eux, ces documents sont contredits tant par les expertises que par les témoignages de M. [X] qui atteste avoir vu les travaux de ravalement de façade du pavillon début 2011, peu avant la vente de la maison ; et qu'après la vente (témoin [V]) il restait un demi sac d'enduit entamé ; Attendu que par leurs travaux de réfection destinés à dissimuler les défauts du bien vendu, la mauvaise foi des époux époux [D] est établie, et qu'ils ne peuvent dès lors prétendre au bénéfice de la clause de non garantie figurant à l'acte ; Attendu que l'expert judiciaire a chiffré de manière détaillée les travaux importants à effectuer, consistant en une reconstruction totale, à la somme de 118'600 €,que les vendeurs seront condamnés à payer à l'acquéreure à titre de restitution de la partie du prix correspondant au coût des travaux de reprise selon le devis du 12 décembre 2014 ; qu'eu égard à l'ancienneté de ce devis l'appelante sollicite à bon droit, l'indexation de ce montant sur la variation de l'indice BT 01 du coût de la construction depuis le dépôt du rapport, jusqu'au parfait paiement ; Attendu que les vendeurs de mauvaise foi sont tenus en outre de tous les dommages-intérêts, en application de l'article 1645 du code civil ; Attendu que la cour estime que l'état de dégradation des lieux affecte l'habitabilité de ceux-ci dans une proportion estimée à 10 %, soit pour une valeur locative mensuelle de 1200 € , un préjudice de 120 € par mois depuis l'apparition des désordres en novembre 2011, soit pour 138 mois jusqu'au mois de mai 2023, la somme de 16 560 € montant à parfaire jusqu'au jour du versement par les vendeurs de la somme nécessaire à l'accomplissement des travaux ; Que Mme [C] plaide utilement que compte tenu de l'importance de ces travaux à réaliser ces derniers dureront au moins trois mois et que durant cette période, la maison sera totalement inhabitable ; qu'elle prétend justement à un montant de 3 600 € de ce chef ; Attendu que l'appelante a souffert de multiple tracas ; que ce préjudice moral sera entièrement réparé par l'octroi de la somme de 2 000 €, à titre de dommages intérêts ; Attendu en définitive que les époux [D] succombant devront payer la somme de 22 160 €, arrêtée au mois de mai 2023, à titre de dommages-intérêts, à parfaire ; qu'ils devront supporter la charge des dépens de première instance et d'appel, et verser en équité la somme de 4 000 € à Mme [C], au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ne pouvant eux-mêmes prétendre au bénéfice de ce texte ; PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, Rejette la fin de non-recevoir soulevée, Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a mis hors de cause M. [H], Statuant à nouveau et ajoutant Dit que M. [F] [D] et Mme née [N] [J] sont redevables de la garantie des vices cachés affectant le bien immobilier qu'ils ont vendu par acte authentique du 13 septembre 2011 à Mme [S] devenue [K] [C], Condamne in solidum M. [F] [D] et Mme née [N] [J] à payer à Mme [S] devenue [K] [C] la somme de 118'600 € à titre de restitution d'une partie du prix de vente correspondant au coût des travaux de reprise avec indexation sur l'indice BT 01 du coût de la construction entre le dépôt du rapport [I] le 30 avril 2015 et le parfait paiement, Condamne in solidum M. [F] [D] et Mme née [N] [J] à payer à Mme [S] devenue [K] [C] : - la somme de 22160 € arrêtée au mois de mai 2023 à titre de dommages intérêts, toutes causes de préjudices confondues, - et la somme de 120 € par mois au titre de son préjudice de jouissance à compter du présent arrêt jusqu'au règlement entre ses mains de la somme principale de 118'600 € indexée, Condamne in solidum M. [F] [D] et Mme née [N] [J] à payer à Mme [S] devenue [K] [C], la somme de 4 000 €, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens de première instance, et d'appel et ceux du référé, en ce compris le coût de l'expertise judiciaire de M. [I] et dit que les dépens pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT