Tribunal judiciaire, 02 septembre 2024. 21/10005

TRIBUNAL JUDICIAIRE de LILLE [Localité 4] ☎ :[XXXXXXXX01] N° RG 21/10005 - N° Portalis DBZS-W-B7F-WW5W N° de Minute : 24/00494 JUGEMENT DU : 02 Septembre 2024 [K] [C] [M] [F] C/ EPIC [Localité 6] METROPLE HABITAT - OPH DE LA METROPOLE EUROPEENNE DE [Localité 6] REPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT DU 02 Septembre 2024 DANS LE LITIGE ENTRE : DEMANDEUR(S) M. [K] [C], demeurant [Adresse 2] Mme [M] [F], demeurant [Adresse 2] représentés par Me Lucie DELABY, avocat au barreau de LILLE ET : DÉFENDEUR(S) EPIC [Localité 6] METROPOLE HABITAT - OPH DE LA METROPOLE EUROPEENNE DE [Localité 6], dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Mme [D] [V], munie d'un pouvoir écrit COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 13 Mai 2024 Mélanie COCQUEREL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ Par mise à disposition au Greffe le 02 Septembre 2024, date indiquée à l'issue des débats par Mélanie COCQUEREL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier RG 5/2021 – Page - MA EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 21 octobre 2003 avec effet au 1er novembre 2003, [Localité 6] Métropole Habitat (ci-après LMH) a donné à bail à M. [K] [C] et Mme [M] [F] un appartement de type 4, porte n°5, numéro 151614, situé [Adresse 2]. Par acte d’huissier du 18 décembre 2020, M. [C] et Mme [F] ont fait assigner Lille Métropole Habitat devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille afin d’obtenir, au visa des articles L 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, 1240 du code civil, 145 et 700 du code de procédure civile, sa condamnation à les indemniser du préjudice subi en raison des désordres affectant le logement et à remettre, sous astreinte, celui-ci dans un état décent. Par jugement avant dire droit du 24 janvier 2022, le juge des contentieux de la protection a ordonné la production par LMH du compte-rendu des opérations de sondage des murs réalisé par la société Bat et co dans le délai de 15 jours suivant la notification de la décision sous astreinte provisoire de 50 euros par jour passé ce délai et il a débouté Mme [F] et M. [C] de leur demande de production du rapport d’expertise ordonnée par le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille le 9 mars 2021 concernant l’état des immeubles du voisinage avant la réalisation de travaux de démolition et de construction. Il a enfin renvoyé l’affaire à une audience ultérieure. Par jugement du 13 février 2023, le juge des contentieux de la protection a ordonné une expertise judiciaire, fixé à 1 600 euros la consignation due par M. [C] et Mme [F], ordonné le sursis à statuer sur l’ensemble des demandes dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise, réservé les dépens et renvoyé l’affaire à l’audience du 3 juillet 2023. L’expert judiciaire a déposé son rapport le 6 novembre 2023. Après plusieurs renvois ordonnés à la demande des parties, l’affaire a finalement été retenue à l’audience du 13 mai 2024. Mme [F] et M. [C], représentés par leur conseil, ont soutenu leurs dernières écritures aux termes desquelles ils sollicitent de voir, au visa des mêmes articles que ceux mentionnés dans leur assignation : - ordonner à LMH d’exécuter les travaux recommandés par l’expert judiciaire dans un délai de trois mois à compter de la décision à intervenir, soit un démarrage des travaux permettant de remédier à la présence des rongeurs dans le séjour, dans la cuisine et dans la salle de bains, aux désordres causés par la présence de moisissures noires dans les trois chambres et la salle de bains, et au défaut d’aération dans le délai d’un mois à compter de la décision, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, et dire que le tribunal se réserve la liquidation de l’astreinte, - condamner LMH à leur payer la somme de 6 500 euros à titre de provision sur dommages et intérêts - être dispensés du paiement du loyer jusqu’à la fin effective des travaux, - condamner LMH à leur payer la somme de 3 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, - condamner LMH aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise. LMH, représenté par Mme [D] [V], munie d’un pouvoir de représentation, a oralement soutenu ses dernières écritures aux termes desquelles il sollicite, au visa du code de la construction et de l’habitation, des articles 482 et suivants du code de procédure civile, de l’article 9 de ce même code, de voir : - rejeter la demande de travaux permettant de remédier à la présence de rongeurs, - lister de manière précise et exhaustive les travaux qu’il lui reste à réaliser, - rejeter la demande d’astreinte, - rejeter la demande de suspension du paiement des loyers pendant la période de réalisation des travaux, - réduire dans de très notables proportions le quantum de la somme réclamée par les demandeurs à titre de dommages et intérêts. A titre subsidiaire, - lui accorder des délais raisonnables pour la réalisation des travaux, - réduire dans de très notables proportions le quantum de l’astreinte, - rejeter les autres demandes, En tout état de cause, - condamner la partie perdante aux dépens. A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 2 septembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande de travaux de reprise des désordres affectant le logement sous astreinte L'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que : « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. (...) Le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement. c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; Aux termes de l'article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2022, les conditions que le logement doit satisfaire, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, sont notamment les suivantes : - le logement assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau.- - Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ; - la nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; - le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. En l’espèce, concernant la présence des rongeurs, l’expert judiciaire a relevé : - dans le séjour, la présence, sous un meuble, de morceaux de polystyrène et de déjections de souris dans l’angle du séjour et de la salle de bains au niveau du pignon et la réalisation d’un rebouchage des trous par Bat & Co, - dans la cuisine, la présence de morceaux de polystyrène et de déjections de souris derrière et sur le lave-vaisselle, sous l’évier, dans le sèche-linge, sur le congélateur et dans le cellier ; la présence d’un trou dans le rideau du cellier rongé par les souris, - dans la salle de bains, la présence de morceaux de polystyrène, de trous dans les parois et de déjections de souris sous la baignoire. Il a considéré en page 21 de son rapport que la présence de rongeurs provoque des nuisances par le dépôt de déjections, des morceaux de polystyrène, des trous dans les matériaux, la destruction des isolants polystyrènes. Il a indiqué que s’il n’avait pas visuellement constaté la présence de rongeurs dans le logement lors de sa visite, les traces de leur existence était bien établie dans le séjour, la cuisine et la salle de bains. Il a estimé que la cause pouvait être le voisinage présent ou passé et qu’il n’était pas observé de failles sur le plan architectural permettant leur passage. Concernant la présence d’humidité, l’expert judiciaire a constaté des moisissures noires dans la salle de bains et les trois chambres. Il a considéré que compte tenu de leur localisation, les causes possibles sont l’infiltration d’eau de l’extérieur, de l’appartement du dessus ou des remontées capillaires ; que le taux d’humidité dans l’air était satisfaisant et que toutes les parois étaient sèches. Il a considéré que l’état des parois infestées nécessitait une dépose et repose des doublages, des cloisons et des plafonds ; qu’il convenait de vérifier l’étanchéité parfaite des parois concernées avant de déposer et de reposer les isolants. Il a considéré que la présence de moisissures s’expliquait par un défaut d’isolation. Concernant l’aération, l’expert judiciaire s’est appuyé sur le rapport établi par la société Vetheco pour considérer que les débits d’air générés par les bouches d’extraction en cuisine et salle de bains sont satisfaisants. Il a précisé qu’il est toutefois nécessaire de remplacer la bouche d’extraction de la cuisine et de remplacer le dispositif d’amenée d’air présent dans la chambre E par un de 30m3/h. Il a enfin rappelé qu’il convient d’intervenir sur les conduits et le caisson d’extraction qui sont des espaces collectifs et qu’il qualifie d’opérations d’entretien périodiques indispensables au bon fonctionnement de la ventilation de l’appartement occupé par les demandeurs. Il a considéré qu’au regard des désordres affectant le logement, celui-ci ne répond pas aux caractéristiques de décence fixés par le décret du 30 janvier 2002, notamment son article 2 alinéa 4 en ce qui concerne la présence de rongeurs qui présente également un risque pour les locataires compte tenu de la saleté, des odeurs, du bruit et de la dégradation des isolants qu’elle génère. L’expert judiciaire a, enfin préconisé les travaux propres à remédier aux désordres qu’il a détaillés en pages 26 et 27 de son rapport et précisé qu’ils seraient d’une durée de deux mois. Ces désordres sont imputables à LMH dans la mesure où, en qualité de bailleur, il est tenu de délivrer aux locataires un logement décent et que l’expert judiciaire n’a identifié aucune cause imputable à un éventuel défaut d’entretien des locataires. Il revient donc à LMH d’y remédier. Si le bailleur produit un certain nombre de factures et de justificatifs d’intervention d’entreprises, ceux-ci remontent pour la plupart à une période antérieure aux constats faits par l’expert judiciaire. Pour la période plus récente, LMH justifie avoir fait procéder au remplacement de la bouche d’aération de la cuisine le 12 septembre 2023 et avoir modifié le réseau VMC le 1er février 2024. LMH justifie également avoir, suivant bon de commande du 20 février 2024, fait procéder à la réfection de la peinture du plafond et des murs de la salle de bains. Elle produit également un courriel du 6 mars 2024 de M. [P] [X] qui a réalisé ces derniers travaux et indique qu’il a visité le logement et n’a pas constaté de nouvelles traces de moisissures. Elle produit enfin un devis établi par l’EURL Bat&Co le 8 avril 2024 concernant notamment les travaux d’isolation dans l’ensemble du logement avec de la laine de verre et le rebouchage des trous faits par les rongeurs pour un montant total TTC de 18 913,90 euros. Dans la mesure où LMH n’a cru devoir fournir aucun devis à l’expert judiciaire permettant de considérer que les interventions récentes et les travaux prévus par ce devis permettent de remédier intégralement aux désordres, il y a lieu de condamner LMH à réaliser les travaux préconisés par l’expert judiciaire et détaillés en pages 26 et 27 de son rapport. Compte tenu de l’ampleur des travaux et dans la mesure où LMH a d’ores et déjà justifié de diligences depuis le dépôt du rapport de l’expert judiciaire, il n’y a pas lieu de prévoir un délai pour la réalisation de ces travaux ni d’assortir l’obligation de les réaliser d’une astreinte. Cette demande sera donc rejetée. Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance Aux termes de l'article 6 b) de la loi du 6 juillet 1989, « le bailleur est obligé d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement ». En l'espèce, l’expert judiciaire a, aux termes de son rapport, considéré que les désordres affectent le logement depuis le 8 novembre 2012, date à laquelle M. [C] a adressé un mail à la mairie de [Localité 5] et qu’ils persistent tant que les travaux ne sont pas réalisés. Il a ainsi considéré que le préjudice pouvait être évalué à la somme de 50 euros par mois. LMH se prévaut de la prescription triennale. L’assignation du 18 décembre 2020 est le premier acte qui a permis d’interrompre cette prescription et le délai de celle-ci a ensuite été suspendu pendant la réalisation des opérations d’expertise et jusqu’au dépôt du rapport. Le préjudice subi par M. [C] et Mme [F] est donc indemnisable à compter du 18 décembre 2017. Jusqu’à la date du jugement, soit le 2 septembre 2024, cela représente une période de 80 mois et 12 jours. Dans la mesure où l’expert judiciaire a pu mesurer l’ampleur des désordres affectant le logement et considéré que le préjudice de jouissance pouvait être justement réparé par l’allocation d’une somme de 50 euros par mois (soit 1,65 par jour suivant le calcul suivant : 50/30,416 x12), LMH sera condamné à payer à M. [C] et Mme [F] la somme de 4 019,80 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance subi par M. [C] et Mme [F] jusqu’au 2 septembre 2024, date du présent jugement. Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement. Sur la demande de suspension des loyers pendant la réalisation des travaux L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 permet notamment au juge de réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement jusqu'à l'exécution des travaux si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6. En l’espèce, il n’y a pas lieu de faire droit à cette demande de suspension des loyers dans la mesure où les travaux dont la durée a été estimée par l’expert judiciaire à deux mois peuvent être réalisés en milieu occupé, ce qui signifie qu’ils ne rendent pas le logement inhabitable et que les demandeurs disposent du droit de voir indemniser le préjudice de jouissance qui sera éventuellement subi à ce titre. Cette demande sera donc rejetée. Sur les demandes accessoires En application de l'article 696 du code de procédure civile, LMH qui succombe à l'instance sera condamné aux dépens qui comprendront les frais d’expertise judiciaire. Par ailleurs et pour les mêmes motifs, LMH sera condamné à payer à M. [C] et Mme [S] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Enfin, en application de l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement sera assorti de l'exécution provisoire de droit. PAR CES MOTIFS Le juge du contentieux de la protection, statuant à l'issue de débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe, CONDAMNE l’office public de l’habitat de la Métropole Européenne de [Localité 6], [Localité 6] Métropole Habitat à faire réaliser les travaux préconisés par l’expert judiciaire, M. [I] [A], en pages 26 et 27 de son rapport permettant de mettre fin à la présence de rongeurs, d’humidité et au défaut d’aération du logement à l'origine des désordres affectant l’appartement porte n°5 numéro 151614, donné à bail à M. [K] [C] et Mme [M] [F] et situé [Adresse 2] ; CONDAMNE l’office public de l’habitat de la Métropole Européenne de [Localité 6], [Localité 6] Métropole Habitat, à payer à M. [K] [C] et Mme [M] [F] la somme de 4 019,80 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance subi par eux jusqu’au 2 septembre 2024, date du présent jugement, assortie des intérêts au taux légal à compter de celui-ci ; REJETTE les autres demandes ; CONDAMNE l’office public de l’habitat de la Métropole Européenne de [Localité 6], [Localité 6] Métropole Habitat, à payer à M. [K] [C] et Mme [M] [F] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE l’office public de l’habitat de la Métropole Européenne de [Localité 6], [Localité 6] Métropole Habitat, aux dépens qui comprendront les frais d’expertise judiciaire ; RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit. AINSI JUGE ET PRONONCE A LILLE, le 2 Septembre 2024. Le Greffier Le Juge