Tribunal judiciaire, 03 juillet 2025. 22/04238

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 6] [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le: ■ 18° chambre 1ère section N° RG 22/04238 N° Portalis 352J-W-B7G-CWSXR N° MINUTE : 1 contradictoire Assignation du : 04 Avril 2022 JUGEMENT rendu le 03 Juillet 2025 DEMANDERESSE S.A.R.L. [H] [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Maître Gilles GODIGNON SANTONI de la SELARL DOLLA - VIAL & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS vestiaire #P0074 DÉFENDERESSE S.C.I. MEY 5 [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Maître Valérie PANEPINTO de la SCP SCP GUILLEMAIN PANEPINTO PAULHAC, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0102 Décision du 03 Juillet 2025 18° chambre 1ère section N° RG 22/04238 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWSXR COMPOSITION DU TRIBUNAL Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique. Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés. Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président, statuant en juge unique, assisté de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier, DÉBATS A l’audience du 31 Mars 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 3 juillet 2025. JUGEMENT Rendue par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort Par acte sous seing privé du 1er août 2014, la SCI MEY 5 a donné à bail commercial à la SARL [H], des locaux sis [Adresse 3] dans le 9ème arrondissement, pour une durée de neuf ans à compter du 1er août 2014, moyennant un loyer annuel initial en principal de 77.000 euros hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et d'avance. Les locaux sont situés au rez-de-chaussée de droite (55m2), au 1er étage (140 m2), aux 1er sous-sol (35m2, ainsi que la zone centrale du R-1 telle qu'entourée sur les plans annexés au bail) et au 2ème sous-sol (à l'exception du local du 2ème sous-sol dépendant des locaux situés à gauche de l'entrée de l'immeuble). La destination est la suivante : " Restauration - [Localité 5] - Brasserie - [Localité 8] de thé - [Localité 7] [Localité 5], Vente de produits sur place ou à emporter - Vente de services ayant un lien avec la thématique de la forme - Galerie d'Art ". La SARL [H] exploite avec la SAS BART qui a été titulaire de deux baux commerciaux à la même adresse portant sur des locaux contigus, un restaurant sous l'enseigne LE PATIO-OPERA. Par courrier électronique du 14 avril 2020 à la SARL [H] et à la SAS BART, la SCI MEY a proposé un étalement du paiement du deuxième trimestre 2020 sur neuf mois. Ce courrier électronique a fait l'objet d'une relance le 22 avril 2020. Par courrier électronique du 5 mai 2020, la gérante de la SARL [H] et de la SAS BART a indiqué refuser la proposition et sollicité une exonération totale du paiement du loyer du deuxième trimestre 2020. Par courrier électronique du 12 mai 2020, la SCI MEY a indiqué au preneur qu'elle devait elle-même faire face à des obligations financières et lui a rappelé la proposition faite, à savoir un étalement du paiement du deuxième trimestre 2020 sur neuf mois. Elle a proposé également, à titre de solution alternative, de procéder à une réduction de loyer en procédant à une réduction de l'assiette des locaux donnés à bail à la SARL [H]. Par courrier électronique du 16 septembre 2020, la SCI MEY a fait part de trois propositions : - remise de loyer sous forme d'avoir portant sur un mois complet de loyer hors charges pour le bail litigieux ainsi que les deux baux dont est titulaire la SAS BART, soit 17.654,48 euros TTC, ou - participation aux travaux de climatisation à hauteur de 50%, soit selon devis 35.416,67 euros HT/2 soit 17.708,34 euros, ou - restitution rétroactive au 1er avril 2020 des surfaces du premier étage gauche. Par courrier électronique du 19 novembre 2020, la SARL [H] a sollicité auprès du bailleur l'ouverture de négociation concernant le montant du loyer, eu égard aux restrictions administratives, dans le contexte de la crise sanitaire. Par courrier électronique du 4 décembre 2020, la SCI MEY a refusé à la SARL [H] d'accorder des franchises de loyers, mais s'est dite ouverte à un éventuel rééchelonnement desdits loyers. Par courrier électronique du 5 février 2021, la SCI MEY 5 a relancé la SARL [H] pour obtenir le paiement des arriérés de loyers. Par courrier électronique du 8 mars 2021, la SARL [H] a sollicité de nouveau la suspension du paiement des loyers, en raison de la crise sanitaire. Par courrier électronique du 11 février 2022, la SCI MEY a indiqué que la dette s'élevait pour la SARL [H] à la somme de 113.865,70 euros. Par acte extrajudiciaire du 3 mars 2022, la SCI MEY 5 a fait délivrer à la SARL [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire et l'article L.145-17 du code de commerce, ayant pour cause la somme de 113.865,70 euros au titre de la dette locative afférente au 2ème trimestre 2020, au 1er et 2ème trimestre 2021 et au 1er trimestre 2022. Par exploit d'huissier du 4 avril 2022, la SARL [H] a fait assigner la SCI MEY 5 devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins substantielles d'opposition à commandement de payer. Par acte extrajudiciaire du 30 septembre 2022, la SCI MEY 5 a fait signifier sa demande reconventionnelle de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail à la société CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL ès qualités de créancier inscrit au titre d'un nantissement du fonds de commerce considéré. Par acte extrajudiciaire du 9 novembre 2023, la SCI MEY 5 a fait délivrer à la SARL [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire et l'article L.145-17 du code de commerce, ayant pour cause la somme de 41.049,87 euros au titre de la dette locative pour le 4ème trimestre 2023, et la refacturation de la taxe foncière 2023. Par acte extrajudiciaire du 7 février 2024, la SCI MEY 5 a fait délivrer à la SARL [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire et l'article L.145-17 du code de commerce, ayant pour cause la somme de 32.984,97 euros au titre de la dette locative pour le 1er trimestre 2024, et la somme de 4.104,98 euros au titre d'une pénalité contractuelle de 10%. Par conclusions notifiées le 5 juin 2024, la SARL [H] demande au tribunal judiciaire de Paris de : -la recevoir en ses demandes et la déclarer bien fondée, A titre principal, -dire nul et de nul effet, et en tout état de cause mal fondés, le commandement délivré le 3 mars 2022 par la SCI MEY 5, ainsi que l'ensemble des actes subséquents ; -dire et juger que les deux [sic] baux sont suspendus au cours de la période du 15 mars 2020 au 2 juin 2020, puis du 29 octobre 2020 au 19 mai 2021 ; -dire et juger que privée de l'usage de ses locaux, elle s'est légitimement abstenue de régler les loyers et charges pendant les périodes de fermeture susvisées ; - dire et juger qu'elle a subi une perte juridique de la chose louées pendant les périodes de fermeture ; -dire et juger qu'elle n'est redevable d'aucune somme pendant les périodes de fermeture, soit pour la période du 15 mars 2020 au 2 juin 2020, puis du 29 octobre 2020 au 19 mai 2021 ; -condamner la SCI MEY 5 à lui payer la somme de 20.880,66 euros au titre du remboursement des sommes indument versées pendant la période de fermeture du 29 octobre au 31 décembre 2020 ; -constater qu'elle a réglé la totalité des sommes dues faisant l'objet des commandements de payer des 9 novembre 2023 et 7 février 2024 ; -débouter la SCI MEY 5 de toutes ses demandes ; A titre subsidiaire, -limiter le montant des pénalités de retard éventuellement dues, à la somme de 1 euro; -lui accorder 24 mois de délais pour s'acquitter de sa dette locative ; -suspendre pendant cette période, les effets de la clause résolutoire ; En tout état de cause, -condamner la SCI MEY 5 à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; -condamner la SCI MEY 5 aux entiers dépens ; -rappeler que l'exécution provisoire est de droit. Au soutien de ses prétentions, la SARL [H] énonce : - que le bailleur n'a pas respecté son obligation de bonne foi, pour s'être vigoureusement opposé à lui accorder une franchise durant la crise sanitaire, et avoir présenté comme seule proposition alternative le fait de vouloir récupérer les locaux du 1er étage, locaux au sein desquels elle a financé de nombreux travaux ; -que le commandement délivré pendant la crise sanitaire est nul en ce que les loyers ne sont pas dus pendant cette période puisque les décrets relatifs à la fermeture des restaurants ainsi que les mesures de confinement ordonnées s'apparentent à un cas de force majeure emportant la suspension du contrat ; qu'elle peut en outre se prévaloir d'une exception d'inexécution dans la mesure où le bailleur n'a pas respecté ses obligations de délivrance et de jouissance paisible et qu'elle a subi une perte juridique de la chose louée au sens de l'article 1722 du code civil ; que dès lors, les loyers indûment versés doivent être remboursés ; -que la preuve de l'origine de la prétendue surconsommation d'eau n'est pas démontrée par le bailleur qui ne verse aucune pièce au soutien de ses allégations; -qu'en décembre 2023, elle a réglé la totalité des sommes dues, ce que reconnait du reste expressément le bailleur dans son commandement du 7 février 2024; qu'elle a désormais régularisé sa situation et a versé au bailleur la totalité des sommes dues au titre du 1er trimestre 2024; -qu'en vertu de l'article 1231-5 du code civil le juge peut modérer une clause pénale excessive, ce qui est le cas en l'espèce de la clause pénalisant le retard de 10%; -que s'agissant du délai de grâce et de la suspension des effets de la clause résolutoire, elle rappelle qu'elle n'a généré aucun chiffre d'affaires durant la période de crise sanitaire; qu'elle a été contrainte de contracter un prêt garanti par l'Etat dont le remboursement s'effectue sur 4 ans et qui affecte sa situation de trésorerie; -que le créancier, dont les associés sont des investisseurs professionnels et fortunés a été intransigeant avec le preneur en refusant de lui accorder la moindre franchise de loyers. Par conclusions notifiées le 19 juin 2024, la SCI MEY 5 demande au tribunal judiciaire de Paris de : -juger la SARL [H] mal fondée en l'ensemble de ses demandes ; En conséquence, l'en débouter. A titre reconventionnel, -constater l'acquisition de la clause résolutoire par l'effet du commandement signifié le 3 mars 2022, à compter du 3 avril 2022 ; Subsidiairement, constater l'acquisition de la clause résolutoire par l'effet du commandement signifié le 7 février 2024, à compter du 7 mars 2024. Plus subsidiairement, constater l'acquisition de la clause résolutoire par l'effet du commandement signifié le 16 avril 2024, à compter du 16 mai 2024. Subsidiairement, -prononcer la résiliation judiciaire du bail en date du 1er août 2014 aux torts de la SARL [H] du chef de défaut de paiement des loyers, charges, taxes dont elle est redevable. En toutes hypothèses, -ordonner l'expulsion de la SARL [H], ainsi que celle de tous occupants de son chef, des locaux sis [Adresse 2] avec le concours de la force publique si besoin est. -ordonner la séquestration des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux, soit dans l'immeuble, soit dans un garde-meubles, au choix du défendeur, aux frais, risques et périls de la locataire ; -condamner la SARL [H] au paiement de la somme de 113.853,01 euros TTC, à parfaire, au titre des loyers et accessoires dus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 3 mars 2022, outre capitalisation ; -condamner la SARL [H] au paiement de la somme de 11.386,57 euros, au titre de la pénalité contractuelle de 10 % due par l'effet du commandement du 3 mars 2022 ; -la condamner au paiement de la somme complémentaire de 4.104,98 euros au titre de la pénalité contractuelle de 10 % due par l'effet du commandement du 9 novembre 2023; -la condamner au paiement de la somme complémentaire de 3.708,99 euros (au titre de la pénalité contractuelle de 10 % due par l'effet du commandement du 7 février 2024 ; -la condamner au paiement de la somme complémentaire de 3.297,22 euros au titre de la pénalité contractuelle de 10 % due par l'effet du commandement du 16 avril 2024 ; -la condamner d'autre part au paiement d'indemnités d'occupation correspondant au loyer contractuel charges et accessoires en sus, à compter du 4 avril 2022, subsidiairement à compter du 7 mars 2024, et encore plus subsidiairement à compter du 16 mai 2024. Plus subsidiairement, à compter du prononcé de la résiliation judiciaire, jusqu'à parfait délaissement. -la condamner, à ses frais, à installer un compteur d'eau individualisé, d'une part et à souscrire un contrat d'abonnement y afférent, d'autre part, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de quinze jours à compter de la signification du jugement à intervenir. Très subsidiairement, dans l'hypothèse où, contre toute attente, des délais seraient accordés avec suspension des effets de la clause résolutoire, juger faute de paiement en son entier et à bonne date d'une seule des échéances prévues au jugement à intervenir, ainsi que des loyers et accessoires courants à leur échéance contractuelle : - la déchéance du terme sera encourue, la totalité de la dette devenant immédiatement exigible ; - la clause résolutoire sera acquise et la bailleresse autorisée à poursuivre l'expulsion de la locataire, ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les conditions visées ci-dessus. En tout état de cause, -condamner la SARL [H], au paiement d'une somme de 10.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris les coûts des commandements de payer du 3 mars 2022, du 9 novembre 2023, du 7 février 2024 et du 16 avril 2024, avec distraction au profit de Maître Valérie Panepinto, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile; -rappeler en tant que de besoin que l'exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit. Au soutien de ses prétentions, la SCI MEY 5 énonce : -qu'elle a respecté son obligation de bonne foi, en essayant de maintenir un dialogue avec la SARL [H] en lui faisant des propositions équilibrées et raisonnables; que la mauvaise foi ne saurait être déduite de son seul refus d'accepter une exonération totale de loyer, étant rappelé qu'elle doit également faire face à d'importantes charges ; -que le preneur ne saurait s'exonérer de ses obligations au paiement des loyers; qu'en effet, un débiteur ne peut s'exonérer d'une obligation contractuelle de somme d'argent en invoquant un cas de force majeure ; que par ailleurs, il est constant que la mesure générale et temporaire d'interdiction de recevoir du public n'est pas constitutive d'une inexécution, par le bailleur, de son obligation de délivrance et n'entraîne pas la perte de la chose louée ; -que les locaux situés au 1er étage, sont à usage exclusif de bureaux et de ce fait n'ont subi aucune fermeture administrative ; qu'elle rappelle que des aides et mesures de soutien ont été mises en place par le Gouvernement pour permettre aux entreprises subissant des fermetures administratives de régler leurs charges, que le preneur n'a pas dû manquer de solliciter et d'obtenir ; -que s'agissant des délais de paiement, le preneur ne verse aux débats aucun élément comptable justifiant de sa situation financière, ce qui suffit en soi à écarter la demande de délais formée, étant rappelé qu'il a pu bénéficier des mesures de soutien aux entreprises consenties par le Gouvernement ; qu'il a déjà obtenu de facto d'importants délais de paiement, en s'abstenant de payer les sommes contractuellement dues ; que la mauvaise foi a, de surcroît, persisté postérieurement à l'introduction de la présente instance, comme l'atteste la délivrance de nouveaux commandements de payer visant la clause résolutoire par exploits du 9 novembre 2023, du 7 février 2024 et du 16 avril 2024 ; -qu'il conviendra de faire application de l'article 7 " clause pénale " du bail qui stipule dans chacun d'entre eux que : " Toute somme due par le preneur au titre des charges, clauses et conditions du présent bail sera automatiquement augmentée de 10% si le paiement n'intervient pas dans le délai de dix jours suivant la mise en demeure effectuée par le bailleur, soit par acte extrajudiciaire, soit par lettre recommandée comportant accusé de réception " ; -que la mise en place de compteurs d'eau individualisés, avec abonnements individuels au nom du preneur s'impose, étant observé qu'il s'agit d'une obligation figurant au bail. Conformément à l'article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens. La clôture a été prononcée le 20 juin 2024. L'audience de plaidoirie s'est tenue le 31 mars 2025. La décision a été mise en délibéré au 3 juillet 2025. Une note en délibéré a été autorisée pour éclairer la juridiction sur l'état des derniers paiements intervenus pour régler la dette locative et ce, avant la date du 31 mai 2025. Par note en délibéré notifiée par RPVA le 28 mai 2025, la SARL [H] indique en substance qu'elle a réglé : - la somme de 113.865,70 euros par virement bancaire du 24 mars 2025, au titre des loyers et des charges restants dus pour le 2ème trimestre 2020, les 1er et 2ème trimestre 2021, le 2ème trimestre 2021 et le 1er trimestre 2022 ; -la somme de 35.353,69 euros par virement bancaire du 29 avril 2025, au titre du 1er trimestre 2025, et la somme de 35.353,69 euros par virement bancaire du 22 mai 2025, au titre du 2ème trimestre 2025. Elle produit notamment une attestation de son expert-comptable qui indique qu'elle est jour de la totalité du loyer et des charges au 28 mai 2025. Par note en délibéré notifiée par RPVA le 28 mai 2025, la SCI MEY 5 : - dénonce le caractère tardif des paiements en énonçant qu'il y a eu de fait un délai de 3 ans pour régler la dette locative de 113.865,70 euros, près d'un trimestre de retard pour régler le 1er trimestre 2025, et un paiement intervenu au 22 mai 2025 au lieu du 1er avril 2025 pour régler le 2ème trimestre 2025 ; - estime que la SCI MEY 5 est encore redevable des pénalités contractuelles, ainsi que de la taxe foncière 2024, à hauteur de 6.553,45 euros ; -sollicite le rejet des pièces annexées à la note en délibéré. MOTIVATION A titre liminaire, le tribunal rappelle qu'en application de l'article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à "dire", "juger" et "constater" ne constituent pas des prétentions en ce qu'elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n'étant que le rappel des moyens invoqués. In limine litis sur la recevabilité des pièces annexées à la note en délibéré notifiée par la SARL [H] Aux termes de l'article 446-3 du code de procédure civile, le juge peut inviter, à tout moment, les parties à fournir les explications de fait et de droit qu'il estime nécessaires à la solution du litige et les mettre en demeure de produire dans le délai qu'il détermine tous les documents ou justifications propres à l'éclairer, faute de quoi il peut passer outre et statuer en tirant toute conséquence de l'abstention de la partie ou de son refus. Il résulte de l'article 15 du code de procédure civile que les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense. L'article 135 du code de procédure civile prévoit que le juge peut écarter du débat les pièces qui n'ont pas été communiquées en temps utile. En l'espèce, il ne ressort d'aucune mention portée au dossier que la note en délibéré autorisée pour faire le point sur les derniers paiements intervenus devait exclure toute pièce nouvelle justifiant des paiements prétendument acquittés. Il est relevé en outre que la SCI MEY 5 a eu le temps de présenter des observations et de produire elle-même des pièces nouvelles, dans l'exercice du contradictoire, en ce que les pièces adverses ont été communiquées en temps utile, avant l'échéance du délai octroyé. En conséquence, la demande tendant à ce que les pièces nouvelles produites par la SARL [H] soient écartées des débats sera rejetée. Sur la validité des commandements de payer Aux termes de l'article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Il est constant que sont privés d'effet les commandements de payer visant la clause résolutoire, qui, quoique répondant aux conditions légales, sont délivrés de mauvaise foi par le bailleur, soit dans des circonstances démontrant sa volonté d'exercer déloyalement sa prérogative de mise en jeu de la clause résolutoire. Il résulte de l'article 2274 du code civil que la bonne foi est toujours présumée et que c'est à celui qui allègue la mauvaise foi de la prouver. En l'espèce, il ressort du courrier électronique du 14 avril 2020 envoyé par le bailleur que celui-ci a proposé au preneur un étalement du loyer du deuxième trimestre 2020 sur neuf mois. Il ressort en outre du courrier électronique du 12 mai 2020 que le bailleur a informé notamment le preneur de l'existence des prêts garantie par l'Etat dont celui-ci reconnaît avoir bénéficié. Ces éléments sont de nature à attester de la bonne foi du bailleur, la circonstance que celui-ci a refusé une franchise de loyer ne saurait à elle seule démontrer une prétendue atteinte à l'obligation de bonne foi dans la délivrance des commandements de payer signifié le 3 mars 2022. Le commandement de payer signifié le 3 mars 2022 dont la délivrance n'a pas été entachée par l'atteinte à l'obligation de bonne foi doit en conséquence être considéré comme valide. La demande de nullité des commandements signifié le 3 mars 2022 formée par la SARL [H] sera donc rejetée. Sur l'obligation de paiement des loyers Sur la force majeure Il résulte de l'article 1218 du code civil qu'il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu'un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l'exécution de son obligation par le débiteur. Il est constant que le débiteur d'une obligation contractuelle de somme d'argent inexécutée ne peut s'exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure. En l'espèce, l'impossibilité d'exercer une activité du fait des mesures gouvernementales prises pour lutter contre la propagation du virus Covid-19 ne peut exonérer le preneur du paiement des loyers. Dès lors, ce moyen ne saurait prospérer. Sur l'obligation de délivrance et la perte de la chose Aux termes de l'article 1722 du code civil, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement. Il est constant que l'effet de cette mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être, d'une part, imputable au bailleur, de sorte qu'il ne peut leur être reproché un manquement à son obligation de délivrance, d'autre part, assimilé à la perte de la chose, au sens de l'article 1722 du code civil. En l'espèce, il est relevé d'une part, que les locaux pris à bail sont restés durant la période de crise sanitaire conformes à leur destination et à la disposition du preneur, et d'autre part, que la restriction de l'exploitation ne résultait pas du fait du bailleur, mais de la mesure générale et temporaire poursuivant un objectif sanitaire, de sorte que le preneur ne peut se prévaloir de la perte de la chose au sens de l'article susmentionné. En conséquence, ce moyen ne saurait davantage prospérer sur le fondement invoqué. Il résulte de l'ensemble des développements relatifs à l'obligation de paiement des loyers que le preneur était tenu à une obligation de paiement pendant la crise sanitaire relative au Covid 19. La demande formée par la SARL [H] tendant à la restitution par le bailleur des sommes versées, et à la dispense des loyers durant ladite crise doit donc être rejetée. Sur l'acquisition des clauses résolutoires Selon l'article L. 145-41 du code de commerce, un contrat de bail commercial peut contenir une clause prévoyant la résiliation de plein droit si elle ne produit effet qu'un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter infructueux, le commandement devant, à peine de nullité, mentionner ce délai. En outre, ce commandement de payer visant la clause résolutoire du bail ne peut produire effet que s'il a été délivré de bonne foi, conformément à l'exigence de l'article 1134 devenu 1104 du code civil, les parties étant tenues, en cas de circonstances exceptionnelles, de vérifier si ces circonstances ne rendent pas nécessaire une adaptation des modalités d'exécution de leurs obligations. La clause résolutoire insérée dans le bail est d'interprétation stricte. En l'espèce, le bail stipule dans sa clause résolutoire : " à défaut par le preneur d'exécuter une seule des charges et conditions du bail ou encore de payer à son échéance un seul terme de loyer et/ou indemnité d'occupation partiellement ou dans son intégralité, ou encore à défaut de payer tous accessoires du loyer, […] le bail pourra être résilié par le juge un mois après une mise en demeure d'exécuter ou une sommation de payer adressée par acte extrajudiciaire demeurée sans effet pendant ce délai contenant déclaration par le bailleur de son intention d'user du bénéfice de la présente clause, même en cas de paiement ou d'exécution postérieurs à l'expiration du délai du mois.[…]". Comme indiqué précédemment, la délivrance des commandements de payer visant la clause litigieuse a été faite dans le respect de l'obligation de bonne foi. Par acte extrajudiciaire du 3 mars 2022, la SCI MEY 5 a fait délivrer à la SARL [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire et l'article L.145-17 du code de commerce, ayant pour cause la somme de 113.865,70 euros au titre d'une dette locative pour le 2ème trimestre 2020, le 1er et 2ème trimestre 2021 et le 1er trimestre 2022. La SARL [H] ne justifie d'aucun paiement dans le délai du commandement, étant relevé par ailleurs que la dette locative cause du commandement a été in fine acquittée par virement bancaire du 24 mars 2025, ainsi qu'il ressort de la note en délibéré et des pièces justificatives annexées à celle-ci. Il en résulte que la clause résolutoire est acquise au 3 avril 2022 à 0h00 relativement audit bail. Sur les demandes en paiement au titre de la dette locative Il résulte de l'article 1728 du code civil que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Il résulte de l'article L.313-2 du code monétaire et financier que le taux de l'intérêt légal est, en toute matière, fixé par arrêté du ministre chargé de l'économie. En vertu de l'article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts n'est possible que si elle a été prévue par le contrat ou précisée par une décision de justice. En l'espèce, il est relevé que la SCI MEY 5 a été désintéressée de la dette locative de 113.865,70 euros. Il convient dès lors de condamner la SARL [H] aux seuls accessoires de la dette, à savoir aux intérêts au taux légal portant sur ladite somme à compter du 3 mars 2022, outre leur capitalisation. Sur les indemnités contractuelles au titre de la clause pénale Aux termes de l'article 1226 ancien du code civil, applicable au bail civil d'espèce, la clause pénale est celle par laquelle une personne, pour assurer l'exécution d'une convention, s'engage à quelque chose en cas d'inexécution. Il est constant que la pénalité stipulée peut se concevoir aussi bien comme un moyen de contraindre les parties à l'exécution de leurs obligations que comme une évaluation conventionnelle anticipée d'un préjudice futur éventuel, elle n'en peut pas moins, dans l'un et l'autre cas, être révisée par le juge s'il constate son caractère disproportionné, soit que la clause pénale soit manifestement dérisoire soit qu'elle soit, à l'inverse, manifestement excessive. Le bail litigieux stipule : " Toute somme due par le preneur au titre des charges, clauses et conditions du présent bail sera automatiquement augmentée de 10% si le paiement n'intervient pas dans le délai de dix jours suivant la mise en demeure effectuée par le bailleur, soit par acte extrajudiciaire, soit par lettre recommandée comportant accusé de réception ". Cette clause n'est ni visée dans une mise en demeure préalable, ni expressément visée dans le commandement de payer signifié le 3 mars 2022 qui se borne à viser la clause résolutoire et l'article L.145-17 du code de commerce. Au demeurant, elle apparaît manifestement excessive en ce qu'elle cumule à la fois une majoration significative de 10% avec un délai extrêmement court imposé au preneur " 10 jours ", soit le tiers du délai légal de mise en demeure. En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande d'indemnité au titre de la clause pénale. Sur les délais de paiement Il résulte de l'article L.145-41 du code de commerce que les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. Aux termes du 1er alinéa de l'article 1343-5 du code civil le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. En l'espèce, il est relevé que la SARL [H] a acquitté sa dette locative relativement au quantum visé dans le commandement de payer signifié le 3 mars 2022. Elle justifie en outre être à jour des loyers courants, et excipe des difficultés encourues durant la crise sanitaire pour expliquer le retard important de paiement. Le bailleur qui reconnaît lesdits paiements lui réclame à ce jour une taxe foncière de 6.553,45 euros au titre de l'année 2024 dont il n'est cependant pas justifié qu'elle ait été notifiée à la SARL [H] avant la note en délibéré du 28 mai 2025. Au regard de ces éléments qui témoignent de la bonne foi de la SARL [H] dans sa volonté de solder sa dette locative dont la juridiction doit tenir compte, outre du contexte du retard (crise sanitaire liée au Covid 19), il convient de lui octroyer un délai de grâce de six mois à compter de la signification du présent jugement pour s'acquitter de la dette locative d'un montant de 113.865,70 euros, ce délai emportant la suspension des effets de la clause résolutoire. La SCI MEY 5 ayant été désintéressée sur le quantum de la dette susmentionnée au principal, la clause résolutoire dont l'acquisition a été constatée sera réputée ne pas avoir joué. Dès lors, il n'y a pas lieu de prononcer l'expulsion, ni de fixer d'indemnité d'occupation. Sur l'installation d'un compteur d'eau individualisé au titre des baux litigieux Aux termes de l'article 1101 ancien du code civil, applicable aux baux litigieux, le contrat est une convention par laquelle une ou plusieurs personnes s'obligent, envers une ou plusieurs autres, à donner, à faire ou à ne pas faire quelque chose. En l'espèce, il ne ressort d'aucune stipulation expresse figurant dans les baux litigieux une obligation d'installer un compteur individuel et de souscrire un abonnement individuel qui incomberait au preneur, le bailleur n'invoquant au demeurant aucune clause au soutien de son allégation. En conséquence, sa demande sera rejetée. Sur les autres demandes L'article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En l'espèce, la SARL [H] ayant succombé dans ses demandes principales, elle sera condamnée aux entiers dépens dont distraction auprès de Maître PANEPINTO, avocate. L'article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l'autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique des parties. En l'espèce, la SARL [H] sera condamnée à payer à la SCI MEY 5 la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré; -Rejette la demande de nullité des commandements de payer signifié le 3 mars 2022 formée par la SARL [H]; - Constate l'acquisition de la clause résolutoire au 3 avril 2022 à 0h00 relativement au bail conclu entre la SARL [H] et la SCI MEY 5 portant sur les locaux dépendant d'un immeuble sis [Adresse 3] dans le 9ème arrondissement, situés au rez-de-chaussée de droite (55m2 ), au 1er étage (140 m2), aux 1er sous-sol (35m2, ainsi que la zone centrale du R-1 telle qu'entourée sur les plans annexés au bail) et au 2ème sous-sol (à l'exception du local du 2ème sous-sol dépendant des locaux situés à gauche de l'entrée de l'immeuble) ; -Rejette la demande formée par la SARL [H] tendant à l'exonération de paiement des loyers et charges pour la période du 15 mars 2020 au 2 juin 2020, puis du 29 octobre 2020 au 19 mai 2021 ; -Accorde à la SARL [H] un délai de paiement de six mois à compter de la signification du présent jugement pour s'acquitter de la somme de 113.865,70 euros auprès de la SCI MEY 5, et suspend durant le délai fixé les effets de la clause résolutoire dont l'acquisition a été précédemment constatée ; -Constate que la SARL [H] s'est spontanément acquittée auprès de la SCI MEY 5 de la somme de 113.865,70 euros au titre d'une dette locative pour le 2ème trimestre 2020, le 1er et 2ème trimestre 2021 et le 1er trimestre 2022, par virement bancaire du 24 mars 2025, soit avant l'échéance du délai de grâce accordé ; -Dit que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué, et constate la continuité du bail du 1er août 2014 qui lie la SCI MEY 5 à la SARL [H] portant sur les locaux dépendant d'un immeuble sis [Adresse 3] dans le 9ème arrondissement, situés au rez-de-chaussée de droite (55m2 ), au 1er étage (140 m2), aux 1er sous-sol (35m2, ainsi que la zone centrale du R-1 telle qu'entourée sur les plans annexés au bail) et au 2ème sous-sol (à l'exception du local du 2ème sous-sol dépendant des locaux situés à gauche de l'entrée de l'immeuble) ; -Condamne la SARL [H] à payer à la SCI MEY 5 les intérêts au taux légal à valoir sur la somme de113.865,70 euros à compter du 3 mars 2022 ; - Dit que les intérêts susmentionnés seront capitalisés, conformément à l'article 1343-2 du code civil ; -Rejette la demande formée par la SCI MEY 5 tendant à l'obtention d'indemnités au titre de la clause pénale ; -Rejette la demande de la SCI MEY 5 tendant à l'installation de compteurs d'eau individualisés à la charge de la SARL [H] et à la souscription d'abonnements individuels; - Condamne la SARL [H] aux entiers dépens en ce, inclus le coût des commandements de payer signifié le 3 mars 2022 avec distraction au profit de Maître Valérie Panepinto, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; -Condamne la SARL [H] à payer à la SCI MEY 5 la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; -Rejette le surplus des demandes ; -Rappelle que l'exécution provisoire est de droit. Fait et jugé à [Localité 6] le 03 Juillet 2025. Le Greffier Le Président Christian GUINAND Jean-Christophe DUTON