Texte intégral
Du 13 septembre 2024
5AA
SCI/JJG
PPP Référés
N° RG 24/00571 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZDBE
S.A. ENEAL
C/
[F] [M]
- Expéditions délivrées à
- FE délivrée à
Le 13/09/2024
Avocats : la SELARL CMC AVOCATS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 4]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 septembre 2024
PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,
GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,
DEMANDERESSE :
S.A. ENEAL (anciennement LOGEVIE)
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentée par Maître Marie-christine RIBEIRO de la SELARL CMC AVOCATS
DEFENDEUR :
Monsieur [F] [M]
né le 24 Décembre 1996 à [Localité 7] (GUYANNE)
détenu : Centre Pénitentiaire de [Localité 5] [Localité 8]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 6]
Absent
DÉBATS :
Audience publique en date du 12 Juillet 2024
PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 04 Mars 2024
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile
QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:
la demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l’Ordonnnance de référé sera rendue en premier ressort,
le défendeur ne comparait pas : la décision est en premier ressort, l’ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous seing privé en date et à effet du 23 août 2019, la société LOGEVIE a donné à bail à Monsieur [F] [M] et Madame [R] [H] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 6].
Le 7 juillet 2020, la société LOGEVIE changeait de dénomination sociale, devenant la SA ENEAL.
Par avenant au contrat de bail en date du 1er juin 2021, il était constaté le départ de Madame [H] du logement, laissant ainsi Monsieur [F] [M] seul titulaire du bail.
Par acte de commissaire de justice du 7 novembre 2022, la SA ENEAL a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1911,95 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.
Par acte de commissaire de justice du 4 mars 2024, la SA ENEAL a assigné Monsieur [F] [M] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 17 mai 2024 aux fins de voir :
Constater l'acquisition de la clause résolutoire de plein droit insérée au contrat de bail du 23 août 2019 au bénéfice de la société ENEAL, à la date du 7 janvier 2023, soit deux mois après le commandement de payer, resté infructueux,
Ordonner l'expulsion de Monsieur [F] [M] et de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir et sous réserve du respect des dispositions de l'article L.412-6 du Code des procédures civiles d'exécution,
Condamner Monsieur [F] [M] à payer à la société ENEAL la somme de 1.604,62 euros en principal à titre de provision à valoir sur les loyers et charges dus entre le 30 avril 2021 et le 7 janvier 2023, assortie des intérêts au taux légal pour le surplus à compter du jour de signification du commandement de payer, soit le 7 novembre 2023,
Condamner Monsieur [F] [M] à payer, à compter du 7 janvier 2023, date de résiliation du contrat obtenue de plein droit deux mois après le commandement de payer resté infructueux, une indemnité d'occupation égale au montant des loyers contractuels révisés éventuellement selon l'indice de référence des loyers et des charges elles-mêmes éventuellement révisés, qui auraient été payés si le contrat s'était poursuivi, soit la somme de 3.388,10 euros arrêtée au 11 janvier 2024, à parfaire au jour de la libération effective des lieux,
Le condamner à payer à la société ENEAL, la somme de 700 euros par application de l'article 700 du Code de procédure civile,
Le condamner aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation.
A l’audience du 17 mai 2024, l’affaire a été renvoyée au 12 juillet 2024.
Lors de l’audience du 12 juillet 2024, la SA ENEAL, représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 8699,16 euros au 2 juillet 2024 et confirme les termes de sa demande initiale.
Régulièrement assigné à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, Monsieur [F] [M] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.
Monsieur [F] [M] n’a pas répondu à la convocation du service chargé par le préfet de la Gironde d’établir un diagnostic social et financier.
A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 13 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la non-comparution du défendeur
En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.
Le défendeur non comparant ayant été régulièrement assigné et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.
Sur la régularité de la procédure
Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 7 mars 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 17 mai 2024.
La bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 9 novembre 2022.
L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.
Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion
L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.
En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa teneur alors applicable, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.
La SA ENEAL a fait signifier à Monsieur [F] [M] un commandement d’avoir à payer la somme de 1911,95 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 7 novembre 2022. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.
Monsieur [F] [M] n’ayant pas, dans le délai contractuel de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 7 novembre 2022, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 8 janvier 2023, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.
En conséquence, la bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 8 janvier 2023.
Dès lors, Monsieur [F] [M] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 8 janvier 2023, ce qui constitue pour la SA ENEAL un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion du défendeur à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.
Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.
Sur la demande d’astreinte
L'expulsion de l'occupant étant autorisée, il ne paraît pas nécessaire d'ordonner une astreinte en vue de le contraindre à quitter les lieux.
De surcroît, aux termes des articles L.421-1 et L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution applicables s’agissant de l’expulsion des lieux habités, le montant de l’astreinte ne peut excéder le montant du préjudice effectivement causé.
Dès lors, le préjudice résultant de l’occupation des lieux étant déjà réparé par l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus, il n'y a pas lieu de prononcer en outre une astreinte.
Sur la provision et les indemnités d’occupation
En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En l’espèce, au soutien de sa demande, la SA ENEAL produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 8699,16 euros à la date du 2 juillet 2024.
Cependant, ce décompte intègre des frais de procédure qui relèvent des dépens (153,17 euros), qu’il convient de déduire de cette créance.
Le solde de cette créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Monsieur [F] [M] sera donc condamné au paiement de la somme de 8545,99 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 2 juillet 2024 – échéance du mois de juin 2024 incluse. Monsieur [F] [M] sera, en outre, condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (617,74 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er juillet 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.
S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.
Sur le sort des meubles
En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [F] [M].
Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [F] [M] à verser à la SA ENEAL la somme de 150 euros.
Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :
CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la bailleresse, à la date du 8 janvier 2023 ;
CONDAMNONS Monsieur [F] [M] à quitter les lieux loués situés [Adresse 1] à [Localité 6] ;
AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [F] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (617,74 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;
CONDAMNONS Monsieur [F] [M] à payer à la SA ENEAL la somme de 8545,99 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 2 juillet 2024 (échéance du mois de juin 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;
CONDAMNONS Monsieur [F] [M] à payer à la SA ENEAL, à compter du 1er juillet 2024 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;
CONDAMNONS Monsieur [F] [M] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;
CONDAMNONS Monsieur [F] [M] à payer à la SA ENEAL une indemnité de 150 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS le surplus des demandes ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;
Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
