Cour de cassation, 23 novembre 2010. 09-15.120

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé que les désordres importants subis par les locataires ne leur avaient pas permis de jouir normalement des lieux loués et que le bailleur avait manqué aux obligations mises à sa charge par l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, la cour d'appel, qui a souverainement retenu que si les époux X... ne pouvaient demander une suspension du paiement du loyer, dans la mesure où ils avaient pu occuper les lieux, ils étaient, en revanche, fondés à en demander la réduction pour la période courant de la date du courrier adressé à leur bailleur jusqu'à la date de réception des travaux de remise en état et constaté que les locataires justifiaient de la privation de jouissance qu'ils avaient subie pendant la même période, a, sans violer la règle de la réparation intégrale du préjudice, souverainement fixé le montant du loyer réduit au regard des manquements contractuels du bailleur et apprécié le préjudice résultant pour les locataires de ces manquements, sans être tenue d'en préciser les divers éléments ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le second moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne Paris Habitat aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Paris Habitat ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois novembre deux mille dix. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par Me Foussard, avocat aux Conseils pour Paris Habitat OPH. PREMIER MOYEN DE CASSATION L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ; EN CE QU'il a d'un côté minoré le loyer, réduit son montant à 300 € par mois, en contrepartie des troubles de jouissance, et d'un autre côté, condamné PARIS HABITAT OPH à payer à M. et Mme X... une indemnité de 6. 000 € en réparation du préjudice consécutif au trouble de jouissance ; AUX MOTIFS TOUT D'ABORD QUE « si M. X... et Mme Y... ne peuvent demander une suspension du paiement du loyer, dans la mesure où ils ont pu occuper les lieux, ils sont en revanche, fondés à en demander la réduction ; que le montant du loyer sera donc fixé à 300 € par mois pour la période courant du 30 mars 2006, date du courrier adressé par les locataires à leur bailleur, jusqu'au 7 avril 2008, date de réception des travaux commandés par PARIS HABITAT OPH ; qu'au vu du décompte des loyers et des charges restant dus, produit par PARIS HABITAT OPH, M. X... et Mme Y... restent redevables à ce titre, au 31 décembre 2008, de la somme de 11. 720, 37 € ; » (arrêt p. 4, alinéa 1er) ; ET AUX MOTIFS ENCORE QU'« il résulte de tout ce qui précède que M. X... et Mme Y... justifient de la privation de jouissance qu'ils ont subie pendant la période considérée ; qu'il en sera fait une exacte appréciation en condamnant PARIS HABITAT OPH à leur payer la somme de 6. 000 € à titre de dommages et intérêts » (arrêt p. 4, alinéa 3) ; ALORS QUE, premièrement, la réparation allouée doit être à l'exacte mesure du préjudice effectivement subi ; que si la réparation due à un locataire pour désordre ayant entraîné des troubles de jouissance peut prendre la forme d'une diminution de loyer, les juges du fond ne peuvent allouer une double réparation, l'une prenant la forme d'une diminution de loyer, l'autre prenant la forme de dommages et intérêts ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont violé les articles 1137 et 1147 du Code civil, ensemble au regard de la règle suivant laquelle la réparation allouée ne peut excéder le dommage effectivement subi ; ALORS QUE, deuxièmement, et en tout cas, faute d'avoir précisé, soit que la minoration des loyers et l'octroi de dommages et intérêts réparaient deux chefs de préjudice distincts, soit que la réparation intégrale exigeait une minoration de loyer, d'un côté, l'octroi de dommages et intérêts, de l'autre, les juges du fond, qui n'ont pas mis la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle, ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1137 et 1147 du Code civil, ensemble au regard de la règle suivant laquelle la réparation allouée ne peut excéder le dommage effectivement subi. SECOND MOYEN DE CASSATION L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ; EN CE QU'après avoir constaté l'acquisition de la clause résolutoire, il a autorisé M. X... et Mme Y... à se libérer de leurs dettes, dans un délai de 12 mois à compter de la signification de l'arrêt, en sus du loyer courant, sous les réserves prévues au jugement en cas de défaut d'un seul versement à sa date ; AUX MOTIFS QUE « c'est pertinemment que le premier juge a retenu que le défaut de paiement des causes du commandement justifie que soit constatée l'acquisition de la clause résolutoire ; que cependant, ses effets doivent en être suspendus, un délai de 12 mois pour s'acquitter de la dette étant octroyé à M. X... et à Mme Y..., après compensation opérée entre les sommes dues » (arrêt p. 4, alinéa 4) ; ALORS QUE dans l'hypothèse où la clause résolutoire est acquise, le locataire n'ayant pas satisfait à ses obligations dans les deux mois ayant suivi le commandement, le locataire ne peut bénéficier, s'agissant de la suspension des effets de la clause, que d'un seul délai ; que de même que le locataire qui a obtenu un délai devant le juge des référés, ne peut solliciter un second délai devant les juges du fond, de la même manière, le locataire qui a bénéficié d'un délai, en vertu du jugement de première instance assorti de l'exécution provisoire, ne peut bénéficier d'un second délai, décidé par l'arrêt, pour la période postérieure à son prononcé ou à sa signification ; qu'en l'espèce, M. X... et Mme Y... ont bénéficié d'un délai en vertu du jugement entrepris qui était assorti de l'exécution provisoire qu'ils ne pouvaient dès lors solliciter et obtenir des juges du second degré l'octroi d'un second délai ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont violé l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.