Tribunal judiciaire, 13 septembre 2024. 24/03803

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES Service des contentieux de la protection [Adresse 3] [Localité 5] JUGEMENT DU 13 Septembre 2024 N° RG 24/03803 - N° Portalis DBYC-W-B7I-K743 Jugement du 13 Septembre 2024 N° : 24/524 Etablissement public ARCHIPEL HABITAT C/ [G] [P] EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE à OPH ARCHIPEL COPIE PREFECTURE Au nom du Peuple Français ; Rendu par mise à disposition le 13 Septembre 2024 ; Par Caroline ABIVEN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ; Audience des débats : 21 Juin 2024. Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 13 Septembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. ENTRE : DEMANDEUR OPH ARCHIPEL HABITAT [Adresse 2] [Localité 5] représentée par Mme [R] [H], munie d’un pouvoir ET : DEFENDEUR : Mme [G] [P] [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 5] non comparante, ni représentée EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 12 mars 2014, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a consenti un bail d’habitation à Mme [G] [P] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 417,77 €. Le bailleur a également mis à disposition de Mme [P] un box n°0031 situé au [Adresse 1] à [Localité 5], par acte sous seing privé du 28 avril 2017, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 27,09 €. Par jugement du 10 septembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes a débouté ARCHIPEL HABITAT de sa demande de résiliation du bail et a condamné Mme [G] [P] à payer l’arriéré locatif. Par second jugement du 10 août 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes a déclaré irrecevable la demande de constat de la résiliation du bail présentée par l’établissement ARCHIPEL HABITAT. Par acte de commissaire de justice du 24 novembre 2023, le bailleur a fait délivrer à la locataire un nouveau commandement de payer la somme principale de 1 143,01 € au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire. La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Mme [G] [P] le 29 novembre 2023. Par assignation du 6 mai 2024, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir : - A titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire, - Condamner Mme [G] [P] à payer la somme de 2 238,85 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 25 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, - A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail, - Condamner Mme [G] [P] à payer la somme de 4 506,77 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 avril 2024 ainsi que les loyers du 1er mai 2024 à la date de résiliation du bail, - En tout état de cause, ordonner l’expulsion de Mme [G] [P] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique, - Condamner Mme [G] [P] au paiement des sommes suivantes : o une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, o 50 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 7 mai 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. À l'audience du 21 juin 2024, l'établissement ARCHIPEL HABITAT maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 11 juin 2024, s'élève désormais à 2 985,07 €. Il explique qu’il a été débouté par deux fois de sa demande de résiliation du bail. D’abord en septembre 2021 du fait d’un rappel e la MSA, puis en août 2023, la saisine de la MSA ayant été déclarée non valable. L'établissement ARCHIPEL HABITAT considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [G] [P] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter L'établissement ARCHIPEL HABITAT ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire. En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. L'établissement ARCHIPEL HABITAT a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant Mme [G] [P]. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIFS DE LA DÉCISION En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande L'établissement ARCHIPEL HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Il justifie également avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois - le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. En l’espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié à la locataire le 24 novembre 2023 et que la somme de 1 143,01 € n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d'effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur. En l'absence d'autre élément permettant d'établir une volonté des parties de voir appliquer le droit nouveau à leur contrat bail, il n'y a pas lieu de constater la résiliation de plein droit du bail par l'effet du commandement de payer litigieux. Par conséquent, la demande de constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire sera rejetée. 2. Sur la demande de prononcé de la résiliation du bail Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Enfin, l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus », et l’article 1224 du code civil prévoit que la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice. Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux. En l’espèce, malgré le commandement de payer qui lui a été signifié le 24 novembre 2023, Mme [G] [P] n’a manifestement pas réglé la dette locative de 1 143,01 € qui y était mentionnée. L'établissement ARCHIPEL HABITAT verse ainsi aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 11 juin 2024, Mme [G] [P] lui devait la somme de 2 985,07 €, soustraction faite des frais de procédure. La défenderesse n’ayant pas comparu, elle n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant et sera donc condamnée à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation. Si la dette a diminué depuis l’assignation, du fait des rappels d’APL dont la locataire a bénéficié, l’arriéré locatif demeure élevé et Mme [G] [P] n’a effectué aucun versement, par elle-même, depuis le 19 mars 2023. Compte-tenu de ces éléments, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs de Mme [G] [P] et son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef. Il convient en conséquence d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’établissement ARCHIPEL HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant. Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale. 3. Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 571,47 €. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter du 11 juin 2024, date du dernier décompte, étant en partie déjà comprise dans l’arriéré locatif précité. Le cas échéant, elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'établissement ARCHIPEL HABITAT ou à son mandataire. 4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. Mme [G] [P], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. En revanche, l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, compte tenu de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, PRONONCE la résiliation du bail d’habitation conclu le 12 mars 2014 entre l'établissement ARCHIPEL HABITAT, d’une part, et Mme [G] [P], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 5] ainsi que la résiliation du contrat de location conclu le 26 avril 2017 concernant le box n°0031 situé [Adresse 1] à [Localité 5], DIT que ces résiliations prendront rétroactivement effet le 11 juin 2024, ORDONNE à Mme [G] [P] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, CONDAMNE Mme [G] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 571,47 € (cinq cent soixante et onze euros et quarante-sept centimes) par mois, DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer à compter du 11 juin 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire, CONDAMNE Mme [G] [P] à payer à l'établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 2 985,07 € (deux mille neuf cent quatre-vingt-cinq euros et sept centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision, CONDAMNE Mme [G] [P] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 24 novembre 2023 et celui de l'assignation du 6 mai 2024, DEBOUTE l’établissement ARCHIPEL HABITAT du surplus de ses demandes. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 septembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge