Tribunal judiciaire, 11 juin 2024. 23/13130

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copies délivrées le : ■ 18° chambre 1ère section N° RG 23/13130 N° Portalis 352J-W-B7H-C2YWR N° MINUTE : 1 Assignation du : 11 Octobre 2023 contradictoire Expertise : M. [I] [N] [Adresse 8] [Localité 10] ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT rendue le 11 Juin 2024 DEMANDERESSE S.A.S. YUMMY TRAITEUR [Adresse 7] [Localité 17] représentée par Me Thierry DAVID, demeurant [Adresse 9] - [Localité 10], avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0436 DEFENDERESSE S.C.I. DES HALLES [Adresse 6] [Localité 11]/FRANCE représentée par Me Agnès LASKAR, demeurant [Adresse 5] - [Localité 12], avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0710 MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, assistée de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal, DEBATS A l’audience du 30 avril 2024, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 11 Juin 2024. ORDONNANCE Rendue par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort FAITS ET PROCEDURE Par acte sous seing privé à effet au 1er janvier 2014, la SCI Des Halles a donné à bail renouvelé à la SARL Aux Gourmets de Coquillère des locaux commerciaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 17] pour une durée de 3,6 ou 9 années entières et consécutives, moyennant un loyer annuel en principal de 20.226,65 euros HT HC payable trimestriellement à terme échu. Par acte extrajudiciaire du 26 août 2022, la société Aux Gourmets de Coquillère a fait signifier à la SCI Des Halles une demande de renouvellement du bail. Par exploit d’huissier du 26 octobre 2022, la SCI Des Halles a fait signifier au preneur un congé avec refus de renouvellement et offre de paiement d'une indemnité d'éviction. Par acte de commissaire de justice du 11 octobre 2023, la société Yummy Taiteur a fait assigner la SCI Des Halles devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir fixer l’indemnité d’éviction due par la bailleresse. Par conclusions d'incident notifiées par la voie électronique le 2 février 2024, la société Yummy Traiteur a saisi le juge de la mise en état aux fins d’obtenir la désignation d’un expert avec mission de réunir tous les éléments permettant d'apprécier le montant de l'indemnité d'éviction due par le bailleur. Par conclusions notifiées par la voie électronique le 29 avril 2024, la SCI Des Halles s’associe à la mesure d’expertise et sollicite en outre que l’expert désigné pour évaluer l’indemnité d’éviction ait également pour mission d’évaluer le montant de l’indemnité d’occupation due par la société Yummy Traiteur depuis le 1er janvier 2023. La SCI DES Halles demande également que le montant de l’indemnité d’occupation soit fixé au montant du dernier loyer en cours. Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures déposées dans le dossier. L’affaire a été appelée à l’audience de mis en état du 30 avril 2024 puis mise en délibéré le 11 juin 2024. MOTIFS DE LA DECISION En vertu de l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est compétent pour ordonner même d’office toute mesure d’instruction ; les pouvoirs confiés au juge de la mise en état par le code de procédure civile ne se comprennent cependant que dans le cadre de l’instruction de l’affaire en vue de son jugement au fond par le tribunal. En vertu des articles L.145-14 et L.145-28 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail qui peut lui être demandé par le preneur à tout moment au cours de sa tacite prolongation, mais doit, sauf exceptions prévues aux articles L.145-17 et suivants du même code, payer au locataire évincé une indemnité d'éviction, celui-ci ayant droit au maintien dans les lieux jusqu'à son paiement et étant redevable d'une indemnité d'occupation le temps de son maintien dans les lieux. Selon les articles L.145-14 et L.145-28 du code de commerce, le refus de renouvellement signifié par le bailleur met fin au bail mais ouvre droit au profit du locataire, d'une part, à une indemnité d'éviction qui comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre, et, d'autre part, au maintien dans les lieux jusqu'au paiement de cette indemnité, à charge pour lui de payer au bailleur une indemnité d'occupation jusqu'à la libération des lieux correspondant à la valeur locative des locaux déterminée conformément aux dispositions de l'article L.145-33 du code de commerce, compte tenu, par ailleurs, de tous éléments d'appréciation. En l'espèce, le refus de renouvellement signifié à la société Yummy Traiteur le 26 octobre 2022 par la SCI Des Halles a mis fin au bail les liant à compter du 31 décembre 2023 à 24h, et a ouvert droit, au profit de la société Yummy Traiteur, à une indemnité d'éviction et au maintien dans les lieux jusqu'au paiement de cette indemnité et, au profit de la bailleresse à une indemnité d'occupation jusqu'à la libération des locaux. Le principe du paiement d’une indemnité d’éviction par la bailleresse de même que du paiement par le locataire d'une indemnité d'occupation statutaire depuis le refus de renouvellement du bail jusqu'à la libération des lieux n'est pas discuté par les parties qui sollicitent toutes deux la désignation d'un expert aux fins de déterminer le montant respectif de ces indemnités. Il convient, dans ces conditions et en l'absence d'éléments suffisants d'appréciation des conséquences de l'éviction, de faire droit à la demande de mesure d’instruction aux fins de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction à laquelle la société Yummy Traiteur peut prétendre ainsi que le montant de l'indemnité d'occupation dont celle-ci est redevable le temps de son maintien dans les lieux dans les termes du dispositif ci-après aux frais avancés par la bailleresse qui a notifié le refus de renouvellement à l’origine du présent litige. Pendant le cours de l’instance, la société Yummy Traiteur sera tenue de régler à la SCI Des Halles une indemnité d’occupation provisionnelle fixée au montant du dernier contractuel, outre les charges et taxes . Il sera sursis à statuer sur les demandes dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise judiciaire. Il y a lieu de réserver les dépens. PAR CES MOTIFS Le juge de la mise en état, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et susceptible d’appel dans les conditions de l’article 776, devenu 795 du code procédure civile, Dit que le congé avec refus de renouvellement du bail notifié le 26 octobre 2022 par la SCI Des Halles à la société Yummy Traiteur ouvre droit au profit de cette dernière au paiement d'une indemnité d'éviction prévue à l'article L.145-14 du code de commerce et au paiement par la société Yummy Traiteur d'une indemnité d'occupation à compter du 1er janvier 2024 ; Avant dire droit sur le montant des indemnités d’éviction et d’occupation, COMMET : M. [I] [N] [Adresse 8] [Localité 10] [Courriel 15] [XXXXXXXX01] avec mission, les parties ayant été convoquées et dans le respect du principe du contradictoire: * de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission ; * visiter les lieux, les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire; * rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l'état des locaux, tous éléments permettant : 1°) de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction dans le cas : - d'une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d'importance identique, de la réparation du trouble commercial, - de la possibilité d'un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d'un tel transfert, comprenant : acquisition d'un titre locatif ayant les mêmes avantages que l'ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial, 2°) d'apprécier si l'éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert, 3°) de déterminer le montant de l'indemnité due par le locataire pour l'occupation des lieux, objet du bail, à compter du 1er janvier 2024, sur les bases utilisées en matière de fixation des loyers de renouvellement, éventuel abattement pour précarité en sus, * à titre de renseignement, dire si, à son avis, le loyer aurait été ou non plafonné en cas de renouvellement du bail et préciser, en ce cas, le montant du loyer calculé en fonction des indices qui aurait été applicables à la date d'effet du congé, Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la 18ème chambre civile - 1ère section du tribunal judiciaire de Paris avant le 30 septembre 2025, Fixe à la somme de 5.000 (CINQ MILLE) euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par la SCI Des Halles à la Régie du tribunal judiciaire de PARIS (Tribunal de Paris, [Adresse 14], [Adresse 18], [Localité 16]) au plus tard le 10 septembre 2024, Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet, Dit que le juge de la mise en état conservera le contrôle de cette expertise, Fixe le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle due par la société Yummy Traiteur à la SCI Des Halles pendant la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel indexé, outre les charges et taxes contractuellement et légalement exigibles, Renvoie l'affaire à l’audience de mise en état dématérialisée du 2 octobre 2024 (section 3) à 11h30 pour vérification du versement de la consignation ; Rappelle que sauf convocation spécifique à l'initiative du juge de la mise en état ou d'entretien avec ce dernier sollicité par les conseils, les audiences de mise en état se tiennent sans présence des conseils, par échange de messages électroniques via le RPVA ; que les éventuelles demandes d'entretien avec le juge de la mise en état doivent être adressées, par voie électronique, au plus tard la veille de l'audience à 12h00 en précisant leur objet, l'entretien se tenant alors le jour de l'audience susvisée à 11h00, Rappelle que l’exécution provisoire est de droit, Réserve les dépens. Faite et rendue à Paris le 11 Juin 2024. Le Greffier Le Juge de la mise en état Christian GUINAND Sophie GUILLARME SERVICE DE LA RÉGIE Tribunal Judiciaire de Paris, [Adresse 18], [Localité 13] Accueil ouvert du lundi au vendredi de 9h30 à 12h et de 13h à 16h [Adresse 14], à droite en sortant de l’ascenseur ou de l’escalier Tel. : [XXXXXXXX04] - [XXXXXXXX03] / fax : [XXXXXXXX02] [Courriel 19] Sont acceptées les modalités de paiements suivantes : - virement bancaire : IBAN : [XXXXXXXXXX020] / BIC : [XXXXXXXXXX020] en indiquant impérativement le libellé suivant : C7 “prénom et nom de la personne qui paye” pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + numéro de RG initial - chèque : établi à l’ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l’avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel) - à défaut espèces : jusqu’à l.000,00€ maximum Le règlement doit impérativement être accompagné d’une copie de la présente décision. 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