Tribunal judiciaire, 29 août 2024. 24/00487

Minute n° 2024 / AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES ============ JUGEMENT du 29 Août 2024 __________________________________________ DEMANDERESSE : S.C.I. MA.JE.MO. 10 Rue de la Grenouillère 49440 CANDE représenté par Maître Tiphaine GUILLON DE PRINCE, avocate au barreau de NANTES D'une part, DÉFENDEURS : Madame [Z] [F] 307 Le Plessis-Pas-Brunet 44390 NORT-SUR-ERDRE non comparante Monsieur [D] [U] 21 Rue du Chateau 44540 ST MARS LA JAILLE non comparant D'autre part, COMPOSITION DU TRIBUNAL : PRÉSIDENTE : Constance GALY GREFFIER : Michel HORTAIS PROCEDURE : date de la première évocation : 30 mai 2024 date des débats : 30 mai 2024 délibéré au : 29 août 2024 RG N° N° RG 24/00487 - N° Portalis DBYS-W-B7I-MZSP COPIES AUX PARTIES LE : CE + CCC à Maître Tiphaine GUILLON DE PRINCE CCC à Madame [Z] [F] +Monsieur [D] [U] + préfecture Copie dossier EXPOSE DU LITIGE Selon acte sous seing privé en date du 9 juillet 2019 à effet au même jour, la SCI MA.JE.MO. a donné à bail à [Z] [F] et [D] [U] un logement lui appartenant sis, 21 rue du Château - 44540 SAINT MARS LA JAILLE, moyennant un loyer mensuel initial de 360 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 15 €. Par actes de commissaire de justice des 11 juillet 2023 et 18 juillet 2023, la SCI MA.JE.MO. a fait commandement à [Z] [F] et [D] [U] de justifier d'une assurance et de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 5.176,50 € arrêté au 13 juin 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail. Par acte de commissaire de justice en date du 23 et 31 janvier 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, la SCI MA.JE.MO. a fait assigner [Z] [F] et [D] [U] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de : ·        Constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ; ·        Prononcer la résiliation du bail ; ·        Ordonner l’expulsion des locataires et de tout occupant de leur chef du logement, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ; ·        Condamner in solidum les locataires au paiement de la somme de 7.051,50 € arrêtée au 18 janvier 2024, outre tous autres dus et indemnité d'occupation ; ·        Condamner in solidum les locataires au paiement d’une somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer ; ·        Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. Le diagnostic social et financier a été transmis par les services sociaux du département au tribunal en deux parties, le 2 mai 2024 et le 31 mai 2024. L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 30 mai 2024. A ladite audience, la SCI MA.JE.MO. se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 6.961,50 € au titre des loyers et charges échus à la date du 21 mai 2024. Régulièrement assigné à étude, [D] [U] n’a pas comparu. Quant à [Z] [F], le commissaire de justice a dressé le 31 janvier 2024 un procès-verbal de recherches infructueuses. [Z] [F] et [D] [U] n’ayant pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 474 du code de procédure civile. L’affaire a été mise en délibéré au 29 août 2024, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes. MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité de l’action L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 énonce que lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou que la dette de loyer ou charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer émanant d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus doivent être signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX). Aux jours du commandement de payer, les 11 et 23 juillet 2023, le loyer hors charges était de 360 € et la somme due de 5.176,50 €, donc supérieure à deux fois le montant du loyer hors charges locatives (720 €). Or, aucun signalement n'a été fait à la CCAPEX. Toutefois, la loi ne prévoit aucune sanction attachée au non-respect de cette obligation. L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elles sont motivées par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur. En l'espèce, les assignations des 23 et 31 janvier 2024 ont été régulièrement dénoncées par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 31 janvier 2024, soit plus de deux mois avant l'audience du 30 mai 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées. Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable. Sur la résiliation du bail L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois). En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en page 6. Par exploit de commissaire de justice en date des 11 juillet 2023 et 18 juillet 2023, la SCI MA.JE.MO. a fait commandement à [Z] [F] et [D] [U] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 5.176,50 € arrêté au 13 juin 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.  Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 septembre 2023. En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d'ordonner l'expulsion de [Z] [F] et [D] [U]. Sur la dette locative L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que les locataires sont obligés de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. La créance de SCI MA.JE.MO. est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail. [Z] [F] et [D] [U] ne viennent contester ni le principe ni le montant de la dette. Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 6.961,50 € au titre des seuls loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 21 mai 2024. Aux termes de l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. En l'espèce, [Z] [F] et [D] [U] ne relèvent d'aucune situation légale de solidarité et le bail ne comporte aucune clause en ce sens. Ils seront donc tenus chacun pour moitié au paiement de la dette, soit chacun à hauteur de 3.480,75 €. Enfin, celui qui restera dans les lieux à compter du 22 mai 2024 sera condamné à payer à la SCI MA.JE.MO., à compter de cette date et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 375 €. Sur les délais de paiement En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande des locataires, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lors de l’audience, la SCI MA.JE.MO. a indiqué s’en référer à ses demandes initiales. Le diagnostic social et financier transmis indique que [D] [U] vit seul avec ses deux enfants qui font l'objet d'une mesure éducative décidée par le juge des enfants faisant intervenir une conseillère en économie sociale et familiale en sus de l'intervention d'un travailleur social et familial. Une demande de FSL maintien a été présentée et un dossier de surendettement devrait être déposé. Pourtant, d'après le relevé de compte locataire, [Z] [F] et [D] [U] n'ont pas repris le paiement intégral des loyers avant l'audience. Au regard de ces éléments, aucun délai de paiement ne sera accordé aux locataires. Sur les autres demandes En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [Z] [F] et [D] [U], succombant à l’instance, seront condamnés chacun pour moitié aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer. [Z] [F] sera également condamnée à payer à la SCI MA.JE.MO. la somme de 180 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et [D] [U] à payer à la requérante la somme de 120 € sur le même fondement. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, DECLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 9 juillet 2019 entre la SCI MA.JE.MO. d'une part et [Z] [F] et [D] [U] d'autre part, concernant le logement sis 21 rue du Château - 44540 SAINT MARS LA JAILLE ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 19 septembre 2023 ; CONDAMNE [Z] [F] à payer à la SCI MA.JE.MO. la somme de 3.480,75 €, en deniers ou quittance, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 21 mai 2024, échéance de mai 2024 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ; CONDAMNE [D] [U] à payer à la SCI MA.JE.MO. la somme de 3.480,75 €, en deniers ou quittance, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 21 mai 2024, échéance de mai 2024 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ; CONDAMNE celui des locataires qui se maintiendra dans les lieux à compter du 22 mai 2024, à verser à la SCI MA.JE.MO. une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 375 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ; ORDONNE à [Z] [F] et [D] [U], occupants sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ; ORDONNE à défaut l’expulsion de [Z] [F] et [D] [U] ainsi que celle de tout occupant de leur chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d'expulsion et d'un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ; CONDAMNE [Z] [F] à payer à la SCI MA.JE.MO. la somme de 180 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ; CONDAMNE [D] [U] à payer à la SCI MA.JE.MO. la somme de 120 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ; DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département. RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit. Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 29 août 2024. Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection Michel HORTAIS Constance GALY