Texte intégral
TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 6]
Téléphone : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 7]
REFERENCES : N° RG 24/00305 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YVKL
Minute : 24/780
S.A.S. FONCIERE CRONOS
Représentant : Me Christiane GALLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : 431
C/
Monsieur [Z] [E] [Y] [B]
Madame [S] [J] [V]
Exécutoire délivrée le :
à :
Copie certifiée conforme délivrée le :
à :
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 29 août 2024;
par Madame Fanny TEMAM, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 24 juin 2024 tenue sous la présidence de Madame Fanny TEMAM, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEUR :
S.A.S. FONCIERE CRONOS,
représentée par son mandataire, SAS IN’IL PROPERTY MANAGEMENT
demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Christiane GALLON, avocat au barreau de PARIS
D'UNE PART
ET DÉFENDEURS :
Monsieur [Z] [E] [Y] [B],
demeurant [Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 5]
comparant en personne
Madame [S] [J] [V],
demeurant [Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 5]
comparante en personne
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 25 janvier 2023, la SAS FONCIERE CRONOS a donné à bail à Monsieur [Z] [E] [Y] [B] et Madame [S] [J] [V] un logement ([Adresse 2]) et un emplacement de stationnement (sous-sol -1 – place 212) situé [Adresse 2] à [Localité 5], pour un loyer mensuel de 1211 euros et 223 euros de provisions sur charges.
Par acte de commissaire de justice en date du 13 octobre 2023, la SAS FONCIERE CRONOS a fait signifier à Monsieur [Z] [E] [Y] [B] et Madame [S] [J] [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4170,62 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.
Par notification électronique du 17 octobre 2023 la SAS FONCIERE CRONOS a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).
Par acte de commissaire de justice en date du 2 janvier 2024, la SAS FONCIERE CRONOS a fait assigner Monsieur [Z] [E] [Y] [B] et Madame [S] [J] [V] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [E] [Y] [B] et Madame [S] [J] [V] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais des défendeurs,condamner solidairement Monsieur [Z] [E] [Y] [B] et Madame [S] [J] [V] au paiement des sommes suivantes :la somme de 5302,60 euros au titre de la dette locative, terme de décembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 13 octobre 2023,une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 3 janvier 2024.
À l'audience du 24 juin 2024, la SAS FONCIERE CRONOS, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 9028,89 euros arrêtée au 14 juin 2024, loyer du mois de juin 2024 inclus. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.
La SAS FONCIERE CRONOS soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [Z] [E] [Y] [B] et Madame [S] [J] [V] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 13 octobre 2023. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle rappelle que le couple a bénéficié de deux commandements de payer préalables, avant la délivrance de celui qui a conduit à la présente procédure. Elle convient que les locataires ont repris le paiement du loyer.
Monsieur [Z] [E] [Y] [B] et Madame [S] [J] [V], comparants, ne contestent pas le principe de la dette. Ils demandent le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 270 euros par mois en plus des loyers, suspensifs des effets de la clause résolutoire.
Pour expliquer l’existence de la dette, ils rapportent que Monsieur [Y] [B] a été licencié et est désormais en litige prud’homal avec son ancien employeur. En outre, ils expliquent avoir perdu leurs deux enfants jumeaux en avril 2023, ce qui n’a pas permis à Madame [J] [V] de retravailler. Ils indiquent que désormais et depuis récemment, Monsieur [Y] [B] bénéficie du chômage à hauteur de 1700 euros par mois, Madame [J] [V] bénéficie d’un maintien de salaire à hauteur de 1500 euros par mois, et ils perçoivent des allocations familiales, portant leurs ressources mensuelles à 4710 euros. Ils déclarent avoir deux enfants mineurs, l’un de 5 ans et l’autre nourrisson.
Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.
À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 29 août 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.
MOTIVATION DE LA DECISION
Sur les demandes principales
Sur la recevabilité de la demande
Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 3 janvier 2024, soit au moins six semaines avant l'audience.
Par ailleurs, la SAS FONCIERE CRONOS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 17 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
En conséquence, la demande de la SAS FONCIERE CRONOS aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.
Sur la demande en paiement
Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.
Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 25 janvier 2023, du commandement de payer délivré le 13 octobre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 14 juin 2024 que la SAS FONCIERE CRONOS rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.
Conformément à la clause n°3 du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.
En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [Z] [E] [Y] [B] et Madame [S] [J] [V] à payer à la SAS FONCIERE CRONOS la somme de 9.028,89 euros, au titre des sommes dues au 14 juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, eu égard aux paiements intervenus depuis le commandement de payer et l’assignation.
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, disposait, dans son premier alinéa, que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Ce texte dispose désormais, depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Toutefois, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.
Dès lors, le nouvel article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023, en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, 13 juin 2024, n°24-70.002).
Aussi, lorsque le bail a été conclu antérieurement à la loi nouvelle ou n’a pas été renouvelé postérieurement à celle-ci, et qu’il fixe contractuellement un délai accordé au locataire pour apurer sa dette de deux mois à compter du commandement de payer, ce délai de deux mois reste applicable.
A l’inverse, si le bail a été conclu ou renouvelé postérieurement à la loi nouvelle, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est applicable en ses nouvelles dispositions, le délai étant réduit à six semaines.
En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, le bail sera résilié de plein droit.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 13 octobre 2023.
Bien que celui-ci vise un délai de six semaines pour permettre au locataire de solder sa dette, il reproduit également la clause résolutoire contenue au bail qui prévoit un délai de deux mois. Le bail étant antérieur à la loi du 27 juillet 2023 et n’ayant pas été renouvelé après celle-ci, le délai de deux mois est applicable.
Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 13 décembre 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 25 janvier 2023 à compter du 14 décembre 2023.
Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire
En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, Monsieur [Z] [E] [Y] [B] et Madame [S] [J] [V] proposent de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Ils justifient de leur situation personnelle et financière et notamment d’un retour à meilleure fortune qui les placent donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Monsieur [Z] [E] [Y] [B] et Madame [S] [J] [V] ont repris le paiement intégral du loyer et des charges en juin 2024.
Au vu de ces éléments, il convient donc d'accorder à Monsieur [Z] [E] [Y] [B] et Madame [S] [J] [V] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.
Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.
À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.
De plus, l’expulsion de Monsieur [Z] [E] [Y] [B] et Madame [S] [J] [V] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [Z] [E] [Y] [B] et Madame [S] [J] [V]
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 14 décembre 2023, Monsieur [Z] [E] [Y] [B] et Madame [S] [J] [V] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [Z] [E] [Y] [B] et Madame [S] [J] [V] à son paiement à compter de 14 décembre 2023, jusqu'à la libération effective des lieux.
La clause de solidarité stipulée au bail ne prévoit la solidarité que pour le paiement des loyers et charges. Aucune cause de solidarité légale n’est démontrée. Néanmoins, Monsieur [Z] [E] [Y] [B] et Madame [S] [J] [V] ayant contribué ensemble au dommage, ils seront tenus in solidum au paiement des indemnités d’occupation.
Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [Z] [E] [Y] [B] et Madame [S] [J] [V] in solidum aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.
Il convient également de condamner in solidum Monsieur [Z] [E] [Y] [B] et Madame [S] [J] [V] à payer à la SAS FONCIERE CRONOS la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
DECLARE recevable la demande de la SAS FONCIERE CRONOS aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 25 janvier 2023 entre la SAS FONCIERE CRONOS d'une part, et Monsieur [Z] [E] [Y] [B] et Madame [S] [J] [V] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 5], sont réunies à la date du 14 décembre 2023,
CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,
CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [E] [Y] [B] et Madame [S] [J] [V] à payer à la SAS FONCIERE CRONOS la somme de 9.028,89 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 14 juin 2024, échéance de juin 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
ACCORDE un délai à Monsieur [Z] [E] [Y] [B] et Madame [S] [J] [V] pour le paiement de ces sommes,
AUTORISE Monsieur [Z] [E] [Y] [B] et Madame [S] [J] [V] à s’acquitter de la dette en 34 fois, en procédant à 33 versements de 270 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,
DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,
SUSPEND les effets de la clause résolutoire,
RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution,
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,
DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,
En ce cas,
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [Z] [E] [Y] [B] et Madame [S] [J] [V] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [E] [Y] [B] et Madame [S] [J] [V] à payer à la SAS FONCIERE CRONOS une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 14 décembre 2023 jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,
CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [E] [Y] [B] et Madame [S] [J] [V] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer et de l’assignation, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,
CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [E] [Y] [B] et Madame [S] [J] [V] à payer à la SAS FONCIERE CRONOS la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
DEBOUTE la SAS FONCIERE CRONOS de ses autres demandes et prétentions.
LE GREFFIER LE JUGE
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