Tribunal judiciaire, 02 août 2024. 23/08821

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES Service des contentieux de la protection 7 Rue Pierre Abélard - CS 73127 35031 RENNES CEDEX JUGEMENT DU 02 Août 2024 N° RG 23/08821 - N° Portalis DBYC-W-B7H-KWGY Jugement du 02 Août 2024 N° : 24/458 S.C.I. IMMO PLANETE C/ [W] [V] [X] [B] EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉE LE à Me THOMAS BELLIARD COPIE CERTIFIEE CONFORME à Me FAMEL COPIE PREFECTURE Au nom du Peuple Français ; Rendu par mise à disposition le 02 Août 2024 ; Par Fabrice MAZILLE, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Géraldine LE GARNEC, Greffier ; Audience des débats : 14 Juin 2024. Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 02 Août 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. ENTRE : DEMANDEUR S.C.I. IMMO PLANETE [Adresse 4] [Localité 3] Représentants légaux M [M] [Z] et Mme [M] [Y] représentée par Me François THOMAS-BELLIARD, avocat au barreau de RENNES substitué par Me Iris MOTEL, avocat au barreau de RENNES ET : DEFENDEUR : Mme [W] [V] [Adresse 5] [Localité 2] non comparant, non représenté M. [X] [B] [Adresse 6] [Adresse 6] [Localité 1] représenté par Me Jean FAMEL, avocat au barreau de RENNES, substitué par Me Apolline RENOUL, avocat au barreau de RENNES EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 20 juillet 2022, la société civile immobilière IMMO PLANETE a consenti un bail d’habitation à Mme [V] [W] sur des locaux situés au [Adresse 5]. Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de M. [B] [X]. Par acte de commissaire de justice du 12 septembre 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2244 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire. Ce commandement a également été dénoncé à la caution le 14 septembre 2023. Par assignations des 6 et 8 novembre 2023, la société civile immobilière IMMO PLANETE a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation du bail avec les conséquences identiques à savoir être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [V] [W] et obtenir sa condamnation solidaire avec M. [B] [X] au paiement des sommes suivantes : − une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, − 3131 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 1er juin 2023 date de premier impayé, − 2000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, − 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 9 novembre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. À l'audience du 14 juin 2024, la société civile immobilière IMMO PLANETE, représentée, abandonne toute prétention à l’encontre de M. [B] [X], représenté, lequel en prend acte sans formuler une quelconque prétention. La bailleresse maintient ainsi l'intégralité de ses demandes uniquement à l’encontre de la locataire, et précise que la dette locative, actualisée au 5 juin 2024, s'élève désormais à 9101 euros. La société civile immobilière IMMO PLANETE considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, et informée contradictoirement de la date des débats et des écrits de la demanderesse, Mme [V] [W] est absente et non représentée. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIFS En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande La société civile immobilière IMMO PLANETE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié à la locataire le 12 septembre 2023 et que la somme de 2244 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d'effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur, conformément à l'article 2 du code civil. En l'absence d'autre élément permettant d'établir une volonté des parties de voir appliquer le droit nouveau à leur contrat bail, il n'y a pas lieu de constater la résiliation de plein droit du bail par l'effet du commandement de payer litigieux dans un délai de six semaines. La bailleresse est donc seulement bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire selon un délai de deux mois, dont les conditions sont réunies depuis le 13 novembre 2023. Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société civile immobilière IMMO PLANETE à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant. 2. Sur la dette locative Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l’espèce, la société civile immobilière IMMO PLANETE verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 5 juin 2024, Mme [V] [W] lui devait la somme de 9101 euros, soustraction faite des frais de procédure. La défenderesse n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 12 septembre 2023 sur la somme de 2244 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 887 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil. 3. Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle équivalente à celle due en cas de poursuite du contrat. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 13 novembre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société civile immobilière IMMO PLANETE ou à son mandataire. 4. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive En vertu de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance. En l'espèce, la demanderesse ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de Mme [V] [W] dans le paiement des sommes dues, ni sa mauvaise foi, laquelle ne se présume pas. Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts. 5. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. Mme [V] [W], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. En revanche, compte tenu de l’asymétrie des situations économiques des parties respectivement personne physique et personne morale, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 12 septembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 20 juillet 2022 entre la société civile immobilière IMMO PLANETE, d’une part, et Mme [V] [W], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] est résilié depuis le 13 novembre 2023, DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [V] [W], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement, ORDONNE à Mme [V] [W] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, CONDAMNE Mme [V] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 13 novembre 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, CONDAMNE Mme [V] [W] à payer à la société civile immobilière IMMO PLANETE la somme de 9101 euros (neuf mille cent un euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 12 septembre 2023 sur la somme de 2244 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 887 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, DÉBOUTE la société civile immobilière IMMO PLANETE de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, DÉBOUTE la société civile immobilière IMMO PLANETE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, REJETTE toute demande plus ample ou contraire ; CONDAMNE Mme [V] [W], solidairement avec M. [B] [X], aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût des commandements de payer du 12 septembre 2023 et celui des assignations des 6 et 8 novembre 2023, DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 2 août 2024, et signé par le juge et la greffière susnommés. La Greffière Le VPCP