Tribunal judiciaire, 28 mars 2025. 22/07431

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 8] [1] [1] Copie exécutoire délivrée le: à Me MALEKPOUR Copie certifiée conforme délivrée le : à Me DEMONT ■ 8ème chambre 3ème section N° RG 22/07431 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXGTR N° MINUTE : Assignation du : 20 Juin 2022 JUGEMENT rendu le 28 Mars 2025 DEMANDERESSE S.C.I. 4AT5, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège c/o ABC-LIV [Adresse 7] [Localité 6] représentée par Maître Alice MALEKPOUR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0206 DÉFENDEUR Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. CABINET COUSIN, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 5] représenté par Maître Bernard DEMONT de la SCP DEMONT ET BOURNAS-DEMONT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0037 Décision du 28 Mars 2025 8ème chambre 3ème section N° RG 22/07431 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXGTR COMPOSITION DU TRIBUNAL Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique. Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés. Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente, statuant en juge unique assistée de Madame Maïssam KHALIL, Greffière DÉBATS A l’audience du 06 Décembre 2024, tenue en audience publique JUGEMENT Prononcé par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort *** EXPOSE DU LITIGE L’immeuble sis [Adresse 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, régi par un règlement de copropriété du 24 octobre 1979. Aux termes d’un acte notarié en date du 25 juillet 1980, le lot n°3 au sein de cet immeuble a été subdivisé en deux lots, les lots n° 31 et n° 32. Cet acte désigne le lot n° 31 comme suit : “ La propriété exclusive et particulière de : bâtiment unique, au rez-de-chaussée : un local commercial, - par l’escalier particulier, au sous-sol : deux caves, et la co-propriété, à concurrence de trois cent cinquante six/dix millièmes parties communes générales de l’immeuble, en ce compris la propriété du sol, ci 356/10 000 èmes - et de trois cent soixante/dix millièmes des parties particulières du bâtiment, ci 360/10 000èmes.” La SCI 4AT5 est copropriétaire, depuis le 24 août 2021 du lot n° 31. Aux termes de la résolution n° 17 de l’assemblée générale du 25 avril 2012, les copropriétaires ont autorisé la modification de la destination du lot n° 31 en lot d’habitation. Décision du 28 Mars 2025 8ème chambre 3ème section N° RG 22/07431 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXGTR Lors de l’assemblée générale du 19 avril 2022, aux termes de la résolution 22.1, les copropriétaires ont rejeté la demande de la SCI 4AT5 tendant au changement de destination de son lot en local commercial. Par acte d’huissier en date du 20 juin 2022, la SCI 4AT5 a sollicité l’annulation de la résolution 22.1 du 19 avril 2022. L’affaire a été enrôlée sous le numéro de RG 22/07431. Lors de l’assemblée générale du 8 septembre 2022, aux termes des résolutions n° 2.1 et 2.2, les copropriétaires ont refusé d’annuler la résolution 22.1 de l’assemblée générale du 19 avril 2022 et ont refusé de rétablir la destination commerciale du lot. Par acte d’huissier en date du 26 octobre 2022, la SCI 4AT5 a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant la présente juridiction aux fins d’annulation des résolutions 2.1 et 2.2. de l’assemblée générale du 8 septembre 2022. L’instance a été enregistrée sous le numéro de RG 22/12923. Les RG 22/07431 et 22/12923 ont été joints par mention au dossier et l’affaire s’est poursuivie sous le numéro de RG 22/07431. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 23 juin 2023, la SCI 4AT5 demande au tribunal de : “Vu les articles 8, 9, 24, 26 et 42 de la loi du 10 juillet 1965 - Prononcer l’annulation de la résolution n°22.1 de l’assemblée générale du 19 avril 2022 refusant d’autoriser la SCI 4AT5 à rétablir la destination commerciale de son lot n°31, - Prononcer l’annulation de la résolution n° 2.1 de l’assemblée générale « extraordinaire » du 8 septembre 2022 refusant d’annuler la résolution n° 22.1 de l’assemblée générale du 19 avril 2022 - Prononcer l’annulation de la résolution n° 2.2 de l’assemblée générale « extraordinaire » du 8 septembre 2022 refusant d’autoriser la SCI 4AT5 à rétablir la destination commerciale de son lot n°31, - Exonérer la SCI 4AT5 de toute participation à la dépense commune des frais de procédure (comprenant les frais d’avocat et les dépens) - Condamner le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à régler la somme de 5.000 € à la SCI 4AT5 au titre de l’article 700 du Code de procédure civile - Condamner le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] aux dépens dont recouvrement par Maître Alice MALEKPOUR, Avocat à la Cour, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile. - Ne pas écarter l’exécution provisoire.” Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 29 mars 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de : “- Débouter la SCI 4AT5 de sa demande irrecevable et en tous cas mal fondée, et la condamner reconventionellement à payer au Syndicat défendeur la somme de 3.600€ sur le fondement de l’article 700 du CPC, chiffre calculé par la demanderesse elle-même, et à supporter les dépens de la présente instance, dont distraction au profit de la SCP DEMONT, avocat aux offres de droit, par application des dispositions de l’article 699 du CPC. - Rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.” L’ordonnance de clôture est intervenue le 24 janvier 2024. Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties. L’affaire plaidée à l’audience du 6 décembre 2024 a été mise en délibéré au 7 mars 2025. Le délibéré a été prorogé au 28 mars 2025. MOTIFS Sur la recevabilité des demandes formées par la SCI 4AT5 Aux termes du dispositif de ses conclusions, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de “débouter la SCI 4AT5 de sa demande irrecevable et en tous cas mal fondée.” Néanmoins les motifs de ses conclusions ne comportent aucun moyen d’irrecevabilité. Par conséquent, il convient de considérer que la recevabilité des demandes formées par la SCI 4AT5 n’est pas contestée. Sur la demande d’annulation des résolutions d’assemblée générale La SCI 4AT5 conclut à l’annulation de la résolution 22.1 de l’assemblée générale du 19 avril 2022 et des résolutions n° 2.1 et n° 2.2 de l’assemblée générale du 8 septembre 2022 pour abus de majorité et violation des stipulations du règlement de copropriété. Elle explique que de façon abusive l’assemblée générale s’est opposée à l’exploitation commerciale de son lot, en portant atteinte aux modalités de jouissance de ses parties privatives. Elle invoque les dispositions des articles 8 et 9 de loi du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété. Elle mentionne qu’il ressort de ce règlement de copropriété et de l’état descriptif de division que l’immeuble est destiné à usage mixte d’habitation, professions libérales, commerces et bureaux commerciaux et que son lot peut être utilisé pour un commerce. Elle indique que si l’assemblée générale du 25 avril 2012 a validé un changement d’affectation, elle n’a pas modifié le règlement de copropriété. La SCI 4AT5 développe un second moyen de nullité au soutien de sa demande d’annulation de la résolution 22.1 de l’assemblée générale du 19 avril 2022 en exposant l’existence d’une erreur sur la mjorité de vote applicable. Le syndicat des copropriétaires indique que lors de l’assemblée générale du 25 avril 2012, les copropriétaires ont validé le changement d’affectation du lot ; qu’il n’est pas possible de modifier sans arrêt la destination du lot. Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la SCI 4AT5 ne prouve pas que les décisions litigieuses des assemblées générales du 19 avril 2022 et 8 septembre 2022 sont contraires aux intérêts collectifs des copropriétaires ou auraient été prises dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires marjoritaires. Il souligne à cet égard que la SCI 4AT5 ne fait état que de ses propres intérêts. Il ajoute que le changement de la destination d’un lot d’habitation en lot commercial constitue une nuisance certaine pour la copropriété non seulement par le bruit et les va-et-vient de la clientèle, mais également par l’aspect extérieur d’un local commercial situé en rez-de-chaussée, avec ultérieurement, et éventuellement une enseigne lumineuse dont la pose ne pourra alors pas être refusée. Le syndicat des copropriétaires oppose que la résolution n° 22.1 de l’assemblée générale du 19 avril 2022 n’ a nullement été adoptée par erreur à la majorité de l’article 25-1 puisque par courriel en date du 24 septembre 2021, c’est la SCI 4AT5 qui a elle-même imposé cette majorité dans sa demande. Il affirme que le réglement de copropriété prévoit bien une telle majorité en page 37. Il explique que la jurisprudence prévoit de manière constante qu’une résolution ne saurait être annulée pour erreur de majorité, que si la résolution aurait été différente avec la majorité alléguée ; que tel n’est pas le cas en l’espèce puisqu’en applicant la majorité de l’article 24 revendiquée, la même résolution a été rejetée par l’assemblée générale suivante du 8 septembre 2022. En application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au présent litige, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale. Une décision d’assemblée générale ne peut être annulée pour abus de majorité que s’il est établi qu’elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires. En l’espèce, il ressort des éléments produits aux débats et notamment du règlement de copropriété, que le lot n° 31 est à usage commercial et que l’immeuble est à usage mixte, d’habitation, professions libérales, commerces et bureaux commerciaux. Le règlement précise en outre que les locaux du rez-de-chaussée pourront être utilisés indifféremment, soit pour le commerce, soit pour l’exercice de profession libérale, soit à usage de bureaux. Si la destination de l’immeuble reste intangible, il est admis que l’usage des locaux peut être changé, sous réserve que ce changement ne soit contraire, ni à la destination de l’immeuble, ni aux droits des autres copropriétaires, ni enfin aux clauses restrictives du règlement de copropriété. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires n’explique pas en quoi la destination de l’immeuble, à usage professionnel, d’habitation et commercial interdit l’aménagement du lot n°31 en local commercial. Il n’est fait état d’aucune atteinte aux droits des autres copropriétaires, et aucune nuisance, en conséquence de ce changement d’usage n’est établie. Les nuisances invoquées par le syndicat des copropriétaires sont hypothétiques et ne peuvent établir à elles seules que la modification de la destination porte atteinte aux droits des autres copropriétaires. Tenant compte de ces éléments, le refus opposé par l’assemblée générale des copropriétaires à la modification de la destination du lot sollicitée par la SCI 4AT5, qui n’est pas contraire à la destination de l’immeuble, qui n’est pas interdite par le règlement de copropriété et qui ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires est abusif. Par conséquent il convient de prononcer l’annulation de la résolution n° 22.1 de l’assemblée générale du 19 avril 2022 et des résolutions 2.1 et 2.2 de l’assemblée générale du 8 septembre 2022 sans nécessité d’analyser l’autre motif de nullité soulevé concernant la résolution n° 22.1 de l’assemblée générale du 19 avril 2022. Sur les demandes accessoires Le syndicat des copropriétaires qui succombe est condamné aux dépens, avec distraction au profit de Maître Alice Malekpour en application de l’article 699 du code de procédure civile. Tenu aux dépens, le syndicat des copropriétaires est condamné à verser à la SCI 4AT5 la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. Compte tenu du sens de la présente décision, la SCI 4AT5 est dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit. PAR CES MOTIFS Par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe, PRONONCE l’annulation de la résolution n° 22.1 de l’assemblée générale du 19 avril 2022 et des résolutions 2.1 et 2.2 de l’assemblée générale du 8 septembre 2022 ; CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] aux dépens ; ACCORDE à Maître Alice Malekpour le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ; CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à verser à la SCI 4AT5 la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile; DISPENSE la SCI 4AT5 de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ; REJETTE toutes les autres demandes plus amples et contraires. Fait et jugé à [Localité 8] le 28 Mars 2025. La Greffière La Présidente