Texte intégral
Minute n° 2024 /
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE
AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES
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JUGEMENT du 24 Octobre 2024
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DEMANDERESSE :
HABITAT 44
3, Boulevard Alexandre Millerand
BP 50432
44204 NANTES
représentée par Maître Hervé BOULANGER, avocat au barreau de NANTES
D'une part,
DÉFENDERESSE :
Madame [W] [B] épouse [Z]
Richollets Logement 42
3 Rue de l’Orne
44800 SAINT- HERBLAIN
non comparante D'autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENTE : Laetitia GAILLARD-MAUDET
GREFFIER : Michel HORTAIS
PROCEDURE :
date de la première évocation : 12 septembre 2024
date des débats : 12 septembre 2024
délibéré au : 24 octobre 2024
RG N° N° RG 24/02105 - N° Portalis DBYS-W-B7I-NEAC
COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Maître Hervé BOULANGER
CCC à Madame [W] [B] épouse [Z] + préfecture
Copie dossier
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 10 février 2023, ayant pris effet le 13 février 2023, l’Office Public de l’Habitat de Loire Atlantique (ci-après HABITAT 44) a donné à bail à Madame [W] [B] épouse [Z] un logement de type 4 lui appartenant sis, 3 rue de l’Orne – 3ème étage – 44800 SAINT HERBLAIN, moyennant le règlement d'un loyer mensuel révisable d'un montant de 397,89 €, outre une provision sur charges de 105,47 € par mois.
Le 20 novembre 2023, HABITAT 44 a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la mettant en demeure d'avoir à régler la somme principale de 855,48 € au titre des loyers et charges échus et impayés au 16 novembre 2023.
Par acte de Commissaire de Justice du 26 juin 2024, notifié au représentant de l'Etat dans le département le 2 juillet 2024, HABITAT 44 a fait assigner Madame [W] [Z] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, afin de voir :
- déclarer ses demandes recevables et bien fondées ;
- constater la résiliation du bail d’habitation, par le jeu de la clause résolutoire, à la date du 21 janvier 2024 ;
- subsidiairement, la prononcer, pour non-paiement des loyers ;
En toutes hypothèses,
- ordonner l’expulsion de Madame [W] [Z] et de tout occupant de son chef avec si besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;
- la condamner au paiement de la somme de 2.192,39 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au jour de l’assignation, à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;
- la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et des charges courantes, soit la somme mensuelle de 518,24 €, augmentée de son éventuelle réindexation, du supplément SLS et de la pénalité OPS, et diminuée des éventuels droits à APL, jusqu’à la libération effective des lieux ;
- rappeler sur, en cas d’application de l’article 1343-5, la clause résolutoire sera acquise et le bail sera résilié de plein droit, en cas de non-respect d’une seule échéance, le solde de la dette devenant par ailleurs immédiatement exigible, dans sa totalité ;
- la condamner au paiement de la somme de 700 €, sur le fondement de l’article 700, ainsi qu’aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer, de 81,29 € ;
- rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire nonobstant appel au vu de l’article 514 du Code de procédure civile.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 12 septembre 2024, lors de laquelle HABITAT 44, valablement représenté par ministère d’avocat, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 2.866,38 € selon décompte arrêté au 31 août 2024.
Régulièrement assignée à étude, Madame [W] [Z] n’a pas comparu lors des débats et ne s’est pas faite représenter.
En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
La société bailleresse a déclaré n’avoir pas d’informations à ce sujet.
La locataire ne s’étant pas présentée aux rendez-vous qui lui ont été proposés, aucun diagnostic social et financier n’a pu être établi par les services sociaux.
La décision a été mise en délibéré au 24 octobre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
L’article 472 du code de procédure civile dispose que “lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée”.
Madame [W] [Z] n’ayant pas comparu, la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire en application de l’article 473 du Code de procédure civile.
Sur la recevabilité de la demande
En vertu de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, “Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) (...). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement (...). Cette saisine (...) s'effectue par voie électronique”.
Aux termes de l’article 24 III de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, “A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience (...) par voie électronique (...)”.
En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire Atlantique le 2 juillet 2024, soit dans le délai légal prévu par les dispositions précitées.
En outre, HABITAT 44 justifie avoir signalé la situation d’impayés de loyers à la Caisse d’Allocations Familiales le 31 août 2023, soit dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. La situation d’impayés de loyers ayant persisté depuis ce signalement, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l'action aux fins de résiliation de bail.
Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire
L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».
En l'espèce, le bail liant les parties contient en son article 4.7.1 une clause résolutoire applicable de plein droit à défaut de paiement du dépôt de garantie, de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Un commandement de payer visant cette clause résolutoire et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023, a été signifié à Madame [W] [Z] le 20 novembre 2023, pour un arriéré de loyers et charges de 855,48€.
Si ce commandement accorde un délai de six semaines à la locataire pour régler sa dette, il convient de relever que la clause résolutoire insérée au contrat de bail, et reproduite dans son intégralité dans le commandement, mentionne quant à elle un délai de deux mois.
Compte-tenu de cette contradiction et eu égard à la volonté des parties telle qu’elle apparaît dans le contrat de bail qu’elles ont signé, il convient de considérer que la locataire disposait d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer.
Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 janvier 2024.
Dès lors, Madame [W] [Z], occupant désormais le logement sans droit ni titre, devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi elle pourrait y être contrainte au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.
Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
Madame [W] [Z] sera par ailleurs condamnée à payer à HABITAT 44 une indemnité d’occupation d’un montant égal au dernier loyer, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux.
Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.
En l’espèce, la créance principale d’HABITAT 44 est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.
Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 2.866,38€ au 31 août 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse.
Il convient toutefois de déduire de ce décompte la somme de 178,06 €, correspondant à des frais de procédure (frais d’huissier) qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif mais, le cas échéant et lorsque cela est justifié, des dépens.
1Apparaissent également sur le décompte, entre janvier et juin 2024, des pénalités pour non réponse à enquête sociale (6 x 7,62 €, soit 45,72 €) qu’il convient de déduire de la dette locative dès lors qu’elles ne sont nullement justifiées par le bailleur, lequel ne produit aucun courrier de mise en demeure qui aurait été adressé à la locataire pour lui demander de justifier, dans le respect des dispositions combinées des articles L. 442-5 et L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, de son avis d’imposition ou de non-imposition.
Il convient donc, en conséquence, de retirer de la dette locative le montant de ces pénalités dont il n’est pas justifié.
Non comparante, Madame [W] [Z] n’a pas contesté le montant sollicité ou fait état de règlements qui n’auraient pas été pris en considération.
L'assignation, qui contient une demande relative à l’actualisation de la créance, mentionne en outre expressément la condamnation de la locataire à une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges jusqu'à la libération effective des lieux, de sorte que l'actualisation de la créance est recevable, en dépit de l'absence de l’intéressée.
En outre, en l’absence d’éléments sur la situation de la locataire, non comparante, il ne saurait lui être accordé d’office des délais de paiement, ce d’autant plus que le décompte laisse apparaître l’absence de tout règlement depuis de nombreux mois, seul le maintien de l’allocation logement ayant permis à la dette de ne pas davantage s’accroître.
En conséquence, Madame [W] [Z] sera condamnée à payer à HABITAT 44 la somme de 2.642,60 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 31 août 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse.
Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l’espèce, Madame [W] [Z] sera condamnée aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit en l'état, les coûts de l'assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 20 novembre 2023.
Sur l'article 700 du code de procédure civile
En vertu de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; que pour cela, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; que le juge peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à cette condamnation.
En l’espèce, Madame [W] [Z] sera condamnée à payer à HABITAT 44, qui a dû recourir à la justice pour faire valoir ses droits, une somme de 150 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par l’Office Public de l’Habitat de Loire Atlantique HABITAT 44 à l’encontre de Madame [W] [Z] ;
CONSTATE, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, la résiliation, à la date du 21 janvier 2024, du contrat de bail conclu le 10 février 2023, portant sur le logement situé, 3 rue de l’Orne – 3ème étage – 44800 SAINT HERBLAIN ;
DIT que Madame [W] [Z] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;
ORDONNE à défaut, l'expulsion de Madame [W] [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ;
CONDAMNE Madame [W] [Z] à payer à l’Office Public de l’Habitat de Loire Atlantique HABITAT 44 les sommes suivantes :
- 2.642,60 € (DEUX MILLE SIX CENT QUARANTE DEUX EUROS ET SOIXANTE CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 31 août 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse ;
- une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges, soit la somme de 518,24€ par mois, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce à compter de l’échéance du mois de septembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;
RENVOIE la société bailleresse aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;
CONDAMNE Madame [W] [Z] à payer à l’Office Public de l’Habitat de Loire Atlantique HABITAT 44 la somme de 150 € (CENT CINQUANTE EUROS) au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
CONDAMNE Madame [W] [Z] aux dépens en ce compris les coûts de l'assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 20 novembre 2023 ;
DÉBOUTE l’Office Public de l’Habitat de Loire Atlantique HABITAT 44 de ses demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;
DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.
Le Greffier La Présidente
M. HORTAIS L. GAILLARD-MAUDET
