Texte intégral
MINISTÈRE DE LA JUSTICE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
JUGEMENT DU 16 SEPTEMBRE 2024
Minute :
N° RG 23/00700 - N° Portalis DB2V-W-B7H-GIQY
N° RG 23/01058 - N° Portalis DB2V-W-B7H-GMFD
NAC : 5AZ Baux d'habitation - Autres demandes relatives à un bail d'habitation
DEMANDERESSE :
Madame [O] [D]
née le 02 Décembre 1950 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]
Représentée par Me Hervé ANDRIEUX, Avocat au barreau du HAVRE
(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2023/001307 du 27/04/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de LE HAVRE)
DÉFENDEURS :
Madame [R] [M], demeurant [Adresse 3]
Représentée par Me Amélie HANRIAT, Avocat au barreau du HAVRE
Monsieur [P] [J]
né le 02 Juillet 1976 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4]
Non comparant ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats et du délibéré :
PRÉSIDENT : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection
GREFFIER : Isabelle MAHIER
DÉBATS : en audience publique le 03 Juin 2024
JUGEMENT : réputé contradictoire
en premier ressort
par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.
SIGNÉ PAR : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, [Adresse 2]
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 1er août 2017, Monsieur et Madame [M] ont donné à bail à Madame [O] [D] un appartement situé [Adresse 1] au [Localité 5], moyennant un loyer mensuel initial de 500 € outre 156 € de charges.
Par acte du 23 juin 2017, Monsieur [P] [J] s’est porté caution des engagements de Madame [D].
Par acte en date du 12 janvier 2023, Madame [R] [M] a donné congé à Madame [D] pour le 31 juillet 2023 pour motif légitime et sérieux consistant en l’absence de règlement des loyers.
Madame [D] conteste la validité de ce congé expliquant que depuis le décès de Monsieur [M], le gendre de Madame [M], Monsieur [H], tirerait les ficelles de la gestion du bien, remettant en cause un accord conclu avec feu Monsieur [M] qui aurait dispensé la locataire du paiement des charges pour tenir compte de sa situation délicate. Alors qu’elle était à jour du paiement des loyers, la remise en cause de l’accord a provoqué une dette locative et c’est dans ces circonstances que la bailleresse a délivré le congé pour légitime et sérieux.
Par acte d’huissier en date du 4 juillet 2023, Madame [D] a fait assigner Madame [R] [M] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de voir à titre principal :
- constater la nullité du congé en date du 12 janvier 2023 du fait de l’absence de motif légitime et sérieux,
A titre subsidiaire,
- lui accorder de larges délais de paiement en application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et l’autoriser à s’acquitter de la dette par 36 mensualités tout en ordonnant le maintien dans les lieux loués,
- condamner Madame [R] [M] à payer à Maître Hervé ANDRIEUX, avocat au Barreau du Havre, une somme de 1800 euros TTC en application des dispositions de l’article 700-2° du code de procédure civile (article 27 de la loi du 10 juillet 1991)
- condamner Madame [R] [M] au paiement des entiers dépens de l’instance.
Par acte du 9 novembre 2023, Madame [R] [M] a fait assigner Monsieur [P] [J] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de voir :
- déclarer recevable l’assignation en intervention forcée,
- condamner Monsieur [J] au paiement de la somme de 7570,79 € au titre de la dette locative en sa qualité de caution solidaire du débiteur,
- condamner Monsieur [J] à payer à Madame [M] le somme de 1200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens qui comprendront les frais du commandement et de sa dénonciation ainsi que les frais d’exécution éventuels de la décision à intervenir.
A l'audience du 3 juin 2024, Madame [D], représentée par Maître ANDRIEUX, a déposé son dossier et a repris les demandes contenues dans son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé du litige.
Madame [M], représentée par Maître Amélie HANRIAT a déposé son dossier et se réfère à ses conclusions auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et moyens. Elle demande de :
A titre principal,
- juger le congé du bail en date du 12 janvier 2023 valide et portant ses pleins effets,
A titre subsidiaire,
- débouter Madame [D] de sa demande de délai de paiement comme étant infondée,
A titre reconventionnel,
- condamner Madame [D] à payer à Madame [M] la somme de 7570,79 € au 11 octobre 2023 au titre des loyers et charges impayés jusqu’au 31 juillet 2023 et au-delà au titre de l’indemnité d’occupation à hauteur de 650 € par mois outre la régularisation des charges avec intérêts de retard à compter de la date du congé.
- condamner Madame [D] à payer à Madame [M] la somme de 1800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.
Monsieur [P] [J], cité à l’étude, n’est ni présent ni représenté.
La décision a été mise en délibéré au 16 septembre 2024.
MOTIFS
Aux termes de l’article 367 du code de procédure civile, le juge peut d’office ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ensemble ou de les juger ensemble.
En l’espèce, il convient dans un souci de bonne administration de la justice d’ordonner la jonction des procédures n°23/00700 et 23/01058 et de dire qu’elles se poursuivront sous le n°23/00700.
Sur la validité du congé du bailleur
Aux termes de l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.
Par acte du 12 janvier 2023, Madame [M] a donné congé à Madame [D] pour le 31 juillet 2023, soit plus de 6 mois avant la date de reconduction du bail en date du 1er août 2017.
Le motif légitime et sérieux invoqué est celui du non-paiement des loyers, ce que conteste la locataire. En l’espèce, elle rapporte la preuve d’un accord oral entre elle et les bailleurs afin de la dispenser du paiement des charges d’un montant mensuel de 150 € au vu des quittances produites sur la période du 1er mars 2020 jusqu’au mois de mai 2022 inclus où la mention « remise exceptionnelle de charges » apparaît chaque mois durant cette période.
Le 12 janvier 2023, la bailleresse lui a délivré congé pour le motif légitime et sérieux de non-paiement des loyers indiquant que le retard à cette date est d’un montant de 5953,79 € comme il apparaît au décompte qui a été joint avec le congé où l’on constate que la dette locative commence à courir à compter du 1er mai 2022.
Or, le 18 juillet 2022, Madame [M] lui a délivré une attestation lui précisant qu’elle était à jour du paiement des loyers. Elle précise que cette attestation est faite afin de pouvoir rétablir l’APL.
Il est donc incompréhensible que le décompte accompagnant le congé impute à la locataire un arriéré de loyers sur la période du 1er mai 2022 au 1er juillet 2022 pour un montant total de 1591,79 € (291,79 € + 650 € x2). A supposer que Madame [M] ait rédigé cette attestation à sa locataire uniquement pour ses droits APL puissent être rétablis, il n’en demeure pas moins que cette attestation existe et que Madame [D] peut donc s’en prévaloir. Par conséquent, elle est bien fondée à contester cette dette de loyer d’un montant de 1591,79 € que Madame [M] lui impute à tort sans apporter la preuve contraire ni aucune explication à ce sujet. Même s’il l’on constate au vu des courriers échangés que Madame [D] ne payait plus régulièrement ses loyers depuis le 14 mai 2021, la propriétaire en rédigeant à la demanderesse une attestation affirmant qu’elle était à jour de ses loyers au 18 juillet 2022, a eu pour conséquence d’effacer toutes dettes locatives antérieures.
Au moment de la délivrance du congé, il y a donc lieu de constater que la dette locative était d’un montant de 4362 euros.
Certes, le congé a été délivré sur un arriéré erroné mais l’existence de cette dette locative ne peut remettre en cause à elle seule sa validité quand bien même le montant était inexact puisque la dette n’est pas contestable dans son principe.
En conséquence, il s’agit d’un manquement grave de la locataire à ses obligations et c’est donc à juste titre que la bailleresse lui a délivré congé pour motif légitime et sérieux, le non-paiement des loyers revêtant ce caractère en ce qu’il est l’une des obligations premières du locataire.
Madame [D] sera déboutée de sa demande de nullité du congé.
Sur la procédure de surendettement et ses conséquences
Le 5 janvier 2023, Madame [D] a déposé un dossier de surendettement et le 2 mai 2023, la commission de surendettement de la banque de France a imposé le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire de la débitrice. Madame [M] a contesté cette décision au motif de la mauvaise foi de la débitrice dans la mesure où elle aurait déposé son dossier au moment où le congé lui a été délivré. Elle sollicitait un moratoire le cas échéant.
Par jugement en date du 20 février 2024, le juge des contentieux de la protection a rejeté le recours de la bailleresse et a prononcé le rétablissement personnel de Madame [D]. Ses dettes ont donc été effacées telles qu’elles existaient au jour du jugement, soit jusqu’au 20 février 2024.
Cet effacement de la dette locative aurait pu empêcher que le congé produise ses effets de résiliation du bail si Madame [D] avait repris le paiement du loyer courant après le dépôt de son dossier de surendettement qui suspendait le paiement des arriérés mais faisait obligation à la débitrice de payer l’intégralité de ses charges courantes.
Or, il ressort des pièces de la bailleresse et notamment du décompte locatif que Madame [D] a continué à ne pas payer régulièrement son loyer dès le dépôt de son dossier de surendettement de sorte que, ne respectant ses obligations, le congé ne peut que produire ses pleins et entiers effets.
Le bail s’est donc trouvé résilié le 31 juillet 2023. Madame [D] s’étant maintenue dans les lieux, elle est occupante sans droit ni titre depuis cette date.
Il convient, par conséquent, d’ordonner à Madame [D] ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Madame [M] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.
Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.
Sur la dette locative et le cautionnement
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Au vu du décompte produit par Madame [M], la dette locative est d’un montant de 7570,79 euros au 1er octobre 2023. Or, toute dette locative se trouve effacée jusqu’au 20 février 2024 vis-à-vis de la locataire.
Madame [M] sera donc déboutée de sa demande d’arriéré des loyers vis-à-vis de Madame [D] qui ne devra uniquement les indemnités d’occupation à compter du 21 février 2024.
En revanche, Monsieur [P] [J] s’est porté caution des engagements de Madame [D] par acte du 23 juin 2017. La procédure de surendettement de Madame [D] n’entraîne pas l’effacement de la dette locative à l’égard de Monsieur [J] puisqu’il s’agit d’une procédure éminemment personnelle. Il reste donc tenu du paiement de la dette locative.
Au vu du décompte produit par Madame [M], l’arriéré locatif est d’un montant de 7570,79 € au 1er octobre 2023, montant auquel il convient de déduire la somme imputée à tort dans le décompte joint au congé, soit la somme de 1591,79 €.
En définitif, Monsieur [P] [J] sera condamné à payer à Madame [M] la somme de 7570,79 € - 1591,79 €, soit 5979 € au titre des arriérés locatifs arrêtés au 1er octobre 2023 avec intérêts de droit à compter de la signification de la présente décision.
Il sera rappelé que si Monsieur [P] [J] s’acquitte de cette somme, la dette dont le montant a été payé par la caution ou le coobligé n’est pas effacée comme la loi le prévoit par exception et comme il est indiqué dans le dispositif du jugement de surendettement du 20 février 2024 de Madame [D]. Dans ce cas, Monsieur [P] [J] pourra en demander le remboursement à Madame [D].
Sur les délais de paiement
Aux termes de l'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Le paiement du loyer courant à la date de l’audience, n’a pas été repris. Il n’est, par conséquent, pas possible d’accorder à Madame [D] des délais de paiement sur la base de l’article précité.
Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment. »
Au vu de la situation de Madame [D] qui perçoit une pension de retraite de 847 € et doit faire face à des charges mensuelles de 1485 €, loyer compris, il n’est pas possible de lui accorder des délais de paiement qu’elle ne pourra pas respecter, sa récente procédure de surendettement le démontrant à elle seule.
La demande est donc rejetée.
Sur l'indemnité d'occupation
En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.
L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 31 juillet 2023 pour Monsieur [J] et solidairement avec Madame [D] à compter du 21 février 2024, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à Madame [M] ou à son mandataire.
Sur les demandes accessoires
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge de l'autre partie.
Madame [D] et Monsieur [P] [J], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance y compris le coût du congé.
L'article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu'il tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.
Madame [D] et Monsieur [P] [J] seront condamnés in solidum à verser à Madame [M] la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
ORDONNE la jonction des procédures n°23/00700 et 23/01058 et de dire qu’elles se poursuivent sous le n°23/00700 ;
CONSTATE la validité du congé de la bailleresse pour motif légitime et sérieux délivré le 12 janvier 2023 à Madame [O] [D] et la résiliation du bail le liant à Madame [R] [M] concernant le logement situé [Adresse 1] au [Localité 5] au 31 juillet 2023 ;
DIT que Madame [O] [D] est occupante sans droit ni titre du logement depuis cette date ;
ORDONNE, en conséquence, à Madame [O] [D] de libérer de sa personne, de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 1] au [Localité 5], ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;
DIT qu'à défaut pour Madame [O] [D] d'avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, le bailleur pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de toute personne introduite de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;
CONDAMNE Monsieur [P] [J] à payer à Madame [R] [M] la somme de 5979 € (cinq mille neuf cent soixante-dix-neuf euros) au titre des arriérés locatifs arrêtés au 1er octobre 2023 avec intérêts de droit à compter de la signification de la présente décision ;
CONDAMNE Monsieur [P] [J] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle à égale au loyer et charges à compter du 31 juillet 2023, date de la résiliation du bail jusqu’au 20 février 2024, date de l’effacement des dettes de Madame [O] [D], somme révisable selon les modalités du bail ;
CONDAMNE Madame [O] [D] solidairement avec Monsieur [P] [J] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et charges à compter du 21 février 2024, somme révisable selon les modalités du bail ;
DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès les 31 juillet 2023, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;
REJETTE la demande de délais de paiement de Madame [O] [D] ;
CONDAMNE in solidum Madame [O] [D] et Monsieur [P] [J] aux dépens, comprenant notamment le coût du congé ;
CONDAMNE solidairement Madame [O] [D] et Monsieur [P] [J] à payer à Madame [R] [M] la somme de 600 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ;
DIT que la présente décision sera notifiée par le secrétariat-greffe de la juridiction au représentant de l’État dans le département, en application des articles L. 412-5 et R. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Ainsi jugé le 16 SEPTEMBRE 2024.
LE GREFFIER LE MAGISTRAT
Isabelle MAHIER Danielle LE MOIGNE
