Cour d'appel, 09 mai 2023. 21/02393

N° RG 21/02393 - N° Portalis DBVM-V-B7F-K4VE N° Minute : C1 Copie exécutoire délivrée le : à la SCP CABINET FORSTER la SELARL SELARL CABINET GREGORY DELHOMME AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE GRENOBLE 2ÈME CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU MARDI 09 MAI 2023 Appel d'un Jugement (N° R.G. 11-19-0002) rendu par le Tribunal de proximité de MONTELIMAR en date du 15 janvier 2021, suivant déclaration d'appel du 27 Mai 2021 APPELANTE : Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LE PETIT GOELAND représenté par son syndic en exercice l'Agence HOUBRON IMMOBILIER [Adresse 1] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Me Pierre-Yves FORSTER de la SCP CABINET FORSTER, avocat au barreau de VALENCE INTIM ÉE : S.C.I. BELAIZE ENNOURI prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Me Gregory DELHOMME de la SELARL SELARL CABINET GREGORY DELHOMME, avocat au barreau de VALENCE COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ : Mme Emmanuèle Cardona, présidente, M. Laurent Grava, conseiller, Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère DÉBATS : A l'audience publique du 28 février 2023, Laurent Grava, conseiller, qui a fait son rapport, assisté de Caroline Bertolo, greffière, a entendu seul les avocats en leurs conclusions, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile. Il en a rendu compte à la cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu à l'audience de ce jour. EXPOSÉ DU LITIGE : La SCI Belaize-Ennouri est propriétaire des lots N°4 et 17 dépendant de l'immeuble en copropriété, la [Adresse 4], située à [Adresse 2]. Par acte extra-judiciaire du 28 janvier 2019, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] a fait signifier à la SCI Belaize-Ennouri un commandement de payer la somme de 4 850,83 euros au titre de charges de copropriété impayées. Ses démarches amiables sont demeurées vaines. Par acte du 17 avril 2019, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice l'agence Houbron Immobilier, a fait citer la SCI Belaize-Ennouri devant le tribunal d'instance de Montélimar à l'audience du 2 mai 2019 afin d'obtenir sa condamnation au paiement de : - 4 850,83 euros, au titre des appels de fonds de travaux et appels de fonds provisionnels impayés, selon relevé de compte arrêté au 31 mars 2019 concernant les charges de copropriété impayées pour la période de 2007 au 2e trimestre 2018, portant intérêts légaux à compter de l'assignation, - 61 euros, au titre des frais et honoraires imputable à la SCI Belaize-Ennouri, en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet1965, modifiée par la loi SRU du 13 décembre 2000, - l 000 euros, à titre de dommages et intérêts, - l 000 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement contradictoire en date du 15 janvier 2021, le tribunal de proximité de Montélimar a : - dit que la société Agence Houbron Immobilier, représentée par M. [B] [S], a qualité pour agir en justice au nom du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] et déclare son action recevable ; - déclaré irrecevable l'action en recouvrement des charges de copropriété impayées concernant le solde des charges de l'année 2007, les charges de l'année 2008 et les provisions sur charges des 1er et 2e trimestres 2009 ; - débouté le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société Agence Houbron Immobilier, de ses demandes en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive et en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; - condamné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société Agence Houbron Immobilier, à payer à la SCI Belaize-Ennouri la somme de 2 691,31 euros en répétition de sommes indûment perçues ; - condamné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société Agence Houbron Immobilier, à payer à la SCI Belaize-Ennouri la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société Agence Houbron Immobilier, aux dépens de l'instance ; - dit n'y avoir lieu à exécution provisoire. Par déclaration en date du 27 mai 2021, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] a interjeté appel de la décision. MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES : Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 18 janvier 2022, le [Adresse 4] demande à la cour de : - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a « dit que la société Agence Houbron Immobilier, représentée par M. [B] [S], a qualité pour agir en justice au nom du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] et déclare son action recevable » ; - infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : « - déclaré irrecevable l'action en recouvrement des charges de copropriété impayées concernant le solde des charges de l'année 2007, les charges de l'année 2008 et les provisions sur charges des 1er et 2e trimestres 2009 ; - débouté le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société Agence Houbron Immobilier, de ses demandes en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive et en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; - condamné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société Agence Houbron Immobilier, à payer à la SCI Belaize-Ennouri la somme de 2 691,31 euros en répétition de sommes indûment perçues ; - condamné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société Agence Houbron Immobilier, à payer à la SCI Belaize-Ennouri la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société Agence Houbron Immobilier, aux dépens de l'instance ; - dit n'y avoir lieu à exécution provisoire » ; Statuant à nouveau, - débouter la SCI Belaize-Ennouri de l'ensemble de ses demandes , fins et conclusions ; - condamner la SCI Belaize-Ennouri à verser au syndic de copropriété [Adresse 4], représentée par la SARL De Saint Rapt et Bertholet, les sommes suivantes : * 4 850,83 € au titre des appels de fonds travaux et des appels de fonds provisionnels impayés, selon relevé de compte arrêté au 31/03/2019 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, * 61 € correspondant aux frais et honoraires imputables au seul copropriétaire défaillant, conformément à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par la loi SRU du 13 décembre 2000, * 2 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, * 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la SCI Belaize-Ennouri aux entiers dépens qui comprendront les frais de commandement de payer en vertu de l'article 696 du code de procédure civile. Il expose les éléments principaux suivants au soutien de ses écritures : - il rappelle les faits et la procédure ; - le syndic de copropriété [Adresse 4] est administré par un mandataire judiciaire la SARL De Saint Rapt et Bertholet ; - aux termes de la décision le nommant, et en toute conformité avec l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, il est clairement indiqué « donnons tous pouvoirs de l'assemblée générale des copropriétaires à l'administrateur désigné » ; - la mission générale qui lui est confiée au terme de cette ordonnance et de l'article 29-1 de la loi précitée, l'autorise à agir sans nécessité de tenir une assemblée ; - le syndic représenté par l'administrateur judiciaire est donc parfaitement recevable dans son action en recouvrement du remboursement des frais de travaux ; - il n'y a pas de prescription pour les charges 2007, 2008 et les 1er et 2e trimestres 2009 ; - la SCI Belaize-Ennouri règle certes une partie de ses condamnations, mais elle laisse impayés les appels de fonds courants, augmentant ainsi régulièrement sa dette ; - les décisions du tribunal judiciaire de Valence des 29 avril 2009 et 14 mars 2012 ont interrompu la prescription sur ces exercices ; - l'assignation délivrée le 17 avril 2019 introduisant l'instance devant le tribunal de proximité de Montélimar contient elle aussi un relevé de compte déterminant le solde du compte de la SCI Belaize-Ennouri arrêté à la date du 31.03.2019 ; - la SCI est débitrice et non pas créancière. Par conclusions notifiées par voie électronique le 8 octobre 2021, la SCI Belaize-Ennouri demande à la cour de : - réformer le jugement dont appel en ce qu'il a : « - dit et jugé que l'action du syndic de copropriété serait recevable ; - limité la somme due à la SCI Belaize-Ennouri à 2 691,31 euros » ; - le confirmer pour le surplus ; Statuant à nouveau et en tout état de cause, - dire et juger que le syndic de copropriété n'a pas qualité pour agir et que l'action du syndicat de copropriété [Adresse 4] est de ce fait irrecevable ; - dire et juger que les sommes réclamées par le syndicat de copropriété [Adresse 4] au titre des soldes des charges et des provisions des années 2007, 2008 et des 1er et 2e trimestres 2009 sont prescrites ; - dire et juger que les sommes dues par la SCI Belaize-Ennouri n'excèdent pas 23 182,97 euros et que les sommes versées sur la même période au syndicat de copropriété [Adresse 4] s'élèvent à 26 690,31 euros de telle sorte que la SCI Belaize-Ennouri a trop versé 3 487,34 euros ; - condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] pris en la personne de son syndic à payer et verser à la SCI Belaize-Ennouri la somme de 3 487,34 euros euros au titre du trop-perçu ; - condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] pris en la personne de son syndic à payer et verser à la SCI Belaize-Ennouri la somme de 3 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] pris en la personne de son syndic aux entiers dépens. Elle expose les éléments principaux suivants au soutien de ses écritures : - elle rappelle les faits et la procédure ; - le syndic doit disposer d'une autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires lorsque son action en justice porte sur des remboursements de frais de travaux avancés ; - en l'espèce le syndic de la copropriété [Adresse 4] ne justifie nullement avoir obtenu l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires pour le remboursement des frais de travaux ; - dans ces conditions, le syndic sera déclaré irrecevable à agir en son action tendant au recouvrement de la somme globale de 1 195,81 euros au titre du remboursement des travaux, selon le décompte ci-dessous, pour la période de recouvrement non prescrite ; - seule l'action en recouvrement des charges est dispensée de l'obtention d'une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires ; - l'action en recouvrement de charges à l'encontre d'un copropriétaire se prescrit depuis 2018 dans un délai de 5 ans au lieu 10 ans auparavant ; - pour les créances de charges de copropriété antérieures au 23 novembre 2018, et à condition que la prescription ne soit pas acquise à cette date, l'action doit être introduite dans les 5 ans suivant le 23 novembre 2018, à condition que la durée totale n'excède pas 10 ans ; - le syndicat des copropriétaires a saisi le tribunal selon acte du 17 avril 2019 ; - de ce fait tous les appels de fonds émis avant le 17 avril 2009 sont prescrits ; - c'est ainsi à bon droit que le tribunal a jugé comme étant prescrits les soldes des charges les provisions des années 2007, 2008 et des 1er et 2e trimestres 2009 ; - concernant l'argument de l'interruption de la prescription par 2 décisions de justice, soit ces condamnations portent sur des créances faisant l'objet de la présente instance et dans ce cas il y a autorité de la chose jugée, soit ce n'est pas le cas et dans ce cas ces procédures n'ont pas pu interrompre la prescription car elles ne portent pas sur les mêmes créances ; - le compte entre les parties fait apparaître un trop-perçu de 3 487,34 euros. La clôture de l'instruction est intervenue le 28 septembre 2022. MOTIFS DE LA DÉCISION : À titre liminaire : Il convient de rappeler qu'en application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties. Par prétention, il faut entendre une demande en justice tendant à ce qu'il soit tranché un point litigieux. Par voie de conséquence, les expressions telles que « juger », «  dire et juger », « déclarer », « dégager » ou « constater » ne constituent pas de véritables prétentions, mais en réalité des moyens qui ont leur place dans le corps des écritures, plus précisément dans la partie consacrée à l'examen des griefs formulés contre la décision entreprise et dans la discussion des prétentions et moyens, mais pas dans le dispositif même des conclusions. En conséquence, il n'y a pas lieu de statuer sur celles-ci. Sur la capacité à agir du syndic : Aux termes de l'article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale. Une telle autorisation n'est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d'exécution forcées à l'exception de la saisie en vue de la vente d'un lot, les mesures conservatoires et les demandes qui relèvent des pouvoirs du juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Dés lors, le syndic peut parfaitement engager de son propre chef, et sans autorisation spéciale de l'assemblée générale, les actions diligentées à l'encontre des copropriétaires débiteurs et ayant pour objet le recouvrement des charges de copropriété, appels de travaux impayés et des dommages-intérêts accessoires à la demande principale. L'agence Houbron Immobilier, en qualité de syndic, était donc recevable à agir en exécution du contrat de syndic conclu le 5 septembre 2018, étant rappelé que le syndic est actuellement représenté par la SARL De Saint Rapt et Bertholet, administrateur provisoire désignée en cette qualité par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Valence du 17 mai 2021. Le jugement entrepris sera confirmé de ce chef. Sur la prescription : Selon l'article 42 modifié de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les dispositions de l'article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété ou entre un copropriétaire et le syndicat. Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. En cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure. En l'espèce, le délai de prescription de l'action en paiement des charges de copropriété est ramené à cinq ans, au lieu de dix ans sous l'empire de la loi ancienne. En matière de charges de copropriété, pour une créance née antérieurement à la loi 2018-1021 du 23 novembre 2018, et à condition que la prescription ne soit pas acquise, l'action doit être introduite dans les cinq ans à compter de la date d'entrée en vigueur de la loi, sous réserve que la durée totale n'excède pas la durée prévue par le loi antérieure. À l'examen de l'extrait de compte de la SCI Belaize-Ennouri, l'action du syndic porte sur des charges impayées relatives à des provisions sur charges, régularisations annuelles et appels de fonds de travaux sur la période du 31 décembre 2007 au 1er janvier 2019. Ainsi, il se déduit les éléments suivants : - concernant le solde des charges de l'année 2007, exigible au 31 décembre 2007, la prescription est acquise depuis le 31 décembre 2017 ; - concernant les provisions sur charges des 1er, 2e, 3e et 4e trimestres 2008 et le solde des charges de l'année 2008, exigibles sur une période du 1er avril 2008 au 31 décembre 2008, la prescription est globalement acquise depuis le 31 décembre 2018 ; - concernant les provisions sur charges des 1er et 2e trimestres 2009, exigibles les 1er janvier et 1er avril 2009, la prescription est globalement acquise depuis le 1er avril 2019. L'action en paiement introduite le 17 avril 2019, par le syndic, en recouvrement des charges de copropriété impayées concernant le solde des charges de l'année 2007, les charges de l'année 2008 et les provisions sur charges des 1er et 2e trimestres 2009 doit être déclarée irrecevable comme prescrite. Concernant la période postérieure du 23 avril 2009 au 1er janvier 2019, la prescription n'était pas acquise lorsque le syndic a introduit son action le 17 avril 2019. L'action est donc recevable quant à cette période. L'argument tiré de l'interruption de la prescription par 2 décisions de justice, ne peut pas prospérer. En effet, soit ces condamnations portent sur des créances faisant également l'objet de la présente instance et dans ce cas il y a autorité de la chose jugée, soit ce n'est pas le cas et alors ces procédures n'ont pas pu interrompre la prescription car elles ne portaient pas sur les mêmes créances. Le jugement entrepris sera confirmé de ces chefs. Sur les demandes en paiement : L'examen de l'extrait de compte de la SCI Belaize-Ennouri permet de constater que la dette principale s'élevait à la somme totale de 23 182,97 euros, dans laquelle étaient comptabilisés pour la période du 23 avril 2009 au 1er janvier 2019 les provisions sur charges du 3e trimestre 2009 au 2e trimestre 2018, les régularisations annuelles débitrices des exercices 2009, 2012, 2013 et 2014, les travaux et les appels de fonds travaux. La SCI a bénéficié pour la période du 23 avril 2009 au 1er janvier 2019 de régularisations de charges concernant les exercices 2010, 2011, 2015 à 2017 et a, par ailleurs, effectué de nombreux règlements, soit la somme totale de 26 690,31 euros qu'il convient de porter au crédit de son compte. Concernant les frais accessoires que sont les frais d'avocat et d'huissier de justice contestés, le syndic ne produit pas les conventions d'honoraires conclues avec les avocats, les factures d'honoraires et d'actes d'huissier relatifs notamment à la procédure de saisie immobilière. Le poste 'intérêts sur dette' n'est justifié par aucun calcul. S'agissant des prestations relatives à la gestion des litiges et contentieux, aux frais de recouvrement facturés au copropriétaire défaillant en exécution du contrat de syndic en vigueur, les documents versés aux débats ne permettent pas au juge de contrôler le bien fondé des facturations. Compte tenu de ces éléments, il convient de ne retenir au titre des frais accessoires que la somme de 20 euros, facturée les 6 et 7 novembre 2018 au titre des frais de rappel et de mise en demeure stipulés aux articles 7.2.6 et 9.1 des conditions particulières du contrat de syndic en vigueur. Dès lors, le compte entre les parties s'établit comme suit : 23 182,97 euros + 20 euros - 26 690,31 euros, soit la somme de 3 487,34 euros trop perçue par le syndicat des copropriétaires. Il convient de rappeler que l'intimé a obtenu du premier juge l'intégralité de ce qu'il sollicitait en première instance, soit la somme de 2 691,31 euros. Dès lors, il ne peut pas demander, en cause d'appel, dans le cadre d'un appel incident, une somme supérieure en ce qu'il a été rempli de ses droits. En conséquence, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, devra payer à la SCI Belaize-Ennouri la somme de 2 691,31 euros en répétition de sommes indûment perçues. Le jugement entrepris sera confirmé de ce chef. Par voie de conséquence, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, sera débouté de ses demandes en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive et en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le jugement entrepris sera également confirmé de ce chef. Sur les dépens et les frais irrépétibles : Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], dont l'appel est rejeté, supportera les dépens d'appel, ceux de première instance étant confirmés. Pour la même raison, il ne sera pas fait droit à sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de la SCI Belaize-Ennouri les frais engagés pour la défense de ses intérêts en cause d'appel. Aucune indemnisation au titre de l'article 700 du code de procédure civile ne sera prononcée à son profit en cause d'appel. PAR CES MOTIFS : La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi : Confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris ; Y ajoutant, Dit n'y avoir à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] aux dépens. Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Arrêt signé par Mme Emmanuèle Cardona, présidente de la deuxième chambre civile et par la greffière, Caroline Bertolo, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE