Tribunal judiciaire, 06 novembre 2024. 22/02994

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE GREFFE M I N U T E (Décision Civile) JUGEMENT : [X] [W] c/ Syndic. de copro. [Adresse 4] » N° 24 / Du 06 Novembre 2024 4ème Chambre civile N° RG 22/02994 - N° Portalis DBWR-W-B7G-OKC7 Grosse délivrée à expédition délivrée à la SELARL PRC AVOCAT Me Olivier TAFANELLI le 06 Novembre 2024 mentions diverses Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du six Novembre deux mil vingt quatre COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Isabelle DEMARBAIX Présidente, assistée de Madame Taanlimi BENALI, Greffier. Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ; DÉBATS A l'audience publique du 26 Septembre 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 06 Novembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées. PRONONCÉ Par mise à disposition au Greffe le 06 Novembre 2024 , signé par Madame Isabelle DEMARBAIX Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond. DEMANDERESSE: Madame [X] [W] [Adresse 3] [Localité 1] représentée par Maître Philippe RIBEIRO DE CARVALHO de la SELARL PRC AVOCAT, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant DÉFENDERESSE: Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [7] » représenté par son syndic en exercice la SARL ADMINISTRATEURS NICOIS ASSOCIES (ANA), dont le siège social est sis [Adresse 2], pris en la personne de son gérant domicilié es qualité audit siège [Adresse 3] [Localité 1] représentée par Me Olivier TAFANELLI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant ***** EXPOSE DU LITIGE Mme [X] [W] est propriétaire du lot n°5 au sein de la copropriété " [6]", [Adresse 3] à [Localité 5]. Par acte du 5 juillet 2022, elle a assigné le syndicat des copropriétaires devant la juridiction de céans aux fins d'annulation de plusieurs résolutions de l'assemblée générale du 13 avril 2022 portant sur l'approbation des comptes de 2015 à 2018 et 2021. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 23 mai 2023, Mme [W] sollicite voir : - déclarer recevables et bien fondés en ses demandes ; - annuler les résolutions n° 4 à 8, et 10 de l'assemblée générale du 13 avril 2022 ; - condamner le syndicat, représenté par son syndic en exercice, à laisser à disposition dans les conditions prévues par l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 : * les factures de toutes entreprises étant intervenue sur l'installation de l'ascenseur et particulièrement de l'entreprise EMR ; * l'état des dépenses, les pièces comptables, la répartition des charges lot par lot et toutes autres pièces justificatives des dépenses s'y afférents pour les années de 2015 à 2018, et 2021, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ; - condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens d'instance ; - la dispenser des frais de procédure conformément à l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ; - rappeler que l'exécution provisoire de droit de la présente décision ne soit pas écartée. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 10 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires conclut au débouté des demandes de Mme [W] et à sa condamnation à lui payer la somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. La procédure a été clôturée au 28 mars 2024. L'affaire a été plaidée à l'audience du 26 septembre 2024 et mise en délibéré au 6 novembre suivant. MOTIFS DE LA DECISION Sur les résolutions n° 5 à 8 de l'assemblée générale des copropriétaires du 13 avril 2022 -Attendu qu'au soutien de sa demande d'annulation des résolutions querellées, Mme [W] invoque, en premier lieu, le non-respect du délai légal de mise à disposition des pièces justificatives, et en deuxième lieu, l'absence de mise à disposition des pièces justificatives des dépenses exposées aux cours des exercices 2015 à 2018, puis 2021. Qu'en troisième lieu, elle allègue une contrariété de décisions entre l'assemblée générale du 19 juin 2017 et l'assemblée attaquée. - Attendu que sur le premier moyen, elle soutient que la convocation prévoit la possibilité de consulter les factures pour une durée inférieure à un jour ouvré dans la mesure où les copropriétaires n'avaient la possibilité de venir sur place que le 15 mars 2022 à 11 heures. Qu'en application de l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au litige, pendant le délai s'écoulant entre la convocation de l'assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, les pièces justificatives des charges de copropriété, notamment, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs, les factures, les contrats de fourniture et d'exploitation en cours et leurs avenants ainsi que la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges, sont tenues à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic selon des modalités précisées par décret en Conseil d'Etat. Que conformément à l'article 9-1 du décret du 17 mars 1967, pendant le délai s'écoulant entre la convocation de l'assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, le syndic tient les pièces justificatives des charges mentionnées à l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée et classées par catégories à la disposition de tous les copropriétaires pendant une durée qui ne peut être inférieure à un jour ouvré et doit être, en tout cas, appropriée à la dimension de la copropriété ; que le syndic fixe le lieu de la consultation des pièces justificatives des charges, soit à son siège, soit au lieu où il assure habituellement l'accueil des copropriétaires, le ou les jours et les heures auxquels elle s'effectue, qui doivent être indiqués dans la convocation mentionnée à l'article 9 ; que lorsqu'il s'agit d'un syndic professionnel, ces jours et heures doivent être fixés pendant les jours et heures d'accueil physique déterminés dans le contrat de syndic ; que les pièces mentionnées au premier alinéa sont des documents originaux ou des copies ; que les copropriétaires peuvent obtenir une copie de ces pièces à leurs frais. Les copropriétaires peuvent se faire assister par un membre du conseil syndical. Que ce texte étant d'ordre public, le syndic doit impérativement mettre les pièces justificatives des charges à la disposition des copropriétaires dans les conditions définies par les conditions définies par l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 9-1 du décret du 17 mars 1967. Qu'il y a lieu de rappeler que lorsque la nullité est encourue pour non-respect respect de ces dispositions, elle ne frappe pas l'assemblée générale en son entier mais les résolutions ayant des incidences directes ou indirectes sur les charges, à savoir à la fois l'approbation des comptes et le quitus. Qu'en l'espèce, la convocation prévoit la possibilité de consulter les pièces le 15 mars 2022 à 11 heures. Que la nécessité que les pièces justificatives soient mises à disposition des copropriétaires au moins un jour ouvré ne signifie pas qu'elles doivent être disponibles pendant vingt-quatre heures. Que le syndic ayant permis la consultation des pièces le 15 mars 2022 à partir de 11 heures est suffisant, de sorte que les obligations imposées par l'article 18-1 ont été respectées. Que ce premier moyen sera rejeté. - Attendu qu'en deuxième lieu, Mme [W] reproche au syndic l'absence de mise à disposition des pièces justificatives des charges de 2015 à 2018, et de 2021. Qu'en application de l'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le syndic n'est pas tenu de délivrer des copies de ces pièces justificatives aux copropriétaires. Que l'article 9-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, in fine, précise que " tout copropriétaire peut obtenir une copie des pièces justificatives à ses frais. " Que par courriel du 5 mars 2022, Mme [W] a informé le syndic de son impossibilité de venir consulter les pièces justificatives des comptes le 15 mars 2022, avant la tenue de l'assemblée générale du 13 avril suivant. Que conformément à ses disponibilités, le syndic lui a proposé la date du 6 avril 2022 à 11 heures par mail du 11 mars 2022, de sorte que le moyen allégué sera également écarté d'autant qu'il est relevé que Mme [W] n'a pas sollicité une copie des pièces justificatives, à ses frais, conformément à l'article 9-1 précité. Qu'il échet de débouter Mme [W] de ses demandes de communication des factures de toutes entreprises étant intervenue sur l'installation de l'ascenseur et particulièrement de l'entreprise EMR ainsi que l'état des dépenses, les pièces comptables, la répartition des charges lot par lot et toutes autres pièces justificatives des dépenses s'y afférents au titre des années de 2015 à 2018, et 2021. - Attendu que s'agissant de la contrariété de décisions alléguée, Mme [W] soutient que les comptes présentés lors de l'assemblée générale du 13 avril 2022 au titre des exercices 2015 à 2018 sont identiques à ceux présentés lors de l'assemblée générale de 2017, sans plus de précision quant à la date de cette dernière assemblée. Qu'elle en déduit que les résolutions n° 4 à 7 de l'assemblée générale du 13 avril 2022 doivent être annulées. Que si la date de l'assemblée générale de 2017 n'est pas mentionnée, il va de soi à la lecture des pièces visées au bordereau qu'il s'agit de l'assemblée générale du 29 juin 2017. Qu'en application des articles 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires approuve les comptes de l'exercice clos. Que si l'assemblée générale annuelle n'approuve pas les comptes clos du syndicat, aucune disposition légale ou règlementaire n'impose au syndic un délai pour présenter à nouveau les comptes de l'exercice (avec ou sans les corrections appropriées) à l'approbation d'une assemblée générale ultérieure. Qu'au vu de ces éléments, l'approbation des comptes litigieux par l'assemblée générale ultérieure du 13 avril 2022 à la suite du rejet de leur approbation par l'assemblée générale du 29 juin 2017, ne saurait caractériser la contrariété de décisions alléguée par Mme [W] qui sera déboutée de sa demande d'annulation des résolutions n° 4 à 7 de l'assemblée générale du 13 avril 2022. La demande de nullité de la résolution n° 10 de l'assemblée générale des copropriétaires du 13 avril 2022 -Attendu que l'obligation pour le syndic de rendre compte de sa mission au syndicat des copropriétaires, son mandant, est le corollaire de l'obligation d'exécuter correctement son mandat conformément aux dispositions de l' article 1993 du Code civil . Que cette obligation est confirmée par l' article 11-1° du décret n° 67-223 du 17 mars 1967. Que professionnel ou non, le syndic doit rendre compte uniquement à son mandant, le syndicat des copropriétaires, et non à chacun des copropriétaires pris individuellement. Que pour la validité de la décision approuvant les comptes, le syndic doit joindre à la convocation de l'assemblée générale appelée à approuver les comptes : - l'état financier du syndicat et son compte de gestion générale, présentés avec le comparatif des comptes de l'exercice précédent approuvé ; - le projet du budget présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté. Que le syndic doit se conformer à ces prescriptions, faute de quoi la délibération de l'assemblée générale approuvant les comptes serait atteinte de nullité. Qu'au soutien de sa demande d'annulation de la résolution n° 10 de l'assemblée attaquée, Mme [W] affirme de manière péremptoire, sans donner plus de précision, que l'assemblée a donné quitus au syndic alors qu'elle n'avait pas suffisamment d'éléments pour approuver les comptes des exercices de 2015 à 2018, et 2021. Qu'il est établi que les documents exigés par l' article 11 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ont été adressés aux copropriétaires en même temps que l'ordre du jour, de sorte que la demande d'annulation de la résolution ayant donné quitus au syndic sera rejetée. Les demandes accessoires Attendu que partie perdante, Mme [W] sera condamnée aux dépens. Qu'il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat le montant des frais irrépétibles qu'il a été contraint d'exposer. Il échet de condamner Mme [W] à lui payer la somme de 4.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, DEBOUTE Mme [X] [W] de ses demandes, LA CONDAMNE à payer au syndicat des copropriétaires " [6] " sis [Adresse 3] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, la somme de 4.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, DEBOUTE toute partie de ses autres demandes plus amples ou contraires, CONDAMNE Mme [X] [W] aux dépens. Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.                                                        LE GREFFIER LE PRESIDENT