Cour d'appel, 25 septembre 2024. 21/05196

5ème Chambre ARRÊT N° 308 N° RG 21/05196 - N° Portalis DBVL-V-B7F-R5YT (Réf 1ère instance : 20/003227) M. [G] [X] C/ M. [U] [P] Mme [S] [H] épouse [P] Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée Copie exécutoire délivrée le : à : Me Bellenger (+ afm) Me Bommelaer RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 25 SEPTEMBRE 2024 COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente, Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente de chambre, Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller, GREFFIER : Madame OMNES, lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 17 Juin 2024, devant Madame Pascale LE CHAMPION, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial ARRÊT : contradictoire, prononcé publiquement le 25 Septembre 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats **** APPELANT : Monsieur [G] [X] né le 01 Octobre 1958 à [Localité 4], de nationalité française, peintre pastelliste [Adresse 1] [Localité 2] (bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2021/8829 du 20/08/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de RENNES) Représenté par Me Emilie BELLENGER, plaidant/postulant, avocat au barreau de RENNES INTIMÉS : Monsieur [U] [P] né le 23 Juin 1974 à [Localité 2], de nationalité française, avocat [Adresse 1] [Localité 2] Madame [S] [H] épouse [P] née le 04 Octobre 1977 à [Localité 3], de nationalité française [Adresse 1] [Localité 2] Représentés par Me Benoît BOMMELAER de la SELARL CVS,postulant, avocat au barreau de RENNES Représentés par Me Chloé ARNOUX, avocat au barreau de RENNES substituant Me Jean BROUIN de la SCP AVOCATS DEFENSE ET CONSEIL, plaidant, avocat au barreau d'ANGERS Selon contrat verbal du 10 octobre 2002, Mme [E] [C] a donné à bail, à usage d'habitation principale, à M. [G] [X], un logement situé [Adresse 1] à [Localité 2]. Par courrier simple daté du 10 janvier 2018, Mme [E] [C] a notifié congé à son locataire, justifié par sa décision de vendre le bien avec effet au 11 avril 2018. Par acte authentique du 17 octobre 2018, Mme [E] [C] a vendu ledit bien à M. et Mme [P]. Par courrier du 24 décembre 2018, M. [P] a mis en demeure M. [X] de quitter les lieux. Un commandement de payer a été délivré à M. [X] le 6 juin 2019. Par acte d'huissier du 17 mars 2020, les époux [P] ont fait délivrer à M. [G] [X] un congé justifié par leur décision de reprendre le bien pour y résider avec effet au 10 octobre 2020. M. [X] a saisi le juge des référés par acte du 11 octobre 2019 aux fins de rétablissement de l'eau chaude et du chauffage dans le logement. Par décision du 17 septembre 2020, M. [X] a été débouté de ses demandes. Par jugement du 17 juin 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes a : - constaté la nullité du congé délivré à M. [G] [X] le 10 janvier 2018 par Mme [E] [C], - enjoint les époux [P], de transmettre une quittance à M. [G] [X] au titre du paiement du loyer et des charges pour la période de location du 17 octobre 2018 au 17 octobre 2020, - débouté M. [G] [X] de toutes ses autres demandes, - validé le congé pour reprise signifié à M. [G] [X] le 17 mars 2020 par les époux [P], - constaté que le bail portant sur le logement situé [Adresse 1] à [Localité 2] a été résilié le 17 octobre 2020, - dit que M. [G] [X] se trouve déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur ce logement depuis le 17 octobre 2020, - ordonné à M. [G] [X] de libérer les lieux de tous biens d'occupants de son chef dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux prévu par les articles L. 412-l et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - dit que faute pour lui de s'exécuter dans ledit délai, les époux [P] pourront faire procéder à son expulsion avec, si besoin est, l'aide de la force publique et d'un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 411 -1, L. 412-1 et suivants, L. 431-l et suivants, R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - condamné M. [G] [X] à payer aux époux [P] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du dernier loyer, provision sur charges comprises, soit 238,67 euros, à compter du 17 octobre 2020 et jusqu'à la libération effective des lieux, - condamné M. [G] [X] à payer aux époux [P] la somme 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [G] [X] aux dépens, - rappelé que l'exécution provisoire du jugement est de droit. Le 10 août 2021, M. [G] [X] a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 10 novembre 2021, il demande à la cour de : - le déclarer recevable et bien fondé en son appel, - infirmer le jugement du juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Nantes rendu le 17 juin 2021, - prononcer la nullité du congé délivré le 10 janvier 2018 par Mme [E] [C] [E], - déclarer nul et de nul effet la mise en demeure en date du 24 décembre 2018 délivré par M. [U] [P], - prononcer la nullité du commandement de payer délivré le 6 juin 2019 par les époux [P] [E], - prononcer la nullité du congé délivré le 17 mars 2020 en violation de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 1719 du Code civil par les époux [P], - constater que le logement loué est indécent en vertu du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 et de la loi du 6 juillet 1989, - condamner les époux [P] au paiement de la somme de 9 932,46 euros de dommages et intérêts correspondant aux loyers versés sur la période de juin 2018 à novembre 2021 au titre de l'absence de délivrance d'un logement décent, - condamner les époux [P] au paiement de la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts correspondant à l'ensemble des préjudices moraux, physiques et économiques subis au titre de l'absence de délivrance d'un logement décent, - condamner les époux [P] au paiement du dépôt de garantie qui avait été versé à l'entré dans les lieux correspondant à un mois de loyer, À titre subsidiaire, si son expulsion devrait être confirmée, - lui accorder les plus larges délais de grâce, soit un délai de trois ans pour quitter les lieux, se reloger et déménager son activité professionnelle, - débouter les époux [P] de toutes leurs demandes, fins et conclusions, - condamner les époux [P] au paiement à maître Emilie Bellenger de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 37 de la Loi du 10 juillet 1991, - condamner les époux [P] à payer à M. [G] [X] une somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner les époux [P] aux entiers dépens de première instance et d'appel. Par dernières conclusions notifiées le 18 avril 2024, les époux [P] demandent à la cour de : - confirmer le jugement du juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Nantes du 17 juin 2021 en toutes ses dispositions, - débouter M. [G] [X] de toutes ses demandes, - condamner M. [G] [X] à leur payer la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner M. [G] [X] aux entiers dépens, lesquels seront recouvrés selon les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture est intervenue le 16 mai 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION M. [X] soutient que le logement loué est dans un tel état de délabrement qu'il est difficile de faire une liste exhaustive des points nécessitant une reprise par le bailleur. Il fait état d'un plafond non étanche, de meubles vétustes, d'un chauffage insuffisant ou d'absence de chauffage depuis juillet 2018, d'une isolation inexistante, d'une ventilation insatisfaisante, d'une humidité importante et d'une installation électrique vétuste notamment. Il précise que lors du déménagement de Mme [C], en juillet 2018, cette dernière et sa famille ont procédé au déblaiement des greniers provoquant des chutes de gravats et de poussières dans le logement et ruinant une partie de sa collection de peintures, dessins et pastels. Il invoque la nullité du congé pour vendre du 10 janvier 2018 parce que : - il a été notifié par lettre simple, - il ne respecte pas le délai de 6 mois, - il concerne un immeuble insalubre, - il ne fait pas mention du prix et des conditions de vente, - il ne reproduit pas les 5 premiers alinéas de l'article 15 II de la loi de 1989. M. [X] estime que le courrier du 24 décembre 2018 de M. [P] ne constitue ni un congé pour reprise des lieux, ni une quelconque mise en demeure de quitter les lieux. Il explique que le commandement de payer du 6 juin 2019 constitue une reconnaissance par M. et Mme [P] que le bail est toujours applicable. Il signale que ce commandement ne reproduit pas les mentions des alinéas 1 à 5 de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que le premier alinéa de l'article 6 de la loi du 31 mai 1990. M. [X] déclare que M. et Mme [P] ne pouvaient délivrer un congé en raison de l'indécence et de l'insalubrité du logement. Il réclame la restitution des loyers réglés depuis 2018. À titre subsidiaire, M. [X] sollicite un délai pour déménager. En réponse, les époux [P] signalent que M. [X] a quitté les lieux dans le courant du mois d'avril 2022 sans restituer les clés ni communiquer sa nouvelle adresse. Ils s'en rapportent à justice sur la validité du congé du 10 janvier 2018 délivré par Mme [C]. Ils indiquent qu'il ont valablement délivré un congé pour reprise le 17 mars 2020. Ils avancent qu'ils n'ont pas pu visiter les lieux occupés par M. [X] avant la vente et que M. [X] s'est opposé à plusieurs reprises à l'intervention des entreprises qu'ils ont mandatées. Pour eux, l'état d'indécence n'est pas établi. Ils s'opposent aux demandes de restitution de loyers, de dommages et intérêts, de restitution de dépôt de garantie et de délais. - Sur le congé du 10 janvier 2018. En application de l'article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, le délai de préavis applicable audit préavis étant de 6 mois et non de 3 mois comme indiqué dans le congé. Ce congé est formalisé par lettre recommandée avec accusé de réception et non pas par lettre simple (comme en l'espèce). Il doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire. Ces mentions font défaut dans le cas présent. Ces divers éléments justifient que le congé soit déclaré nul. Le jugement est confirmé à ce titre. - Sur la mise en demeure du 24 décembre 2018. La simple lecture de ce courrier permet de constater qu'il s'agit d'une réponse à un courrier de M. [X], du rappel du congé de Mme [C] et d'une mise en demeure de quitter les lieux. M. [X] ne prend pas la peine d'expliquer le fondement de la nullité de ce courrier. Cette mise en demeure est inefficace au regard de la nullité du congé de Mme [C], mais cette inefficacité ne justifie pas sa nullité. Le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté M. [X] de sa demande en nullité. - Sur le commandement de payer du 6 juin 2019. M. et Mme [P] ont signifié à M. [X] un commandement d'avoir à payer la somme de 2 017,15 euros en exécution d'un acte de vente du 17 octobre 2018 et d'un bail verbal d'habitation ayant commencé à courir le 10 octobre 2002. La somme réclamée correspond, selon l'acte, aux loyers d'octobre 2018 à juin 2019. Ce commandement ne vise aucune clause résolutoire. Il est ainsi conforme aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989. Il vise l'article 6 de la loi du 31 mai 1990 et la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité logement. M. [X] est débouté de sa demande en nullité du commandement. Le jugement est confirmé à ce titre. - Sur le congé du 17 mars 2020. M. [X] argue du caractère indécent et insalubre du logement loué. Il verse au dossier un certain nombre de photographies (qui ne sont pas numérotées dans le dossier de l'appelant) dont la cour ignore tout de la datation et de la localisation. M. [X] ne communique aucune expertise ni constat de commissaire de justice, ou attestation susceptible de corroborer ses déclarations. Alors qu'il se plaint de moisissures, d'humidité, de la présence de WC dans la pièce de vie ou d'une installation électrique vétuste, d''un coin cuisine ne respectant pas les prescriptions d'équipements' (sans préciser lesdites prescriptions), de canalisations ou d'évacuation impropres et non conformes aux prescriptions (sans préciser lesdites prescriptions), d'un immeuble non entretenu, d'une usure des huisseries, ou de ventilation inexistantes, M. [X] ne communique aucun courrier, aucune réclamation antérieure au congé de janvier 2018 alors qu'il réside dans l'appartement depuis 2002. Seul un courrier de la commune d'[Localité 2] du 25 mars 2019 note que deux fonctionnaires du service environnement et prévention des risques de la ville ont constaté qu'il n'y avait plus de chauffage ni d'eau chaude, sans autre précision sur l'origine de cette difficulté ou sa pérennité, document insuffisant pour déterminer si le logement est indécent ou insalubre. Des pièces du dossier, il résulte que M. [X] n'a pas permis l'accès au logement loué aux entreprises mandatées par M. et Mme [P] et ce en infraction à l'article 7 e de la loi du 6 juillet 1989. À défaut de justifier l'indécence ou l'insalubrité du logement, M. [X] est débouté de ses demandes en restitution de loyers et en dommages et intérêts. Le congé du 17 mars 2020 est régulier. Au visa de l'article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989, le congé est à effet du 17 octobre 2020. Il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a dit que M. [X] est déchu de tout titre d'occupation depuis cette dernière date, en ce qu'il a ordonné à M. [X] de libérer les lieux suivant la signification du commandement de quitter les lieux et en ce qu'il a condamné M. [X] au paiement d'une indemnité d'occupation de 238,67 euros à compter du 17 octobre 2020 jusqu'à libération des lieux. - Sur les délais et le dépôt de garantie. La cour constate que M. [X] a quitté les lieux en avril 2022 de sorte que la demande de délai pour se reloger est sans objet. M. [X] réclame la restitution du dépôt de garantie sans motiver sa demande dans ses conclusions. Contrairement aux écritures des époux [P], M. [X] justifie avoir versé une somme de 238,67 euros à titre de dépôt de garantie à M. [C] le 10 octobre 2002. Si le nouveau propriétaire est redevable de la restitution de ce dépôt de garantie, encore faut-il que les conditions de cette restitution soient réunies. M. [X] est parti sans restituer les lieux et aucun état des lieux n'a été réalisé. Il est débouté de sa demande en restitution du dépôt de garantie. - Sur les autres demandes. Succombant en appel, M. [X] est débouté de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et est condamné à payer aux époux [P] la somme de 1 500 euros ainsi qu'aux dépens, étant par ailleurs précisé que les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées. Maître Bellenger est déboutée de sa demande au titre de l'article 37 de la Loi du 10 juillet 1991. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe : Confirme le jugement entrepris sauf en sa disposition ordonnant l'expulsion de M. [X] ; Statuant à nouveau, Constate que M. [X] a quitté le logement en avril 2022 ; Y ajoutant, Déboute M. [X] de sa demande en restitution de loyers et de dépôt de garantie ; Dit que la demande en délais pour se reloger est sans objet ; Déboute M. [X] de sa demande en frais irrépétibles ; Déboute maître Bellenger de sa demande au titre de l'article 37 de la Loi du 10 juillet 1991 ; Condamne M. [X] à payer à M. et Mme [P] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne M. [X] aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions sur l'aide juridictionnelle. Le greffier, La présidente,