Tribunal judiciaire, 01 octobre 2024. 24/00767

N° RG 24/00767 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GHPA Minute : JCP Copie exécutoire délivrée le : à : SCP LEMONNIER DELION GAYMARD RISPAL-CHATELLE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P 516 Copie certifiée conforme délivrée le : à : [I] [W] Préf28 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARTRES Juge des Contentieux de la Protection JUGEMENT Contradictoire DU 01 Octobre 2024 DEMANDEUR(S) : Société ACTION LOGEMENT SERVICES, SAS (RCS PARIS n°824 541 148) dont le siège social est sis 19/21 quai d'Austerliz - 75013 PARIS agissant poursuites et diligences de son Directeur Général, domicilié en cette qualité audit siège. représentée par Me PIERRE-LOUIS Jonathan de la SCP LEMONNIER DELION GAYMARD RISPAL-CHATELLE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P 516 D’une part, DÉFENDEUR(S) : Monsieur [I] [W] demeurant 4/8 Avenue Coriolan - Résidence Haendel étage 3 porte 309 - 28110 LUCÉ comparant en personne D’autre part, COMPOSITION DU TRIBUNAL : Juge des contentieux de la protection : Liliane HOFFMANN En présence de : Eugénie LALLART, magistrat Greffier: Karine SZEREDA DÉBATS : L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 18 Juin 2024 et mise en délibéré au 01 Octobre 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe. * * * EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 4 novembre 2022, Monsieur [K] [T] représenté par la LP GESTION, a consenti à Monsieur [I] [W] un bail d'habitation portant sur un appartement situé 4/8 avenue Coriolan, Résidence Haendel à 28110 LUCE moyennant le paiement mensuel de la somme de 310 euros, outre une provision sur charges de 40 euros par mois. Par un autre acte sous seing privé en date du 15 novembre 2022, Monsieur [K] [T] représenté par la LP GESTION a conclu un contrat de cautionnement Visale avec la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES. Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [K] [T] représenté par la LP GESTION a fait jouer la caution afin d'obtenir le règlement de ces sommes. La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a réglé entre les mains du bailleur la somme de 2.577 euros. Puis, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits du créancier, a fait signifier le 24 octobre 2023 pour une somme en principal de 1.050 euros, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail. La commission de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [I] [W] le 25 octobre 2023. C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 4 mars 2024 signifié en l'étude, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [I] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres afin d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, le constat de la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement le prononcé de la résiliation du bail, son expulsion et sa condamnation à lui verser les sommes suivantes : 2.577 euros au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 octobre 2023 sur la somme de 1.050 euros, et pour le surplus à compter de la présente assignation,une indemnité d'occupation mensuelle à compter de la date de l'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,800 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,les entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 4 mars 2024. L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 18 juin 2024. A l’audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dûment représentée par son conseil, actualise sa créance à la somme de 2.992,50 euros. Il maintient les demandes de son acte introductif d’instance et s’en rapporte sur les délais. Monsieur [I] [W] comparait en personne. Il indique qu’il vient de trouver un contrat à durée indéterminée et va toucher des revenus de 1.100 euros par mois. Il propose d’apurer sa dette par des mensualités de 150 euros et demande à se maintenir dans le logement. L'affaire a été mise en délibéré au 1er octobre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la qualité à agir de la société ACTION LOGEMENT SERVICES Sur la subrogation de la société ACTION LOGEMENT SERVICES Selon l’article 1346 du Code civil, la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette. En vertu de l’article 2305 du même code, la caution qui a payé tout ou partie de la dette a un recours personnel contre le débiteur tant pour les sommes qu'elle a payées que pour les intérêts et les frais. L'article 2309 du code civil dispose que “la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu'avait le créancier contre le débiteur”. En l’espèce, le contrat de cautionnement Visale stipule en son article 8 qu’en application de l’article 2309 du Code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle et que la subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation. Il en résulte que la caution du locataire, subrogée dans les droits du bailleur désintéressé, est recevable et fondée à agir aux fins de voir prononcer l'acquisition de la clause résolutoire ou la résiliation du bail. La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit le contrat de cautionnement en date du 15 novembre 2022, deux quittances subrogatives en date des 12 octobre 2023 et 23 février 2024, une attestation de créance en date du 22 mars 2024 du versement de la somme de 2.577 auprès de Monsieur [K] [T] ainsi qu’un courrier du mandataire de ce dernier exposant que le règlement de la somme de 2.577 euros au titre des loyers impayés lui est parvenu. Dès lors, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, dûment subrogée dans les droits du bailleur est bien fondée à solliciter de Monsieur [I] [W] le recouvrement des sommes versées, la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et la fixation d'une indemnité d'occupation. Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'Eure-et-Loir par acte d'huissier du 4 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux nouvelles dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 25 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action est donc recevable. Sur le fond Sur l’acquisition de la clause résolutoire : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail laquelle doit prévaloir afin de ne pas perturber la stabilité des situations déjà établies et à défaut de règle d'ordre public plus protectrice, que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux". Le bail conclu contient une clause résolutoire dans son article VIII intitulé “CLAUSE RESOLUTOIRE ET CLAUSES PENALES” et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 octobre 2023 pour un principal de 1.050 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 décembre 2023. Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif:   Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.   En l’espèce, il résulte des pièces produites par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES - contrat de bail signé, commandement de payer, quittances subrogatives et détail de la créance - que la dette de Monsieur [I] [W] s’élève à la somme de 2.992,50 euros représentant les loyers et charges impayés au mois de juin 2024, échéance du mois de juin 2024 incluse. Il convient donc de condamner Monsieur [I] [W] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2.992,50 euros avec intérêts au taux légal à compter du 24 octobre 2023 date du commandement de payer sur la somme de 1.050 euros et à compter du 4 mars 2024, date de l'assignation, pour le surplus. Sur les délais de paiement: L'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version actuelle applicable au litige, dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ». Ces délais de trois ans s'appliquent à l'ensemble des baux en cours, quelle que soit leur date de conclusion (Cass. Avis. 16 février 2015). Monsieur [I] [W] expose à l'audience qu'il a retrouvé du travail et qu’il est en mesure de régler sa dette par des versements de 150 euros par mois en sus du loyer. Il est constaté que le loyer a été payé aux mois d’avril et de mai 2024 et partiellement au mois de mars 2024. Compte tenu de ces éléments et de l’absence d’opposition du bailleur formulé à l'audience, Monsieur [I] [W] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet. Néanmoins, à défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance ou à défaut du paiement du loyer courant et des charges pendant le cours de l’échéancier, Monsieur [I] [W] sera déchu du bénéfice de ces délais et la clause résolutoire reprendra d'office plein effet sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire, le bailleur pouvant alors faire procéder à l'expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, à défaut de départ volontaire, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux resté sans effet. Dans cette hypothèse également, Monsieur [I] [W] sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation fixée au montant du loyer en cours outre les charges. Sur les demandes accessoires : Sur les dépens Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ». Monsieur [I] [W] partie perdante, devra supporter les dépens de la présente procédure qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. Sur les frais irrépétibles Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation. Compte tenu de l'équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre. Sur l’exécution provisoire Aux termes des dispositions des article 514 et 514-1 du Code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. PAR CES MOTIFS, Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, DECLARE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES recevable à agir et recevable en son action; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu 4 novembre 2022 entre Monsieur [T] représenté par la LP GESTION, et Monsieur [I] [W] le logement situé 4/8 avenue Coriolan, Résidence Haendel à 28110 LUCE sont réunies à la date du 24 décembre 2023; CONSTATE la résiliation du bail à la date du 24 décembre 2023; CONDAMNE Monsieur [I] [W] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, régulièrement subrogée dans les droits et actions de Monsieur [K] [T], la somme de 2.992,50 euros (deux mille neuf cent quatre-vingt-douze euros et cinquante cents) avec intérêts au taux légal à compter du 24 octobre 2023 date du commandement de payer sur la somme de 1.050 euros et à compter du 4 mars 2024, date de l'assignation, pour le surplus; AUTORISE Monsieur [I] [W] à s'acquitter de sa dette par 19 mensualités de cent cinquante euros (150 euros), au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, la 20ème mensualité correspondant au solde de la dette en principal, intérêts et frais ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception réclamant le solde de la dette justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour Monsieur [I] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, régulièrement subrogée dans les droits et actions de Monsieur [K] [T] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ; * que Monsieur [I] [W] soit condamné à verser à la société SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, régulièrement subrogée dans les droits et actions de Monsieur [K] [T] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ; REJETTE la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile; CONDAMNE Monsieur [I] [W] aux dépens de l'instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer ; RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire ; DIT qu'une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département. Ainsi jugé et prononcé le 1er octobre 2024, LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Karine SZEREDA Liliane HOFFMANN