Tribunal judiciaire, 29 octobre 2024. 24/01480

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE -o-o-o-o-o-o-o-o-o- Référé N° RG 24/01480 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YRWV SL/ST ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 29 OCTOBRE 2024 DEMANDERESSE : VILLE DE [Localité 4] [Adresse 5] [Localité 4] représentée par Me Philippe TALLEUX, avocat au barreau de LILLE DÉFENDERESSE : S.A.S.U. MBR [Adresse 3] [Localité 2] non comparante JUGE DES RÉFÉRÉS : Samuel TILLIE, Premier Vice-Président adjoint, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire GREFFIER : Sébastien LESAGE DÉBATS à l’audience publique du 08 Octobre 2024 ORDONNANCE du 29 Octobre 2024 LE JUGE DES RÉFÉRÉS Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes : Suivant acte authentique du 19 décembre 2023, la ville de [Localité 4] a mis à bail au profit de la S.A.S.U. MBR des locaux à vocation commerciale d’une surface de 620 mètres carrés, situés [Adresse 6] à [Localité 4] (Nord) correspondant à la parcelle cadastrée AI [Cadastre 1]. Le bail a pris effet le 20 décembre 2023. Conclu pour une durée de neuf années, il a fixé le loyer annuel à 18 600 € pour la période du 20 décembre 2023 au 19 décembre 2026, payable en 12 termes égaux payables à terme échu outre un dépôt de garantie de 3 100 €. Suite à des impayés, la ville de [Localité 4] a fait signifier à la S.A.S.U. MBR le 28 mai 2024 un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire figurant dans le bail en page 18 et un montant d’arriéré arrêté au 12 avril 2024 de 7 640 €. Par acte délivré à sa demande le 5 septembre 2024, la ville de Hem a fait assigner la S.A.S.U. MBR devant le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, notamment afin de : - constater l’acquisition de la clause résolutoire depuis, - ordonner l’expulsion de la S.A.S.U. MBR et de tous occupants de son chef, des locaux en cause, - condamner la S.A.S.U. MBR à lui verser une provision de 13 220 €, - condamner la S.A.S.U. MBR à lui payer une provision à valoir sur l’indemnité d'occupation due à compter de la date de constatation du jeu de la clause résolutoire et jusqu’à parfait délaissement d’un montant forfaitaire correspondant au loyer de la dernière année de location majoré de 50 %, - assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 500 € par jour de retard, - condamner la S.A.S.U. MBR aux dépens, en ce compris les frais de commandement, - condamner la S.A.S.U. MBR à lui verser 2 500 € au titre des frais irrépétibles. Régulièrement assignée, la partie défenderesse n’a pas constitué avocat et n’a pas comparu. L’affaire a été retenue à l’audience du 8 octobre 2024 lors de laquelle la ville de [Localité 4], représentée par son conseil, soutient oralement les prétentions figurant dans son acte introductif d’instance. Au visa de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour plus de précisions. L’ordonnance a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe le 29 octobre 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la non-comparution du défendeur et l’office du juge L’article 472 du code de procédure civile énonce que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond » et que « le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ». L’article 473 du même code dispose que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n'a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d'appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur ». En l’espèce, il convient donc de statuer dans les conditions de l’article 472 par décision réputée contradictoire conformément à l’article 473. Sur la notification aux créanciers antérieurement inscrits par le propriétaire L’article L.143-2 du code de commerce dispose que le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile déclaré par eux dans leurs inscriptions et que le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis cette notification. A défaut du respect de ces formalités, le bailleur s’expose à ce que l’éventuelle résiliation prononcée par le juge des référés ainsi que l’ensemble de la procédure ultérieure leur soient inopposables et laissent ouverte la rétractation de l’ordonnance par voie de tierce opposition. La ville de [Localité 4] ne justifie pas desdites formalités de sorte qu’il sera mentionné au dispositif le cas échéant que la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail est inopposable aux créanciers inscrits. La présente procédure sera donc inopposable aux créanciers antérieurement inscrits. Sur l’acquisition de la clause résolutoire Selon l’alinéa 1er de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux et le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. Un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour un montant supérieur à celui de la dette reste valable pour la part y correspondant. Il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur la nullité du commandement de payer, ce juge ne pouvant que déterminer si d’éventuelles irrégularités affectant cet acte sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse de nature à faire obstacle à référé. En l’espèce, une clause résolutoire figure dans le bail commercial. Un commandement de payer a été délivré le 28 mai 2024 et mentionne le délai d’un mois après lequel la résiliation de plein droit produit effet. Par conséquent, il y a lieu de constater l’acquisition du jeu de la clause résolutoire au 28 juin 2024. Sur la demande d’expulsion L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu de la clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile dès lors que son maintien dans les lieux constitue un trouble manifestement illicite ou que l’obligation de libérer les lieux correspond à une obligation non sérieusement contestable. En l’espèce, aucune contestation sérieuse n’affectant l’obligation pour la S.A.S.U. MBR de quitter les lieux, son expulsion sera ordonnée selon les modalités précisées au dispositif. Sur la demande de provision au titre de l’arriéré L’arriéré locatif constituant une dette non sérieusement contestable s’élève à 13 220 € d’après le décompte émanant du comptable public arrêté au 11 juillet 2024. Le défendeur sera donc condamné à payer ce montant à la ville de [Localité 4] à titre de provision à valoir sur l’arriéré locatif. Sur la demande de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation La fixation du montant de l’indemnité d'occupation à un montant supérieur au loyer dépasse la compétence du juge des référés en ce qu’elle porte sur une obligation soumise à contestation sérieuse pour s’analyser en une sanction du preneur. Par conséquent, l’indemnité d'occupation sera fixée au montant annuel du loyer prévu au bail précité à compter du 29 juin 2024, date depuis laquelle la société défenderesse occupe sans droit, ni titre les locaux en cause. Sur la demande d’astreinte L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés qui assortit sa décision d’une astreinte peut s’en réserver la liquidation. En l’espèce, il n’y a pas lieu de prévoir une astreinte dès lors que la présente ordonnance prévoit les modalités assurant son exécution forcée le cas échéant. Sur les dépens L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens. En l’espèce, il convient de laisser les dépens à la charge de la société défenderesse qui succombe. Les frais de commandement de payer y seront inclus. Sur l’article 700 du code de procédure civile En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, lorsqu’il statue sur une demande formulée au titre des frais irrépétibles, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. En l’espèce, sans que cela soit contraire à l’équité, au vu des circonstances, il convient de condamner la S.A.S.U. MBR à verser 1 000 € à la ville de [Localité 4] au titre des frais irrépétibles. Sur l’exécution provisoire En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Toutefois, l’article 514-1 du même code précise le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc exécutoire par provision. DECISION Par ces motifs, le juge des référés, statuant après débat en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe et rendue en premier ressort, Vu le bail authentique du 19 décembre 2023 conclu devant Me [D] [E], notaire à [Localité 7] entre la ville de [Localité 4] et la S.A.S.U. MBR ; Déclare inopposable aux créanciers inscrits à l’égard de la S.A.S.U. MBR la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant la ville de [Localité 4] d’une part, et la S.A.S.U. MBR d’autre part ; Constate l’acquisition de la clause résolutoire figurant audit bail authentique liant la ville de [Localité 4] et la S.A.S.U. MBR concernant les locaux situés [Adresse 6] à [Localité 4] sur la parcelle cadastrée AI [Cadastre 1] le 28 juin 2024 et que la S.A.S.U. MBR se trouve sans droit ni titre à les occuper depuis le 29 juin 2024 ; Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les 15 jours suivants la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.S.U. MBR et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 6] à [Localité 4] situé sur la parcelle cadastrée AI [Cadastre 1] ; Dit qu’en cas de besoin le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; Fixe, à compter du 29 juin 2024, le montant mensuel de la provision au profit de la ville de [Localité 4] à valoir sur l’indemnité d'occupation due par la S.A.S.U. MBR au montant des loyers, charges et accessoires courants qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et, à défaut de paiement spontané, condamne la S.A.S.U. MBR à payer à la ville de [Localité 4] chaque mois, au plus tard le 10ème jour du mois, cette provision jusqu’à libération effective des lieux ; Dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus du montant sollicité par la ville de [Localité 4] au titre de la provision sur l’indemnité d'occupation ; Dit n’y avoir lieu à astreinte ; Condamne la S.A.S.U. MBR à payer à la ville de [Localité 4] 13 220 € (treize mille deux cent vingt euros), à titre de provision à valoir sur l’arriéré de loyers, charges, accessoires et indemnité d’occupation, selon décompte arrêté au 11 juillet 2024 ; Dit que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; Condamne la S.A.S.U. MBR aux dépens en y incluant les frais du commandement de payer qui lui a été délivré à la demande de la ville de [Localité 4] le 28 mai 2024 ; Condamne la S.A.S.U. MBR à payer à la ville de [Localité 4] 1 000 € (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision ; La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier. LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS Sébastien LESAGE Samuel TILLIE