Cour d'appel, 21 décembre 2023. 20/02835

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-5 ARRÊT AU FOND DU 21 DECEMBRE 2023 ph N° 2023/ 441 N° RG 20/02835 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BFUX6 [N] [S] C/ Syndic. de copro. [Adresse 3] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Cyril CHAHOUAR-BORGNA SELARL GHM AVOCATS Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de NICE en date du 27 Janvier 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 18-002551. APPELANTE Madame [N] [S], demeurant [Adresse 1] représentée par Me Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE, plaidant INTIME Syndicat des copropriétaires de la Communauté Immobilière '[Adresse 3] sis [Adresse 3], représenté par son Syndic, la société REPUBLIQUE IMMOBILIER SOCIETE NOUVELLE, [Adresse 2], exerçant sous l'enseigne 'FORIMMO', pris en la personne de son représentant légal, domicilié audit siège en cette qualité représenté par Me Juliette HURLUS de la SELARL GHM AVOCATS, avocat au barreau de NICE substituée par Me Fiona STARZAK, avocat au barreau de GRASSE, plaidant *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Novembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Patricia HOARAU, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Marc MAGNON, Président Madame Patricia HOARAU, Conseiller Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 21 Décembre 2023. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 21 Décembre 2023. Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES Mme [N] [S] est propriétaire d'un parking lot n° 143 au sein de la copropriété [Adresse 3], située [Adresse 3]. Par exploit du 1er octobre 2018, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 3] (ci-après le syndicat des copropriétaires) représenté par son syndic, l'a faite citer devant le tribunal d'instance de Nice en vue d'obtenir le règlement d'un arriéré de charges de copropriété et des dommages et intérêts. Par jugement du 27 janvier 2020, le tribunal judiciaire de Nice a : - condamné [T] [S] à payer au syndicat des copropriétaires : 1) la somme de 4 062,51 euros au titre des charges de copropriété et frais au 20 mai 2019, avec intérêts au taux légal à compter du 15 février 2018, 2) la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - ordonné l'exécution provisoire du jugement, - débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, - condamné Mme [S] aux dépens. Par déclaration du 24 février 2020, Mme [S] a relevé appel de ce jugement. Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 30 octobre 2023, Mme [S] demande à la cour : Vu les dispositions des articles 42 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, Vu l'article 9 du code de procédure civile, Vu l'article 1353 du code civil, Vu la jurisprudence, - de la recevoir en son appel et l'en déclarer bien fondée, - de réformer le jugement entrepris en ce qu'il : '- Condamne Madame [N] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière [Adresse 3] : 1) La somme de 4.062,51 euros au titre des charges de copropriété et frais au 20 mai 2019, avec intérêt légal à compter du 15 février 2018, 2) La somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; - Condamne Madame [N] [S] aux dépens,' Statuant de nouveau, - de prononcer l'irrecevabilité des sommes antérieures réclamées avant le 1er juillet 2013, - de juger que son lot n'est affecté d'aucun tantième, - de débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes fins et prétentions, - de condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens en cause d'appel, - de condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens en cause de première instance, - de juger qu'il sera fait application de l'article 10-1 avant dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965. Dans ses conclusions d'intimé déposées et notifiées par le RPVA le 7 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires demande à la cour : En vertu des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, Par application des dispositions de l'article 1241 du code civil, Vu ce qui précède et les pièces à l'appui, A titre liminaire, - d'ordonner le rabat de l'ordonnance de clôture intervenue le 30 octobre 2023, - de prononcer la clôture au jour de l'audience des plaidoiries, A titre subsidiaire, si la demande de rabat de la clôture était rejetée, - de rejeter les conclusions d'appelant n°4 communiquées par RPVA le 30 octobre 2023, A titre principal, - de confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nice du 27 janvier 2020 dans son intégralité, Partant, - de débouter Mme [S] de toutes ses demandes, fins et prétentions, - de dire et juger que la créance du syndicat est certaine, liquide et exigible, - de dire et juger que dans l'attente de la mise à jour du règlement de copropriété, la répartition opérée sur le critère de la surface occupée est fondée et applicable, - de dire et juger que les appels de fonds sont dument imputables aux copropriétaires, - de condamner Mme [S] à lui verser au titre de l'arriéré de charges de copropriété arrêté au 20 mai 2019 la somme de 4 062,51 euros en principal, assortie des intérêts légaux à compter de la mise en demeure de payer, - d'infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nice du 27 janvier 2020 en ce qu'il a rejeté la demande au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive, Partant, statuer de nouveau, - de débouter Mme [S] de toutes ses demandes, fins et prétentions, - de condamner Mme [S] à lui verser la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, - de condamner Mme [S] à lui verser au titre de l'arriéré de charges de copropriété appelées postérieurement au 20 mai 2019 la somme de 3 433,29 euros, En tout état de cause, - de condamner Mme [S] à lui verser la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens en cause d'appel. Pour les moyens développés au soutien des prétentions, il est expressément référé aux conclusions respectives des parties. L'instruction a été clôturée par ordonnance du 31 octobre 2023. L'ordonnance de clôture a été révoquée avec l'accord des parties, pour admettre les conclusions notifiées le 7 novembre 2023 et une nouvelle clôture a été prononcée le 13 novembre 2023 avant l'ouverture des débats. L'arrêt sera contradictoire, toutes les parties ayant constitué avocat. MOTIFS DE LA DECISION Sur l'étendue de la saisine de la cour Aux termes de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Il est constaté que le dispositif des conclusions de l'appelante ne reprend pas la demande formulée dans les motifs de ses conclusions, concernant la distraction des dépens. Quant au dispositif des conclusions de l'intimé, il ne comporte pas de demande tendant à l'irrecevabilité de la fin de non-recevoir de prescription. Enfin le dispositif des conclusions des deux parties comporte des demandes de « juger » et « dire et juger », qui ne constituent pas toutes des prétentions, mais des moyens. La cour n'est donc pas saisie de l'ensemble de ces demandes. Sur la demande au titre des charges de copropriété Les articles 10 et 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 énoncent que : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls, part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. » Aux termes de l'article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur. En application de l'article 45-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, l'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires. A l'appui de la demande au titre des charges de copropriété, sont notamment versés aux débats : - le contrat de syndic prévoyant la tarification des mises en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, de relance, de constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de justice, de suivi du dossier transmis à l'avocat, étant précisé dans ces deux derniers cas, « uniquement en cas de diligences exceptionnelles », - un relevé de compte au nom de Mme [S] au 20 mai 2019 commençant avec l'appel de fonds du 1er janvier 2003, créditeur au 27 mai 2004, faisant apparaître un montant dû de 6 657,70 euros, dont 780,89 euros au titre de frais de mise en demeure, actes d'huissier, remise à huissier, et 344,94 euros au titre de quotes-parts d'agios de 2005 à 2008, - un relevé de compte au 29 septembre 2023, faisant apparaître les appels de fonds postérieurs (à partir du 1er janvier 2019), un règlement de la somme de 5 318,52 euros, et un montant restant dû de 3 433,29 euros comprenant des frais supplémentaires de 197,77 euros au titre des frais de mise en demeure et de commandement de payer, - les procès-verbaux d'assemblée générale ordinaire de 2008 à 2022 approuvant les comptes des exercices de 2007 à 2021 et les budgets prévisionnels, - les appels de fonds de 2018 à 2023 au nom de Mme [S] concernant le parking 143, - les états de répartition pour les exercices 2007 à 2021, sauf celui de 2018, - un courrier de mise en demeure du 1er juillet 2017 sans la preuve de son caractère recommandé, et un courrier de mise en demeure du 14 février 2018 accompagné de la preuve de son caractère recommandé, - un document (pièce n° 10) intitulé « PARC-AUTOS « [Adresse 3] » », constituant le règlement de l'ensemble des copropriétaires du parc-autos, aux termes duquel les sommes réclamées annuellement au titre des charges, couvrent toutes les dépenses (éclairage, entretien, grosses et menues réparations, etc ') sans que cette énonciation soit limitative. De son côté, Mme [S] produit : - une page de son acte de propriété en pièce n° 3, faisant état dans « l'ensemble immobilier ci-dessus désigné en l'exposé qui précède, et plus particulièrement dans l'immeuble dénommé « LA ROSERAIE », du lot 143, constitué par « un emplacement de parking figuré en bleu au plan annexé au modificatif état descriptif, portant le numéro P 36 audit plan, d'une superficie de 23 m² environ sans parties communes au cahier des charges ou état descriptif de division » ; il y est précisé en bas de page que « le propriétaire du lot présentement acquis aura à acquitter en sus des charges générales de copropriété afférentes au lot désigné, les charges spéciales attachées au PARC AUTO, telles que ces charges seront établies par le syndic de l'immeuble », - une partie de lettre adressée par la société Parmexperts le 4 juin 2015 au cabinet Fornasero, syndic de la copropriété [Adresse 3], ayant pour objet « projet de recalcul de grilles de millièmes de charges » comportant un tableau récapitulatif des charges en millièmes selon le numéro du lot, le lot n° 143 y figurant avec 6 millièmes. Il ressort de la confrontation de ces pièces que depuis l'année 2008, la situation d'impayé des charges par Mme [S] est soulignée en assemblée générale et qu'il a été adopté en assemblée générale la décision d'établir un cahier des charges en conformité avec la loi SRU du 13 décembre 2000, compte tenu du problème évoqué par Mme [S] sur les tantièmes inexistants sur les actes de propriété individuels ni le règlement intérieur rédigés par Me [J], et de faire désigner par le tribunal un expert afin de vérifier les tantièmes de copropriété de chaque lot appliqués actuellement, si besoin de les rectifier et les recalculer afin de les rendre opposables à tous les copropriétaires, ainsi qu'aux « copropriétés HIVERNA, ROSERAIE, STELLA ». Au cours de l'assemblée du 22 avril 2010, il a été mentionné sans vote, qu'il sera proposé de se baser sur le document établi par Me [J] en date du 13 septembre 1988, pour établir un descriptif des tantièmes. Au cours de l'assemblée du 4 juin 2015, il a été mentionné sans vote, que le projet de recalcul des millièmes, confié à la société Parmexpert, a été reçu, dont un exemplaire est joint au procès-verbal. Au cours de l'assemblée générale du 29 septembre 2016, décision a été prise de rencontrer le métreur en charge du calcul de nouveaux millièmes pour finaliser le projet et de donner mandat au syndic de transiger avec l'avocat de Mme [S]. Au cours des assemblées générales des 24 avril 2017 et 8 juin 2017, aucune décision n'a été prise, le caractère erroné du tableau de création de millième étant évoqué. Ainsi, il est constant et reconnu que les lots de parking ne sont assortis d'aucun tantième. Pour autant, la copropriété constituée entre les propriétaires de lots de parking, engage des dépenses d'entretien et de travaux, qui sont à la charge des copropriétaires qui bénéficient des services collectifs. Le syndicat des copropriétaires soutient qu'il est appliqué le critère objectif de la surface occupée, pour retenir la contribution de Mme [S] aux charges communes sur la base de 2300/105190 tantièmes, dont il est constaté qu'il est appliqué pour le vote des décisions en assemblée générale et pour la répartition des charges. Les budgets ont été approuvés sur cette base au cours d'assemblées générales dont il n'est pas allégué qu'elles ont été contestées. Dès lors, il y a lieu de conclure que ce mode de calcul, qui est vérifiable, rend certaine la créance de charges de copropriété appelée sur cette base, tant qu'une décision différente ne sera pas adoptée en assemblée générale. Mme [S] soulève la fin de non-recevoir tirée de la prescription pour les charges de copropriété antérieures au 1er juillet 2013. Selon les dispositions de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. L'article 2222 du code civil précise que la loi qui allonge la durée d'une prescription ou d'un délai de forclusion est sans effet sur une prescription ou une forclusion acquise. Elle s'applique lorsque le délai de prescription ou le délai de forclusion n'était pas expiré à la date de son entrée en vigueur. Il est alors tenu compte du délai déjà écoulé. En cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure. La prescription des actions personnelles nées pour l'application de la loi du 10 juillet 1965 entre les copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat des copropriétaires, est passée de dix ans à cinq ans, en vertu de la loi du 23 novembre 2018, publiée le 24 novembre 2018 entrée en vigueur le 25 novembre 2018. Il en ressort qu'à la date de l'introduction de sa demande le 1er octobre 2018, le syndicat des copropriétaires ne pouvait réclamer les charges échues les 1er janvier et 1er juillet des années antérieures à 2008, soit comprenant celle du 1er juillet 2008. A cet égard, il est souligné que le versement opéré par Mme [S] en exécution du jugement, s'impute sur la condamnation prononcée et pas sur la dette la plus ancienne, comme soutenu par le syndicat des copropriétaires. En considération de la déduction du montant dû jusqu'au 1er juillet 2008 inclus, de 2 595,19 euros (comprenant des frais) et des frais résiduels comptabilisés pour 618,15 euros, la créance de charge de copropriété s'élève à 3 444,36 euros, au 20 mai 2019. S'agissant des frais, il est rappelé que l'imputation des frais ne peut être admise, que si plusieurs conditions sont réunies selon la loi, à savoir, une mise en demeure préalable, une créance invoquée justifiée et des frais exposés nécessaires, ce qui est soumis à l'appréciation de la juridiction qui doit rechercher parmi les frais et honoraires, ceux qui s'avèrent nécessaires au recouvrement de la créance. En l'espèce il n'est justifié que d'une seule mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, le 14 février 2018, alors que des frais et intérêts pour un montant total de 1 125,83 euros ont été portés au débit du compte avant cette mise en demeure. Tous les frais et intérêts doivent donc être écartés et le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de sa demande correspondant à des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le jugement sera donc infirmé sur le montant des charges de copropriété au 20 mai 2019, qui doit être fixé à 3 444,36 euros au 20 mai 2019, outre les intérêts au taux légal à compter du 15 février 2018 sur la somme de 3 094,59 euros due à cette date. S'agissant de la demande d'actualisation du montant des charges de copropriété, pour tenir compte des montants postérieurement échus et du règlement intervenu en exécution du jugement exécutoire par provision de 5 318,52 euros, il est observé que le décompte produit au 29 septembre 2023, s'élève à un montant de 3 433,29 euros, comprenant des frais supplémentaires de 197,77 euros au titre d'une mise en demeure et d'un commandement de payer, dont on ne comprend pas l'utilité alors qu'une instance judiciaire est en cours relativement aux charges de copropriété, aucune pièce n'étant d'ailleurs versée à l'appui de ces frais. Or, le décompte inclut au débit des sommes qui ont été écartées par la cour, à savoir 2 595,19 euros au titre des charges prescrites, 618,15 euros au titre des frais non inclus dans les charges prescrites, ainsi que 197,77 euros au titre des derniers frais portés au débit du compte sans justification. Dès lors, la créance de charges de copropriété arrêtée au 29 septembre 2023 s'élève à 22,18 euros. Sur la demande de dommages et intérêts Le syndicat des copropriétaires soutient que l'attitude de Mme [S] est empreinte de mauvaise foi et engendre un défaut de trésorerie non négligeable pour la copropriété. Selon les dispositions de l'article 1231-6 dernier alinéa du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires, ce qui suppose de rapporter la preuve de la mauvaise foi, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre les deux. En l'état de la persistance de Mme [S] à ne pas régler les charges de copropriété relatives aux services collectifs dont elle bénéficie en lien avec la propriété du lot n° 143, sa mauvaise foi est établie. Le préjudice financier allégué n'est pas contestable en ce que le fonctionnement de la copropriété dépend directement du budget dont elle dispose mis à la charge des copropriétaires, bénéficiaires des services collectifs et des éléments d'équipement commun. En l'état des pièces produites, le préjudice qui découle de ce manquement contractuel de mauvaise foi de Mme [S], sera indemnisé à hauteur de la somme de 800 euros. Le jugement appelé sera donc infirmé sur ce point. Sur les demandes accessoires En application des articles 596 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement dans ses dispositions concernant les dépens et les frais irrépétibles. L'appelante qui succombe pour l'essentiel dans son appel, sera condamnée aux dépens d'appel, ainsi qu'aux frais irrépétibles, qu'il est inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires. Selon les dispositions des derniers alinéas de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige. Mme [S] qui succombe, sera déboutée de sa demande sur ce fondement. PAR CES MOTIFS Infirme le jugement entrepris sur le montant des charges de copropriété dues au 20 mai 2019 et sur la demande de dommages et intérêts ; Le confirme pour le surplus, Statuant à nouveau et y ajoutant en actualisant la créance, Dit que la dette de charges de copropriété arrêtée au 20 mai 2019 s'élevait à 3 444,36 euros (trois mille quatre cent quarante-quatre euros et trente-six centimes) au 20 mai 2019, outre les intérêts au taux légal à compter du 15 février 2018 sur la somme de 3 094,59 euros ; Déboute le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 3], sis [Adresse 3], représenté par son syndic, du surplus de sa demande correspondant aux frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; Condamne Mme [N] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 3], sis [Adresse 3], représenté par son syndic, la somme de 22,18 euros (vingt-deux euros et dix-huit centimes) au titre des charges de copropriété arrêtées au 29 septembre 2023 ; Condamne Mme [N] [S] à verser au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 3], sis [Adresse 3], représenté par son syndic, la somme de 800 euros (huit cents euros) à titre de dommages et intérêts ; Condamne Mme [N] [S] aux dépens d'appel ; Condamne Mme [N] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 3], sis [Adresse 3], représenté par son syndic, la somme de 2 500 euros (deux mille cinq cents euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Le Greffier Le Président