Texte intégral
Minute n° 2024 /
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE
AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES
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JUGEMENT du 06 Juin 2024
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DEMANDERESSE :
Société NANTES METROPOLE HABITAT
26 Place Rosa Parks - BP 83618
44036 NANTES CEDEX 01
représentée par Madame [R] [B], munie d’un pouvoir érit
D'une part,
DÉFENDEUR :
Monsieur [E] [N]
6 Rue Lucien Aubert
Etage 4 appartement 44
44100 NANTES
non comparant D'autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA
GREFFIER : Michel HORTAIS
PROCEDURE :
date de la première évocation : 11 avril 2024
date des débats : 11 avril 2024
délibéré au : 06 juin 2024
RG N° N° RG 23/03795 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MVA6
COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT
CCC à Monsieur [E] [N] + préfecture
Copie dossier
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing-privé en date du 24 novembre 2006, prenant effet le jour même, pour une durée d'un an renouvelable, Nantes Métropole Habitat, Office public de l'habitat de la métropole nantaise, a donné à bail à Monsieur [E] [N], un local à usage d'habitation numéro 44 au 4ème étage sis 6 rue Lucien Aubert à Nantes (44100), moyennant le paiement d’un loyer de 200,39 euros outre une provision de charges de 87,72 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 200 euros.
Par acte d’huissier de justice du 22 août 2023, le locataire n’ayant pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges, le bailleur lui a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire.
Par acte d'huissier du 8 novembre 2023, Nantes Métropole Habitat a assigné Monsieur [E] [N] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Nantes, à défaut de conciliation, aux fins de voir :
Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et résilier le bail liant les parties. Dans l’hypothèse où il ne sera pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire dudit bail pour non-paiement des loyers et charges ;
Ordonner, en conséquence, l'expulsion du locataire des lieux loués, ainsi que celle de toutes personnes introduites de son chef dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution, avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier.
Condamner le locataire au paiement de :
la somme de 569,29 €, représentant les loyers et charges impayés au 20 octobre 2023, à parfaire ou diminuer suivant le décompte qui sera fourni lors des débats ;loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’au départ effectif des locataires des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ;la somme de 200 €, au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs immobilières, en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile.
Rappeler que l’exécution provisoire est sauf exception de plein droit pour les décisions de première instance
L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience 6 juin 2024.
En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
A l’audience, la partie demanderesse, représentée par Madame [R] [B], munie d'un pouvoir régulier, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance précisant que sa créance doit être désormais fixée à la somme de 917,47 euros. Elle indique que le locataire a repris le paiement des loyers depuis janvier 2024 et que les aides personnalisées au logement ont été suspendues. Elle a accepté l’octroi de délais de paiement en vue de la suspension de la clause résolutoire.
Régulièrement assigné à étude, Monsieur [E] [N], comparant, a reconnu le principe de la dette. Il a indiqué que son revenu de solidarité active a été suspendu pendant deux mois durant l’année 2021 puis cinq mois en 2023. Une aide provenant du Fonds de solidarité pour le logement est à venir. Il a déclaré avoir reçu un rappel de l’aide personnalisée au logement de 209,47€. Il a sollicité des délais de paiement visant la suspension de la clause résolutoire, proposant de verser la somme de 10 euros en plus du loyer courant.
L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l'article 114 de la loi du 28 juillet 1998, n’a pu être réalisée en l’absence de l’intéressé.
L’affaire a été mise en délibéré au 6 juin 2024, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l’application de la loi nouvelle
Les dispositions de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant celles de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 visent à protéger les logements contre l'occupation illicite. D’application immédiate, elles tendent notamment à faciliter et accélérer la résiliation judiciaire du bail lorsque le locataire manque à ses obligations financières.
Le nouvel article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose que le bail d'habitation est résilié de plein droit par l’effet de la clause résolutoire six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. S’agissant de dispositions relevant de l’ordre public de protection, ce nouveau délai de six semaines ne peut s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, ni à ceux délivrés postérieurement mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative, la stipulation plus favorable au locataire devant être retenue.
Sur la recevabilité de la demande
Aux termes de l'article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, « les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ».
L’article 24-III dispose qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience.
En l'espèce, l'assignation a été régulièrement dénoncée le 9 novembre 2023 au représentant de l’État dans le département, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions précédemment énoncées.
La caisse aux allocations familiales a été saisie de la situation le 26 décembre 2022, la saisine ayant été enregistrée le 30 décembre 2022. La situation d'arriéré locatif ayant persisté depuis le signalement effectué à l'organisme payeur des aides au logement en vue du maintien du versement des aides, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.
En conséquence, la demande sera déclarée recevable.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses effets
En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »
En l'espèce, l’article 4.6.1 du contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant et des charges deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.
Par acte d'huissier du 22 août 2023, Nantes Métropole Habitat a fait délivrer à Monsieur [E] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant principal de 408,25 euros, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989, au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 17 août 2023, lequel stipule expressément le délai de six semaines.
Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois (prévu par le contrat de bail) par le locataire, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 18 octobre 2023.
Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire.
Sur l'indemnité d'occupation
Compte tenu des dispositions du bail et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer l'indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 18 octobre 2023 jusqu'à la libération effective des lieux, à une somme égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.
L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.
Sur la demande en paiement
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.
En l'espèce, Monsieur [E] [N] reconnaît la dette.
Il ressort des pièces versées et notamment du décompte produit que Monsieur [E] [N] n'a pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges du local d'habitation, de sorte qu'à ce titre, reste due la somme de 1 085,24 euros, dont il convient de déduire les frais contentieux d’un montant de 167,77 euros.
La créance étant justifiée pour un montant de 917,47 euros, il convient en conséquence de condamner Monsieur [E] [N] au paiement de cette somme selon les modalités prévues au dispositif ci-dessous.
Sur la demande de délai visant à suspendre la clause résolutoire
En application de l'article 24-V et VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, applicable en l'espèce « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...)
L’article 24-VII précise que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues » au V du présent article. »
Monsieur [E] [N] sollicite des délais de paiement proposant de verser la somme de 10 euros en sus du loyer et des charges afin de voir suspendre la clause résolutoire. Le bailleur accepte cette proposition.
Il ressort du décompte versé que Monsieur [E] [N] a repris le paiement de ses loyers depuis novembre 2023.Il résulte des débats qu’il est en capacité de régler sa dette dans les proportions sollicitées.
Au vu de ces éléments et de l’accord du bailleur, il convient d'autoriser Monsieur [E] [N] à se libérer de sa dette locative selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.
Il convient d'attirer l'attention de Monsieur [E] [N] sur le fait que le défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible.
Sur la suspension de la clause résolutoire
Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si Monsieur [E] [N] se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.
Dans le cas contraire :
– la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible,
– le locataire sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi,
– la clause résolutoire reprendra son plein effet,
– il pourra être procédé à son expulsion selon les modalités prévues au dispositif ci-après,
– le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire
Monsieur [E] [N], qui succombe, supportera les dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 22 août 2023, conformément à l'article 696 du Code de procédure civile.
L’équité et de la situation économique des parties commandent de ne pas faire droit à la demande formée par la requérante au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe :
DECLARE l’action recevable ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 24 novembre 2006 entre Nantes Métropole Habitat et Monsieur [E] [N] portant sur un local à usage d'habitation numéro 4 au 4ème étage sis 6 rue Lucien Aubert à Nantes (44100) et ses accessoires, sont réunies à la date du 18 octobre 2023 ;
CONDAMNE Monsieur [E] [N] à payer à Nantes Métropole Habitat la somme de 917,47 euros au titre des loyers et charges échus et impayés arrêtée au 31 mars 2024, terme de janvier inclus ;
DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;
RAPPELLE que toute somme versée sera déduite du décompte ;
AUTORISE Monsieur [E] [N] à s’acquitter de sa dette par 35 mensualités de 10 euros (DIX EUROS) le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 36ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d'un plan de surendettement ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si Monsieur [E] [N] se libère dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant ;
DIT qu'à défaut d'un seul paiement non honoré par Monsieur [E] [N] à son échéance et non régularisé suite à l'envoi par le bailleur d'une lettre recommandée de mise en demeure restée infructueuse dans un délai de 15 jours francs à compter de sa réception, la totalité des sommes restant dues deviendrait immédiatement exigible avec intérêt au taux légal à compter de la date de la défaillance, la clause résolutoire serait acquise et le bail se trouverait automatiquement résilié ;
Dans cette seule dernière hypothèse :
AUTORISE, faute de départ volontaire des lieux loués, Nantes Métropole Habitat à procéder à l’expulsion de Monsieur [E] [N] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
DIT que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE dans ce cas Monsieur [E] [N] à payer à Nantes Métropole Habitat une indemnité mensuelle d’occupation équivalent à une fois le loyer contractuel, majoré des charges récupérables et taxes normalement exigibles, à compter de la date de défaillance et jusqu'à son départ effectif des lieux caractérisé soit par l’expulsion, soit par la restitution volontaire des clefs en mains propres au bailleur ;
DIT n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE l'exécution provisoire de droit de la présente décision ;
CONDAMNE Monsieur [E] [N] aux dépens en ce compris le commandement de payer du 22 août 2023.
Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,
LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE
M. HORTAIS S. ZARIFFA
