Cour d'appel, 25 juin 2024. 23/01735

ARRET N° [M] C/ [N] VA/DVT/VB/DPC COUR D'APPEL D'AMIENS 1ERE CHAMBRE CIVILE ARRET DU VINGT CINQ JUIN DEUX MILLE VINGT QUATRE Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 23/01735 - N° Portalis DBV4-V-B7H-IXRW Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D'AMIENS DU NEUF MARS DEUX MILLE VINGT TROIS PARTIES EN CAUSE : Monsieur [Y] [C] [M] né le 09 Décembre 1957 à CONGO de nationalité Française [Adresse 4] [Localité 3] Représenté par Me Hamadou SABALY substituant Me Paul SOUBEIGA, avocats au barreau d'AMIENS APPELANT ET Monsieur [D] [N] né le 10 Septembre 1954 à [Localité 2] de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 3] Représenté par Me Audrey MARGRAFF substituant Me Franck DELAHOUSSE de la SELARL DELAHOUSSE ET ASSOCIÉS, avocats au barreau d'AMIENS INTIME DEBATS : A l'audience publique du 07 mai 2024, l'affaire est venue devant M. Vincent ADRIAN, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l'article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 25 juin 2024. La Cour était assistée lors des débats de Mme Diane VIDECOQ-TYRAN, greffière. COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE : Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de Mme Agnès FALLENOT, Présidente de chambre, Présidente, M. Vincent ADRIAN et Mme Myriam SEGOND, Conseillers, qui en ont délibéré conformément à la Loi. PRONONCE DE L'ARRET : Le 25 juin 2024, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la présidente étant empéchée, la minute a été signée par M. Vincent ADRIAN, conseiller le plus ancien et Mme Vitalienne BALOCCO, Greffière. * * * DECISION : Selon acte sous-seing-privé daté du 1er mai 2014, M. [D] [N] a donné à bail à M. [Y] [M] un local à usage d'habitation sis à [Adresse 4], moyennant un loyer initial de 600 euros. Le bail ne contenait pas de clause résolutoire. Le montant du loyer a été augmenté à 650 euros puis à 700 euros. Par acte de la SCP Margolle Barbet Monchaux, commissaires de justice à Amiens, en date du 24 mars 2022, M. [N] a fait délivrer à son locataire une 'mise en demeure valant commandement de payer les loyers' à hauteur de la somme de 19 850 euros, pour des loyers impayés depuis l'année 2014. Par courrier de son conseil du 22 avril 2022, M. [M] a reconnu devoir la somme de 15 400 euros mais a contesté le surplus de 4 450 euros. Selon acte du 22 août 2022, M. [N] a saisi le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire d'Amiens pour voir, à titre principal : -prononcer la résiliation judiciaire du bail, -ordonner l'expulsion de M. [M], -le condamner à une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, -le condamner à lui payer la somme de 23 580,10 euros, loyers et charges dus au jour de l'assignation 'avec intérêts judiciaires à compter de l'assignation'. M. [M] a comparu, fait valoir l'indécence du logement, sollicité la fixation du loyer à la somme de 300 euros par mois, reconnu une dette de 8 700 euros, demandé 'la suspension des effets de la clause résolutoire incluse au bail' (sic), et la possibilité d'apurer sa dette par versements mensuels de 300 euros par mois. Par jugement du 9 mars 2023, le juge des contentieux et de la protection a : -débouté M. [M] de ses demandes relatives à la prescription d'une partie de la dette locative, à voir constater l'indécence du logement et ordonner la réduction du montant du loyer et sa consignation, -fixé au regard de l'indice de référence des loyers publiés par l'INSEE du quatrième trimestre pour les années 2019, 2020, 2021 et 2022, les loyers aux montants suivants : mai 2019 : 620,18 euros - mai 2020 : 626,09 euros - mai 2021 : 627,34 euros - mai 2022 : 637,34 euros, -constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient acquises à la date du 25 mai 2022, -refusé les délais de paiements, -ordonné l'expulsion de M. [M], -condamné M. [M] à payer à M. [N] la somme de 22 529,83 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation (22 août 2022), -fixé l'indemnité d'occupation à la somme de 637,43 euros jusqu'en mai 2023, à revaloriser en juin 2023 selon l'indice des loyers du 4e trimestre publié par l'INSEE, -condamné M. [M] aux frais, dépens et à 600 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, -débouté les parties de leurs autres demandes. M. [M] a relevé appel de chacun des chefs du jugement. PRETENTIONS DES PARTIES Par conclusions notifiées le 20 novembre 2023, M. [M] sollicite : -la confirmation du jugement en ce qu'il a révisé l'indexation des loyers dus à compter de mai 2019, mai 2020, mai 2021, mai 2022, -l'infirmation du jugement sur tous les autres chefs de celui-ci, -statuant à nouveau : -fixer la dette locative à la somme de 7 934,15 euros, -fixer le montant du loyer à la somme de 318,71 euros ordonner la consignation du loyer jusqu'à remise aux normes de décence de l'appartement donné à bail, -lui accorder des délais de paiement, -dire qu'il s'acquittera de sa dette par mensualités de 200 euros sur 35 mois, et le solde le 36e mois, en sus de la reprise du versement des loyers, jusqu'à apurement de sa dette locative, -suspendre les effets de la clause résolutoire insérée au bail, -débouter M. [N] de l'intégralité de ses demandes, -le condamner aux dépens de première instance et d'appel et à la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Par conclusions du 8 janvier 2024, M. [N] demande : -la confirmation du jugement en toutes ses dispositions, sauf à prononcer la résiliation plutôt qu'à la constater, faute de clause résolutoire insérée au bail, y ajoutant : -fixer l'indemnité d'occupation à la somme de 659, 3 euros au 1er juillet 2023, -condamner M. [M] à payer la somme de 29 576,09 euros au titre de la dette locative arrêtée au 4 décembre 2023, -condamner M. [M] au paiement de la somme de 2 500 euros pour ses frais irrépétibles et aux entiers dépens. En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour l'exposé de leurs moyens. L'instruction a été clôturée le 6 mars 2024. MOTIVATION Au regard des conclusions convergentes des parties, le jugement sera confirmé en ce qu'il a révisé le montant des loyers au regard de l'indice de référence des loyers publiés par l'INSEE du quatrième trimestre pour les années 2019, 2020, 2021 et 2022. Sous réserve de la question de la demande de réduction du loyer, l'indemnité d'occupation au 1er juillet 2023 est évaluée à la somme de 659,73 euros. 1. Sur la prescription d'une partie des loyers. M. [M] se réfère à juste titre à la prescription de trois ans instituée par l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 24 mars 2014, 'à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaitre les faits lui permettant d'exercer ce droit'. En l'espèce, l'assignation en paiement est du 22 août 2022. Il est versé aux débats un décompte détaillé de la dette depuis 2014, joint au commandement du 24 mars 2022 (pièce [N] 2), dont il s'infère que le premier juge a considéré à raison qu'après imputation des paiements réalisés sur les loyers les plus anciens, le dernier paiement réalisé datait du 6 février 2021 et que la prescription ne pouvait donc être opposée aux sommes réclamées. Le décompte des sommes dues à la date de résiliation du bail sera fait ultérieurement (point 4). 2. Sur l'indécence du logement. Vu les dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, Après avoir reçu le commandement du 24 mars 2022, M. [M] a d'abord reconnu sa dette, à l'exception d'un montant de 4 450 euros correspondant à une reprise de solde qu'il ne comprenait pas (pièce [N] 6). Puis par courrier du 21 octobre 2021, il a accusé son bailleur de s'« être emparé des badges », lequel lui a répondu que le syndic tenait à sa disposition les nouveaux badges. Enfin, par courrier du 21 octobre 2022, il a alerté l'ARS des Hauts-de-France sur l'indécence du logement. Il indique dans ses conclusions (page 6) que ni l'ARS, ni la mairie d'[Localité 3] n'ont réagi. Il maintient néanmoins que le logement est indécent en se fondant sur un constat d'huissier de justice du 11 janvier 2023 (pièce 6), dont les photographies permettent de se convaincre facilement que le logement était à cette époque en bon état, voire d'un certain standing, et que l'argument de l'indécence du logement, soulevé une fois le litige apparu, sans aucune réclamation préalable, ni mise en demeure de procéder à certains travaux, est de pure opportunité, et dépourvu de tout fondement, voire relève de l'abus de droit. Que le radiateur du salon n'émette pas une température suffisamment 'diffuse', ou que certains murs soient noircis, que deux prises soient décrochées, ou que le logement n'ait pas d'interphone, ne rend pas le logement indécent ou insalubre. Il n'y avait pas lieu à réduction du loyer. Le jugement est confirmé de ce chef. 3. Sur la résolution du bail. Le bail ne contient pas de clause résolutoire, mais il peut être résilié en vertu de l'article 1184 ancien du code civil, la notification obligatoire de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 ayant été faite. La cause de la résiliation est amplement acquise du fait du non-paiement du loyer dans des proportions graves. Plus aucun loyer n'est payé depuis juin 2020. Il convient donc de prononcer la résiliation du bail à la date de l'assignation, le 22 août 2022, étant observé que M. [M] a quitté les lieux à une date qui n'est pas précisée par les parties. Le jugement entrepris sera réformé de ce chef. La demande de suspension des effets de la clause résolutoire n'a plus objet. Il n'y a pas lieu d'accorder des délais de paiement au regard de l'ampleur de la dette, laquelle dépasse en outre les facultés contributives mensuelles de M. [M] qui indique simplement être 'retraité' sans justifier de ses revenus. Le jugement sera confirmé sur ce point. 4. Sur la dette locative au 22 août 2022, date de la résiliation. Il convient de retenir 36 mois de loyers dus, en tenant compte du montant du loyer révisé par le premier juge, ce qui représente, la somme de 22 529,83 euros. Il convient d'en déduire deux versements de 1 000 euros constatés sur les derniers décomptes de la SCP Margolle Barbet Monchaux (pièces [N] 8 et 12) intervenus après l'assignation. Compte tenu de l'évolution du litige, le jugement sera réformé en ce sens. 5. Sur les demandes accessoires relatives aux dépens et aux frais non compris dans les dépens. Le jugement mérite d'être confirmé. M. [M] sera condamné aux dépens d'appel et à payer la somme de 2 000 euros à M. [N] en application de l'article 700 du code de procédure civile. Les demandes contraires sont rejetées. PAR CES MOTIFS LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, après débats publics, en dernier ressort, Confirme le jugement rendu par le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire d'Amiens le 9 mars 2023 en ce qu'il a : -débouté M. [Y] [M] de son exception de prescription d'une partie de la dette, -débouté celui-ci de sa demande visant à voir constater l'indécence du logement et à réduire le montant du loyer, -fixé les loyers en fonction de la bonne indexation, (à compter de mai 2019 : 620, 18 euros, mai 2020 : 626, 09 euros, mai 2021 :627, 34 euros, mai 2022 : 637, 34 euros), -refusé les délais de paiements, -ordonné l'expulsion de M. [M], -fixé l'indemnité d'occupation à la somme de 637,43 euros à revaloriser en juin 2023 selon l'indice des loyers du 4e trimestre publié par l'INSEE, -condamné M. [M] aux frais, dépens et à 600 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, -débouté les parties de leurs autres demandes, L'infirme pour le surplus, et statuant à nouveau, Prononce la résiliation du bail à la date du 22 août 2022, Condamne M. [Y] [M] à payer à M. [D] [N] la somme de 20 529,83 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation dus, échéance du mois de février 2023 incluse ; Y ajoutant, Dit que l'indemnité d'occupation à compter du 1er juillet 2023 est fixée à 659,73 euros, Condamne M. [Y] [M] aux dépens d'appel et à payer la somme de 2 000 euros à M. [D] [N] en application de l'article 700 du code de procédure civile ; Rejette les demandes contraires. LA GREFFIERE P/LA PRESIDENTE EMPECHEE