Cour d'appel, 07 décembre 2023. 20/06247

N° RG 20/06247 - N° Portalis DBVX-V-B7E-NHLT Décision du Tribunal Judiciaire de LYON Au fond du 31 août 2020 (Chambre 10 Cabinet 10 J) RG : 15/03727 Société SAS [Adresse 3] C/ S.A.S. [I] RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE LYON 1ère chambre civile A ARRET DU 07 Décembre 2023 APPELANTE : SAS [Adresse 3] [Adresse 2] [Localité 5] Représentée par la SCP BIGNON LEBRAY, avocat au barreau de LYON, toque : 693 INTIMEE : S.A.S. [I] [Adresse 1] [Localité 6] Représentée par la SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocat au barreau de LYON, toque : T 713 * * * * * * Date de clôture de l'instruction : 22 Mars 2022 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 20 Septembre 2023 Date de mise à disposition : 07 Décembre 2023 Audience présidée par Anne WYON, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de Séverine POLANO, greffier. Composition de la Cour lors du délibéré : - Anne WYON, président - Julien SEITZ, conseiller - Thierry GAUTHIER, conseiller Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, Signé par Anne WYON, président, et par Séverine POLANO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. * * * * * FAITS PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES:   Par acte sous seing privé du 1er janvier 2011, la société [Adresse 3] a consenti à la société [I] le renouvellement d'un bail commercial conclu en 1980 et portant sur un tènement immobilier à usage industriel de fonderie, situé [Adresse 4]. Par acte d'huissier du 27 juin 2013, la société [I] a donné congé pour le 31 décembre 2013 et a quitté les lieux le 30 janvier 2014.    Saisi par le bailleur, le président du tribunal de commerce de Lyon statuant en référé a, par ordonnance du 10 mars 2014, condamné la SAS [I] au paiement d'un mois de loyer pour son occupation des lieux en janvier 2014 et autorisé la compensation avec le dépôt de garantie. Sur la base de deux états des lieux dressés le 30 janvier 2014, de devis et d'un avis d'expert la SAS [Adresse 3] a mis en demeure le preneur de lui régler la somme de 231 425 euros au titre de la remise en état locatif du bien. Le 18 juillet 2014, la SAS [Adresse 3] a fait assigner devant le tribunal de commerce de Lyon la SAS [I] en paiement de la somme de 231 425 euros au titre des travaux de remise en état locatif du bien outre la somme mensuelle de 10 013,33 euros HT à compter du 1er février 2014 au titre de la perte des loyers.        Par jugement du 23 février 2015, le tribunal de commerce de Lyon s'est déclaré incompétent au profit du tribunal de grande instance de Lyon. Par jugement du 31 aout 2020, le tribunal judiciaire de Lyon a : -    condamné la SAS [I] à payer à la SAS [Adresse 3] la somme de 30.700 euros TTC au titre des réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision -    débouté la SAS [Adresse 3] de sa prétention indemnitaire tirée de l'impossibilité de relouer le bien -    condamné la SAS [I] au dépens -    condamné la SAS [I] à payer à la SAS [Adresse 3] la somme de 3000 euros au titre des frais non répétibles de l'instance -    ordonné l'exécution provisoire. Par déclaration du 10 novembre 2020, la SAS [Adresse 3] a relevé appel de cette décision. Au terme de ses dernières conclusions notifiées le 21 janvier 2022, la SAS [Adresse 3] demande à la cour de : A titre liminaire - débouter la SAS [I] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; - juger recevables les conclusions d'appelante de la SAS [Adresse 3] ; - juger que l'appel est pourvu d'objet et la cour valablement saisie ; A titre principal : - confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a : - condamné la SAS [I] à payer à la SAS [Adresse 3] la somme de 30 700 euros TTC au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, - condamné la SAS [I] aux dépens, - condamné la SAS [I] à payer à la SAS [Adresse 3] la somme de 3 000 euros au titre des frais non répétibles de l'instance, - ordonné l'exécution provisoire, - le réformer sur les autres points et juger recevables et bien fondées les demandes de la SAS [Adresse 3] et en conséquence : Au titre des réparations et de la remise en état incombant à la SAS [I] : - juger que la SAS [I] a manqué à ses obligations contractuelles de remise en état, d'entretien et de réparation des locaux loués par la SAS [Adresse 3] - juger que le montant total de travaux de remise en état locatif des locaux de la SAS [Adresse 3] s'élève à la somme de 231.425 euros TTC, En conséquence, condamner la SAS [I] au paiement de la somme de 231.425 euros et prévoir l'application d'intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de l'arrêt à intervenir. Au titre du préjudice de manque à gagner subi du fait de ces manquements par la SAS [Adresse 3] , - constater le préjudice financier consécutif aux divers manquements de la SAS [I], que subit la SAS [Adresse 3] qui est dans l'impossibilité de relouer les locaux En conséquence, - condamner la SAS [I] au paiement de la somme de 929.339 euros HT, correspondant au montant de la perte des loyers à compter du 1er février 2014 jusqu'au 30 octobre 2021, étant précisé que le montant total de ce préjudice sera réévalué au jour de la décision à intervenir à raison de 10 013,33 euros HT par mois. - débouter la SAS [I] de l'ensemble de ses demandes En tout état de cause, - condamner la SAS [I] au paiement de la somme de 10 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ; - juger qu'à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans l'arrêt à intervenir, l'exécution forcée devant être réalisée par l'intermédiaire d'un huissier de justice, le montant des sommes retenues par l'huissier en application de l'article 10 du décret du 8 mars 2001 portant modification du décret du 12 décembre 1996 n°96/1080 devront être supportées intégralement par la SAS [I]. Au terme de ses dernières conclusions notifiées le 11 mars 2022, la SAS [I] demande à la cour de : - dire et juger que les conclusions de l'appelant sont irrecevables et l'appel sans objet et que la cour n'est saisie d'aucune demande ; - débouter, en toute hypothèse, la SAS [Adresse 3] de ses demandes, fins et conclusions car en toutes hypothèses non fondées ; Y ajoutant, condamner la SAS [Adresse 3] à payer à la société [I] la somme de 6000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile condamner la même aux entiers dépens d'appel . La clôture a été ordonnée le 22 mars 2022. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées. MOTIVATION - sur l'irrecevabilité des conclusions de la société [P] [V] La société [I] se fonde sur les articles 910-4 et 954 du code de procédure civile et fait valoir que les conclusions de la société [P] [V] sont irrecevables et à défaut son appel sans objet, faute de préciser quels sont les chefs de jugement critiqués, de contenir une discussion sur les prétentions et moyens de fait et de droit relatifs au jugement querellé et faute de mentionner l'ensemble de ses prétentions dans son dispositif. La société [Adresse 3] (ci-après société [P] [V]) réplique que ses conclusions respectent les exigences du code de procédure civile et doivent être déclaré recevables, leur dispositif contenant outre les prétentions au fond, une demande de confirmation partielle du jugement est une demande d'infirmation du reste de la décision, et le corps des conclusions rappelant les moyens à l'appui de chaque prétention. Elle ajoute que la saisine de la cour est déterminée par les prétentions qu'elle invoque et que son appel ne peut être déclaré sans objet. Sur ce, Si, conformément à ce que fait observer la société [I], la société [P] [V] n'énonce pas en tête de ses premières écritures les chefs de jugement qu'elle critique, ceux-ci sont discernables après une lecture attentive de leur contenu, les moyens de droit étant en outre exposés dans la partie A intitulée 'en droit', et les moyens de fait dans la partie B. D'autre part, malgré la rédaction curieuse du dispositif tant dans les premières que dans les dernières conclusions, celui-ci comportant une demande de confirmation de la condamnation de la société [I] à payer la somme de 30.700 euros au titre des réparations locatives et une autre demande tendant à obtenir la réformation 'sur les autres points', ce qui pourrait laisser croire qu'aucune autre demande n'est formulée du chef des réparations locatives, il ressort de la suite du dispositif que la société [P] [V] reprend ses prétentions de première instance en réclamant la condamnation de la société [I] à lui payer la somme supplémentaire de 231.425 euros. Il s'ensuit que l'exploitation attentive du dispositif ainsi rédigé met en mesure la cour comme l'intimée de parvenir à déterminer les demandes de l'appelante, qui consistent, pour le dire plus clairement, dans la réformation du premier chef du dispositif du jugement afin obtenir le paiement de la somme initialement réclamée de 231.425 euros. En conséquence, aucune irrégularité n'est constituée, étant au surplus rappelé que la sanction en pareil cas n'est ni l'irrecevabilité des conclusions, ni la déclaration d'absence d'objet de l'appel, la cour ne pouvant que confirmer le jugement querellé. Les contestations formées par la société [I] seront en conséquence rejetées. - au fond 1- sur la remise en état des lieux loués Vu les articles 1134 ancien, 1730, 1731 et 1755 du code civil ; Vu l'article 3 alinéa 2 du bail aux termes duquel le preneur sera tenu d'effectuer dans les lieux et à ses frais, pendant le cours du bail, toutes les réparations nécessaires et tout l'entretien locatif nécessaire au maintien en bon état des lieux loués étant précisé que les réparations visées à l'article 606 du code civil resteront à la charge du bailleur, Vu l'article 3 alinéa 6 selon lequel les aménagements, installations et équipements effectués par le preneur deviendront la propriété pure et simple du bailleur aux termes de la location ('). En aucun cas le preneur ne pourra prétendre à une indemnité quelconque, au titre des travaux qu'il aura pu réaliser ou des aménagements, installations et équipements qu'il aura dû laisser à sa sortie des lieux, Vu l'article 7 du bail mettant à la charge du preneur l'exécution de travaux de remise en parfait état locatif des locaux loués, Il est constant qu'en l'espèce aucun état des lieux d'entrée n'a été établi. La société [P] [V] excipe du constat d'huissier qu'elle a fait réaliser le 30 janvier 2014, de divers devis, et d'un rapport de M. [E] intitulé 'rapport de vérification sur l'imputabilité des devis de remise en état des locaux suite au départ du locataire', daté du 24 mai 2014 pour démontrer que la société [I] n'a pas respecté son obligation de restituer les locaux loués en bon état en application de l'article 1731 du code civil et même en parfait état locatif comme le stipule le contrat. Elle précise que son expert n'a retenu qu'une partie des devis de remise en état pour 231 425 euros alors que le montant total des devis s'élève à 450 210,04 euros TTC. La société [I] s'appuie sur un constat d'huissier qu'elle a également fait dresser le 30 janvier 2014. Elle répond que M. [E], nonobstant ses qualités d'expert de justice et économiste de la construction, n'a pas compétence pour qualifier juridiquement les postes de dépenses à la charge du locataire et rappelle que l'obligation de restitution en état locatif n'exige par la remise à neuf des locaux. La cour rappelle, avant d'examiner les demandes de l'appelante, d'une part, qu'un expert, qu'il soit judiciaire ou privé, doit apporter son expertise technique au débat mais non son appréciation juridique, celle-ci relevant de la juridiction appelée à statuer, qu'il en va de même pour les commissaires de justice, et d'autre part, qu'aux termes de l'article 1755 du code civil, les réfections dues à la vétusté des lieux doivent être supportées par le bailleur, sauf stipulation contraire du bail. Or, aucune stipulation en ce sens ne figure dans le bail qui lie les parties. En conséquence, faute de convention particulière mettant la vétusté à la charge de la société [I], le bailleur doit en répondre, la référence au parfait état locatif de l'article 7 du bail n'imposant pas à la preneuse la prise en charge des réfections destinées à pallier la vétusté (cf Civ. 3ème, 3 avril 2001, n°99-15.740). a) sur le nettoyage de l'atelier Se fondant sur un devis d'un montant de 44.549 euros hors-taxes correspondant au nettoyage des murs et des sols au coût unitaire de 10,39 euros du m², la société [P] [V] critique le jugement qui lui a octroyé à ce titre la somme de 1500 euros au motif que le surplus de la réclamation relève de la vétusté. Elle indique que ce coût correspond à 0,64 euros par mètre carré et par an lorsque l'on considère les 33 ans d'occupation de la société [I]. La société [I] répond qu'elle a assuré un entretien régulier des locaux et produit le contrat annuel qu'elle a souscrit le 14 septembre 2011 à cette fin. Elle justifie de ses dépenses annuelles à ce titre et conclut au rejet de la demande adverse en faisant observer que compte tenu de l'activité de fonderie qu'elle exerçait dans ces locaux construits en vue de cet usage par une SCI dont M. [I] était l'un des actionnaires, l'état dans lequel elle les a rendus est la conséquence de leur usage. La cour relève qu'il ressort du contrat de nettoyage que l'entretien des locaux était assuré à raison de deux fois par semaine, y compris dans la partie des bâtiments destinée à l'usinage. Aux termes de 33 ans d'occupation, l'état de saleté des murs et le ternissement des surfaces, ainsi que les diverses traces dont témoignent les photographies figurant dans les constats d'huissier relèvent de la vétusté qui se définit comme les dégradations dues au passage du temps, et leur remise en état n'incombe pas à la société preneuse. La société [P] [V] ne proposant pas de devis contredisant le forfait de nettoyage retenu par le tribunal, la cour retiendra la somme fixée par le premier juge au vu des constatations des huissiers de justice concernant les auréoles blanchâtres sur le sol de de l'entrepôt, les projections sur les panneaux du bureau de l'entrepôt, l'état des urinoirs, des WC, et d'un pommeau de douche, les taches d'huile sur le sol de l'entrepôt où est stocké l'outillage, le couloir de la mezzanine de cet entrepôt, le sol de la mezzanine de l'atelier fonderie et les auréoles grasses dans la pièce du compresseur de l'atelier fonderie. b) sur la reprise des fosses La société [P] [V] réclame la somme de 10.760 euros hors-taxes afin de combler les fosses et reproche au premier juge d'avoir rejeté sa demande sur ce point, en faisant observer que les bâtiments doivent pouvoir être loués pour d'autres activités, ce que la présence d'une dizaine de fosses rend impossible et que selon son expert, l'obturation des anciennes fosses maçonnées constitue une réparation consécutive à une dégradation. La société [I] produit le témoignage de deux employés qui ont participé au déménagement de la fonderie lorsqu'elle s'est installée dans les lieux loués, établissant ainsi que les locaux étaient équipés de fosses préalablement à son arrivée, de sorte que la demande doit être rejetée ainsi qu'en a décidé le premier juge. c) sur les peintures des murs, sols, plafonds La société [P] [V] réclame à ce titre la somme de 65.000 euros hors-taxes, montant correspondant selon elle à une prestation minimale d'entretien pour pouvoir présenter les locaux propres à la location. Elle déplore l'état de saleté et de décrépitude des bureaux, vestiaires, sanitaires et locaux sociaux, caractérisé par 'de la peinture écaillée, ternie, des coulures, du noirci, des traces noires, d'huile, des auréoles grasses'. Elle conteste la qualification d'état d'usage retenue par le tribunal. La société [I] répond que le bail ne met pas la réfection du local à sa charge. La cour relève comme l'a énoncé le tribunal que la société preneuse est tenue des dégradations intervenues pendant la location mais non de la remise à neuf des peintures des murs, sols et plafonds et de leurs supports, de sorte que c'est à juste titre qu'il a été jugé en première instance que l'état des locaux sur ce point relevait de la vétusté, normale après 33 ans d'usage, et par conséquent que ces réparations ne pouvaient être imputées à la société [I] mérite également confirmation sur ce point. d) sur le remplacement des panneaux vitrés brisés L'appelante sollicite la confirmation de la décision qui a mis à la charge de la preneuse la somme de 9000 euros TTC à ce titre et la société [I] n'admet que 25 vitrages à remplacer et non 31, chiffrage de la société bailleresse. Il résulte du constat de Me [N] sollicité par la société [P] [V] qu'au moins 31 panneaux vitrés, fenêtres et chassis vitré sont brisés ou manquants, et Me [F], huissier sollicité par la société [I] aboutit 'au moins' au même nombre de vitrages à remplacer, de sorte qu'il n'y a pas lieu de revenir sur l'appréciation du premier juge. e) sur la plomberie La société [P] [V] fait valoir qu'un chauffe-eau équipait les locaux et a été retiré par la preneuse à son départ, et réclame suivant devis la somme de1200 euros TTC au titre de son remplacement, qu'il en est de même des postes de chauffage au titre desquels elle sollicite la somme de 7600 euros TTC et demande la prise en charge par la société [I] d'une somme de 6960 euros TTC au titre de la dépose et de l'enlèvement de canalisations qu'elle a installées pour les besoins de son activité. Ces deux premières demandes ont été accueillies par le tribunal qui a rejeté la troisième ce à quoi s'oppose la société [P] [V] au motif que la clause d'accession n'est pas applicable lorsque les travaux ont été réalisés sans l'accord exprès et écrit du propriétaire. La société [I] répond qu'elle a installé ce chauffe-eau ainsi qu'une extension du système de chauffage en 1999 comme en témoignent ses pièces (n°10) et que, ces équipements éléments lui appartenant, les réclamations de ces chefs doivent être rejetées. Elle assure n'avoir pas à déposer les tuyaux qui sont devenus la propriété du bailleur conformément aux stipulations contractuelles. La cour retient qu'aux termes du bail, les aménagements, installations et équipements effectués par le preneur deviendront la propriété pure et simple du bailleur aux termes de l'allocation, et que le preneur ne pourra prétendre à une indemnité quelconque (article 3, dernier alinéa). En conséquence, la société [P] [V] ne démontre pas que les canalisations de gaz dont elle exige le retrait ont été installées par la société [I] pour les besoins de son activité et non pour assurer le fonctionnement de l'installation de chauffage. L'ensemble des installations financées par la preneuse étant contractuellement devenus propriété de la Société [P] [V], la décision critiquée sera encore confirmée en ce qu'elle a accueilli les réclamations de la société [P] [V] au titre du chauffe-eau et du chauffage et rejeté sa demande de dépose de la tuyauterie. f) sur l'électricité La société [P] [V] réclame à ce titre la somme de 11.832 euros TTC dont 432 euros au titre de la vérification par la société Dekra, cette somme correspondant à la sécurisation des installations électriques. La société [I] s'oppose à la demande au motif qu'il ne lui incombe pas de financer sa mise aux normes. Me [N] a fait état dans son constat de tableaux électriques avec des fils dénudés (p 12), Me [F] de fils coupés et d'autres dénudés (p 13, 15 et 21), et il résulte du devis de la société Durand que les travaux envisagés consistent uniquement dans la réfection de l'installation existante et non dans sa mise aux normes. En conséquence, le premier juge sera approuvé en ce qu'il a fait droit à la demande sur ce point. La société [P] [V] fait valoir que c'est par erreur que la société Dekra a établi le devis de 432 euros au nom de la société Trinquet qui est locataire de l'autre partie du bâtiment. La cour considère que l'erreur de plume est évidente, compte tenu de la prestation évaluée au devis, des observations de l'expert privé sur ce point et surtout de la première page du devis de la société Dekra, intitulée 'contrôle ponctuel des locaux [I]' et dont l'adresse du client indique 'Fonderie Trinquet', alors que les deux sociétés exercent à la même adresse. Il sera donc fait droit à cette demande qu'a rejetée le premier juge, comme le demande la société [P] [V]. g) sur la voie d'accès Par des motifs pertinents qui répondent aux moyens soulevés en cause d'appel et que la cour adopte, le premier juge a retenu que la dégradation de la chaussée d'accès à l'entreprise, que celle-ci partage avec la société Trinquet, hébergée dans des locaux contigus, relève de la vétusté et que la moitié du coût de sa réfection, l'autre étant imputée par la bailleresse à la société Trinquet, ne peut être mise à la charge de la société preneuse. h) sur la toiture Cette demande d'un montant total de 17 544 euros TTC correspond au remplacement de 4 plaques de fibro-ciment et de polyester cassées, au démontage et au remplacement de deux sorties de cheminée, au remplacement de 35 autres plaques de fibro-ciment et de polyester ainsi qu'à la dépose d'un portail et à son remplacement. La société [P] [V] fait valoir que la preneuse était tenue de l'entretien de la toiture, la société [I] rétorque qu'aucune clause du bail ne le prévoit et s'appuie sur l'article 606 du code civil pour s'opposer à la demande. Au vu du devis du 3 juin 2013, l'expert privé de la société [P] [V] vise le remplacement de plaques cassées pour 970 euros HT et qualifie d'entretien le remplacement des autres plaques, sans relater ses constatations personnelles sur ces autres plaques et donc sans aucunement motiver cette appréciation, alors que les constats d'huissier ne portent pas sur la toiture et que le devis ne précise pas pour quelles raisons les 160 autres plaques doivent être changées. Le devis présenté au premier juge, qui datait de 2007 selon la société [I], a manifestement été actualisé en appel puisque la première page du devis produit devant la cour est datée du 3 juin 2013 tandis que les deux suivantes portent la date du 16 avril 2014. Par des motifs pertinents qui répondent aux moyens soulevés en cause d'appel et que la cour adopte, le premier juge a énoncé qu'il n'est pas établi que l'état de la toiture soit imputable à la société preneuse et qu'en application de l'article 606 du code civil, les travaux de réfection du couvert incombent à la bailleresse. La cour ajoute que les travaux envisagés, tant en ce qui concerne la toiture que le portail, ressortent manifestement de la vétusté après 33 ans d'exploitation dans les lieux loués et incombent également à la bailleresse pour ce motif. 2- sur la demande de dommages et intérêts La société [P] [V] réclame l'indemnisation du préjudice financier qu'elle a subi dans la mesure où elle s'est trouvée dans l'impossibilité de relouer les lieux précédemment occupés par la société [I]. Par des motifs pertinents qui répondent aux moyens soulevés en appel et que la cour adopte, le premier juge a retenu que la faute contractuelle de la société preneuse de procéder à des réparations d'entretien pour une somme voisine de 30.000 euros n'est pas à l'origine de l'impossibilité dans laquelle s'est trouvée la société [P] [V] de trouver un nouveau locataire, qui résulte de la vétusté des locaux et de la configuration des lieux, la décision de première instance doit être confirmée de ce chef, étant observé que la société [P] [V] n'a pas présenté de demande chiffrée sur ce point. C'est pourquoi le jugement critiqué sera confirmé dans toutes ses dispositions, excepté en ce qu'il a écarté le devis de la société Dekra, d'un montant de 432 euros, au titre de la vérification de l'installation électrique, la société [I] étant condamnée à payer cette somme à la société [P] [V]. La société [P] [V] qui succombe en appel sera condamnée aux dépens et au paiement à la société [I] d'une somme de 6.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, sa propre demande sur ce point étant rejetée. En ce qui concerne la demande formée par la société [P] [V] au titre des frais d'exécution forcée, celle-ci repose sur le décret n° 96/1080 du 12 décembre 1996 qui a été abrogé par le décret n° 2016-230 du 26 février 2016 ; elle ne peut ainsi qu'être rejetée. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort Infirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lyon le 31 août 2020 en ce qu'il a rejeté la demande de la société [Adresse 3] tendant à la condamnation de la société [I] à lui payer la somme de 432 euros, et, statuant à nouveau, Condamne la société [I] à payer à la société [Adresse 3] la somme de 432 euros ; Confirme le jugement sur le surplus ; Y ajoutant, Condamne la société [Adresse 3] aux dépens, et au paiement à la société [I] de la somme de 6.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, sa propre demande sur ce point étant rejetée. LE GREFFIER LE PRESIDENT