Tribunal judiciaire, 07 août 2024. 24/02798

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN 4ème chambre civile Juge du Contentieux de la Protection ORDONNANCE DE REFERE Chambre 4 N° RG 24/02798 - N° Portalis DB3D-W-B7I-KHAS MINUTE N° ORDONNANCE DU 07 Août 2024 [Z], [M] c/ [P] DÉBATS : A l’audience publique du 03 Juillet 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 07 Août 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe COMPOSITION DE LA JURIDICTION : Lors des débats et qui a délibéré : Président : M. Eric BONALDI, Magistrat à titre temporaire assisté lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier et lors du prononcé par Madame Stéphanie STAINIER qui a signé la minute avec le président PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 07 Août 2024 ENTRE : DEMANDEURS: Madame [O] [Z] épouse [M] [Adresse 1] [Localité 3] Rep/assistant : Maître Charlotte MOUSSEAU de la SCP LAYDEKER-SAMMARCELLI-MOUSSEAU, avocats au barreau de BORDEAUX Monsieur [X] [M] [Adresse 1] [Localité 3] Rep/assistant : Maître Charlotte MOUSSEAU de la SCP LAYDEKER-SAMMARCELLI-MOUSSEAU, avocats au barreau de BORDEAUX DEFENDERESSE: Madame [N] [P] [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 4] Rep/assistant : Me Marie-hélène BOEFFARD, avocat au barreau de DRAGUIGNAN (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 83050-2024-002124 du 24/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Draguignan) COPIES DÉLIVRÉES LE 07 Août 2024 : 1 copie exécutoire à ; - Me Marie-hélène BOEFFARD, Maître Charlotte MOUSSEAU 1 copie dossier EXPOSE DU LITIGE Les 23 et 27 janvier 2023, Madame [O] [Z] épouse [M] et Monsieur [X] [M] ont, par l‘intermédiaire de leur mandataire de gestion locative, la société PICHET IMMOBILIER SERVICES, donné à bail à loyer d'habitation à Madame [N] [P], un appartement situé [Adresse 2], ainsi qu'un emplacement de stationnement lot N°123 parking couvert PSS13 situé au sein de cette même résidence ; moyennant un loyer mensuel actuel à la somme de 627,32 € (loyer principal 512,32 €provision charges 65 €, provision TOM 15 €, loyer parking 32 €, provision charges parking 3 €) La locataire ne réglant pas le montant de ses loyers un commandement visant clause résolutoire lui a été signifié par exploit extra judiciaire du 30/11/2023 pour un montant principal de 1 765 € ; Par exploit introductif délivré le 12/03/2024, Mme [Z] [O] et M.[M] [X] ont assigné Mme [P] [N] par devant le juge des contentieux et de la protection statuant en référé pour l’audience du 05/06/2024 aux fins de voir: - Constater le jeu de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit des baux des 23 et 27 janvier 2024 à la date du 31/01/2024 ; - Ordonner l’expulsion de Mme [P] [N] et toute présence de son chef, avec au besoin le concours de la Force Publique et d'un serrurier et le transport des meubles dans tel garde meubles désigné par les bailleurs qu’à défaut par le Tribunal ; - Fixer la somme provisionnelle de l’indemnité d’occupation au montant du dernier loyer et charge en cours (en ce compris la taxe sur les ordures ménagères) qui auraient été dus si les baux s'étaient poursuivis jusqu’au départ des locataires des lieux objet du bail à compter du 1 février 2024, d'une indemnité mensuelle d'occupation soit 495 € outre 65 € soit 560 € ; - Condamner Mme [P] [N] à payer en deniers ou quittances à Madame [O] [Z] épouse [M] et Monsieur [X] [M] une somme de 2 895,83 € correspondant au montant des loyers impayés dus au 31 janvier 2024. - Condamner Mme [P] [N] à payer à Mme [O] [Z] épouse [M] et Monsieur [X] [M], une indemnité de 2 000 € sur le fondement de I ‘article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens lesquels comprendront notamment les frais de commandement, de notification à Préfecture, d'assignation, de droit de plaidoirie, et tous frais d'exécution ; A l’audience initiale l’affaire a été renvoyée au 03/07/2024 à la demande des parties dûment représentées par leurs conseils respectifs ; A cette dernière date les demandeurs indiquent s’en rapporter à leurs demandes contenues dans leur assignation, au visa de laquelle il est expressément renvoyé pour de plus amples informations ; ils indiquent à la barre s’opposer à la demande de délais sollicitée par la locataire ; Mme [P] [N] par la voie de son conseil indique s’en remettre à ses dernières écritures au visa desquelles il est expressément renvoyé pour de plus amples informations et par lesquelles elle sollicite sur le fondement des dispositions de l’article L 412-3 du code des procédures civiles d'exécution les plus larges délais aux fins de quitter les lieux en l’état de difficultés familiales et financières ; elle déclare ne contester la dette locative ni quant à son principe ni quant à son montant ; Il sera statué par décision contradictoire et en premier ressort, les parties étant informées de la date de délibéré fixée au 07/08/2024 par mise à disposition auprès du greffe ; MOTIFS Sur la recevabilité de la demande L'article 24-III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et10) prévoit à peine d'irrecevabilité de la demande, que l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article. En l'espèce, les bailleurs produisent la notification au représentant de l'Etat de l'assignation en justice délivrée au locataire par voie électronique avec accusé de réception du 15/03/2024 soit plus de six semaines avant l'audience qui s'est tenue le 05/06/2024. Aux termes de l'article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent, sous peine d'irrecevabilité de la demande, faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation d'un contrat de bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est toutefois réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides. En l'espèce, les bailleurs justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ; La procédure est donc régulière et la demande est, en conséquence, recevable. Sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire et d'expulsion Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L’article 24- I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et10) prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Toutefois, la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 étant une loi d'ordre public de protection, il convient d'appliquer au cas d'espèce les dispositions les plus favorables de sorte que les cocontractants restent soumis aux stipulations du contrat de bail souscrit antérieurement à la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et qui prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le contrat signé le 23 janvier 2023 par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit en son article 3.1.2 et à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux. Par acte de Commissaire de Justice du 30/11/2023 a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant principal de 1 765€, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l'article 6 de la loi du 31 mai 1990 (faculté de saisir le Fonds de Solidarité pour le Logement) au titre des loyers et charges impayés, lequel est demeuré infructueux. Il ressort du décompte circonstancié que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 01/02/2024. La locataire est donc à compter de cette date occupante sans droit ni titre du logement donné à bail relatif à un appartement situé [Adresse 2] ; De même il convient de prononcer la résiliation du bail régularisé le 27 janvier 2023 portant sur la place de stationnement lot N°123 parking couvert PSS13 situé au sein de cette même résidence ; En conséquence, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de Mme [P] [N] dans les termes du dispositif. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques ; DISONS n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ; Sur l'indemnité d'occupation Il convient de n’accorder en référé qu’une provision au titre de l'indemnité d'occupation dans sa partie non sérieusement contestable, soit un montant égal au loyer révisé augmenté des charges que le requis aurait payé si le bail s'était poursuivi. L'application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir le locataire de tout droit d'occupation du local donné à bail. Le fait pour le locataire de se maintenir dans les lieux alors que le contrat de bail est résilié, et donc d’occuper sans droit ni titre le logement, constitue une faute causant inévitablement un préjudice au bailleur, puisqu’elle le prive de la jouissance du bien dont il est propriétaire, et justifie que soit mise à sa charge une indemnité destinée à réparer ce préjudice. En l'espèce, Mme [P] [N] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 01/02/2024 et commet une faute portant préjudice aux bailleurs en faisant obstacle à la reprise de l'immeuble. Par conséquent, à compter de la résiliation des contrats de baux et jusqu'au départ volontaire ou à défaut l'expulsion des lieux, la locataire se trouve redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle qu'il convient de fixer au montant du loyer majoré des charges en vigueur au jour de l'impayé, sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle. En l'espèce, le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixé au montant du dernier loyer et provision sur charges, soit 560€ de nature à réparer le préjudice subi par Mme [Z] [O] épouse [M] et Monsieur [M] [X] ; Condamnons Mme [P] [N] à payer à Mme [Z] [O] épouse [M] et Monsieur [M] [X] la somme mensuelle de 560€ à compter du 01/02/2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés à titre provisionnel. Sur la dette locative L'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose dans son paragraphe V que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative. Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 1728 du code civil. Il convient de rappeler qu'aux termes de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution, les frais de relance ou liés au recouvrement restent à la charge du créancier, l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 réputant non écrite toute clause contraire, et que les frais judiciaires d'engagement des poursuites sont compris dans les dépens. Toute demande en paiement de ces chefs doit donc être rejetée. Mme [O] [Z] épouse [M] ET Monsieur [X] [M] réclament le paiement de la somme provisionnelle de 2 895,83 € correspondant au montant des loyers impayés demeurant dus au 31 janvier 2024 ; La créance n'étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner, toutefois en deniers et quittances afin de permettre aux parties d’établir leur compte définitif, Mme [P] [N] à régler à Mme [O] [Z] épouse [M] et Monsieur [X] [M] la somme de 2 895,83 € à titre provisionnel ; Sur la demande de délai pour quitter les lieux L’article L412-3 du code des procédures civiles d'exécution Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l'article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi. Les deux premiers alinéas du présent article ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Conformément à l'article L. 412-4 du code des procédures civiles d'exécution, la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. En l’espèce à l’exception de ses revenus ne lui permettant pas d’assurer le paiement ni de l’arriéré ni du montant du loyer en cours, Mme [P] [N] ne justifie nullement avoir procédé à une recherche active d’un autre logement dans le délai qui lui a été offert par la procédure plus particulièrement depuis la délivrance du commandement de payer en date du 30/11/2023, puis de l’assignation signifiée quant à elle le 12/03/2024 ; par suite, et à défaut, il convient de rejeter sa demande. Sur les demandes accessoires a) Sur les dépens En vertu de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Aux termes de l’article L.111-8 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire. En l’espèce, Mme [P] [N], partie succombant à la procédure, supportera la charge des dépens b) Sur les frais irrépétibles En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Il serait inéquitable de laisser à la charge de la Mme [O] [Z] épouse [M] et Monsieur [X] [M] le montant des frais irrépétibles qu'ils ont été contraint d'exposer pour faire valoir leurs droits. Il convient de condamner Mme [P] [N] à payer à Mme [O] [Z] épouse [M] et Monsieur [X] [M] la somme de 300 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous, ERIC BONALDI, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, statuant publiquement par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, RECEVONS Mme [O] [Z] épouse [M] Et Monsieur [X] [M] en leur action ; CONSTATONS et PRONONÇONS la résiliation du bail du 23 janvier 2023 et du bail du 27 janvier 2023 à compter du 01/02/2024 ; CONDAMNONS Mme [P] [N] à payer à titre provisionnel à Mme [O] [Z] épouse [M] Et Monsieur [X] [M] la somme mensuelle de 560 € à compter du 01/02/2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés. ORDONNONS l’expulsion de Mme [P] [N] et de tout occupant de son fait ainsi que l’enlèvement de tout meuble avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier du local d’habitation situé [Adresse 2] DRAGUIGNAN et de même de la place de stationnement lot N°123 parking couvert PSS13 situé au sein de cette même résidence ; dans les deux mois suivant la signification d'un commandement, conformément aux dispositions des articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, étant rappelé que la libération effective ne pourra être considérée comme acquise qu'après restitution de l'ensemble des clés ; DISONS n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ; REJETONS la demande délai de Mme [P] [N] fondée sur les dispositions de l’article L. 412-4 du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNONS, Mme [P] [N] en deniers et quittances, afin de permettre aux parties d’établir leur compte définitif, Mme [P] [N] à régler à Mme [O] [Z] épouse [M] Et Monsieur [X] [M] la somme de 2 895,83€ à titre provisionnel au titre de l’arriéré de loyer ; CONDAMNONS Mme [P] [N] à payer à Mme [O] [Z] épouse [M] Et Monsieur [X] [M] la somme de 300 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS Mme [P] [N] aux entiers dépens de l’instance dépens lesquels comprendront notamment les frais de commandement, de notification à Préfecture, d'assignation, de droit de plaidoirie, et tous frais d'exécution ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 07/08/2024. Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection