Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
de LILLE
59034 LILLE CEDEX
☎ :03 20 78 33 33
N° RG 24/01150 - N° Portalis DBZS-W-B7I-X7UH
JUGEMENT
DU : 02 Septembre 2024
[R] [K]
[Z] [G] épouse [K]
C/
Société 3F NOTRE LOGIS
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT DU 02 Septembre 2024
DANS LE LITIGE ENTRE :
DEMANDEUR(S)
M. [R] [K]
né le à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]
Mme [Z] [G] épouse [K]
née le 15 Avril 1988 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]
représentée par Représentant : Me Solène VANDERMERSCH, avocat au barreau de LILLE
ET :
DÉFENDEUR(S)
Société 3F NOTRE LOGIS, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Isabelle MERVAILLE-GUEMGHAR, avocat au barreau de LILLE
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 03 Juin 2024
Mélanie COCQUEREL, Juge, assisté(e) de Mahdia CHIKH, Greffier
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 02 Septembre 2024, date indiquée à l'issue des débats par Mélanie COCQUEREL, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU Greffier
RG : 24/1150 PAGE
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 3 février 2009, la société 3F Immobilière Nord Artois devenue la société anonyme (SA) 3 F Notre Logis a donné à bail à M. [R] [K] et Mme [Z] [G] épouse [K] un appartement n°349 situé [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel initial de 372,97 euros.
Se prévalant de la présence de désordres affectant le logement et pouvant contribuer à la pathologie de Mme [K], M. et Mme [K] ont, par acte d’huissier du 22 juillet 2021, fait assigner la SA 3F Notre Logis devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille.
Celui-ci, par jugement du 20 mai 2022, a ordonné une expertise judiciaire, dit que les frais de ladite expertise judiciaire seront avancés par le Trésor Public dans la mesure où M. et Mme [K] sont bénéficiaires de l’aide juridictionnelle, condamné la SA 3F Notre Logis à payer à M. et Mme [K] la somme de 1 500 euros, réservé les dépens et renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du 10 octobre 2022.
A cette audience, l’affaire a été radiée du rôle.
L’expert judiciaire, M. [I], a déposé son rapport le 18 avril 2023.
Par écritures du 24 janvier 2024, M. et Mme [K] ont sollicité la réinscription de l’affaire au rôle.
L'affaire a été appelée à l'audience du 12 février 2024 lors de laquelle les parties, représentées par leurs avocats, ont régularisé un calendrier de procédure et accepté de soumettre la procédure à l'application de l'article 446-3 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n° 2017-892 du 6 mai 2017. L'audience de plaidoirie a été fixée au 3 juin 2024.
A cette audience, M. et Mme [K], représentés par leur conseil, ont oralement soutenu leurs dernières écritures aux termes desquelles ils demandent au juge, au visa des articles 1719 et 1720 du code civil, 329 et suivants du code de procédure civile, de :
rejeter les demandes de la SA 3F Notre Logis,condamner la SA 3F Notre Logis à payer la somme de 7 000 euros,enjoindre la SA 3F Notre Logis à faire les travaux de rénovation afin de mettre fin à l’humidité et aux infiltrations présentes au sein du logement, à savoir isolation et remplacement des chauffages et embellissement ainsi que désinsectisation sous peine d’astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la notification de la décision rendue,réserver au juge des contentieux de la protection la possibilité de liquider l’astreinteEn toute hypothèse,
condamner la SA 3F Notre Logis à payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991,condamner la SA 3F Notre Logis aux entiers frais et dépens,ordonner l’exécution provisoire du jugement à venir.
Au soutien, ils font valoir que dès l’année 2013, à la suite de travaux de rénovation qui ont été effectués sur la façade, des problèmes d’humidité sont survenus dans le logement ; que l’expert judiciaire a relevé que les radiateurs sont d’origine, soit depuis 1975, que le problème reste l’insuffisance d’isolation sur les parois et qu’ils ont subi un préjudice d’inconfort sur au moins deux saisons de chauffe et ainsi acquitté des charges sans service rendu ; que l’expert judiciaire n’a pas retenu la suroccupation du logement comme facteur des désordres.
Ils soulignent encore que le bailleur produit un devis des travaux et que ceux-ci vont durer 10 jours ; que le relogement dans un duplex proposé par le bailleur n’est pas compatible avec l’état de santé de M. [K] qui est en invalidité à un taux compris entre 50 et 79% (déficience motrice du tronc) et ne peut donc descendre ou monter des escaliers entre les pièces.
Ils justifient leur demande d’astreinte par l’absence de toute proposition du bailleur concernant la réalisation des travaux nécessaires à permettre de remédier aux désordres. Ils précisent qu’ils vont être hébergés par de la famille pendant les travaux dans la mesure où aucune proposition de relogement adapté n’a été faite par le bailleur.
La SA 3F Notre Logis, représentée par son conseil, s'en est également rapportée à ses dernières écritures aux termes desquelles elle demande au juge, au visa de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles L 131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, de :
rejeter l’ensemble des demandes présentées par M. et Mme [K],A titre reconventionnel,
condamner M. et Mme [K] à la laisser pénétrer dans le logement ainsi que toute entreprise de son choix pour effectuer les travaux préconisés par l’expert judiciaire, à savoir la reprise de l’isolant sur les parois extérieures par leur face intérieure et les embellissements du séjour et des trois chambres et en y incluant ceux de la cuisine et la révision, le désembouage et purge des radiateurs et, le cas échéant, effectuer toute mesure et devis complémentaire à charge de les prévenir au minimum 72h à l’avance, sous astreinte de 200 euros par jour de retard commençant à courir à compter du refus de M. et Mme [K] de la laisser ou les entreprises mandatées pénétrer dans le logement à cette fin,réserver au juge des contentieux de la protection la possibilité de liquider l’astreinte,condamner M. et Mme [K] au paiement de la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
Au soutien, elle fait valoir qu’aucune pièce produite aux débats ne démontre que M. Et Mme [K] l’auraient interpellée ou mise en demeure depuis 2013 ; que s’ils font mention d’un courrier qu’ils lui auraient adressé en mars 2021, celui-ci n’est pas produit aux débats ; qu’il ne peut donc lui être reproché une quelconque inaction.
Elle ajoute que M. et Mme [K] ont refusé qu’elle fasse réaliser un devis par la société Bati Déco ; qu’elle a planifié un nouveau rendez-vous pour le 10 janvier 2024 dont M. et Mme [K] ont été informés par courrier et qu’elle a été contrainte de leur adresser une mise en demeure par lettre recommandée le 25 mars 2024 ; que M. et Mme [K] ont finalement sollicité un report des travaux à juillet 2024 ; que la demande d’astreinte n’est donc pas justifiée.
S’agissant de l’étendue des travaux, elle souligne que l’expert judiciaire ne fait état que de la reprise de l’isolant sur les parois extérieures sur leur face intérieure et des embellissements au niveau du séjour et des trois chambres et de la révision, désembuage et purge des radiateurs ; qu’elle a intégré la cuisine dans les travaux alors que l’expert judiciaire n’en a pas fait état ; que celui-ci n’a pas préconisé un changement complet des radiateurs mais seulement donné un conseil en ce sens au niveau de l’immeuble.
Elle estime également que la demande de désinsectisation n’est pas justifiée ; que la société DDH intervient annuellement à ce titre en exécution d’un contrat conclu avec elle ; que M. et Mme [K] ne l’ont jamais interpellée sur ce point avant la présente procédure alors que des passages peuvent avoir lieu chaque semaine à la demande du locataire.
Au soutien de sa demande reconventionnelle, elle fait valoir que l’article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de donner accès à son logement pour permettre la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives ; que cette obligation est reprise à l’article 8 du contrat de bail ; que M. et Mme [K] ne laissent pas entrer les entreprises mandatées ; qu’il y a lieu d’assortir l’obligation de la laisser pénétrer dans les locaux loués d’une astreinte à compter du 1er juillet 2024.
Elle estime enfin que M. et Mme [K] ne justifient pas du quantum de leur demande de dommages et intérêts ; qu’ils ne caractérisent pas le préjudice subi ; que le loyer hors charges est d’un montant actuel de 443,09 euros pour le logement entier ; que la somme réclamée correspond donc à 17 mois de loyers hors charges ; que le préjudice d’inconfort retenu par l’expert judiciaire ne peut s’analyser en une perte totale de jouissance ; qu’au surplus, M. et Mme [K] ont contribué à leur propre préjudice par la suroccupation du logement (8 personnes, outre l’arrivée d’un nouvel enfant) ; qu’elle a proposé une mutation dans un type 5 refait à neuf en 2023 qui a été refusée par M. et Mme [K].
A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 2 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande de travaux de reprise des désordres affectant le logement sous astreinte
L'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que :
« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
(...)
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
Aux termes de l'article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2022, les conditions que le logement doit satisfaire, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, sont notamment les suivantes:
- le logement assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau.-
- Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;
- la nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
- le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
En l'espèce, l’expert judiciaire a organisé une réunion dans le logement occupé par M. Et Mme [K] le 25 janvier 2023.
Aux termes de son rapport, il relève qu’à 10 h du matin et avec une température extérieure de 2°C et un taux d’humidité relative de 25% :
dans le séjour : la température est de 16° et le taux d’humidité relative de 54%,les radiateurs sont froids bien qu’ouverts à fonddans la chambre parentale attenante, où dort le bébé :la température est de 18 °C et l’hygrométrie de 46%,la paroi extérieure présente de grandes tâches de moisissure et sa température sur la face interne est de 11,8 °Cdans la chambre en duplex, les mêmes constats sont faits,dans la cuisine, la paroi extérieure présente des traces de moisissures et elle est à 10,7°C.
Il conclut dans les termes suivants :
la norme admise pour ce type d’occupation n’est pas dépassée de sorte que la suroccupation n’explique pas le taux d’humidité relative élevé,le défaut de mise en chauffe des radiateurs est dû au dysfonctionnement de la vanne thermostatique dont le pointeau d’alimentation était resté collé ; que s’ils ont pu être remis en fonctionnement par des manipulations relativement simples et rapides, celles-ci ne sont pas à la portée de tous les locataires et même déconseillées,il n’y a jamais eu d’opération de désembouage des radiateurs et les radiateurs sont ceux d’origine qui datent d’environ 1975,l’opération de rénovation de l’immeuble en 2 temps, à savoir le remplacement des menuiseries extérieures par celles en PVC en 2002 puis la mise en place de l’isolation extérieure en 2012, n’a pas permis de traiter les ponts thermiques constatés en périphérie des baies,le problème principal reste l’insuffisance d’isolation sur les parois donnant directement sur l’extérieur.
L’expert préconise :
l’amélioration de l’isolation extérieure en doublant les parois extérieures sur leur face intérieure par un complexe isolant comportant au moins 6 cm de polystyrène extrudé afin d’ajouter, placo et colle compris, une épaisseur de 8 cm aux parois concernées,l’efficacité du chauffage par la révision, un désembouage et une purge des radiateurs et de leurs organes. Il n’a pas chiffré ces travaux en précisé que l’un concerne les marchés à bon de commande du bailleur et l’autre un contrat cadre avec Dalkia,les travaux d’embellissements en finition,dans un avenir proche, le changement des radiateurs, ceci pour tout l’immeuble. Il a toutefois précisé qu’il s’agissait seulement d’un conseil qui dépassait la portée de l’expertise.
Il a précisé que la durée de ces travaux était de 8 jours sur deux semaines afin de permettre le séchage entre la pose des isolants et la mise en peinture.
La SA 3F Notre Logis produit deux devis établis par Bati Déco d’un montant de 3 480,52 euros et de 8 723,09 euros qui prévoient notamment la pose de fibre de verre ou de pose de placoplâtre au niveau des murs et des plafonds et la reprise des embellissements.
M. et Mme [K] ne contestent pas que ces travaux sont de nature à remédier au problème d’isolation.
Il convient donc de condamner la SA 3F Notre Logis à procéder aux travaux d’isolation et d’embellissement afférents préconisés par l’expert judiciaire.
M. et Mme [K] sollicitent en sus le remplacement des chauffages et la désinsectisation.
Toutefois, l’expert judiciaire a seulement conseillé le remplacement des chauffages de l’immeuble dans un avenir proche sans estimer qu’il s’agissait de travaux nécessaires à la reprise des désordres.
Il convient donc de condamner la SA 3F Notre Logis à faire réviser, désembouer et purger les radiateurs et autant de fois que nécessaire pour permettre leur bon fonctionnement.
De même, il convient seulement de condamner la SA 3F Notre Logis à faire procéder et autant de fois que nécessaire à la désinsectisation du logement.
Il n’y a pas lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte dans la mesure où la SA 3F Notre Logis justifie avoir proposé l’intervention de Bati Déco à M. et Mme [K].
Cette demande d’astreinte sera donc rejetée.
Il n’y a pas non plus lieu de faire droit à la demande reconventionnelle de la SA 3F Notre Logis dans la mesure où M. et Mme [K] n’ont pas opposé de refus de principe à la réalisation des travaux.
Ils ont seulement indiqué le 26 décembre 2023 que leur nouveau-né était souffrant et ils ont ensuite manifesté le souhait que les travaux soient réalisés en juillet afin de pouvoir être hébergés par de la famille.
Ils n’ont, par ailleurs, aucun intérêt à refuser la réalisation des travaux concernés sauf à s’exposer à la persistance des désordres pour la prochaine saison de chauffe.
Cette demande sera donc également rejetée.
Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance
Aux termes de l'article 6 b) de la loi du 6 juillet 1989, « le bailleur est obligé d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement ».
En l'espèce, l’expert judiciaire a, aux termes de son rapport, considéré que M. et Mme [K] ont subi un préjudice d’inconfort sur au moins deux saisons de chauffe ainsi que des charges acquittées sans service en retour.
Actuellement, la SA 3F Notre Logis précise que le loyer est de 443,09 euros hors charges, ce qui n’est pas contesté par M. et Mme [K].
Au regard de la durée considérée et de la nature des désordres, la SA 3F Notre Logis sera condamnée à payer à M. et Mme [K] la somme de 2 500 euros au titre du préjudice de jouissance subi.
Il y a lieu de préciser que cette somme s’ajoute à celle de 1 500 euros accordée par le jugement du 20 mai 2022 qui a vocation à indemniser un préjudice distinct, à savoir la présence de blattes au sein du logement.
Sur les demandes accessoires
En application de l'article 696 du code de procédure civile, la SA 3F Notre Logis qui succombe à l'instance sera condamnée aux dépens.
Par ailleurs et pour les mêmes motifs, elle sera condamnée à verser à Maître Solène Vandermersch, avocat au barreau de Lille, conseil de M. et Mme [K], bénéficiaires de l’aide juridictionnelle, la somme de 1 800 euros au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991.
Enfin, en application de l'article 514 du code de procédure civile; le présent jugement sera assorti de l'exécution provisoire de droit.
PAR CES MOTIFS
Le juge du contentieux de la protection, statuant à l'issue de débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,
CONDAMNE la société anonyme 3F Notre Logis à faire réaliser les travaux préconisés par l’expert judiciaire, M. [V] [I] en page 8 de son rapport permettant de mettre fin aux défauts d'isolation du logement à l'origine des désordres affectant l’appartement n°349 donné à bail à M. [R] [K] et Mme [Z] [G] épouse [K] situé [Adresse 2] à [Localité 5];
CONDAMNE la société anonyme 3F Notre Logis à faire procéder et autant de fois que nécessaire pour en permettre le bon fonctionnement à la révision, au désembouage et à la purge des radiateurs de l’appartement donné à bail à M. [R] [K] et Mme [Z] [G] épouse [K] situé [Adresse 2] à [Localité 5] ;
CONDAMNE la société anonyme 3F Notre Logis à faire procéder et autant de fois que nécessaire à la désinsectisation du logement ;
CONDAMNE la société anonyme 3F Notre Logis à payer à la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi;
REJETTE les autres demandes;
CONDAMNE la société anonyme 3F NOTRE LOGIS à verser à Maître Solène Vandermersch, avocat au barreau de Lille et conseil de M. [R] [K] et Mme [Z] [G] épouse [K] la somme de 1 800 euros au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;
CONDAME la société anonyme 3F Notre Logis aux dépens ;
RAPPELLE l'exécution provisoire de droit attachée aux décisions de première instance ;
Ainsi jugé et prononcé à Lille, par mise à disposition au greffe, le 2 septembre 2024.
LE GREFFIER LE JUGE
D.AGANOGLU M.COCQUEREL
