Tribunal judiciaire, 24 février 2025. 24/01781

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 24 FEVRIER 2025 N° RG 24/01781 - N° Portalis DB22-W-B7I-SVMM Code NAC : 54Z AFFAIRE : S.D.C. DU [Adresse 2] C/ S.C.I. FRAMAREMICLE DEMANDERESSE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2], représenté par son Syndic en exercice, la société GITE IMMO, exerçant sous l’enseigne WHITE BIRD, S.A.S.U. immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le numéro 537 848 673, dont le siège social est sis [Adresse 5], pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège représentée par Me Franck LAFON, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618, Me Marc HOFFMANN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 1364 DEFENDERESSE S.C.I. FRAMAREMICLE, immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le numéro 414 808 238, dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège social représentée par Me Richard NAHMANY, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 485 Débats tenus à l'audience du 30 janvier 2025 Nous, Eric MADRE, Vice-Président, assisté de Virginie DUMINY, Greffier, lors des débats, et de Romane BOUTEMY, Greffier placé, lors du délibéré, Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil à l’audience du 30 janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 24 février 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue : EXPOSE DU LITIGE La société SCI Framaremicle est propriétaire d’une ferme à usage d’habitation sise [Adresse 1] à [Localité 6], figurant au cadastre sous le n° [Cadastre 4]. Sur la parcelle voisine, cadastrée n° [Cadastre 3], située [Adresse 2], se trouve un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété. Soutenant que la construction d’une aire de stationnement sur le fonds de la copropriété voisine, dans le courant de l’année 2010, aurait occasionné des dégradations sur le mur de clôture lui appartenant et séparant les deux fonds, la société SCI Framaremicle a effectué une déclaration de sinistre auprès de son assureur, puis a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Versailles pour obtenir la démolition de l’aire de stationnement adossée à son mur, une provision à valoir sur l’indemnisation de son préjudice et la désignation d’un expert. Par ordonnance du 9 mai 2019, le juge des référés a ordonné une expertise et a débouté la société SCI Framaremicle de ses autres demandes. Par ordonnance du 19 juin 2019, Monsieur [T] [D] a été désigné en remplacement de l'expert précédemment nommé. Par ordonnance en date du 17 octobre 2019, les opérations d’expertise ont été rendues communes à la société Axa France Iard, assureur du syndicat des copropriétaires. L’expert judiciaire a déposé son rapport le 6 août 2021. Par actes d’huissier en date du 1er février 2022, la société SCI Framaremicle a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Versailles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] (Yvelines) représenté par son syndic, et son assureur, la société Axa France Iard, pour obtenir la réalisation des travaux préconisés par l’expert et l’indemnisation des préjudices subis. Par jugement en date du 1er juin 2023, le tribunal judiciaire de Versailles a notamment : - condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], à [Localité 6] à réaliser, avec l’assistance d’un maître d’œuvre, les travaux lui incombant tels que préconisés par l’expert dans son rapport déposé le 6 août 2021, à savoir la réalisation d’un mur de soutènement avec création d’un dispositif de récupération des eaux pluviales, et à en justifier par la production des factures, et ce dans le délai de six mois à compter de la signification du présent jugement, sous astreinte, passé ce délai, de 100,00 € par jour de retard pendant 90 jours ; - condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] et la société Axa France Iard à payer à la société SCI Framaremicle : - la somme de 25 414,94 € HT, valeur janvier 2022, à réindexer en fonction de l'indice BT 01 en vigueur à la date du jugement, augmentée ensuite des intérêts au taux légal à compter de cette date, au titre des travaux de remise en état de son mur ; - la somme de 5 904,00 € HT, valeur janvier 2022, à réindexer en fonction de l'indice BT 01 en vigueur à la date du jugement, augmentée ensuite des intérêts au taux légal à compter de cette date, au titre des travaux de dépose et de repose de la clôture ; - la somme de 9 900,00 € en réparation de son préjudice de jouissance ; - la somme de 3 432,00 € TTC au titre des frais d'étaiement ; - la somme de 396,00 € TTC au titre des frais d’investigations ; - condamné la société Axa France Iard à garantir le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] des condamnations prononcées à son encontre au profit de la société SCI Framaremicle, y compris au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile, dans les limites de son contrat dont les plafonds et franchises sont opposables à l'assuré et aux tiers ; - rappelé que le jugement était exécutoire de plein droit par provision. Ce jugement a été signifié au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 6] (Yvelines), représenté par son syndic, le 8 juin 2023 et le 9 juin 2023 à la société Axa France Iard. Aucun appel n'a été interjeté à son encontre. Le 26 juillet 2023, la société Entreprise François et fils a établi un devis à la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 6] (Yvelines), représenté par son syndic. Par courrier officiel en date du 6 septembre 2023, le conseil de la société SCI Framaremicle a indiqué que ce devis et le contrat d’architecte transmis ne répondaient pas aux préconisation de l'expert judiciaire. Par courriers officiels de son conseil en date des 19 octobre 2023 et 19 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires a informé le conseil de la société SCI Framaremicle de sa volonté de démarrer les travaux ordonnés par le jugement dès que possible et, faisant valoir que les travaux ne pouvant débuter qu’après la mise en place de mesures pour étayer le mur du côté de la propriété de la société SCI Framaremicle, a sollicité les disponibilités de cette dernière afin de permettre la mise en place des étais. Par courrier officiel en date du 21 décembre 2023, le conseil de la société SCI Framaremicle a émis des réserves sur le devis, au motif notamment que l'expert judiciaire avait préconisé la mise en place de chaînages provisoires intermédiaire et d'étais tirants poussants afin d'éviter l'effondrement du mur pendant les travaux et que la chronologie des travaux à effectuer impliquait de débuter par la réalisation de travaux sur le fonds du syndicat de copropriétaires, et a précisé que les travaux pourraient commencer sans délai dès la levée de ces réserves. Par acte de commissaire de justice en date du 8 novembre 2024, la société SCI Framaremicle a fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 6] (Yvelines), représenté par son syndic, à comparaître devant le juge de l'exécution le 26 février 2025, aux fins de liquidation de l'astreinte et de fixation d'une nouvelle astreinte. Par acte de commissaire de justice en date du 25 mars 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 6] (Yvelines), représenté par son syndic, la société Gite Immo, exerçant sous l'enseigne White Bird, a fait assigner la société SCI Framaremicle devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles. L'affaire a été appelée à l'audience du 23 mai 2024 puis renvoyée successivement au 4 juillet 2024 et au 10 octobre 2024, date à laquelle elle a été radiée pour défaut de diligence des parties. L'affaire a été réinscrite au rôle à la demande de la partie demanderesse et la cause a été entendue à l’audience du 30 janvier 2025. Par conclusions soutenues oralement à l'audience, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 6] (Yvelines), représenté par son syndic, la société Gite Immo, exerçant sous l'enseigne White Bird, demande au juge des référés de : - débouter la société SCI Framaremicle de ses demandes ; - condamner la société SCI Framaremicle à lui laisser l’accès à sa parcelle, ainsi qu’à ses préposés, la société Entreprise François et fils, et Monsieur [H] [P], pour effectuer les travaux suivant rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [T] [D] et en application du jugement du tribunal judiciaire de Versailles du 1er juin 2023, et ce conformément aux préconisations techniques de l’architecte, Monsieur [H] [P], et au devis de la société Entreprise François et fils ; - assortir cette condamnation d’une astreinte de 500,00 € par jour de retard à compter du huitième jour suivant la signification de l’ordonnance ; - condamner la société SCI Framaremicle à lui verser la somme de 4 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens. Il conteste tout d'abord l'incompétence du juge des référés pour connaître de ses demandes, dès lors que le différend ne porte pas sur des mesures d’exécution forcée engagées sur le fondement du jugement du 1er juin 2023 mais résulte du refus de la société SCI Framaremicle de laisser l’accès à sa parcelle à l’architecte et à l’entreprise mandatés par le syndicat des copropriétaires pour que les travaux urgents soient effectués. Il soutient ensuite en substance que la société SCI Framaremicle s’oppose à laisser ses préposés accéder à sa parcelle pour effectuer les travaux suivant rapport d’expertise judiciaire et en application du jugement du 1er juin 2023, alors, d’une part, qu'il y a pourtant urgence à effectuer ces travaux car le mur qui doit être réparé menace de s’effondrer et, d’autre part, que la copropriété est sous la menace d’une liquidation d’astreinte. Il estime que la société SCI Framaremicle, qui n'a aucune compétence technique et ne fait que relever que le descriptif des travaux ne prévoirait pas un étaiement du mur du côté de son fonds, sous-entend que l'architecte et l'entreprise choisis ne seraient pas sérieux et prendraient des risques dans le cadre de la réalisation des travaux, faisant ainsi preuve de mauvaise foi afin de retarder le démarrage des travaux pour réclamer la liquidation de l'astreinte prononcée, alors qu'il a pourtant fourni tous les justificatifs pour démontrer que les travaux qu'il souhaite entreprendre correspondent à ce qui a été prescrit. Par conclusions soutenues oralement à l'audience, la société SCI Framaremicle demande au juge des référés de : in limine litis, - se déclarer matériellement incompétent au profit du juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Versailles ; à titre subsidiaire, - débouter purement et simplement le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 6] (Yvelines) de l’ensemble de ses demandes ; en tout état de cause, - condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 6] (Yvelines) à supporter les dépens et à lui verser un montant de 2 400,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Elle soutient en substance que les demandes de son adversaires portent sur de prétendues difficultés d’exécution de l’obligation de faire mise à sa charge aux termes du jugement rendu le 1er juin 2023, qui relèvent, en vertu de l’article 8 de la loi du 9 juillet 1991 relative aux procédures civiles d’exécution, de la compétence matérielle du juge de l'exécution, gardien naturel du titre exécutoire. Elle ajoute avoir saisi le juge de l'exécution en liquidation de l'astreinte, demande qui s'analyse en une mesure d'exécution engagée sur le fondement du jugement litigieux. La défenderesse soutient à titre subsidiaire qu'alors que le syndicat de copropriétaire demandeur s'est vu enjoindre de réaliser un mur de soutènement avec création d’un dispositif de récupération des eaux pluviales, le devis ne prévoit pas d’étaiement du mur de la société SCI Framaremicle des deux côtés, contrairement aux préconisations de l’expert judiciaire reprises aux termes du jugement rendu le 1er juin 2023, ni la mise en place de chaînages provisoires intermédiaire et d'étais tirants poussants afin d'éviter l'effondrement du mur pendant les travaux. Elle expose que malgré les échanges intervenus, le syndicat de copropriétaires n’a jamais intégré ces éléments à ses pièces techniques, de sorte que toute demande d’accès à son fonds est prématurée. A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré au 24 février 2025. MOTIFS DE LA DECISION Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties à leurs conclusions. Sur l'exception d'incompétence matérielle : Aux termes de l'article L. 213-6 du code de l'organisation judiciaire, le juge de l'exécution connaît, de manière exclusive, des difficultés relatives aux titres exécutoires et des contestations qui s'élèvent à l'occasion de l'exécution forcée, même si elles portent sur le fond du droit à moins qu'elles n'échappent à la compétence des juridictions de l'ordre judiciaire. Dans les mêmes conditions, il autorise les mesures conservatoires et connaît des contestations relatives à leur mise en œuvre. Le juge de l'exécution connaît, sous la même réserve, de la procédure de saisie immobilière, des contestations qui s'élèvent à l'occasion de celle-ci et des demandes nées de cette procédure ou s'y rapportant directement, même si elles portent sur le fond du droit ainsi que de la procédure de distribution qui en découle. Il connaît, sous la même réserve, des demandes en réparation fondées sur l'exécution ou l'inexécution dommageables des mesures d'exécution forcée ou des mesures conservatoires. Il connaît de la saisie des rémunérations, à l'exception des demandes ou moyens de défense échappant à la compétence des juridictions de l'ordre judiciaire. Le juge de l'exécution exerce également les compétences particulières qui lui sont dévolues par le code des procédures civiles d'exécution. En l'espèce, la mesure sollicitée porte sur l’accès de la partie demanderesse et de ses préposés à la parcelle appartenant à la société SCI Framaremicle en vue d'effectuer les travaux préconisés par Monsieur [T] [D] dans son rapport d'expertise judiciaire déposé le 6 août 2021, à savoir la réalisation d’un mur de soutènement avec création d’un dispositif de récupération des eaux pluviales, qu'elle a été condamnée à réaliser sous astreinte par jugement du tribunal judiciaire de Versailles du 1er juin 2023. Le litige porte sur la mise en œuvre de ce titre exécutoire et le juge de l'exécution a par ailleurs été saisi d'une demande de liquidation d'astreinte. L'objet de la présente instance n'est toutefois nullement de trancher une contestation portant sur des mesures d'exécution forcée engagées ou opérées sur le fondement du titre, qui relèveraient de la compétence exclusive du juge de la mise en état, mais de permettre à la partie condamnée de réaliser les travaux ordonnés, dont les modalités n’ont pas été précisées par le tribunal. De surcroît, un tel ajout à la décision initiale n’entre pas dans les pouvoirs du juge de l'exécution. Il convient en conséquence de rejeter l'exception d'incompétence matérielle soulevée par la société SCI Framaremicle. Sur la demande principale : L'article 834 du code de procédure civile permet, dans tous les cas d'urgence, au président du tribunal judiciaire d'ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En vertu des obligations normales de voisinage et en cas de nécessité, il est de principe que le propriétaire d’un fonds est fondé à solliciter un droit de tour d’échelle, c’est-à-dire un droit d’accès temporaire et limité sur le fonds voisin pour effectuer des travaux indispensables à la conservation d’une construction existante qui sont impossibles depuis son fonds propre. L’octroi d’un droit de tour d’échelle par le juge des référés suppose que soit démontré que : - les travaux sont indispensables pour la conservation d’une construction existante ou l’achèvement d’une construction neuve ; - les travaux ne peuvent être effectués par un autre moyen technique que par le passage sur le fonds voisin, même au prix d’une dépense supplémentaire, sauf si cette dépense est disproportionnée au regard de la valeur des travaux à effectuer ; - la gêne occasionnée doit être la moindre possible, ne pas excéder les inconvénients normaux du voisinage et ne pas être disproportionnée par rapport à l’intérêt des travaux, les éventuels dommages engendrés par eux devant donner lieu à indemnisation. En l'espèce, il ressort des pièces produites aux débats, et notamment du jugement du tribunal judiciaire de Versailles du 1er juin 2023, devenu définitif et du rapport d'expertise judiciaire de Monsieur [T] [D] en date du 6 août 2021, que la réalisation d’un mur de soutènement avec création d’un dispositif de récupération des eaux pluviales, mise à la charge du syndicat des copropriétaires, est indispensable, d'une part, en ce que ces travaux ont été définitivement ordonnés judiciairement et, d'autre part en ce qu'ils sont nécessaires à la conservation du mur séparatif appartenant à la société SCI Framaremicle. En outre, il est constant que ces travaux ne peuvent être réalisés par la partie demanderesse sans accès au fonds de la partie défenderesse. L'urgence de la mesure sollicitée est caractérisée tant par la nécessité des travaux pour préserver ledit mur, dont plusieurs pierres ont déjà chuté, que par le prononcé d'une astreinte dans le jugement susvisé, dont la société SCI Framaremicle a d'ores et déjà sollicité la liquidation auprès du juge de l'exécution. Enfin, au regard des réponses apportées par la partie demanderesse aux objections soulevées par la société SCI Framaremicle dans le cadre des échanges intervenus et dès lors que les travaux doivent être réalisés, d'une part, sous le contrôle d'un architecte mandaté à cet effet et, d'autre part, conformément au jugement du 1er juin 2023, selon les seules préconisations de l'expert judiciaire dans son rapport et sous la responsabilité du syndicat des copropriétaires, la mesure sollicitée ne se heurte à aucune contestation sérieuse. Il résulte de l'ensemble de ces constatations et énonciations que la partie demanderesse justifie avec l'évidence requise en référé de la nécessité d'accéder à la parcelle voisine afin d'entreprendre, dans les meilleurs délais, les travaux ordonnés. En application de l'article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, afin d'en assurer l'exécution, compte tenu de l'inertie de la partie défenderesse malgré les nombreux courriers échangés entre les parties, il convient d'assortir la présente décision d'une astreinte, selon les modalités prévues au dispositif. Sur les demandes accessoires : La société SCI Framaremicle, partie perdante, est condamnée aux dépens de l’instance. Enfin, compte tenu des démarches judiciaires accomplies et à défaut de production de factures acquittées, l’équité commande de condamner la société SCI Framaremicle à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 6] (Yvelines), représenté par son syndic, la somme de 1 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort, Rejetons l'exception d'incompétence matérielle soulevée par la société SCI Framaremicle ; Enjoignons à la société SCI Framaremicle de laisser l’accès à sa parcelle au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 6] (Yvelines), pris en la personne de son syndic, ainsi qu’à ses préposés, la société Entreprise François et fils, et Monsieur [H] [P], afin d'effectuer les travaux nécessaires à la réalisation d’un mur de soutènement avec création d’un dispositif de récupération des eaux pluviales, ordonnée par jugement du tribunal judiciaire de Versailles en date du 1er juin 2023 et selon les préconisation du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [T] [D] déposé le 6 août 2021 – notamment celles destinées à prévenir l'effondrement du mur pendant les travaux ; Disons que, faute pour la société SCI Framaremicle d'autoriser l'accès à sa parcelle dans un délai de deux (2) mois à compter de la signification de la présente ordonnance, elle sera redevable envers le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], à [Localité 6] (Yvelines), représenté par son syndic, passé ce délai, d’une astreinte dont le montant est provisoirement fixé à 200,00 € (deux cent euros) par jour de retard ; Disons que l’astreinte provisoire courra pendant un délai maximum de trois (3) mois, à charge pour le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], à [Localité 6] (Yvelines), représenté par son syndic, à l’expiration de ce délai, de solliciter du juge de l'exécution, la liquidation de l’astreinte provisoire et le prononcé d’une astreinte définitive ; Condamnons la société SCI Framaremicle à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], à [Localité 6] (Yvelines), représenté par son syndic, la société Gite Immo, exerçant sous l'enseigne White Bird, la somme de 1 500,00 € (mille cinq cent euros) en application de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamnons la société SCI Framaremicle aux dépens ; Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ; Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes. Prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT QUATRE FEVRIER DEUX MIL VINGT CINQ par Eric MADRE, Vice-Président, assisté de Romane BOUTEMY, Greffier placé, lesquels ont signé la minute de la présente décision. Le Greffier Le Vice-Président Romane BOUTEMY Eric MADRE