Tribunal judiciaire, 23 avril 2025. 22/00939

N° RG 22/00939 - N° Portalis DB2E-W-B7G-K3ND 3ème Ch. Civile Cab. 3 N° RG 22/00939 - N° Portalis DB2E-W-B7G-K3ND Minute n° Copie exec. à : Me Grégoire FAURE Me Nicolas MEYER Le Le greffier Me Grégoire FAURE Me Nicolas MEYER RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 7] JUGEMENT DU 23 AVRIL 2025 DEMANDERESSE : S.A.R.L. LES BAILLIS, immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n° 750.379.596. en liquidation judiciaire prise en la personne de Maître [M] [V], es qualité de liquidateur, demeurant [Adresse 4], dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Nicolas MEYER, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 117 DEFENDEUR : Monsieur [R] [F] né le 27 Septembre 1994 à [Localité 8], demeurant [Adresse 3] représenté par Me Grégoire FAURE, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 163 COMPOSITION DU TRIBUNAL : Chloé MAUNIER, Juge, Président, assistée de Stéphanie BAEUMLIN, greffier OBJET : Autres demandes relatives à la vente DÉBATS : A l'audience publique du 18 Décembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Chloé MAUNIER, Juge, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 23 Avril 2025. JUGEMENT : Contradictoire en Premier ressort, Rendu par mise à disposition au greffe, Signé par Chloé MAUNIER, Juge et par Aude MULLER, greffier EXPOSÉ DU LITIGE Selon acte authentique du 29 août 2013, la S.A.R.L LES BAILLIS a vendu à Mme [R] [F] un appartement au rez-de-chaussée d’un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5]. Se plaignant de ce que des terrasses en construction au premier et deuxième étage de l’immeuble privaient son appartement de lumière et de vue, Mme [F] a assigné la S.A.R.L. LES BAILLIS devant le tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir prononcer la nullité de la vente. Par jugement du 17 mai 2018, le tribunal judiciaire de Strasbourg a annulé la vente pour dol et condamné la S.A.R.L. LES BAILLIS à payer à Mme [F] les sommes de : -147 840,91 € augmentée des intérêts au taux légal à compter du 9 septembre 2013 au titre des sommes versées au moment de la vente ; - 1 089,93 € augmentée des intérêts au taux légal à compter du 13 octobre 2015, au titre du préjudice économique ; - 10 000 € au titre du préjudice moral ; - 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Par arrêt du 22 octobre 2020, la cour d’appel de [Localité 6] a confirmé le jugement en toutes ses dispositions. Par assignation signifiée le 26 janvier 2022, la S.A.R.L. LES BAILLIS, prise en la personne de son liquidateur judiciaire Maître [M] [V], a fait attraire Mme [F] devant le tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de la voir condamnée sous astreinte, avant dire droit, à lui communiquer les baux conclus du 13 octobre 2015 au 22 octobre 2020, et la voir condamnée à lui payer la somme de 14 904 € au titre de la restitution des fruits perçus depuis le 1er mai 2018 jusqu’au 7 août 2020. Par ordonnance du 5 juillet 2023, le juge de la mise en état a déclaré recevables les demandes en restitution des fruits perçus et d’injonction de produire les baux litigieux, et a ordonné sous astreinte à Mme [F] de produire les contrats de bail conclus entre le 29 août 2013 et le 7 août 2019. Dans ses dernières conclusions en date du 8 février 2024, la S.A.R.L. LES BAILLIS demande au tribunal de : - JUGER la demande de la Société LES BAILLIS, prise en la personne de son liquidateur judiciaire, recevable et bien fondée. - CONDAMNER Madame [F] d’avoir à payer à la Société LES BAILLIS la somme de 41.607,00 € (621*67) au titre de la restitution des fruits perçus depuis le 19 mars 2016 jusqu’au 06 janvier 2022, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir. - DEBOUTER Madame [F] de sa demande reconventionnelle en paiement de la somme de 12.466,99 € ; - ORDONNER la compensation des créances réciproques ; - DEBOUTER Madame [F] du surplus de ses prétentions ; - CONDAMNER Madame [F] d’avoir à payer à la Société LES BAILLIS la somme de 2.000,00.-€ par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ; - CONDAMNER Madame [F] aux entiers frais et dépens de la procédure ; - RAPPELER le caractère exécutoire de plein droit du jugement à venir. À l’appui de ses prétentions, le S.A.R.L. LES BAILLIS soutient que le bien immobilier, objet du contrat de vente annulé, a fait l’objet a minima de deux contrats de bail au titre desquels Mme [F] a perçu des loyers. Elle en déduit que les loyers perçus, qui constituent des fruits, doivent lui être restitués. Dans ses dernières conclusions en date du 4 juin 2024, Mme [R] [F] demande au tribunal de : - DECLARER Madame [F] recevable et bien fondée en l’ensemble de ses demandes, fins, moyens, prétentions et conclusions ; - DEBOUTER la S.A.R.L LES BAILLIS, prise en la personne de son liquidateur judiciaire, Maître [M] [V] de l’ensemble de ses demandes, fins, moyens, prétentions et conclusions, En tout état de cause, - FIXER la créance dont est titulaire Madame [F] à l’égard de la S.A.R.L. LES BAILLIS, prise en la personne de son représentant légal pour ce domicilié audit siège, au passif de la procédure de liquidation judiciaire à la somme de 12 466,99 € avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement à intervenir ; - RAPPELER que Madame [F] est créancière à l’égard de la S.A.R.L LES BAILLIS, de la somme de 251 913 euros ; Subsidiairement, - ORDONNER la compensation des créances réciproques dont sont titulaires les parties l’une envers l’autre ; - DIRE que la créance de Madame [F] est éteinte en raison du mécanisme de la compensation ; - CONDAMNER la S.A.R.L LES BAILLIS, prise en la personne de Maître [M] [V], liquidateur judiciaire, à payer à Madame [F] la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers frais et dépens de l’instance ; - ECARTER l’exécution provisoire de toute condamnation qui serait prononcée à l’encontre de Madame [F]. À l’appui de ses prétentions, elle soutient d’une part, que la demande de restitution est mal fondée en ce qu’elle concerne une période au cours de laquelle aucun bail d’habitation n’a été souscrit, et d’autre part, que sur la période de location du bien, la S.A.R.L LES BAILLIS ne peut prétendre à la restitution en l’absence de demande dans le cadre de la première instance. En outre, elle sollicite la restitution d’un certain nombre de dépenses sur la période du 1er octobre 2015 au 15 octobre 2021, estimant que celles-ci ont été nécessaires à la conservation de l’immeuble appartenant à la demanderesse. Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l’exposé plus précis des faits et des moyens des parties. L'instruction a été clôturée par ordonnance du 4 septembre 2024 et l'affaire a été évoquée à l'audience du 18 décembre 2024. La décision a été mise en délibéré au 23 avril 2024. MOTIFS I. Sur la demande principale en restitution des loyers perçus formée par la S.A.R.L LES BAILLIS Aux termes de l’article 549 du code civil, « le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans les cas où il possède de bonne foi. Dans le cas contraire, il est tenu de restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique ; si lesdits produits ne se retrouvent pas en nature, leur valeur est estimée à la date du remboursement. » Selon l’article 550 du code civil, « le possesseur est de bonne foi quand il possède comme propriétaire, en vertu d’un titre translatif de propriété dont il ignore les vices. Il cesse d’être de bonne foi du moment où ces vices lui sont connus. » Il est constant qu’à compter de la demande en justice tendant à la résolution de la vente, le possesseur de la chose vendue ne peut invoquer sa bonne foi (3ème Civ, 27 novembre 2002, pourvoi n°01-12.444). La S.A.R.L. LES BAILLIS sollicite la restitution des loyers perçus par Mme [F]. Mme [F] argue que la S.A.R.L LES BAILLIS ne peut prétendre à la restitution des loyers versés par les locataires en l’absence de demande dans le cadre de la première instance. Or, il a déjà été tranché par le juge de la mise en état, dans une ordonnance du 5 juillet 2023, que la S.A.R.L LES BAILLIS n’était pas tenue de présenter dans la même instance toutes les demandes fondées sur les mêmes faits, de sorte qu’elle n’était pas tenue de présenter dès la première procédure, une demande reconventionnelle en restitution des fruits de la chose perçus par Mme [F] si la résolution était ordonnée. En tout état de cause, Mme [F] a assigné la S.A.R.L LES BAILLIS devant le Tribunal de grande instance de Strasbourg le 13 octobre 2015, aux fins de voir la vente du bien litigieux annulée. Mme [F] ne peut donc valablement opposer sa bonne foi à compter du 13 octobre 2015 et sera, en conséquence, tenue de restituer les fruits de la chose à compter de cette date, si tant est qu’ils aient effectivement été perçus, ce qu’il convient d’examiner ci-après. A ce titre, les parties produisent deux contrats de bail, l’un en date du 10 mars 2016 et l’autre en date du 7 août 2019. Le contrat de bail en date du 10 mars 2016 stipule une prise d’effet au 19 mars 2016 et un loyer mensuel hors provisions sur charges de 621 €. A défaut de contestation sérieuse, il convient de retenir la date du 3 janvier 2019 comme date de cessation du contrat. Le contrat de bail du 7 août 2019 stipule une prise d’effet au 15 août 2019 et un loyer mensuel hors provisions sur charges de 621 €. Par la délivrance régulière d’un congé, il a été mis fin à ce contrat le 6 janvier 2022. Mme [F] ne conteste pas d’avoir effectivement perçu les loyers dus au titre de ces deux contrats. En outre, elle produit les relevés de ses comptes bancaires, de nature à prouver la réception des loyers litigieux sur les périodes de bail. Dès lors, la S.A.R.L LES BAILLIS est fondée à demander la restitution des loyers perçus par Mme [F] entre le 19 mars 2016 et le 3 janvier 2019, ainsi qu’entre le 9 août 2019 et le 6 janvier 2022, soit la somme de 621 € sur une période totale de 63 mois. Mme [F] sera, par conséquent, condamnée à payer à la S.A.R.L LES BAILLIS la somme de 39 123 € (63 * 621 €) au titre des loyers perçus par cette dernière, augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement. II. Sur les demandes reconventionnelles de restitution de Mme [F] Aux termes de l’ancien article 1381 du code civil, « celui auquel la chose est restituée, doit tenir compte, même au possesseur de mauvaise foi, de toutes les dépenses nécessaires et utiles qui ont été faites pour la conservation de la chose. Mme [F] sollicite le remboursement des frais engagés, à hauteur de 12 466,99 €, au titre de charges de copropriété, de taxes foncières et taxes d’habitations, de frais de changement de chauffe-eau, ainsi que de frais d’agence locative. Ce montant résulte de l’addition erronée d’un tableau produit par Mme [F]. Il convient en conséquence de réduire ce montant à la somme de 12 436,99 €, correspondant à l’addition des sommes figurant sur ledit tableau. 1) S’agissant des frais relatifs au chauffe-eau Mme [F] sollicite la restitution de la somme de 890 € au titre d’un changement de chauffe-eau. Si Mme [F] produit son relevé de compte bancaire, témoignant de ce qu’elle a effectivement effectué un virement bancaire de 890 €, elle se contente d’affirmer que cette somme a été allouée à un changement de chauffe-eau sans le justifier, pas plus qu’elle ne justifie de ce que ce changement aurait été nécessaire et utile à la conservation du bien immobilier. Mme [F] sera donc déboutée de sa demande au titre des frais relatifs au chauffe-eau. 2) S’agissant des autres frais Il est constant que le remboursement des charges de copropriété et des taxes foncières acquittés par l’acquéreur ne constituent pas des restitutions consécutives à l’annulation du contrat de vente mais présentent un caractère indemnitaire. (3e Civ, 12 octobre 2022, pourvoi n°20-22.911). Dès lors, les demandes de remboursement formulées au titre des charges de copropriété, des taxes foncières et d’habitation, mais également des frais d’agence locative, présentent un caractère indemnitaire justifiant qu’elles ne puissent être tranchées que sur le fondement de la responsabilité délictuelle. Aux termes de l’ancien article 1382 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » Sur le fondement de cet article, est réparé le préjudice subi personnellement et directement par une personne en conséquence d’une faute commise par autrui. En l’espèce, il a été jugé que la S.A.R.L. LES BAILLIS a commis un dol en dissimulant la construction de terrasses situées en dessous de l’appartement. Sa responsabilité sera, en conséquence, engagée sur ce fondement, de sorte qu’elle devra rembourser à la défenderesse l’ensemble des préjudices subis. Sur les frais d’agence locative : Mme [F] demande le remboursement de la somme de 621 € au titre des frais d’agence locative. Si Mme [F] a effectivement effectué un virement de 621 €, en revanche, elle procède par voie d’affirmation pour imputer ce paiement à une créance due à la société Pyramide Immobilier. Mme [F] ne rapporte donc pas la preuve d’un préjudice causé de manière certaine et directe par l’annulation de la vente imputable à la S.A.R.L. LES BAILLIS, de sorte qu’elle sera déboutée de sa demande à ce titre. Sur les taxes foncières et taxes d’habitation : Mme [F] demande le remboursement de la somme de 4 972 € au titre des taxes foncières et d’habitation par elle acquittées. Au soutien de sa demande, Mme [F] produit : - Des relevés de son compte bancaire de 2015 à 2021 ; - Un avis de taxe foncière 2018 ; - Un avis de taxe foncière 2019 ; - Un avis de taxe foncière 2020. Le montant de 423 euros prétendument versé au titre de la taxe foncière pour l’année 2015 n’est pas suffisamment démontré par la seule production d’un extrait de compte portant mention d’un tel virement intitulé « VIR IMPOT FONCIER », aucun avis d’imposition n’était produit pour cette année. Il ne sera donc pas retenu. Il résulte des avis de taxe foncière produits que, au titre de ces années, les sommes de respectives de 484 €, 452 € et 456 € ont été réclamées à Mme [F]. Le versement des sommes de 452 euros et 456 euros au titre des taxes foncières pour les années 2019 et 2020 est justifié par la production des extraits de compte, de sorte qu’il y a lieu de les retenir. En revanche, aucun versement de 484 € n’apparaît sur les extraits produits, étant observé que ce montant comprend au demeurant une majoration qui ne saurait en tout état de cause être imputable à la société LES BAILLIS. Ce montant ne sera donc pas retenu. Mme [F] soutient également que d’autres taxes foncières et taxes d’habitation ont été payées, sans produire les justificatifs y afférents. En effet, il apparaît que les documents qu’elle vise dans ses écritures comme étant des justificatifs des montants sollicités sont sans lien avec lesdits montants. Ainsi notamment, son annexe 10 ne contient nullement la preuve du versement de la taxe foncière 2017 pour un montant de 435 euros, cette pièce n’étant qu’un extrait de compte de l’année 2015. Il en est de même de ses annexes 11, 12 et 13 qui, contrairement à ses écritures, ne contiennent nullement la preuve du versement des sommes de 293 euros, 631 euros, 435 euros, 1 088 euros et 444 euros allégué. Aucun avis de taxe foncière 2021 n’est par ailleurs produit. En outre, la taxe d’habitation dont Mme [F] prétend s’être acquittée le 27 juillet 2018 ne saurait être due par cette dernière alors que le bien immobilier était loué à Mme [B]. En conséquence, Mme [F] ne peut se prévaloir que d’un préjudice chiffré à 908 euros (452 + 456) au titre des taxes acquittées. Sur les charges de copropriété : Mme [F] demande le remboursement de la somme de 5 953,99 € acquittée par ses soins auprès du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété. A nouveau, ce montant procède d’une addition incorrecte. Il convient donc de réduire cette somme à celle de 5 199,41€. Elle produit, au soutien de sa demande, les relevés de son compte bancaire de 2015 à 2021 ainsi qu’un extrait de compte du syndic de copropriété daté du 7 janvier 2022. Il ressort de ces documents qu’entre le 1er janvier 2015 et le 23 septembre 2020, Mme [F] s’est vue réclamer la somme totale de 3 493,04 euros au titre des appels de fonds trimestriels et des cotisations pour le fonds de travaux, somme dont elle s’est acquittée ainsi qu’en témoigne le solde créditeur de son compte. En revanche, les montants supplémentaires payés par Mme [F] au syndicat des copropriétaires, aboutissant à un solde créditeur de 2 380,33 euros, ne correspondent à aucune créance justifiée. Il en est notamment des versements de 1 480,09 euros et de 598,77 euros effectués en juillet et septembre 2021, l’extrait du compte copropriétaire produit ne portant mention d’aucune charge de copropriété appelée par le syndic et portant sur de tels montants. Mme [F] ne justifie donc s’être acquittée que d’une somme de 3 493,04 € au titre des charges de copropriété. Cependant, il y a lieu de rappeler que le logement a été loué pendant une période. A ce titre, les deux contrats de bail conclus stipulaient un montant de 49 € mensuel versé par le locataire au titre des provisions sur charges. Il ressort des relevés de comptes bancaires produits par Mme [F] que pendant les 63 mois de location, 49 € mensuel lui ont été versés par les locataires, soit un montant total de 3 087 €. Mme [F] ne justifie pas avoir procédé à une quelconque régularisation des décomptes de charges auprès de ses locataires. Sur la somme de 3 493,04 euros acquittée au titre des charges de copropriété, Mme [F] a donc récupéré la somme de 3 087 euros auprès de ses locataires. Ainsi, le préjudice subi par Mme [F] au titre des charges de copropriété acquittées doit être chiffré à hauteur du solde resté in fine à sa charge, soit la somme de 406,04 euros (3 493,04 – 3 087) Au regard de l’ensemble des éléments qui précèdent, la créance de Mme [F] au passif de la liquidation judiciaire de la société LES BAILLIS sera fixée à la somme totale de 1 314,04 euros (908 + 406,04). En application des dispositions de l’article L.622-28 du code de commerce, les intérêts au taux légal ne sont pas dus sur cette somme. III. Sur la compensation Aux termes des anciens articles 1289 et suivants du code civil, lorsque deux personnes se trouvent débitrices l’une envers l’autre, il s’opère entre elles une compensation qui éteint les deux dettes, de plein droit par la seule force de la loi. Les deux dettes s’éteignent réciproquement, à l’instant où elles se trouvent exister à la fois, jusqu’à concurrence de leurs quotités respectives. En outre, aux termes de l’article L622-7 du code de commerce, « le jugement ouvrant la procédure emporte, de plein droit, interdiction de payer toute créance née antérieurement au jugement d’ouverture, à l’exception du paiement par compensation de créances connexes ». En l’espèce, Mme [F] sollicite la compensation entre les sommes qu’elle doit en raison de la présente décision à la S.A.R.L. LES BAILLIS et les sommes que cette dernière lui doit au titre de la condamnation du 22 octobre 2020 et du présent jugement. La S.A.R.L. LES BAILLIS sollicite également compensation des créances réciproques. La S.A.R.L. LES BAILLIS a été condamnée par la Cour d’appel de [Localité 6], le 22 octobre 2020, notamment à restituer le prix de vente versé au titre du contrat de vente annulé, soit la somme de 147 840,91 €, outre diverses sommes à titre de dommages-intérêts. Une nouvelle créance de Mme [F] à l’égard de la société LES BAILLIS a en outre été fixée à 1 314,04 euros par le présent jugement. Les créances réciproques dont disposent les parties constituent des créances connexes. Il y a donc lieu d’ordonner leur compensation. IV. Sur les demandes accessoires Mme [F], qui succombe à titre principal à l’instance, sera condamnée aux frais et dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Cette condamnation emporte nécessairement rejet de sa demande tendant à être indemnisé de ses frais irrépétibles. Mme [F] sera encore condamné à payer à la S.A.R.L. LES BAILLIS la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. L’article 514 du Code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ». En l’espèce, aucune raison ne justifie d’écarter l’exécution provisoire. PAR CES MOTIFS Le tribunal, CONDAMNE Madame [R] [F] à payer à la S.A.R.L. LES BAILLIS, prise en la personne de son liquidateur judiciaire, Maître [M] [V], la somme de 39 123 € au titre de la restitution des fruits perçus entre le 19 mars 2016 et le 6 janvier 2022, augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; FIXE la créance de Madame [R] [F] au passif de la liquidation judiciaire de la S.A.R.L. LES BAILLIS à la somme de 1 314,04 euros ; ORDONNE la compensation entre l’ensemble des créances respectives de Madame [R] [F] et de la S.A.R.L. LES BAILLIS, prise en la personne de son liquidateur judiciaire, Maître [M] [V] ; REJETTE le surplus des demandes de Madame [R] [F] ; CONDAMNE Madame [R] [F] aux entiers dépens ; CONDAMNE Madame [R] [F] à payer à la S.A.R.L. LES BAILLIS, prise en la personne de son liquidateur judiciaire, Maître [M] [V], la somme de 2 000 au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire. Ainsi jugé et prononcé à [Localité 7], le 23 avril 2024 Le Greffier Le Président Aude MULLER Chloé MAUNIER