Tribunal judiciaire, 26 février 2026. 24/01193

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES Troisième Chambre JUGEMENT 26 FÉVRIER 2026 N° RG 24/01193 - N° Portalis DB22-W-B7I-R3SG Code NAC : 30B DEMANDERESSE : La société KILOUTOU, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Lille Métropole sous le numéro 317 686 061 dont le siège social est situé [Adresse 1] et agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, représentée par Maître Isabelle TOUSSAINT, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Jérôme WALLAERT de la SARL EDIFICES AVOCATS, avocat plaidant au barreau de LILLE. DÉFENDERESSE : La société LE HERISSON CENTRE DE LAVAGE AUTO [Localité 1], société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 519 071 435 dont le siège social est situé [Adresse 2] et prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, représentée par Maître Marc MONTI de la SCP IMAGINE BROSSOLETTE, avocat plaidant/postulant au barreau de CHARTRES. ACTE INITIAL du 12 Février 2024 reçu au greffe le 20 Février 2024. DÉBATS : A l'audience publique tenue le 08 Janvier 2026, Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 26 Février 2026. * * * * * * EXPOSE DU LITIGE Selon acte authentique reçu le 8 janvier 1999, la société FRANCK MULLIEZ a donné à bail pour une durée de 9 années à la société SUN DEVELOPPEMENT SARL une parcelle de terrain située sur la commune de [Localité 1] (Yvelines) [Adresse 3]. Ce bail constituait une sous-location d’un bail à construction conclu le 3 mai 1993 pour durée de 30 ans entre Monsieur [E] [N] et la société KILOUTOU qui avait ensuite cédé celui-ci le 31 juillet 1995 à la société FRANCK MULLIEZ. Le 21 novembre 2011, la société SUN DEVELOPPEMENT a cédé son fonds de commerce comprenant son droit au bail à la SARL LE HERISSON. Le même jour, la société [Adresse 3] venant aux droits de la société FRANCK MULLIEZ a convenu avec la société SUN DEVELOPPEMENT du renouvellement du bail. Le 22 juin 2023, Monsieur [E] [N] et la société [Adresse 3] ont convenu de proroger la durée du bail à construction de 10 ans jusqu’au 2 mai 2033. Le 30 juin 2023, la société [Adresse 3] a fait délivrer à la SARL LE HERISSON un congé avec refus de renouvellement et refus d’indemnité d’éviction. Le 1er août 2023, la S.A.S. KILOUTOU est venue aux droits de la société [Adresse 3] par suite d’une fusion-absorption. Le 18 décembre 2023, la S.A.S. KILOUTOU a fait délivrer à la SARL LE HERISSON une sommation de quitter les lieux. Le 12 février 2024, la S.A.S. KILOUTOU a assigné la SARL LE HERISSON devant la présente juridiction aux fins de faire constater la validité du congé avec refus de renouvellement. Le 21 février 2024, la SARL LE HERISSON a assigné la S.A.S. KILOUTOU devant la présente juridiction aux fins qu’elle soit condamnée au paiement d’une indemnité d’éviction. Les deux affaires ont été jointes le 26 novembre 2024. L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 décembre 2025. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 20 octobre 2025, la S.A.S. KILOUTOU demande au tribunal de : Vu l’article 1134 du Code de commerce dans sa rédaction alors applicable, Vu l’article L.145-9 du Code de commerce, Vu l’article L.145-17-1 du Code de commerce, Vu la jurisprudence, Vu l’acte de renouvellement du bail de sous-location du 21 novembre 2011, Vu congé comportant refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction délivré le 30 juin 2023, - juger que le congé comportant refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction délivré le 30 juin 2023 est valable ; - ordonner l’expulsion de la société Le Hérisson Centre de Lavage Auto [Localité 1] et de tous occupants de son chef des locaux, objet du bail, avec si besoin l’assistance de la force publique, dans le délai d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard ; - condamner la société Le Hérisson Centre de Lavage Auto [Localité 1] au paiement de la somme de 1.937,23 euros HT par mois (23.253,92 € HT/12), à titre d’indemnité d’occupation à compter du 1er janvier 2024, jusqu’à la justification de la libération des lieux et de la remise des clefs ; - condamner la société Le Hérisson Centre de Lavage Auto [Localité 1] au paiement de la somme de 1.101,60 euros à titre de provision sur la taxe foncière 2024 due à compter du 1er janvier 2024 ; - ordonner l’indexation annuelle de l’indemnité d’occupation à compter du 1er janvier 2024, sur la base de l’indice des loyers du coût de la construction publié par l’INSEE, l’indice servant de base étant le dernier connu à la date du 1er janvier 2024 et l’indice de révision étant le même indice trimestriel calendaire de l’année de révision ; - débouter la SARL Le Hérisson Centre de Lavage Auto [Localité 1] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ; - condamner la société Le Hérisson Centre de Lavage Auto [Localité 1] à payer à la société Kiloutou la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ; - condamner la société Le Hérisson Centre de Lavage Auto [Localité 1] en tous les frais et dépens en ce compris les frais du congé du 30 juin 2023, de la sommation d’avoir à quitter les lieux du 18 décembre 2023, des procès-verbaux de constats des 24 mai 2023 et 2 janvier 2024 ; - ordonner l’exécution provisoire de droit. Elle fait valoir que : - l’acte de renouvellement du 21 novembre 2011 interdit expressément la sous-location sans l’accord exprès et écrit du bailleur, - malgré cette interdiction, la société Le Hérisson a consenti une sous-location à la société Casa Pizza qui a implanté, sur le terrain donné à bail, une cabane en bois afin d’y exercer son activité de restauration rapide, - l’omission d’appeler le bailleur à concourir à un acte de sous-location est une infraction irréversible insusceptible de régularisation, - il ne s’agit nullement de construction susceptible de faire l’objet d’un bail sans prendre en compte le terrain d’assiette sur lequel le chalet en bois repose, - les comptes de liquidation de la société Casa Pizza, révèlent que cette dernière payait bien un loyer au titre de la location de l’emplacement concerné, - l’absence de respect des formalités prévues par le bail est bien constitutive d’une cause grave et légitime, - l’indemnité d’occupation sollicitée doit être fixée au montant du dernier loyer et doit être indexée, conformément à l’article « Révision du loyer » figurant en page 10 du bail résilié à effet du 31 décembre 2023, - l’article 14 de la loi n°2022-1158 du 16 août 2022 ne s’applique pas aux indemnités d’occupation. Aux termes de ses conclusions notifiées le 30 avril 2025, la SARL LE HERISSON demande au tribunal de : Vu les articles L 145-14, L145-17 et L 145-28 du Code de commerce, Vu la jurisprudence, Vu les pièces, - débouter la Société KILOUTOU de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - dire et juger recevable la SARL LE HERISSON en ses demandes, fins et conclusions, y faisant droit, - annuler le congé avec refus de renouvellement signifié le 30 juin 2023 en raison d‘une part de l’absence de mise en demeure préalable et d’autre part de l’absence de motifs graves et légitimes, Par conséquent - dire et juger que le bail du 21 novembre 2011 se poursuit par tacite reconduction depuis le 22 novembre 2020, - annuler la sommation de quitter les lieux notifiée le 18 décembre 2023, à titre infiniment subsidiaire, - condamner la SAS KILOUTOU verser à la SARL LE HERISSON une indemnité d’éviction, Dans cette hypothèse et avant dire droit, - ordonner une expertise, - désigner tel expert qu’il plaira avec mission de : - se rendre sur les lieux sis commune de [Localité 1] (Yvelines), [Adresse 3], station de lavage « LE HERISSON » - les décrire. - convoquer les parties. - se faire remettre tous documents utiles à sa mission, - visiter les locaux faisant l’objet du bail, les décrire, en ce leur agencement, l’état du matériel et des installations. - rechercher en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux tous éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction dans les cas : ➢ d’une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession d’un fonds d’importance identique, de la réparation d’un trouble commercial, ➢ de la possibilité d’un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente et en tout état de cause le coût d’un tel transfert comprenant l’acquisition d’un titre locatif avec les mêmes avantages que l’ancien, les frais et droits de mutation, les frais de déménagement et de réinstallation, la réparation du trouble commercial - déterminer la valeur du droit au bail, - dire qu’à l’issue de la première réunion, l’expert soumettra au magistrat chargé du contrôle des expertises et communiquera aux parties la liste des pièces nécessaires à sa mission, le calendrier de ses opérations, un état prévisionnel détaillé de ses frais et honoraires, - dire que l’expert devra adresser aux parties un prérapport et fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations, - désigner le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents, - fixer le montant de la provision, - dire qu’elle sera répartie par moitié sinon à la charge de la SARL LE HERISSON aux frais avancés - ordonner le sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert - fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 1.830,70 € HT mensuelle, En tout état de cause, - écarter l’exécution provisoire - condamner la SAS KILOUTOU à verser à la SARL LE HERISSON la somme de 3.600 € au titre de l’article 700 du CPC, - la condamner aux entiers dépens. Elle fait valoir que : - elle conteste la qualification de sous-location appliquée par le bailleur de sorte que la faute reprochée impliquait nécessairement que soit notifiée une mise en demeure préalable, - les inexécutions reprochées ont aujourd’hui toutes cessé de sorte que plus aucun grief ne peut plus être reproché à la SARL LE HERISSON et qu’il n’existe donc aucun motif grave et légitime justifiant le refus de renouvellement, - l’exploitation de la société CASA PIZZA ne pouvait être qualifiée de sous-location nécessitant l’autorisation du bailleur, - l’objet du bail étant constitué par le terrain nu, l’objet des baux successifs ne concerne pas les bâtiments érigés par le preneur qui, conformément au bail, restent sa propriété exclusive jusqu’à la fin de jouissance, - le locataire d'un terrain nu a loué les bâtiments qu'il y a édifiés et dont il est seul propriétaire, - à aucun moment la société CASA PIZZA n’a sous-loué ou exploité la station de lavage, laquelle était, en tout état de cause, également la propriété de la société LE HERISSON jusqu’à la fin de jouissance, - le caractère gratuit ou onéreux de cette mise à disposition est indifférent, - le congé notifié le 30 juin 2023 est manifestement nul et de nul effet puisque la faute alléguée est dénuée de tout fondement de sorte que le congé lui-même se trouve dénué de tout motif, - à supposer le fait d’avoir édifié un chalet sans son autorisation et d’avoir permis une exploitation ne correspondant pas à la destination initiale prévue dans le bail, constitutifs de fautes établies et caractérisées comme étant graves et légitimes, ne sont irréversibles de sorte que la bailleresse si elle avait voulu fonder son refus de renouvellement sur de tels reproches, ne pouvait donc faire l’économie d’une mise en demeure préalable, - elle justifie avoir aujourd’hui retiré totalement le chalet mobile et il n’existe plus aucune exploitation ne respectant pas la destination du bail, - si la bailleresse avait formulé ses griefs conformément aux dispositions de l’article L145-17 du Code de commerce par la notification préalable d’une mise en demeure, la situation aurait été régularisée de longue date, - les montants facturés correspondent à une hausse pratiquée par rapport à l'ancien loyer de 6.599% qui dépasse la limite réglementaire qui devait être plafonnée à 3.5% maximum. MOTIFS Sur la validité du congé du congé avec refus de renouvellement et dénégation du droit à indemnité d’éviction Aux termes de l’article L. 145-17 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. L’article L. 145-31 du même code prévoit par ailleurs que sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite. En l’espèce, il résulte de l’acte de renouvellement du 21 novembre 2011, la clause suivante : « Le preneur ne pourra, dans aucun cas, et sous aucun prétexte, céder son droit au présent bail de sous-location, ni sous-louer en tout ou en partie les locaux loués, sans le consentement exprès et par écrit du bailleur, sauf toutefois dans le cas de cession du bail à son successeur dans le commerce […] toute cession ou sous-location devra avoir lieu moyennant un loyer égal à celui ci-après fixé, qui devra être stipulé payable directement entre les mains du bailleur, et elle devra être réalisée par acte authentique auquel le bailleur sera appelé et dont une copie exécutoire lui sera remise, sans frais pour lui ». Il est constant que la SARL LE HERISSON a conclu un accord avec la société CASA PIZZA permettant la mise à disposition et l’exploitation commerciale d’un chalet sur le terrain objet de la location. La locataire ne saurait prétendre que la location d’un simple terrain lui permettrait d’y sous-louer un chalet (Cass., 3e Civ., 23 mars 2004, pourvoi n° 02-21.210). Il résulte des données comptables de la société CASA PIZZA que cette mise en disposition s’est bien effectuée à titre onéreux moyennant le versement d’un loyer de sorte que l’existence d’une sous-location est établie. Aucune pièce produite par la défenderesse ne vient établir que la bailleresse aurait été appelée à l’acte de sous-location en violation des stipulations du bail. L'omission du preneur d'appeler le bailleur à concourir à un acte de sous-location ne peut être régularisée. Il en résulte d’une part que le fait que la sous-location ait cessé n’est pas susceptible de régulariser le manquement de la locataire et que d’autre part, une mise en demeure préalable au congé portant refus de renouvellement sans l'indemnité d'éviction n'était pas nécessaire (Cass., 3e Civ., 9 juillet 2003, n° 02-11.621). Ce manquement n’étant pas susceptible de régularisation, le motif grave et légitime prévu à l’article L. 145-17 précité apparaît caractérisé. La bailleresse était par conséquent bien-fondée à signifier à sa locataire un congé comportant refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction. Il en résulte que la locataire doit être déboutée de l’intégralité de ses prétentions. Réciproquement, elle se trouve occupante sans droit ni titre depuis le 1er janvier 2024 Il y a donc lieu d’ordonner son expulsion suivant les conditions figurant au dispositif.L’expulsion pouvant intervenir avec le recours à la force publique, il n’y a pas lieu de fixer d’astreinte. Sur la fixation de l’indemnité d’occupation et la demande au titre de provision sur la taxe foncière Il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation due par la locataire depuis le 1er janvier 2024 au loyer contractuel indexé en fonction de l’indice des loyers commerciaux dans les conditions définies à l’article « révision du loyer » figurant dans l’acte de renouvellement du 21 novembre 2011. Cette indemnité sera due charges et taxes en sus. Sur ce point, il n’y a pas lieu, à titre surabondant, d’ordonner la condamnation de la SARL LE HERISSON de payer une provision pour la taxe foncière 2024 dès lors qu’il n’est pas contesté que la locataire a réglé les provisions sur charges depuis 2024 et qu’en tout état de cause, cette taxe a dû faire l’objet d’une régularisation en 2025. Cette demande sera donc écartée. Sur les demandes accessoires La SARL LE HERISSON succombant, elle devra supporter la charge des dépens qui comprendront le congé du 30 juin 2023 mais ni la sommation d’avoir à quitter les lieux du 18 décembre 2023 ni les procès-verbaux de constat des 24 mai 2023 et 2 janvier 2024 qui ne constituent pas des actes obligatoires dans le cadre de la procédure mais uniquement des frais irrépétibles. Par ailleurs, la SARL LE HERISSON sera condamnée à payer à la société KILOUTOU une somme de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Il convient de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Le manquement de la locataire n’étant pas susceptible de régularisation, il n’y a pas lieu de suspendre l’exécution provisoire de la décision. PAR CES MOTIFS Le Tribunal judiciaire statuant par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique, Déboute la SARL LE HERISSON de l’intégralité de ses prétentions, Dit que le congé comportant refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction signifié par la société [Adresse 3] à la SARL LE HERISSON le 30 juin 2023 est valable, Dit qu’en conséquence, la S.A.S. KILOUTOU se trouve occupante sans droit ni titre depuis 1er janvier 2024, Ordonne l'expulsion de la SARL LE HERISSON des locaux situés [Adresse 3] ainsi que celle de tout occupant de son chef dans un délai de deux mois suivant la signification de la présente décision au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ; Dit n’y avoir lieu à astreinte ; Rappelle les dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution suivant lesquels « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ; à l'expiration du délai imparti, il est procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens susceptibles d'être vendus ; les biens qui ne sont pas susceptibles d'être vendus sont réputés abandonnés ; le produit de la vente est remis à la personne expulsée après déduction des frais et de la créance du bailleur » ; Fixe le montant mensuel de l’indemnité d’occupation due au montant du loyer contractuel charges et taxes en sus révisable suivant les conditions définies à l’article « révision du loyer » figurant dans l’acte de renouvellement du 21 novembre 2011; Condamne la SARL LE HERISSON à payer l’indemnité d’occupation ainsi fixée jusqu’à libération effective des lieux ; Condamne la SARL LE HERISSON à payer à la S.A.S. KILOUTOU à payer une somme de 3.000 euros par application des dispositions l'article 700 du Code de procédure civile ; Condamne la SARL LE HERISSON aux dépens qui comprendront le congé du 30 juin 2023 mais ni la sommation d’avoir à quitter les lieux du 18 décembre 2023 ni les procès-verbaux de constat des 24 mai 2023 et 2 janvier 2024 ; Déboute la S.A.S. KILOUTOU du surplus de ses prétentions ; Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision ; Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 FÉVRIER 2026 par Monsieur Thibaut LE FRIANT, Vice-Président, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT