Cour d'appel, 15 septembre 2023. 21/01801

ARRÊT N°23/ PC R.G : N° RG 21/01801 - N° Portalis DBWB-V-B7F-FT7A S.C.I. HERMES ALLIANCES C/ [M] [K] S.E.L.A.R.L. LA PHARMACIE RÉUNIONNAISE RG 1ERE INSTANCE : 2019001637 COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS ARRÊT DU 15 SEPTEMBRE 2023 Chambre commerciale Appel d'une décision rendue par le TRIBUNAL MIXTE DE COMMERCE DE SAINT-PIERRE en date du 06 SEPTEMBRE 2021 RG n° 2019001637 suivant déclaration d'appel en date du 13 OCTOBRE 2021 APPELANTE : S.C.I. HERMES ALLIANCES [Adresse 1] [Localité 5] Représentant : Me Loriane ZEINI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION INTIMES : Madame [U] [M] [Adresse 2] [Localité 3] Représentant : Me Thierry GANGATE de la SELARL GANGATE ET MARGERIN,Postulant, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION - Me Youssouf GANNY, Plaidant, avocat au barreau de PARIS Monsieur [C], Pierre, [F] [K] [Adresse 2] [Localité 3] Représentant : Me Thierry GANGATE de la SELARL GANGATE ET MARGERIN,Postulant, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION - Me Youssouf GANNY, Plaidant, avocat au barreau de PARIS S.E.L.A.R.L. LA PHARMACIE RÉUNIONNAISE [Adresse 6] [Localité 4] Représentant : Me Thierry GANGATE de la SELARL GANGATE ET MARGERIN,Postulant, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION - Me Youssouf GANNY, Plaidant, avocat au barreau de PARIS CLOTURE LE : 20/03/2023 DÉBATS : En application des dispositions de l'article 785 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 14 Juin 2023 devant la cour composée de : Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre Conseiller : Madame Sophie PIEDAGNEL, Conseillère Conseiller : Monsieur Franck ALZINGRE, Conseiller Qui en ont délibéré après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries. A l'issue des débats, le président a indiqué que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition le 15 Septembre 2023. Greffiere lors des débats et de la mise à disposition : Madame Nathalie BEBEAU, Greffière. ARRÊT : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 15 Septembre 2023. * * * LA COUR La SELARL PHARMACIE REUNIONNAISE, immatriculée le 25 août 2017, est propriétaire d'une officine de pharmacie qu'elle exploite sous le nom commercial de PHARMACIE DE LA CHATOIRE, avec pour gérante et associée majoritaire à 50,1% Madame [M] [U]. Le 7 février 2019, par acte notarié, une promesse de bail commercial à usage d'officine de pharmacie a été signée entre la société HERMES-ALLIANCES et la société PHARMACIE REUNIONNAISE pour un local situé [Adresse 10] a la Chatoire, moyennant le paiement d'un loyer annuel de 120.000 euros HT, hors charges avec 50€ de provisions sur charges, ainsi qu'une somme de 500.000 euros à titre de droit d'entrée. Plusieurs conditions suspensives, sous peine de caducité, étaient associées à cette promesse de bail, dont la justification par le promettant d'un droit de propriété régulier avant le 1er mai 2019, des renseignements d'urbanisme n'empêchant pas l'exercice d'une activité commerciale ou d'une charge de nature à déprécier la valeur de l'immeuble, un arrêté de transfert de la pharmacie obtenu par le preneur avant le 31 juillet 2019. Monsieur [K] [C] et Madame [M] [U] sont intervenus à l'acte du 7 février 2019 pour garantir à première demande à la société HERMES ALLIANCE le paiement de toutes sommes pouvant être dues au titre de cette promesse. Le même jour, par acte notarié, la SCI HERMES-ALLIANCES et la SCI EUROPA 974, avec, pour associés Madame [M] [U] et son compagnon Monsieur [K] [C], ont conclu une promesse de vente expirant le 29 avril 2024, portant sur le même bien immobilier pour un prix de 2.441.250 euros et sous plusieurs conditions suspensives. Selon procès-verbal en date du 15 avril 2019 des associés de la SCA DARJAM, la société HERMES-ALLIANCES s'est vu attribuer la pleine propriété du lot n° 10 correspondant aux locaux concernés par la promesse de bail, la dissolution de la SCA DARJAM ayant été décidée le même jour. Le 20 juin 2019, la demande de transfert de l'officine de la PHARMACIE REUNIONNAISE à la [Adresse 10] a été acceptée par l'ARS. La déclaration d'achèvement des travaux a été déposée le 26 juin 2019. Par courrier en date du 17 juillet 2019, la société PHARMACIE REUNIONNAISE a dénoncé la caducité de la promesse de bail. Le 10 septembre 2019, était dressé un procès-verbal de carence de la société défenderesse par le notaire en charge de la signature du contrat de bail commercial. Par acte en date du 2 octobre 2019, la SCI HERMES-ALLIANCES a assigné devant le tribunal mixte de commerce de Saint-Pierre la SELARL LA PHARMACIE REUNIONNAISE, Madame [U] [M] et Monsieur [C] [K] aux fins de les voir solidairement condamnés en paiement de la somme de 500.000 euros au titre du droit d'entrée du bail commercial, de la somme de 21.800 euros TTC au titre des loyers et provisions sur charges du bail d'août et septembre 2019 ainsi que les loyers suivants, de la somme de 8 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, le tout avec le bénéfice de l'exécution provisoire. Par jugement en date du 6 septembre 2021, le tribunal mixte de commerce de Saint-Pierre de la Réunion a statué en ces termes : DECLARE caduque la promesse de bail signée entre les parties le 7 février 2019, DEBOUTE la SCI HERMES ALLIANCES de l'ensemble de ses demandes, DEBOUTE la SARL PHARMACIE REUNIONNAISE, Monsieur [K] [C] et Mme [M] [U] de leurs demandes reconventionnelles, CONDAMNE la SCI HERMES ALLIANCES à payer à la SARL PHARMACIE REUNIONNAISE, Monsieur [K] [C] et Madame [M] [U] une somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE la SCI HERMES ALLIANCES aux entiers dépens. Par déclaration au greffe en date du 13 octobre 2021, la SCI HERMES-ALLIANCES (la SCI) a interjeté appel de cette décision. Un conseiller de la mise en état a été désigné. La clôture est intervenue le 20 mars 2023. * * * Aux termes de ses dernières conclusions N° 5, remises au greffe le 13 mars 2023, la SCI demande à la cour de : 1/ SUR L ' APPEL PRINCIPAL : - REFORMER le jugement en ce qu'il a jugé caduque la promesse de bail du 7 février 2019 ; En conséquence : - JUGER que l'ensemble des conditions suspensives ont été remplies dans les délais, - JUGER de l'absence de caducité de la promesse, - JUGER de l'absence de nullité de la promesse, - JUGER de la validité des garanties à première demande, - JUGER de la validité du droit d'entrée, - JUGER du caractère parfait du bail, - DEBOUTER les intimés de toutes leurs demandes, fins et conclusions. Et ainsi : - CONDAMNER la SOCIETE LA PHARMACIE REUNIONNAISE solidairement avec Mme [U] [M] et M. [C] [K] à payer à la SOCIETE HERMES-ALLIANCES la somme de 500 000 € au titre du droit d'entrée. - CONDAMNER la SOCIETE LA PHARMACIE REUNIONNAISE solidairement avec Mme [U] [M] et M. [C] [K] à payer à la SOCIETE HERMES-ALLIANCES la somme de 316 100 € TTC au titre des loyers et provisions sur charges du bail d'août 2019 à janvier 2022, - CONDAMNER la SOCIETE LA PHARMACIE REUNIONNAISE solidairement avec Mme [U] [M] et M. [C] [K] à payer à la SOCIETE HERMES-ALLIANCES la somme de 10 900 € par mois à compter du 1er février 2022 jusqu'à résiliation du bail ou son terme. SUBSIDIAIREMENT : - REFORMER le jugement en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts de la concluante. En conséquence : - CONDAMNER solidairement la SELARL PHARMACIE REUNIONNAISE, Mme [U] [M] et M. [C] [K] à payer à la SCI HERMES-ALLIANCES la somme de 763 892,60 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leurs agissements dolosifs et déloyaux. 2/ SUR L ' APPEL INCIDENT : REJETER l'appel incident formé par les intimés, relatif à la demande de nullité de la promesse - REJETER l'appel incident formé par les intimés, relatif à la demande de dommages et intérêts - REJETER la demande de résolution du bail - REJETER la demande subsidiaire tendant à ce qu'il soit jugé : o de l'impossibilité d'exécution forcée o de l'invalidité des garanties à première demande o de l'invalidité du droit d'entrée o Du caractère non écrit de la clause de renonciation à la résiliation triennale du bail EN TOUT ETAT DE CAUSE : - CONDAMNER la SOCIETE LA PHARMACIE REUNIONNAISE solidairement avec Mme [U] [M] et M. [C] [K] à payer à la SOCIETE HERMES-ALLIANCES la somme de 20 000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile - CONDAMNER la SOCIETE LA PHARMACIE REUNIONNAISE solidairement avec Mme [U] [M] et M. [C] [K] aux entiers frais et dépens qui comprendront le coût des PV de carence du notaire des 02 août 2019 et 10 septembre 2019. * * * Aux termes de ses uniques conclusions N° 4, remises au greffe le 21 février 2023, Madame [U] [M] et Monsieur [C] [K] demandent à la cour de : À titre principal, INFIRMER le jugement en ce qu'il n'a pas retenu la nullité de la promesse ; PRONONCER la nullité de la promesse de bail ; CONFIRMER le jugement en ce qu'il a DÉBOUTÉ la SCI HERMES-ALLIANCES de toutes ses demandes ; À titre subsidiaire, CONFIRMER le jugement en ce qu'il a déclaré la promesse de bail caduque et débouté la SCI HERMES-ALLIANCES de ses demandes en relation avec la caducité ; CONFIRMER le jugement en ce qu'il a débouté la SCI HERMES-ALLIANCES de toutes ses demandes ; À titre infiniment subsidiaire, PRONONCER la résolution du bail ; DÉBOUTER la SCI HERMES-ALLIANCES de toutes ses demandes ; En tout état de cause, DÉBOUTER la SCI HERMES-ALLIANCES de toutes ses demandes, CONSTATER l'absence d'effet dévolutif du chef des dommages et intérêts, et subsidiairement déclarer la SCI HERMES-ALLIANCES irrecevable et mal fondée en sa demande en dommages et intérêts pour agissements dolosifs et déloyaux, et l'en débouter ; CONFIRMER le jugement en ce qu'il a débouté la SCI HERMES-ALLIANCES de toutes ses demandes ; INFIRMER le jugement en ce qu'il a débouté la SELARL LA PHARMACIE RÉUNIONNAISE, Madame [U] [M] et Monsieur [C] [K] de leurs demandes de condamnation ; CONDAMNER la SCI HERMES-ALLIANCES à payer à la SELARL LA PHARMACIE RÉUNIONNAISE, Madame [U] [M] et Monsieur [C] [K] la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts ; CONFIRMER le jugement en ce qu'il a condamné la SCI HERMES-ALLIANCES à payer à la SELARL LA PHARMACIE RÉUNIONNAISE, Madame [U] [M] et Monsieur [C] [K] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; Y ajoutant, LA CONDAMNER au paiement à la SELARL LA PHARMACIE RÉUNIONNAISE, Madame [U] [M] et Monsieur [C] [K] de la somme de 30 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens d'appel. * * * Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure en application de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS A titre liminaire, la cour rappelle qu'en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'examine que les moyens développés dans la partie discussion des conclusions présentés au soutien de ces prétentions. Elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de « constatations » ou de « dire et juger » lorsqu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes. Sur le périmètre de l'appel et de l'appel incident : L'appelante demande à la cour de réformer le jugement en ce qu'il a jugé caduque la promesse de bail du 7 février 2019. Les intimés concluent d'abord à l'infirmation du même jugement en ce qu'il a rejeté leur demande de nullité de la promesse de bail. Ainsi, avant de statuer sur l'éventuelle caducité de la promesse, litigieuse, il est nécessaire d'examiner le premier moyen de nullité allégué par les intimés. Subsidiairement, la SCI HERMES-ALLIANCES sollicite la condamnation des intimés à lui payer des dommages et intérêts en réparation des man'uvres dolosives commises, sans lien avec les conditions suspensives. Les intimés demandent à la cour de constater l'absence d'effet dévolutif du chef des dommages et intérêts, et subsidiairement déclarer la SCI HERMES-ALLIANCES irrecevable et mal fondée en sa demande en dommages et intérêts pour agissements dolosifs et déloyaux, et l'en débouter. Ils forment appel incident contre la disposition du jugement ayant rejeté leur demande de dommages et intérêts pour préjudice moral. Sur la nullité de la promesse de bail : La lecture du jugement querellé établit que les intimés (défendeurs) avaient conclu à la nullité de la promesse de bail et à titre subsidiaire à sa caducité. Pourtant, le jugement ne s'est pas prononcé sur le moyen de nullité soulevé par Madame [M], Monsieur [K] et la société PHARMACIE REUNIONNAISE. Selon eux, la promesse de bail est nulle car conclue sous condition potestative et objet indéterminable à raison de l'indétermination des charges entraînant celle du prix du bail, La SCI HERMES-ALLIANCES réplique que la clause litigieuse n'est nullement potestative dès lors que pour devenir propriétaire, une décision de l'assemblée générale extraordinaire de la SOCIETE DARJAM attribuant le local, objet de la promesse de bail à la SCI HERMES-ALLIANCES était nécessaire, c'est-à-dire devait être prise à la majorité des 2/3 des associés et des voix. Elle affirme que le contrat litigieux présente un objet tout à fait déterminé et déterminable. Sur ce, Sur le caractère potestatif de la clause invoquée par les intimés : Aux termes de l'article 1304-2 du code civil, est nulle l'obligation contractée sous une condition dont la réalisation dépend de la seule volonté du débiteur. Cette nullité ne peut être invoquée lorsque l'obligation a été exécutée en connaissance de cause. Les intimés affirment que la SCI HERMES-ALLIANCES a conclu la promesse de bail sous la condition suspensive de l'obtention d'un droit de propriété régulier sur l'immeuble au plus tard le 1er mai 2019. La réalisation de cette condition suppose la prise de décision par la SCA DARJAM à la double majorité des 2/3 des associés et des voix (article 34 des statuts de la SCA DARJAM). Selon les intimés, la jurisprudence juge la condition non valable lorsque la partie ne souscrit aucune obligation pour requérir le consentement du tiers non présent au contrat et, dans une telle situation, la condition dépend bien de sa seule volonté. Ils prétendent que la SCI HERMES-ALLIANCES était libre de faire défaillir la condition consistant à devenir propriétaire du local susvisé dans le délai prévu, puisque : - la société JAMPIERRE-TRUCHON n'était pas présente à la promesse de bail et ne prenait aucun engagement au sens de la jurisprudence rappelée ; - Monsieur [X] avait tout pouvoir de convoquer ou pas les sociétés puisqu'il est gérant des SCA DARJAM et SCI HERMES-ALLIANCES ; - la demanderesse ne prenait elle-même aucun engagement en termes de démarches à entreprendre pour obtenir le partage, tels qu'engagement de convoquer dans un délai précis les assemblées générales de la société JAMPIERRE-TRUCHON, engagements à présenter des projets précis de résolution, sens des votes à intervenir' ; - aucune sanction n'était stipulée à son encontre au cas où elle ferait défaillir la condition. En réplique, la SCI HERMES-ALLIANCES plaide qu'elle détenait 12 voix sur 20 de la SCA DARJAM, de sorte que les voix de son associée, la société JAMPIERRE-TRUCHON, étaient nécessaires, impliquant ainsi l'absence de condition potestative. Il résulte de la lecture de l'acte notarié dressé le 7 février 2019 contenant promesse synallagmatique de bail commercial que la SCI HERMES-ALLIANCES et la société civile JAMPIERRE-TRUCHON ont constitué la société civile d'attribution DARJAM (la SCA). La SCI HERMES-ALLIANCES dispose de 12 parts sur 20 dans cette SCA. Ainsi, pour disposer d'une majorité des deux tiers des parts de la SCA, la SCI HERMES-ALLIANCES devait obtenir plus de douze voix et donc l'accord de son associée la SCI JAMPIERRE-TRUCHON puisque ses douze vois ne suffisent pas à assurer les deux tiers des 20 parts de la SCA DARJAM. En conséquence, la condition suspensive stipulant que « a) le bailleur promettant justifie d'un droit de propriété régulier au plus tard le 1er mai 2019 » ne constitue pas une condition potestative entraînant la nullité de la convention. La demande de nullité de la promesse de bail à ce titre doit être rejetée. Sur l'objet indéterminable du contrat : Les intimés soutiennent aussi que la promesse de bail est nulle en raison de l'indétermination des charges entraînant celle du prix du bail. Or, comme le soutient justement la SCI HERMES-ALLIANCES, le contrat litigieux stipule clairement la consistance de la chose louée, c'est-à-dire la mise à disposition du locataire d'un local à usage de pharmacie, lot n° 1 sis au 3ème étage (R + 1) dépendant d'un semble immobilier situé au [Localité 4] d'une superficie de 253,49 m² sis [Adresse 10], le montant annuel du loyer hors taxe (120.000 euros) hors charges. La clause indique aussi clairement une provision sur charges de 50 euros par mois, ajustable chaque année en fonction des dépenses effectuées l'année précédente. Ainsi, les obligations des preneurs étaient parfaitement déterminées ou déterminables en vertu de cette convention. Il convient dès lors de débouter les intimés de leur demande de nullité du contrat contenant promesse synallagmatique de bail commercial. Sur la caducité de la promesse de bail : Les premiers juges ont considéré que, si le procès-verbal d'assemblée générale ayant dissous la société DJARDAM est bien intervenu avant le 1er mai 2019, l'acte notarié de partage a été établi le 15 juin soit postérieurement à la date limite fixée dans la promesse de bail. Contrairement aux affirmations de la société demanderesse, la condition suspensive de la qualité de propriétaire de l'immeuble n'a pas été réalisée avant la date limite prévue dans la promesse de bail. La SCI HERMES-ALLIANCES plaide que l'ensemble des conditions suspensives ont été remplies dans les délais et qu'il n'y a donc pas de caducité de la promesse litigieuse. Selon l'appelante, les intimés ne sont pas les bénéficiaires de la condition suspensive, la preuve de qualité de propriétaire peut être faite par tous moyens et il est démontré la réalisation de condition dans les délais. En tout état de cause la condition suspensive a été réalisée avant la date d'expiration de la promesse. Les promettant ont renoncé au délai dans lequel la condition suspensive devait être réalisée. L'assemblée générale du 15 avril 2019 ayant voté la dissolution de la SCA DARJAM, la SCI HERMES-ALLIANCES est bien devenue propriétaire des lots concernés par la promesse de bail à cette date. Selon l'appelante, la date à retenir n'est pas celle du partage mais bien celle du prononcé de la dissolution et d'attribution des lots. Selon elle, la date d'effet de la dissolution d'une société est la date de l'assemblée l'ayant décidée, et non la date de sa publication (Cass. Com. 9 janvier 2019 n° 17-17141). Subsidiairement, l'appelante invoque la renonciation tacite des intimés à se prévaloir de la caducité de la promesse malgré la déchéance des conditions suspensives. Madame [M], Monsieur [K] et la société PHARMACIE REUNIONNAISE concluent à la confirmation du jugement en ce qu'il a déclaré la promesse de bail caduque et débouté la SCI HERMES-ALLIANCES de ses demandes en relation avec la caducité. Ils exposent que l'acte notarié de partage prévu à l'article L. 212-9 du Code de la construction et de l'habitation a été établi le 15 juin 2019, soit postérieurement à la date limite prévue le 1er mai 2019 Ils soutiennent qu'un partage est toujours nécessaire pour établir un droit de propriété privatif sur un lot dans le cadre de la dissolution d'une SCA en application des dispositions d'ordre public de l'article L. 212-9 du code de la construction et de l'habitation. Selon les intimés, la seule question est de savoir si le partage a eu lieu conformément aux règles applicables et si le bailleur a ainsi pu justifier d'un droit de propriété régulier au plus tard le 1er mai 2019. En l'espèce, de manière indiscutable, la forme authentique est requise à titre de validité du partage, et donc du transfert de propriété, et ce, par exception au droit commun. C'est donc vainement que l'appelante tente de soutenir que le partage serait intervenu par l'un des deux PV d'assemblée générale qu'elle a datés au 15 avril 2019 et qui prononce la dissolution de la société, la liquidation et la nomination d'un liquidateur devant procéder au partage. Ceci étant exposé, Aucune des parties ne conteste que la date limite de la condition suspensive relative à l'acquisition de l'immeuble donné à bail à la société PHARMACIE REUNIONNAISE était le 1er mai 2019. Dans ce cadre, la seule cocontractante de la SCI HERMES-ALLIANCES était bien la société LA PHARMACIE REUNIONNAISE ; Madame [M] et Monsieur [K] s'étant portés garants de la société preneuse. Cette condition suspensive, non potestative, stipulait que la société HERMES-ALLIANCES devait devenir propriétaire des locaux donnés à bail par l'effet de la liquidation de la SCA DARJAM et l'attribution des lots concernés par la promesse de bail à la SCI HERMES-ALLIANCES dans le délai prévu. Selon les termes exacts de la clause prévoyant cette condition suspensive, le bailleur promettant devait justifier d'un droit de propriété régulier, au plus tard le 1er mai 2019, à peine de caducité. Sur les bénéficiaires de la clause et le bénéfice de la caducité alléguée : Il est d'abord de jurisprudence constante que lorsqu'une condition a été stipulée dans l'intérêt exclusif de l'une des parties, seule celle-ci peut se prévaloir des conséquences juridiques de la défaillance de cette condition (Cass. Cive. 3ème 27 oct. 2016 n° 15-23-727 - Cass. Civ. 3 - 24 novembre 2016 n° 15-14.017). Cependant, la lecture de la clause litigieuse ne révèle nullement qu'elle aurait été stipulée dans l'intérêt exclusif de la société HERMES-ALLIANCES alors que la dissolution de la SCA DARJAM et l'attribution des lots dépendaient de ses associés, dont la SCI HERMES-ALLIANCES, bailleur promettant. Au contraire, cette condition suspensive avait naturellement pour but d'assurer l'exécution rapide de la promesse en s'assurant que la bailleresse mènerait sérieusement les diligences lui incombant. Ainsi, la SCI HERMES-ALLIANCES est mal fondée à soutenir que la condition suspensive a été consentie dans son intérêt exclusif et que Madame [M], Monsieur [K] et la société PHARMACIE REUNIONNAISE ne peuvent pas revendiquer ses effets. Sur la déchéance de la condition suspensive : Aux termes de l'article L. 212-9 du code de la construction et de l'habitation, la dissolution de la société peut, nonobstant toute disposition contraire des statuts, et même si ceux-ci ne prévoient que des attributions en jouissance, être décidée par l'assemblée générale statuant à la double majorité des deux tiers des associés et des deux tiers des voix. L'assemblée générale désigne un ou plusieurs liquidateurs chargés de gérer pendant la période de liquidation et de procéder au partage. Ce partage ne peut intervenir qu'après décision définitive sur les comptes de l'opération de construction dans les conditions prévues à l'antépénultième alinéa du présent article. Il doit comporter des attributions de fractions d'immeubles et une répartition du passif conformes aux dispositions statutaires et à l'état descriptif de division. Dans le cas où la succession d'un associé n'est pas encore liquidée, les droits et les charges propres au défunt sont attribués indivisément au nom de ses ayants-droit et cette attribution n'entraîne pas de leur part acceptation de la succession ou de la donation. Les associés qui n'ont pas satisfait aux obligations auxquelles ils sont tenus envers la société ne peuvent, conformément à l'article L. 212-4, prétendre à aucune attribution tant qu'ils ne se sont pas acquittés. Dans ce cas, le partage est limité aux associés dont la situation est régulière. Le liquidateur fait établir le projet de partage en la forme authentique. Les associés sont invités, au besoin par sommation du liquidateur, à prendre connaissance du projet de partage et à l'approuver ou le contester en la forme authentique. (') La publication au fichier immobilier est faite à la diligence du liquidateur. Il convient d'abord de faire remarquer que la jurisprudence invoquée par la SCI HERMES-ALLIANCES à propos de la date effective de la dissolution d'une société concerne une société civile de moyen et non une SCIA (Cass. Com. 9 janvier 2019 n° 17-17141). Cependant, s'agissant de la dissolution de la SCIA DARJAM, l'article L 212-9 du code de la construction et de l'habitation prévoit que la dissolution de la société peut, nonobstant toute disposition contraire des statuts, et même si ceux-ci ne prévoient que des attributions en jouissance, être décidée par l'assemblée générale statuant à la double majorité des deux tiers des associés et des deux tiers des voix. L'assemblée générale désigne un ou plusieurs liquidateurs chargés de gérer pendant la période de liquidation et de procéder au partage. Ce partage ne peut intervenir qu'après décision définitive sur les comptes de l'opération de construction dans les conditions prévues à l'antépénultième alinéa du présent article. Il doit comporter des attributions de fractions d'immeubles et une répartition du passif conformes aux dispositions statutaires et à l'état descriptif de division. (') Les associés qui n'ont pas satisfait aux obligations auxquelles ils sont tenus envers la société ne peuvent, conformément à l'article L. 212-4, prétendre à aucune attribution tant qu'ils ne se sont pas acquittés. Dans ce cas, le partage est limité aux associés dont la situation est régulière. Le liquidateur fait établir le projet de partage en la forme authentique. Les associés sont invités, au besoin par sommation du liquidateur, à prendre connaissance du projet de partage et à l'approuver ou le contester en la forme authentique. Les associés qui contestent alors le partage disposent d'un délai de quinze jours pour assigner le liquidateur en rectification devant le tribunal judiciaire du siège social. Les attributions devenues définitives sont opposables aux associés non présents ou représentés, absents ou incapables. La publication au fichier immobilier est faite à la diligence du liquidateur. En outre, l'article 1844-7 du code civil prévoit que la société prend fin : (') 4° Par la dissolution anticipée décidée par les associés. L'article 1844-8 du même code prévoit que la dissolution de la société entraîne sa liquidation, hormis les cas prévus à l'article 1844-4 et au troisième alinéa de l'article 1844-5. Elle n'a d'effet à l'égard des tiers qu'après sa publication. Le liquidateur est nommé conformément aux dispositions des statuts. Dans le silence de ceux-ci, il est nommé par les associés ou, si les associés n'ont pu procéder à cette nomination, par décision de justice. Le liquidateur peut être révoqué dans les mêmes conditions. La nomination et la révocation ne sont opposables aux tiers qu'à compter de leur publication. Ni la société ni les tiers ne peuvent, pour se soustraire à leurs engagements, se prévaloir d'une irrégularité dans la nomination ou dans la révocation du liquidateur, dès lors que celle-ci a été régulièrement publiée. La personnalité morale de la société subsiste pour les besoins de la liquidation jusqu'à la publication de la clôture de celle-ci. L'article 1844-9 du code civil prévoit enfin que : Après paiement des dettes et remboursement du capital social, le partage de l'actif est effectué entre les associés dans les mêmes proportions que leur participation aux bénéfices, sauf clause ou convention contraire. Les règles concernant le partage des successions, y compris l'attribution préférentielle, s'appliquent aux partages entre associés. Toutefois, les associés peuvent valablement décider, soit dans les statuts, soit par une décision ou un acte distinct, que certains biens seront attribués à certains associés. A défaut, tout bien apporté qui se retrouve en nature dans la masse partagée est attribué, sur sa demande, et à charge de soulte s'il y a lieu, à l'associé qui en avait fait l'apport. Cette faculté s'exerce avant tout autre droit à une attribution préférentielle. Tous les associés, ou certains d'entre eux seulement, peuvent aussi demeurer dans l'indivision pour tout ou partie des biens sociaux. Leurs rapports sont alors régis, à la clôture de la liquidation, en ce qui concerne ces biens, par les dispositions relatives à l'indivision. En l'espèce, le procès-verbal de l'assemblée générale de la société DARJAM du 15 avril 2019 (Pièce N° 41 des intimés) mentionne à l'ordre du jour la dissolution anticipée de la société à compter du 1er mai 2019. Il rappelle l'article 34 des statuts, stipulant que le partage ne peut intervenir qu'après décision définitive sur les comptes de l'opération de construction tandis qu'il est prévu l'attribution en pleine propriété des lots à chacun des associés. Pourtant, la 1ère résolution prévoit la dissolution de la SCIA DARJAM « à compter de ce jour », soit le 15 avril 2019 et non le 1er mai 2019 comme cela était d'bord prévu à l'ordre du jour. La 2ème résolution décide de la nomination de Monsieur [W] [X], gérant de la SCI HERMES-ALLIANCES, en qualité de liquidateur pour une durée de dix mois renouvelable. Le procès-verbal de l'assemblée générale de la SCIA DARJAM en date du 20 juin 2019 (Pièce N° 17 de l'appelante) établit qu'à cette date, les deux associées ont décidé la clôture de la liquidation et que les associés prendront en charge le passif à concurrence de leurs droits dans le capital. Les associés ont eux-mêmes admis la date du 15 avril 2019 comme étant la date de la dissolution de la société (1ère résolution). Cette décision corrobore l'attestation notariée du 15 juin 2019, constatant le partage de la société DARJAM, en reprenant comme date de dissolution celle du 15 avril 2019 et précisant la répartition des lots, notamment l'attribution du lot ayant fait l'objet de la promesse de bail du 7 février 2019 à la SCI HERMES-ALLIANCES (Pièce N° 16 de l'appelante). Enfin, l'acte authentique de dépôt de pièces, dressé le 15 juin 2019 par Maître [R] [G], Notaire associée au [Localité 4], confirme encore que la délibération du 15 avril 2019, portant constitution des groupes de parts et affectation des lots, a été enregistrée au SIE de [Localité 9] de la Réunion le 29 mai 2019 (Pièce N° 3 de l'appelante). Il résulte de l'ensemble de ces faits que la SCI HERMES-ALLIANCES pouvait se prévaloir de la réalisation de la condition suspensive relative à la régularisation de son titre de propriété des locaux promis à bail avant le 1er mai 2019, même si les opérations de liquidation n'étaient achevées qu'au 15 juin 2019, puisque l'attribution des lots correspondait bien au projet de bail consenti à la société LA PHARMACIE REUNIONNAISE puis de vente des locaux à la SCI EUROPA 974. En effet, les intimés entretiennent la confusion entre la répartition des droits des associés de la SCIA DARJAM, décidée dès le 15 avril 2019, les opérations de liquidation et de partage achevées le 15 juin 2019, la date de publication, ayant pour effet essentiel l'opposabilité aux tiers des décisions prises par les associés de la SCIA DARJAM et la date de régularisation du bail litigieux. Or, la SCI HERMES-ALLIANCES pouvait parfaitement justifier auprès de la SELARL LA PHARMACIE REUNIONNAISE d'un droit de propriété régulier à la date du 1er mai 2019 par l'effet de la décision de dissolution anticipée de la SCIA DARJAM du 15 avril 2019, par le partage des lots décidée le 20 juin 2019, préalablement adoptée selon l'attestation notariée du 15 juin 2019 ; ce qu'elle ne démontre pas avoir proposé à la preneuse avant le 1er mai 2019. Enfin, la SCI HERMES-ALLIANCES démontre que la demande de transfert de l'officine pharmaceutique a été acceptée par décision de l'ARS du 20 juin 2019, conformément à la quatrième condition suspensive insérée à la promesse de bail, expirant le 31 juillet 2019 (Pièce N° 4 de l'appelante). Disposant alors de la capacité et des pouvoirs nécessaires pour conclure le bail promis, la SCI HERMES-ALLIANCES était bien fondée à revendiquer la pleine exécution de la promesse de bail du 7 février 2019 auprès de la preneuse, la société LA PHARMACIE REUNIONNAISE à la date du 1er mai 2019. Face à cette situation, la société PHARMACIE REUNIONNAISE, par courrier du 17 juillet 2019 (Pièce N° 11 de l'appelante), signé par sa gérante, Madame [U] [M], informait la SCI HERMES-ALLIANCES de sa renonciation à conclure le bail considérant que les conditions suspensives n'avaient pas été réalisées pour les motifs suivants : . La SCI HERMES-ALLIANCES avait promis de se porter acquéreur de l'immeuble donné à bail au plus tard le 1er mai 2019 ; . La SCI EUROPA avait accepté de se porter acquéreur de ce bien qui devait être construit et achevé au plus tard le 29 avril 2024 (et non 2019 comme mentionné par erreur dans le courrier) ; . Ces conditions n'ont pas été réalisées à la date prévue. . Aucun justificatif exploitable n'a été transmis en ce sens. A cet égard, la SCI HERMES-ALLIANCES verse aux débats la déclaration d'achèvement des travaux, datée du 26 juin 2019, rédigée par la SCA DARJAM (Pièce N° 5 de l'appelante), représentée par Monsieur [W] [X], alors qu'en principe, les opérations de liquidation et de partage de la société étaient déjà actées par le procès-verbal de l'assemblée générale du 20 juin 2019 (Pièce N° 17 de l'appelante). En conséquence, la société LA PHARMACIE REUNIONNAISE pouvait régulièrement se prévaloir de la caducité de la promesse de bail et renoncer à conclure ce contrat avec la SCI HERMES-ALLIANCES, sauf renonciation tacite puisque la SCI HERMES-ALLIANCES n'avait pas justifié de la réalisation de la condition suspensive de l'acquisition de la propriété au 1er mai 2019 alors qu'en qualité d'associée majoritaire de la SCIA DARJAM, elle disposait des moyens d'organiser la dissolution de cette société civile puis le partage avant le 1er mai 2019. Sur la renonciation tacite alléguée par la SCI ALLIANCES-HERMES : La SCI HERMES-ALLIANCES plaide subsidiairement que les intimés ont tacitement renoncé au délai arrêté au 1er mai pour la réalisation de la condition suspensive. Selon l'appelante, l'ensemble des parties ont entendu prolonger le délai de l'ensemble des conditions suspensives en raison de la demande d'obtention d'un permis modificatif de l'ARS, postérieurement à la signature des promesses de bail et de vente. L'ensemble des parties ont confirmé la demande de l'ARS et ont admis devoir présenter un permis modificatif, ce qui est confirmé par courriel du 4 mars 2019 dans lequel les preneurs souhaitent obtenir le permis modificatif et demande à la société HERMES d'être proactif à ce sujet. Elle invoque aussi un courrier de Madame [M] en date du 13 juin 2019, adressé au notaire et soutient qu'ils ont effectué des actes positifs dans l'exécution de la promesse, valant renonciation tacite au délai de la condition suspensive. Les intimés répliquent que l'appelante n'établit aucunement ses allégations d'accord tacite de prorogation des délais des conditions suspensives, soulignant que dans l'esprit des parties, les deux conditions, l'une relative à l'acquisition de la propriété et l'autre à l'obtention de l'autorisation de l'ARS étaient indépendantes l'une de l'autre, des circonstances propres à chacune devant mener, ou pas, à leur réalisation. Ils exposent en outre que l'attribution de propriété résultait de la seule dissolution de la société que la lettre du 24 juin 2019, est postérieure à la défaillance de la condition suspensive d'acquisition de propriété. Selon les intimés, la société LA PHARMACIE REUNIONNAISE n'a appris l'impact du permis sur la liquidation que le 24 juin 2019, grâce à la lettre du Notaire et n'a donc pas pu, par son comportement antérieur, accepter de proroger le délai de réalisation de la condition de l'acquisition de la propriété expirant le 1er mai 2019. Il est par conséquent erroné d'affirmer qu'en faisant part de ses interrogations sur le délai d'obtention de l'autorisation de transfert, l'Intimée aurait prorogé le délai de la condition relative au transfert de propriété. Sur ce, Aux termes de l'article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt. Selon l'article 1304-4 du même code, une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n'est pas accomplie ou n'a pas défailli. En l'espèce, la SCI HERMES-ALLIANCES ne démontre nullement que la société LA PHARMACIE REUNIONNAISE aurait renoncé au délai initial stipulé à la convention ou reporté la condition suspensive litigieuse, relative à la régularisation de la propriété des locaux donnés à bail par la promettante, avant le 1er mai 2019. Le courriel daté du 4 mars 2019 (Pièce n° 47 de l'appelante), évoque seulement la demande de transfert de l'officine de la pharmacie de la Chatoire auprès de l'ARS mais ne peut pas être considérée comme un accord conclu entre la SCI HERMES-ALLIANCES et la société LA PHARMACIE REUNIONNAISE, seules cocontractantes intéressées par l'exécution de la promesse de bail du 7 février 2019. Ainsi, la SCI HERMES-ALLIANCE est mal fondée à invoquer une renonciation tacite de la preneuse à se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive. Il se déduit de tous ces éléments que le premier juge a parfaitement apprécié que les conditions de la caducité de la promesse de bail en date du 7 février 2019 étaient réunies. Le jugement doit être confirmé de ce chef. Sur la demande subsidiaire de dommages et intérêts au titre des agissements dolosifs des intimés : La SCI HERMES-ALLIANCES sollicite l'indemnisation des préjudices subis à raison des man'uvres dolosives des intimés, à hauteur de 763.892,60 euros. Pour contester l'absence d'effet dévolutif de son appel de ce chef, l'appelante expose qu'elle a précisément critiqué les chefs du jugement tels qu'ils sont écrits dans le dispositif du jugement. Selon l'appelante, le 13 juin 2019, Mme [M] relançait le notaire pour obtenir le permis de construire modificatif du bâtiment, qui lui sera transmis le 18 juin 2019, qu'elle adressera à l'ARS le jour même de sorte que l'ARS délivrera l'autorisation de transfert de l'officine le 20 juin 2019. Or, dès réception de cette autorisation de transfert, les intimés adresseront à la SCI HERMES-ALLIANCES, un courriel daté du 24 juin 2019, suivant lequel ils estimeront que « 'les compromis sont désormais caduques, l'affaire est classée ». Cependant, et depuis cette date, les intimés n'ont pas sollicité de l'ARS l'annulation de leur autorisation de transfert de pharmacie dans les locaux de la SCI HERMES-ALLIANCES de sorte qu'elle ne peut pas les louer à une autre pharmacie, dont l'installation est pourtant indispensable au bon fonctionnement de l'ensemble immobilier à usage de centre médical dédié à la permanence de soins ambulatoires inscrite au cahier des charges de l'ARS. À ce stade, il n'est pas inutile de rappeler que les intimés négociaient avec un autre promoteur parallèlement aux négociations avec la SCI HERMES-ALLIANCES en vue de louer, et d'acheter un autre local et n'ont pas abandonné leur recherche à ce jour. Toutefois et pour empêcher le transfert de toute autre pharmacie dans la [Adresse 10] qui est le pôle santé de la commune (avec la Clinique [8], le centre de soins [7], le centre de pathologie ostéo articulaire ' CPOA-), il fallait qu'ils obtiennent le transfert de leur pharmacie dans la ZAC et en maintienne sa validité le plus longtemps possible. Ainsi, et pendant une durée de deux ans (prorogeable), grâce à leur autorisation de transfert, dont ils auraient pu demander l'annulation les intimés empêchent tout autre transfert ou regroupement, y compris et surtout dans les locaux de la SCI HERMES-ALLIANCES, de sorte qu'ils interdisent à cette dernière de chercher une autre pharmacie pour lui donner à bail son local, le temps pour eux de trouver un autre local dans la ZAC. De surcroit, selon la SCI HERMES ALLIANCES, les intimés empêchent la ZAL PAUL BADRE de compléter et d'améliorer son offre de soin aux patients, alors même qu'il s'agit de la raison même qui a emporté la décision favorable de l'ARS pour délivrer l'autorisation de transfert. En agissant ainsi les intimés font preuve d'une véritable intention de nuire à la SCI HERMES- ALLIANCES et lui cause par leurs man'uvres dolosives, un préjudice direct et certain consistant en une perte de chance de louer à une autre officine de pharmacie et de percevoir des loyers pendant ces deux ans, outre la perte de chance de percevoir le droit d'entrée, et les dépenses rendues nécessaires qu'elle a engagées pour obtenir le permis de construire modificatif exigé par l'ARS. En réplique, les intimés font d'abord valoir l'absence d'effet dévolutif de la demande en appel car la déclaration d'appel qui tend à la réformation du jugement ne mentionne pas les chefs de jugement critiqués à cet égard. Ils soutiennent ensuite que la demande ne saurait concerner les époux [K]-[M] puisque seule la SELARL PHARMACIE REUNIONNAISE, sur le terrain extracontractuel, est concernée par la promesse de bail alors que les autres intimés n'en étaient que les garants. Les intimés plaident l'absence de préjudice consécutif à la perte de chance d'obtenir le paiement du droit d'entrée, des frais de permis modificatif, des loyers sur 24 mois puisque le droit d'entrée, indépendamment de la caducité, est nul car dépourvu de toute contrepartie, de sorte qu'aucune demande indemnitaire ne peut être faite sur ce fondement. En ce qui concerne les frais de permis modificatif, force est de constater, outre le défaut de preuve, que la transformation d'une fenêtre en porte, exigée par l'ARS, était qualifiée par l'Appelante elle-même de « mineure » dans le dossier de permis modificatif, tandis qu'elle figurait aux côtés de demandes propres à la SCI HERMES-ALLIANCES, bien plus importantes, à savoir la suppression d'un escalier extérieur et des places de parking. S'agissant du loyer, comme d'ailleurs du droit d'entrée, à supposer la faute établie, il appartenait à l'Appelante d'accepter l'évidence de la caducité et de remettre immédiatement le bien en location. Les intimés ajoutent que l'indemnisation de la perte de chance ne recouvre en aucun cas la totalité du préjudice, si tant est qu'il soit établi. De plus, ils affirment que la SCI HERMES-ALLIANCES est à l'origine de son préjudice. En effet, force est de relever avec le jugement dont appel que « (la SCI HERMES ALLIANCES) ne peut imputer (à la SELARL PHARMACIE REUNIONNAISE) une faute à l'origine de ce dommage, dans la mesure où le bail pas été conclu en raison de la non réalisation de la condition suspensive de détention de propriété qui était de son seul fait et qui ne peut être imputée aux défendeurs ». En réponse à l'allégation de mauvaise foi soutenue par la SCI HERMES-ALLIANCES, les intimés adoptent les motifs du premier juge. Ceci étant exposé, Sur l'effet dévolutif : Vu l'article 562 du code de procédure civile, La déclaration d'appel fait grief au jugement déféré d'avoir : « Déclaré caduque la promesse de bail signée entre les parties le 7 février 2019, Débouté la SCI HERMES ALLIANCES de ses demandes, condamné la SCI HERMES ALLIANCES à payer à la SARL PHARMACIE REUNIONNAISE, Monsieur [K] [C] et Madame [M] [U] une somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. » La lecture de l'exposé du litige du jugement querellé établit que la SCI HERMES ALLIANCES A titre subsidiaire, sollicitait la somme de 763 892,60€ à titre de dommages-intérêts. Les motifs du jugement contiennent une partie clairement différenciée traitant de cette prétention pour décider du rejet de la demande subsidiaire de la SCI HERMES ALLIANCES. Ainsi, l'appel de la SCI HERMES ALLIANCES intègre bien ce chef du jugement querellé. Sur la responsabilité des intimés : VU l'article 1240 du code civil ; Les fautes reprochées par la SCI HERMES-ALLIANCES à la SELARL LA PHARMACIE REUNIONNAISE, à Madame [M] et à Monsieur [K] ne portent pas sur la bonne exécution du contrat contenant promesse de bail mais sur leur comportement fautif postérieurement à la caducité du contrat. S'agissant de la mise en cause de leur responsabilité délictuelle, les fautes alléguées de Madame [M] et de Monsieur [K] sont recevables même s'ils ne sont pas cocontractants de la promesse de bail mais seulement les garants de la société LA PHARMACIE REUNIONNAISE. Comme le soutiennent justement les intimés, aucune faute ne peut leur être reprochée pour ne pas avoir renoncé à l'autorisation de transfert de la pharmacie dans les locaux prévus par la promesse de bail litigieuse alors que la SCI HERMES-ALLIANCES tentait de les contraindre à exécuter la promesse de bail. Ainsi, le simple fait de maintenir cette autorisation à titre conservatoire ne constituait qu'une mesure de prudence face à l'incertitude provoquée par l'intention persistante de l'appelante de conclure le bail avec la SELARL LA PHARMACIE REUNIONNAISE. La demande de dommages et intérêts formulée par la SCI HERMES-ALLIANCES à l'encontre des trois intimés doit être rejetée et le jugement querellé confirmé de ce chef. Sur l'appel incident des intimés : La SELARL LA PHARMACIE RÉUNIONNAISE, Madame [U] [M] et Monsieur [C] [K] ont formé appel incident à l'encontre du jugement en ce qu'il les a déboutés de leur demande de condamnation de la SCI HERMES-ALLIANCES à leur payer la somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts. Toutefois, autant le comportement de la SCI HERMES-ALLIANCES a pu les contraindre à conserver l'autorisation de transfert de l'officine pendant la durée de l'instance judiciaire, autant la SELARL LA PHARMACIE REUNIONNAISE a manifesté une certaine rigueur ou un manque de souplesse dans les discussions avec la SCI HERMES-ALLIANCES pour revendiquer la défaillance de la condition suspensive à la date du 1er mai 2019 alors que toutes les conditions de conclusion du bail étaient réunies dès le mois de juillet 2019. Ainsi, elle ne peut se plaindre de l'intention de la SCI HERMES-ALLIANCES de faire exécuter la promesse de bail, ce contrat étant par ailleurs inséré dans une chaîne plus complexe comprenant la vente de l'immeuble avant 2024 aux associés de la SELARL LA PHARMACIE REUNIONNAISE, Madame [M] et Monsieur [K]. En conséquence, en l'absence de faute de la SCI HERMES-ALLIANCES qui pouvait espérer raisonnablement obtenir gain de cause en convaincant la SELARL LA PHARMACIE REUNIONNNAISE de conclure le bail litigieux, il convient de débouter les intimés de leur demande de dommages et intérêts en confirmant le jugement querellé de ce chef. Sur les autres demandes : Partie succombante, la SCI HERMES-ALLIANCES supportera les dépens et les frais irrépétibles des intimés en appel. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, en matière commerciale, par mise à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile ; DEBOUTE les intimés de leur demande de nullité de la promesse de bail conclue le 7 février 2019 en raison d'une obligation potestative ou d'absence d'obligations déterminées ou déterminables pour les preneurs ; CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; Y AJOUTANT, CONDAMNE la SCI HERMES-ALLIANCES à payer une indemnité de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile conjointement à la SELARL LA PHARMACIE REUNIONNAISE, Madame [U] [M] et Monsieur [C] [K] ; CONDAMNE la SCI HERMES-ALLIANCES aux dépens. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Madame Nathalie BEBEAU, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT