Texte intégral
Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRÊT DU 28 MAI 2025
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/15516 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CJ74G
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 12 Juillet 2024 -Juge des contentieux de la protection de PARIS - RG n° 24/04706
APPELANTE
Mme [F] [H]
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentée par Me Julie CONVAIN, avocat au barreau de PARIS, toque : C0024
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/018575 du 25/07/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)
INTIMÉ
E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT-OPH, RCS de Paris sous le n°344 810 825, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocat au barreau de PARIS, toque : C0199
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 9 Avril 2025, en audience publique, devant Michèle CHOPIN, Conseillère, chargée du rapport, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,
Michèle CHOPIN, Conseillère,
Laurent NAJEM, Conseiller,
Qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
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EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 29 octobre 2021, l'établissement public [Localité 4] habitat-OPH a consenti un bail d'habitation à Mme [H] sur des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 475,11 euros.
Par acte de commissaire de justice du 18 octobre 2023, le bailleur a fait délivrer à sa locataire un commandement de payer la somme principale de 1.685,18 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, visant la clause résolutoire prévue au bail.
La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [H] le 19 octobre 2023.
Par exploit du 16 février 2024, l'établissement [Localité 4] habitat-OPH a fait assigner Mme [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé, aux fins de voir :
Constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail du 29 octobre 2021,
Subsidiairement, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Mme [H],
Ordonner par suite l'expulsion de Mme [H] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 2] à [Localité 5],
Condamner Mme [H] à lui payer :
Les loyers et charges contractuels jusqu'à la date de résiliation du bail et à compter du 19 décembre 2023 jusqu'à la reprise effective des lieux, une indemnité provisionnelle mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer tel qu'il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations, si le bail s'était poursuivi, majoré de 25%, augmenté des charges légalement exigibles,
La somme provisionnelle de 2.129,99 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement sur les sommes visées à cet acte, et à compter de la présente sur le surplus, sous réserve de la majoration sollicitée ci-dessus,
La somme de 500 euros à titre d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.
Mme [H] n'a pas comparu.
Par ordonnance réputée contradictoire du 12 juillet 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a, statuant en référé :
Constaté que la dette locative visée dans le commandement de payer 18 octobre 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois,
Constaté, en conséquence, que le contrat conclu le 29 octobre 2021 entre la société [Localité 4] habitat-OPH, d'une part, et Mme [H], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] est résilié depuis le 19 décembre 2023,
Condamné Mme [H] à payer à la société [Localité 4] habitat-OPH la somme de 2.129,99 euros (deux mille cent vingt-neuf euros et quatre-vingt-dix-neuf centimes) à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 18 octobre 2023 sur la somme de 1.685,18 euros et à compter de l'assignation pour le surplus,
Autorisé Mme [H] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 59 euros (cinquante-neuf euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,
Dit que le premier règlement devra intervenir dans les 10 jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,
Ordonné à Mme [H] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 5], ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,
Dit qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique,
Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
Prorogé de trois mois le délai prévu à l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution,
Dit, en conséquence, que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de cinq mois suivant le commandement d'avoir à libérer les lieux,
Rappelé que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,
Débouté la société [Localité 4] habitat-OPH de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamné Mme [H] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 18 octobre 2023 et celui de l'assignation du 16 février 2024.
Par déclaration du 26 août 2024, Mme [H] a interjeté appel de cette décision.
Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par voie électronique le 10 novembre 2024, elle demande à la cour, au visa des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil, de :
Réformer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire, ordonné l'expulsion de Mme [H] et celle de tous occupants de son chef et l'a condamné au paiement d'indemnité d'occupation,
Statuant à nouveau :
A titre principal,
Débouter la société [Localité 4] habitat-OPH de ses demandes,
Suspendre les effets de la clause résolutoire et accorder à Mme [H] un moratoire de six mois puis 24 mois de délais de paiement pour apurer sa dette,
Subsidiairement, lui accorder un an de délais pour quitter les lieux, sans majoration des indemnités d'occupation si la Cour entendait résilier le bail et ordonner son expulsion.
Mme [H] expose que son conseil, désigné à l'aide juridictionnelle, n'a pas obtenu le renvoi de l'affaire ni la réouverture des débats, si bien qu'elle s'est vue contrainte d'interjeter appel de la décision en ce qu'elle n'a pas suspendu les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement accordés. Elle indique qu'elle a subi une baisse de revenus en raison de problèmes de santé, qu'elle a deux enfants mineurs à charge, qu'elle s'est mobilisée avec l'aide d'une assistante sociale afin de solliciter le Fonds de solidarité pour le logement avant l'audience du tribunal. Dans l'attente du versement du FSL et de la reprise de son activité professionnelle elle demande à pouvoir bénéficier d'un moratoire de six mois pour le règlement de l'arriéré puis un échéancier de 24 mois.
Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par voie électronique le 11 mars 2025, l'établissement public [Localité 4] habitat-OPH demande à la cour, au visa des articles 834, 835 du code de procédure civile et 24 de la loi du 6 juillet 1989, de :
Lui adjuger le bénéfice des présentes, et y faisant droit ;
Déclarer infondé l'appel interjeté par Mme [H] ;
Confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, sauf :
À actualiser la condamnation de Mme [H] au titre de l'arriéré locatif,
En ce qu'elle a accordé des délais pour quitter les lieux à Mme [H] ;
En ce qu'elle a débouté la société [Localité 4] habitat-OPH de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Statuant à nouveau,
Condamner Mme [H] à payer à [Localité 4] habitat-OPH la somme de 8.178,04 euros au titre de l'arriéré au 1er mars 2025, terme de février 2025 inclus ;
Condamner Mme [H] à payer à [Localité 4] habitat-OPH la somme de 500 euros sur le fondement des frais irrépétibles de première instance,
Rejeter toute demande de délais pour quitter les lieux ;
En tout état de cause,
Débouter Mme [H] de toutes ses demandes ;
A titre subsidiaire, si des délais étaient accordés à Mme [H], subordonner ces délais au paiement de la mensualité de remboursement à la même échéance que le terme courant, en sus de celui-ci, et prévoir une clause de déchéance du terme automatique au premier impayé avec reprise des effets de la clause résolutoire,
Condamner Mme [H] à payer à [Localité 4] habitat-OPH une somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel ;
Condamner Mme [H] aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont le recouvrement sera effectué par Me Cattoni, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
L'établissement [Localité 4] habitat-OPH expose que Mme [H] a laissé sa dette s'aggraver, celle-ci se chiffrant à 8.178,04 euros au 1er mars 2025; que n'ayant pas repris le paiement du loyer courant elle ne pouvait pas bénéficier de délais de paiement ; qu'elle ne justifie pas de sa situation financière mais au vu du diagnostic social qu'elle produit elle est en mesure de régler son loyer courant. Il relève qu'ainsi elle fait preuve de mauvaise foi ; qu'aucun FSL ne pourra lui être accordé faute de reprise du paiement des échéances courantes ; que le bailleur lui a déjà accordé le 5 octobre 2022 un moratoire qu'elle n'a pas respecté ; qu'elle ne saurait dans ces conditions bénéficier d'un délai de paiement suspensif des effets de la clause résolutoire, ni d'un délai supplémentaire pour quitter les lieux étant donné qu'elle a cessé tout règlement au titre des termes courants et qu'elle ne justifie d'aucune démarche de relogement.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 8 avril 2025.
SUR CE, MOTIFS
Mme [H] ne conteste pas le défaut de régularisation, dans le délai de deux mois, du commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui a été délivré le 18 octobre 2023 pour un montant de 1.685,18 euros au titre de l'arriéré locatif.
Elle ne conteste pas non plus qu'au 1er mars 2025, terme de mars inclus, sa dette locative se chiffre désormais à 8.178,04 euros au vu du relevé de compte produit par l'intimée en pièce 12 de son dossier.
Il résulte de la lecture de ce relevé de compte qu'avant l'audience de première instance, Mme [H] n'avait pas repris le paiement du loyer courant, qu'elle ne l'a pas davantage repris depuis l'ordonnance entreprise. Sa dette locative n'a cessé d'augmenter et elle n'a pas respecté les délais de paiement qui lui ont été alloués d'office par le premier juge.
Or, l'octroi de délais de paiement est conditionné à la reprise du paiement du loyer courant, et il suppose que le locataire soit en situation de régler sa dette locative.
En effet, selon l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
C'est donc à tort que le premier juge a alloué des délais de paiement, Mme [H] n'ayant pas repris le règlement du loyer courant.
En outre, l'appelante ne fournit pas d'indications précises sur sa situation financière, se bornant à faire état d'une baisse de ses revenus en raison de problèmes de santé et à évoquer une reprise de son activité professionnelle dont elle ne précise pas la nature ni les revenus qu'elle lui procure. Elle n'indique pas non plus quelles sont ses capacités de paiement.
Elle ne peut dans ces conditions qu'être déboutée par la cour de sa demande de nouveaux délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.
Ayant bénéficié d'un long délai de fait pour quitter les lieux et organiser son relogement, sans pour autant justifier de démarches en ce sens, elle sera également déboutée de sa demande de délai pour quitter les lieux, l'ordonnance entreprise étant infirmée de ce chef.
Partie perdante, Mme [H] sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel et à payer à l'établissement [Localité 4] habitat-OPH, en application de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 500 euros pour la première instance et celle de 800 euros pour l'instance d'appel.
En définitive, la décision entreprise sera infirmée en ce qu'elle a alloué des délais de paiement à Mme [H] ainsi qu'un délai pour quitter les lieux, sur le montant de la provision allouée au bailleur au titre de la dette locative, qu'il convient d'actualiser, et en ce qu'elle a débouté la société [Localité 4] Habitat-OPH de sa demandé fondée sur l'article 700 du code de procédure civile. Elle sera confirmée pour le surplus.
PAR CES MOTIFS
Infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a alloué des délais de paiement à Mme [H] ainsi qu'un délai pour quitter les lieux, sur le montant de la provision allouée au bailleur au titre de la dette locative et en ce qu'elle a débouté la société [Localité 4] Habitat-OPH de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,
Confirme l'ordonnance pour le surplus,
Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,
Condamne Mme [H] à payer à l'établissement public [Localité 4] habitat-OPH la somme provisionnelle de 8.178,04 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1er mars 2025, terme de mars 2025 inclus,
Rejette toute demande de délais pour quitter les lieux,
Condamne Mme [H] à payer à la société [Localité 4] habitat-OPH la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de première instance,
Condamne Mme [H] aux dépens de l'instance d'appel qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle, avec distraction au profit de Me Cattoni, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
Condamne Mme [H] à payer à l'établissement [Localité 4] habitat-OPH la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d'appel,
Rejette toute autre demande.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
