Cour d'appel, 31 mars 2023. 21/00635

Arrêt N° PC R.G : N° RG 21/00635 - N° Portalis DBWB-V-B7F-FRDO [T] C/ [B] [U] COUR D'APPEL DE SAINT-DENIS Chambre civile TGI ARRÊT 31 MARS 2023 Appel d'une décision rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SAINT DENIS DE LA REUNION en date du 23 FEVRIER 2021 RG n° 19/01572 suivant déclaration d'appel en date du 13 AVRIL 2021 APPELANTE : Madame [H] [T] [Adresse 2] [Localité 4] Représentant : Me Anne BELLOTEAU de la SELAS FIDAL, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION, ayant plaidé INTIMES : Madame [I] [L] [B] [Adresse 3] [Localité 4] Représentant : Me Ingrid TAILE MANIKOM de la SELARL ITM, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION, ayant plaidé Monsieur [Y] [D] [M] [J] [U] [Adresse 3] [Localité 4] Représentant : Me Ingrid TAILE MANIKOM de la SELARL ITM, , avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION, ayant plaidé CLOTURE LE : 10 mars 2022 DÉBATS : En application des dispositions de l'article 804 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 09 Décembre 2022 devant la cour composée de : Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère Conseiller : M. Alain LACOUR, président Qui en ont délibéré après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries. A l'issue des débats, le président a indiqué que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition le 10 mars 2022. Le délibéré a été prorogé au 31 Mars 2023. Greffier: Mme Véronique FONTAINE, Greffier. ARRÊT : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 31 Mars 2023. Greffier lors des débats : Mme Véronique FONTAINE, Greffier. EXPOSE DU LITIGE Suivant acte authentique en date du 21 juillet 2017, Madame [H] [T] a signé avec Monsieur [Y] [U] et Madame [I] [B] l'acte de vente définitif afin d'acquérir un appartement de type T4 duplex ainsi que deux emplacements de parking situés au [Adresse 1] pour la somme de 288.000 €, dans une résidence dénommée ARBORA. Le 19 avril 2018, s'est tenue l'assemblée générale des copropriétaires à laquelle Madame [H] [T] a été conviée. A la suite d'un vote, l'assemblée générale a autorisé le syndicat des copropriétaires à procéder aux appels de fonds, pour un montant de 100.000 €, nécessaires pour la réalisation des travaux définis par la société SOCOTEM. Par LRAR du 07 août 2018, Madame [H] [T] a sollicité auprès de Monsieur [Y] [U] et de Madame [I] [B] le remboursement de sa quote-part (part des 810 tantièmes) dans la provision votée, soit la somme de 8.100 €. Par LRAR du 10 août 2018, Monsieur [Y] [U] et Madame [I] [B] ont refusé de donner une suite favorable à cette demande. Par LRAR du 20 août 2018, l'assureur de Madame [H] [T] a réitéré la demande de remboursement de la quote-part des travaux votés auprès de Monsieur [Y] [U] et de Madame [I] [B]. Par LRAR du 09 septembre 2018, Monsieur [Y] [U] et de Madame [I] [B] ont de nouveau refusé de répondre favorablement à la demande de Madame [H] [T]. Suivant acte d'huissier du 28 mars 2019, Madame [H] [T] a assigné Monsieur [Y] [U] et Madame [I] [B] devant le tribunal de grande instance de Saint-Denis aux fins de constater leur réticence dolosive et d'obtenir la réparation des préjudices subis suite à la vente. Par jugement en date du 23 février 2021, le tribunal judiciaire de Saint-Denis a statué en ces termes : - DÉBOUTE Madame [H] [T] de l'intégralité de ses demandes, - DÉBOUTE Monsieur [Y] [U] et Madame [I] [B] de leur demande de paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive, - CONDAMNE Madame [H] [T] à payer à Monsieur [Y] [U] et Madame [I] [B] la somme de 1500 € à chacun au titre de-l'article 700 du CPC, - DIT n'y avoir lieu ordonner l'exécution provisoire, - CONDAMNE Madame [H] [T] aux entiers dépens. Par déclaration du 13 avril 2021, Madame [H] [T] a interjeté appel du jugement précité. L'affaire a été renvoyée à la mise en état suivant ordonnance en date du 13 avril 2021. Madame [H] [T] a déposé ses premières conclusions d'appelante le 12 juillet 2021. Madame [I] [B] et Monsieur [Y] [U] ont déposé leurs premières conclusions d'intimés le 08 octobre 2021. L'ordonnance de clôture est intervenue le 10 mars 2022. PRETENTIONS ET MOYENS Aux termes de ses dernières conclusions d'appelante déposées le 04 mars 2022, Madame [H] [T] demande à la cour de : INFIRMER le jugement du tribunal judiciaire en date du 23 février 2021 en ce qu'il a débouté Madame [H] [T] de l'intégralité de ses demandes JUGER l'existence d'une réticence dolosive de [Y] [D] [M] [J] [U] et de Madame [I] [L] [B] lors de la vente en date du 21 juillet 2017 ; CONDAMNER [Y] [D] [M] [J] [U] et de Madame [I] [L] [B] à verser à Madame [H] [T] la somme de 35.050 euros, sous astreinte de 200 euros par jour de retard ; CONFIRMER le jugement en ce qu'il a débouté Monsieur [Y] [U] et Madame [I] [B] de leur demande de paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive A titre subsidiaire, dans l'hypothèse où la cour ne ferait pas droit aux demandes fondées sur le dol (articles 1137 et 1602 du Code civil) : CONDAMNER [Y] [D] [M] [J] [U] et de Madame [I] [L] [B] à verser à Madame [H] [T] la somme de 35.050 euros, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, sur le fondement du manquement à l'obligation précontractuelle d'information de l'article 1112-1 du code civil ; En tout état de cause : INFIRMER le jugement en ce qu'il a condamné Madame [H] [T] à payer à Monsieur [Y] [U] et Madame [I] [B] la somme de 1500 euros chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile CONDAMNER in solidum [Y] [D] [M] [J] [U] et de Madame [I] [L] [B] au paiement de la somme de 3.000 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. Selon l'appelante, elle a été victime de dol de la part des intimés qui avaient parfaitement connaissance de la réalisation prévue des travaux et de leur montant très élevé. Malgré cette connaissance non contestée des travaux à prévoir, et de leur importance, puisqu'ils ont généré, conformément au rapport SOCOTEM, un premier appel de fonds à hauteur de 100.000 € lors de l'assemblée générale du 19 avril 2018, les intimés n'ont pas informé l'appelante. L'appelante affirme que les intimés savaient que les travaux allaient être votés conformément au rapport SOCOTEM, mais que le vote de ces travaux aurait lieu postérieurement à la vente. C'est la raison pour laquelle les intimés ont caché le rapport d'expertise, afin de ne pas alerter l'appelante sur l'ampleur des travaux certains à venir. Ensuite, Madame [T] fait valoir que les intimés ont caché l'existence même de ces travaux de reprise des désordres de la résidence, et sciemment man'uvré pour que l'appelante ne l'apprenne pas avant la vente. Ils savaient depuis a minima 2015 que l'appartement serait difficile à vendre puisque l'information leur en avait été donné par l'un des copropriétaires, que les problèmes récurrents de la résidence l'avaient empêché à deux reprises de finaliser la vente du bien. C'est la raison pour laquelle ils ont décidé de faire accroire à l'appelante que la résidence ne présentait pas de vices particuliers, et lui ont caché le rapport SOCOTEM qui l'aurait alerté sur l'état de la résidence. Par ailleurs, le rapport en cause n'était pas joint au carnet d'entretien, dont le contenu est limitativement fixé par décret. Ainsi, le carnet d'entretien ne doit pas comporter les travaux non votés par l'assemblée générale des copropriétaires. Les intimés savaient donc pertinemment qu'en se retenant d'informer directement l'appelante, celle-ci ne pourrait pas avoir connaissance du rapport SOCOTEM, puisqu'il s'agit d'un élément ne devant pas figurer au carnet d'entretien. De surcroît, à la seule lecture du procès-verbal de l'assemblée générale du 1er juin 2016, il est impossible de savoir pour quelle mission d'expertise était mandatée la société SOCOTEM. En outre, contrairement à ce qu'allèguent les intimés, il n'était pas possible à l'appelante de demander les conclusions de l'expertise, alors même qu'elle n'avait connaissance que de la décision de l'engagement de cette mission, et non de l'existence d'un rapport établi à la suite de ladite mission d'expertise. Par ailleurs, Monsieur [U] a lui-même directement man'uvré pour reporter l'assemblée générale qui allait voter l'appel de fonds pour les travaux visés par le rapport SOCOTEM, après la vente de son appartement. Monsieur [U] a également caché son intention de vendre son appartement puis la vente du lot de copropriété à l'intimée, afin d'éviter que quiconque puisse prévenir l'intimée des travaux à réaliser et de leur montant. De surcroît, l'appelante plaide que les informations cachées constituaient un élément déterminant de son consentement contrairement à ce qu'a estimé à tort le tribunal judiciaire. Si l'acquéreur avait eu l'information des désordres affectant la résidence, elle aurait soit renoncé purement et strictement à l'acquisition, soit négocié une baisse très substantielle du prix d'achat. L'appelante soutient également qu'elle est fondée à solliciter la réparation de son préjudice, lequel est constitué par le coût des travaux de réhabilitation de la résidence et par la perte de valeur vénale de son lot de copropriété. A titre subsidiaire, si le dol n'est pas retenu, la responsabilité des intimées est engagée sur le fondement de l'article 1112-1 du code civil. L'obligation de contracter de bonne foi impose en effet aux cocontractants de s'informer mutuellement et complètement des caractéristiques du bien. Enfin, l'appelante considère qu'elle n'agit pas de manière abusive mais fait uniquement l'usage le plus normal du droit de tout un chacun de faire valoir ses droits en justice. *** Aux termes de leurs dernières conclusions d'intimés déposées le 07 février 2022, Madame [I] [B] et Monsieur [Y] [U] demandent à la cour de : STATUER ce que de droit sur la recevabilité de l'appel interjeté par Mme [H] [T] ; LEUR DONNER ACTE de ce qu'ils interjettent appel incident du jugement du 23 février 2021 en ce qu'il les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts sur le fondement de l'abus du droit d'agir en justice ; JUGER que l'acte de vente notarié du 21 juillet 2017 mentionne toutes les pièces remises en mains propres à Mme [T] lors de la signature du compromis du 3 mai 2017 ; JUGER que ces pièces répondent à l'obligation d'information précontractuelle des vendeurs ; JUGER que Monsieur [U] et Mme [B] n'ont commis aucun manquement à leur obligation d'information ; JUGER qu'aucune réticence ou man'uvre dolosive n'est caractérisée à l'encontre de Monsieur [Y] [U] et de Madame [I] [B] ; JUGER qu'aucune intention dolosive n'est caractérisée à l'encontre de Monsieur [Y] [U] et de Madame [I] [B] ; JUGER que Madame [H] [U] ne rapporte pas la preuve du dol allégué ; JUGER que les préjudices allégués par Mme [T] ne sont pas justifiés et qu'il n'existe aucun lien de causalité entre un fait quelconque des vendeurs et lesdits préjudices allégués ; En conséquence, CONFIRMER le jugement du 23 février 2021 rendu par le tribunal judiciaire de Saint-Denis en ce qu'il a débouté Madame [H] [T] de l'intégralité de ses demandes et l'a condamné au versement de 1 500 euros chacun sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; INFIRMER le jugement du 23 février 2021 rendu par le tribunal judiciaire de Saint-Denis en ce qu'il a débouté Monsieur [Y] [U] et Madame [I] [B] de leur demande de paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive ; Statuant à nouveau, CONDAMNER Madame [H] [T] à payer à Monsieur [Y] [U] et à Madame [I] [B] la somme de 2 500 euros, chacun, à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ; CONDAMNER Madame [H] [T] à payer à Monsieur [Y] [U] et à Madame [I] [B] la somme de 2 500 euros, chacun, au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Les intimés affirment qu'ils n'ont commis aucun dol et aucun manquement à leurs obligations contractuelle en tant que vendeurs. D'une part, aucun élément matériel ne permet de caractériser le dol. Le tribunal a, justement, constaté d'une part, qu'il appartenait au syndic de communiquer au notaire le carnet d'entretien actualisé, avant la vente et d'autre part, que le notaire, chargé d'une obligation d'information et de conseil de l'acquéreur, aurait pu ou dû, au regard du procès-verbal d'assemblée générale de 2015 qui faisait état d'une résolution pour confier une expertise à la société SOCOTEM, solliciter de plus amples informations. Ainsi, le carnet d'entretien communiqué à l'appelante lors de la signature du compromis le 3 mai 2017 devait contenir toutes les informations relatives à l'état général de l'immeuble. Sauf à prouver le contraire (par la procédure spécifique en inscription de faux) et à engager la responsabilité du Syndic, l'appelante ne peut soutenir le contraire de ce qui est mentionné dans l'acte authentique du 21 juillet 2017. Et ce d'autant qu'elle avait fait le choix de mandater un notaire différent de celui des vendeurs afin de veiller au respect de ses propres intérêts. L'intimée avait donc une connaissance parfaite de l'état de la résidence ARBORA eu égard aux pièces versées aux débats par ses soins. Monsieur [U] soutient qu'il n'a pas commis de réticence dolosive du fait de son ancienne qualité de président du conseil syndical. Il appartenait donc au Syndic de transmettre ce rapport au notaire et à ce dernier, conseil de l'appelante, de le réclamer, le cas échéant, si le Syndic avait oublié de le transmettre. Et ce d'autant que la mise à jour du carnet d'entretien incombe également au Syndic et non au Président du Conseil Syndical. De plus, les vendeurs ne pouvaient pas transmettre des informations à l'acquéreur qui sont survenues postérieurement à la vente. Les devis n'étaient pas encore fournis lors de la vente. Il n'y a eu aucun vote par l'assemblée générale, de ce fait, pour les travaux litigieux. Monsieur [U] affirme également qu'il n'a commis aucune man'uvre dolosive. Le retard constaté dans la tenue de cette assemblée générale est dû à des raisons totalement indépendantes de la volonté de Monsieur [Y] [U]. Monsieur [Y] [U] n'a, en effet, que relayé, en tant que Président du Conseil syndical, la demande émise par Monsieur [Z] [P], le 12 mai 2017, de n'organiser l'assemblée générale qu'après réception de toutes les pièces relatives aux travaux prévus depuis plusieurs années par la copropriété. D'autre part, aucun élément moral ne permet de caractériser le dol. En tout état de cause, même si une information avait été omise par mégarde ou négligence, elle ne constituerait pas à elle seule la preuve de l'intention dolosive. Et ce d'autant que les éléments relevant de l'obligation d'information des vendeurs, ont été transmis par le Syndic, directement au notaire qui les a, lui-même, transmis au notaire de l'acquéreuse, sans aucune intervention ni information des vendeurs. De surcroît, le dol n'est pas prouvé. Jugeant que le prix des travaux à la charge de l'intimée représentait en réalité la somme de 5 277,15 euros, soit 1,83 % du prix d'acquisition, le tribunal a constaté que l'appelante ne démontrait pas en quoi cette somme aurait été un élément déterminant pour elle. Devant la cour, l'appelante conteste le calcul opéré par les juges de première instance. Elle chiffre le coût des travaux à la somme de 8 100 euros, soit 2,81 % du prix d'acquisition. Pour reprendre le raisonnement du tribunal, cette somme est dérisoire et l'appelante ne démontre pas en quoi elle aurait renoncé à la vente ou solliciter un prix inférieur. Par ailleurs, l'appelante ne peut sérieusement rechercher la responsabilité des intimées pour dol pour des désordres découverts quatre ans après la vente. Selon les intimés, les demandes indemnitaires de l'appelante doivent être rejetées car aucune faute, ni un lien de causalité ont été démontrés. Le bien délivré est conforme au sens de l'article 1602 du Code civil. Aucun manquement n'est imputable aux intimés. En aucun cas, l'absence de communication d'une telle pièce, de plus de manière totalement involontaire, ne peut justifier une action en nullité ou en réduction du prix de vente, ni en demande de dommages et intérêts. Le choix des copropriétaires d'accepter l'estimation sans la discuter n'appartenait pas aux intimés qui n'étaient plus copropriétaires. Ces derniers avaient cependant fait part de leur désaccord, notamment Monsieur [U] lorsqu'il était encore président du Conseil Syndical. Contrairement à ce qu'avance l'appelante, le prix de vente a été fixé par l'agence DIRECT IMMOBILIER et non les vendeurs eux-mêmes. L'appartement a été estimé par DIRECT IMMOBILIER entre 290.000,00 € et 300.000,00 €. D'autres personnes étaient prêtes à acheter l'appartement au prix initialement prévu par les vendeurs, sans l'intermédiaire d'une agence. Ceci démontre que l'appartement a bien été vendu au prix du marché et que les vendeurs n'étaient pas animés d'une avidité telle qu'ils auraient sciemment caché des informations déterminantes à l'acquéreuse dans le but d'en augmenter le prix de vente' Les intimés soutiennent qu'ils n'ont commis aucun manquement à leur obligation précontractuelle d'information prévue à l'article 1112-1 du code civil. L'obligation d'information du vendeur disparaît ainsi lorsque l'acquéreur peut aisément obtenir des renseignements qu'il reproche ne pas avoir eus. Or, l'appelante avait à sa disposition tous les éléments lui permettant de prendre connaissance des travaux à venir. Enfin, les intimés sollicitent la condamnation de l'appelante à leur payer à chacun la somme de 2.500 € chacun à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive. La présente procédure a été initiée par Madame [T] qui est simplement animée par une certaine cupidité et animosité inexplicable à l'égard des vendeurs de son appartement. *** Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées, figurant au dossier de la procédure, auxquelles il est expressément référé en application de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS A titre liminaire, la cour rappelle qu'en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'examine que les moyens développés dans la partie discussion des conclusions présentés au soutien de ces prétentions. La cour rappelle qu'elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de " constatations " ou de " dire et juger " qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes. Sur la réticence dolosive des intimés : Selon les dispositions de l'article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des man'uvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation. Le dol se définit comme une faute intentionnelle ayant pour but et pour effet de provoquer chez le cocontractant une erreur déterminante de son consentement. Ce qui incite à considérer que la réticence dolosive ne peut être retenue qu'à la triple condition, d'une part, que le manquement à l'obligation d'information procède de l'intention de tromper et ne soit pas le résultat d'une simple erreur ou négligence, d'autre part, que ce manquement ait effectivement provoqué une erreur, enfin, que cette erreur ait elle-même décidé du consentement de l'acquéreur. Sur la connaissance des désordres et du montant des reprises dans la résidence ARBORA : Madame [T] soutient que Monsieur [U], en sa qualité de président du conseil syndical, élu depuis l'assemblée générale du 1er juin 2016, avait connaissance des très graves désordres affectant la Résidence, ainsi que du rapport établi par la société SOCOTEM, et ce depuis au moins le mois de juillet 2015 car il avait été mis en copie d'un courriel de l'un des copropriétaires, Monsieur [A] [S], qui alertait les copropriétaires sur les dégâts des eaux récurrents dans la résidence et les conséquences concernant l'impossibilité de louer ou de vendre son appartement. Lors de cette assemblée générale avait aussi été ratifié le principe de l'expertise confiée à la société SOCOTEM sans que l'objet de sa mission ne soit précisé dans le procès-verbal. En outre, elle affirme que Monsieur [U] avait écrit au syndic dès le 6 décembre 2015 au sujet des désordres affectant la résidence ARBORA. L'appelante verse aux débats le devis du bureau d'études SOCOTEM, semblant daté du mois de mai 2016 sans plus de précision, prévoit des travaux de reprise dans de nombreux logements, les toitures, la gestion des eaux pluviales, la salle de sport et SPA, les gardes corps ; la dalle de couverture des coursives, les jardinières et le platelage bois en R+3 (Pièce n°2) pour un montant total de 96.684,35 euros TTC. Madame [T] plaide que le procès-verbal d'assemblée générale du 19 avril 2018 (Pièce n° 4) démontre que Monsieur [U], en sa qualité de président du conseil syndical, faisait partie des destinataires du rapport SOCOTEM en 2016. Il a ainsi été informé, systématiquement, du processus de réalisation des travaux estimés dans le devis de SOCOTEM du mois de mai 2016. Selon l'appelante, dans leurs conclusions de première instance, les consorts [U]/ [B] ont fait l'aveu judiciaire de la parfaite connaissance par Monsieur [U], vendeur, du rapport SOCOTEM diagnostiquant l'état très dégradé de la résidence. Dans la présente procédure d'appel, Monsieur [U] confirme sa connaissance du rapport SOCOTEM. Malgré cette connaissance non contestée des travaux à prévoir, et de leur importance, puisqu'ils ont généré, conformément au rapport SOCOTEM, un premier appel de fonds à hauteur de 100.000 euros lors de l'Assemblée générale du 19 avril 2018, les vendeurs n'ont pas informé Madame [T]. En réplique, les intimés soulignent que Madame [T] a été destinataire, selon les mentions de l'acte authentique de vente du 21 juillet 2017, de l'ensemble des pièces relatives à la copropriété le 03 mai 2017 soit précisément les pièces suivantes : - Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ainsi que tous leurs modificatifs éventuels publiés ; - Les procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années ; - Les informations financières suivantes : Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le vendeur sur les deux exercices précédant la vente. Les sommes susceptibles d'être dues au syndicat des copropriétaires par l'acquéreur. L'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette envers les fournisseurs. La quote-part du fonds de travaux attachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le vendeur au titre de son lot. - Le carnet d'entretien de l'ensemble immobilier. Les intimés ajoutent que les échanges entre notaires des vendeurs, Syndic et notaire de l'acquéreur, antérieurement à la signature du compromis, prouvent la transmission de l'information au Syndic et donc à l'ensemble des copropriétaires, de la vente envisagée par les concluants. L'article 6 du Décret du 17 mars 1967 a donc parfaitement été respecté, contrairement à ce qu'affirme Mme [T]. Selon eux, si Monsieur [U] avait effectivement connaissance du rapport SOCOTEM, comme tous les autres copropriétaires, ainsi qu'en atteste le Syndic dans le PV d'AG du 19 avril 2018, dès le mois de juin 2016, il appartenait au Syndic de l'ajouter au carnet d'entretien, conformément à ses obligations. Ainsi, il n'est pas contesté que Monsieur [U] et Madame [B] avaient connaissance des désordres affectant l'immeuble en copropriété, connaissaient l'ampleur des travaux à réaliser et avaient déjà un aperçu du montant de la reprise de ces désordres selon le devis de la société SOCOTEM lors de la promesse de vente du 3 mai 2017 puis de l'acte authentique du 21 juillet 2017. Sur l'intention de tromper Madame [T] : Une fois établie la connaissance des désordres et le montant de leur reprise à la charge future des copropriétaires de la résidence ARBORA, Madame [T] doit apporter la preuve que les vendeurs ont retenu cette information dans l'intention de la tromper afin de l'amener à contracter. Madame [T] soutient que Monsieur [U] a lui-même directement man'uvré pour reporter l'assemblée générale qui allait voter l'appel de fonds pour les travaux visés par le rapport SOCOTEM, après la vente de son appartement. Cela ressort de son courriel du 1er juin 2017. Alors que Monsieur [U] disposait du rapport SOCOTEM depuis le mois de mai 2016, il a même pris prétexte de préférer réunir " le plus d'éléments possibles " afin que ce soit enfin une réunion efficace. Le conseil syndical dont il était président disposait déjà du rapport SOCOTEM et une Assemblée générale aurait donc parfaitement pu se tenir et être efficace en mai / juin 2017. La seule raison pouvant expliquer cette volonté de reporter l'Assemblée générale consistait à ne pas voter l'appel de fonds de 100.000 euros avant la vente, car cela aurait affecté la vente, s'agissant d'un élément déterminant de celle-ci. Monsieur [U] a en outre caché au syndic et aux autres copropriétaires son intention de vendre ainsi que la vente réalisée, au mépris des dispositions de l'article 6 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété, afin d'éviter que quiconque puisse prévenir Madame [T] des travaux à réaliser et de leur montant. L'appelante invoque une attestation de Mme [V] [F], copropriétaire, que Monsieur [U] a retardé l'Assemblée générale ayant pour ordre du jour la validation des travaux estimés par SOCOTEM, malgré les demandes de tenue urgente de celle-ci par les copropriétaires (Pièce n° 14). Il a également caché la raison pour laquelle il retardait ainsi la tenue de l'Assemblée générale, soit la mise en vente de son appartement. Les intimés contestent cette présentation des faits. Ils affirment que le retard constaté dans la tenue de cette assemblée générale est dû à des raisons totalement indépendantes de la volonté de Monsieur [Y] [U]. Celui-ci n'a, en effet, que relayé, en tant que Président du Conseil syndical, la demande émise par Monsieur [Z] [P], le 12 mai 2017, de n'organiser l'assemblée générale qu'après réception de toutes les pièces relatives aux travaux prévus depuis plusieurs années par la copropriété. Cette demande a d'ailleurs été approuvée par l'ensemble du Conseil syndical comme l'atteste le mail du 31 mai 2017 de Madame [R] [C] à Madame [K] [O] du Syndic : " Je n'ai pas encore planifié la date de l'assemblée générale car je n'ai pas encore reçu les devis et il avait été décidé lors du dernier CS que nous ne pouvons faire l'AG sans éléments concrets. " Ainsi, selon les intimés, le report de l'assemblée générale n'est pas dû à une manipulation de la part des vendeurs mais relève bien d'une décision collégiale et concertée des membres du Conseil syndical. Monsieur [U] n'est en rien responsable de l'absence de devis pour faire tenir une assemblée générale efficace en mai/juin 2017, ce dont tous s'accordent à l'admettre. En outre, les intimés exposent que Monsieur [Y] [U] ne pouvait pas avoir encore un impact sur le travail du Syndic après la vente. Or, ce Syndic manquait à ses obligations, engendrant les retards reprochés à propos de l'expertise SOCOTEM et de l'assemblée générale. Ils précisent que le mandat du syndic n'a pas été renouvelé dès l'assemblée suivante. Ainsi, Monsieur [U] et Madame [B] contestent l'allégation de l'appelante soutenant qu'une assemblée générale aurait pu se tenir et être efficace en mai / juin 2017. Cette problématique des devis non fournis est toujours d'actualité en 2019. L'appelante indique que certains travaux n'ont pas pu être votés lors de la première assemblée générale de l'année 2019 en l'absence de devis fournis par les entreprises chargées des travaux. Les intimés affirment qu'aucune information n'a été cachée intentionnellement à Madame [H] [T] concernant l'état de la résidence. D'ailleurs, dans un souci de transparence, Monsieur [Y] [U] avait proposé à Madame [H] [T] de participer à la réunion d'assemblée générale qui devait se tenir initialement en mai ou juin 2017, soit avant la signature de l'acte de vente. Cette assemblée n'ayant pas eu lieu pour des raisons indépendantes de la volonté des vendeurs, l'intention de tromper n'est pas caractérisée. De plus, les pièces obligatoires relatives à la copropriété ont bien été remises à l'acquéreuse le 03 mai 2017. Elle disposait donc de toutes les informations essentielles sur la résidence ARBORA. Les intimés invoquent aussi l'absence d'urgence pour la réalisation des travaux. Ils plaident que Madame [H] [T] pouvait s'informer auprès du notaire, du Syndic et auprès de l'agence DIRECT IMMOBILIER. Sa propre négligence en ne posant pas les questions adéquates et en ne lisant pas les pièces qui lui ont été remises ne saurait être reprochée au couple vendeurs de l'appartement. En tout état de cause, même si une information avait été omise par mégarde ou négligence, elle ne constituerait pas à elle seule la preuve de l'intention dolosive. Et ce d'autant que les éléments relevant de l'obligation d'information des vendeurs, ont été transmis par le Syndic, directement au notaire qui les a, lui-même, transmis au notaire de l'acquéreuse, sans aucune intervention ni information des vendeurs. Enfin, les intimés considèrent qu'il ne peut leur être reproché de ne pas avoir informé le Syndic alors que le notaire en charge de la vente s'est précisément rapproché dudit Syndic pour, d'une part, l'informer de la vente et, d'autre part, lui demander communication de toutes les pièces exigées par la loi à l'occasion de la vente d'un lot de copropriété. Les pièces annexées au compromis indiquent clairement que le notaire s'était rapproché du Syndic, via l'agent immobilier, certainement. Comme indiqué précédemment, les vendeurs avaient délégué toutes ces diligences à l'agent immobilier et au notaire rédacteur. Ceci étant exposé, Il résulte de la pièce N° 3 de Madame [T] que celle-ci a su clairement qu'il existait un problème de reprise des désordres et d'expertise SOCOTEM à partir du message adressé aux copropriétaires par Monsieur [E] [C] le 29 octobre 2017, proposant un projet de courrier à transmettre au Syndic de la copropriété. Il y est fait référence à l'expertise SOCOTEM, à l'absence de réalisation de devis par le syndic après ceux produits par SOCOTEM en 2016, qui devaient être actualisés ou analysés. Il est aussi mentionné que le montant prévisible des travaux approcherait la somme de 100.000,00 euros tandis qu'aucun appel de fonds n'a été lancé à cette fin, malgré des réunions les 14 octobre 2016 et 5 avril 2017. IL est aussi reproché au syndic de ne pas avoir encore programmé d'assemblée générale de copropriétaires à cette date. Selon le procès-verbal de l'assemblée générale du 19 avril 2018, les comptes de l'exercice 2016 ont été approuvés mais il n'a pas été donné quitus au syndic pour sa gestion (Résolution N° 5). Cette assemblée générale a aussi autorisé l'appel de fonds pour un montant de 100.000 euros, nécessaires à la réalisation des travaux futurs (Résolution N° 16), sans motivation particulière, mais prenant simplement acte des explications du syndic. L'assemblée générale prend acte que le syndic sortant devra fournir les comptes de 2017 au nouveau syndic, regrettant la tenue d'une assemblée générale en 2017. Enfin, le syndic, par mention manuscrite, " reconnaît avoir communiqué au Conseil syndical et aux copropriétaires le rapport de SOCOTEM dès sa réception. " Il résulte ainsi clairement de ce procès-verbal que Monsieur [U] et Madame [B] disposaient du rapport SOCOTEM dès le mois de mai ou juin 2016, soit plus d'un an avant la régularisation de la vente le 21 juillet 2017. En réponse à la première demande de Madame [T], les intimés ont répondu par un courrier daté du 10 août 2018 (Pièce N° 6) en substance que : . Le PV d'AG du 1er juin 2016 ratifiant la mission d'expertise avait été mis à sa disposition. . A aucun moment l'assemblée générale n'avait voté les travaux avant la vente. . Monsieur [U], alors président du Conseil syndical, avait avisé Madame [T] d'un désaccord sur l'estimation des travaux par SOCOTEM qui comprenait des travaux d'amélioration de l'intérieur de plusieurs logements. . Il était convenu que Madame [T] serait invitée à la prochaine assemblée générale mais le Syndic ne l'a pas convoquée. Par courrier daté du 9 septembre 2018, les vendeurs, intimés, rappellent à Madame [T] que la vente s'est faite avec le concours de son notaire et du leur, celui de l'appelante ayant été chargé de la rédaction de l'acte. Sur ce, Le procès-verbal d'assemblée générale du 1er juin 2016, adoptant la résolution relative à l'institution d'une expertise confiée à la SOCOTEM, établit d'abord que Monsieur [U] n'était pas le président du Conseil syndical à cette date. Mais il était présent. Même si la résolution ne comporte aucune information sur l'étendue de la mission d'expertise ni sur les désordres subis par la copropriété ARBORA, il est néanmoins certain que les vendeurs étaient clairement informés de l'étendue des désordres dont l'analyse a été confiée à la société SOCOTEM. L'appelante produit un courriel daté du 30 juillet 2015, dont Monsieur [U] a été destinataire (Pièce N° 9 de l'appelante) émanant de Monsieur [A] [S], mentionnant sans équivoque que les problèmes d'infiltration d'eau affectant la résidence et certains logements ont provoqué l'annulation de la vente de son bien à deux reprises depuis 2014. Il évoque aussi l'inertie du syndic de l'époque tandis que son représentant aurait précisé en assemblée générale que le problème devenait prioritaire. Elle verse aussi aux débats un courriel de Monsieur [U] en date du 6 décembre 2015, dans lequel, ce dernier recense une partie des problèmes affectant l'immeuble (problème d'étanchéité des jardinières, 400 rivets à changer depuis trois ans, caisson de réception des gouttières plus étanche, ruissellement des eaux de pluie affectant probablement des joints de dilatation, etc..). L'attestation rédigée par Madame [R] [C] confirme que Monsieur [U] et Madame [B] n'ont avisé les autres copropriétaires de la vente de leur bien qu'une semaine avant leur départ, le 13 juillet 2017, ce témoignage étant corroboré par la pièce N° 5 des intimés. Ce fait est confirmé par l'attestation de Madame [V] [F] qui ajoute aussi que Monsieur [U], alors président du Conseil syndical, lui aurait déclaré qu'il n'y avait aucune urgence à réunir l'assemblée générale de 2017 tout en cachant le fait qu'il vendait son logement. Selon la pièce N° 22 de l'appelante, son notaire a bien été destinataire des procès-verbaux des trois dernières années et du carnet d'entretien de la copropriété à la date du 25 avril 2017, ceux-ci ayant été transmis par le syndic en exercice à l'époque. Ainsi, Madame [T] ne peut faire grief aux intimés de ne pas avoir transmis les éléments à leur disposition, par l'intermédiaire du syndic, à son notaire, avant la vente. En réalité, elle reproche aux vendeurs de lui avoir caché la réalité de l'état des désordres affectant la copropriété, et le risque d'augmentation conséquente des charges futures afin de réaliser les travaux de reprise de l'immeuble. Cependant, Monsieur [U] et Madame [B] versent aux débats (Pièce N° 6) des échanges de mails entre des copropriétaires et le syndic de copropriété, datés des 25 avril, 5 et 12 mai 2017, établissant que Monsieur [U] suivait de près l'évolution de l'expertise et avait une bonne connaissance des travaux lourds à engager notamment pour l'ascenseur, l'entretien de la toiture, les rambardes dangereuses, les jardinières. Les intimés ne contestent pas non plus avoir eu connaissance des travaux préconisés par la société SOCOTEM puisqu'ils produisent le tableau du rapport reçu le 3 mai 2016 par courriel (Pièce N° 7). Néanmoins, il ne peut leur être reproché une réticence dolosive alors que le procès-verbal de l'assemblée générale du 3 juin 2015 (Pièce n° 11 des intimés), mis à disposition de Madame [T] par l'intermédiaire de son notaire, selon courrier du syndic en date du 25 avril 2017 (Pièce N° 22 de l'appelante), démontre que l'acquéreur avait les moyens de connaître les difficultés affectant l'immeuble en copropriété puisque les résolutions N° 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19 et 20, concernent un ensemble de décisions portant sur des travaux affectant les parties communes, les jardinières et leur étanchéité, l'entretien de la toiture et surtout confie au syndic la mission de retenir une proposition d'expertise pour " étudier les nombreux problèmes d'infiltrations. " Résolution N° 11, page 4 du PV. Ainsi, Madame [T] disposait de l'ensemble des éléments pour apprécier l'opportunité de régulariser la vente dès le 25 avril 2017. Elle est dès lors mal fondée à invoquer la réticence dolosive des vendeurs en affirmant qu'elle ne disposait pas des éléments suffisants pour vérifier l'étendue des travaux futurs que nécessitait l'état de la résidence ARBORA avant la régularisation de la vente le 21 juillet 2017. Le jugement querellé sera donc confirmé par substitution de motif du chef d'absence de dol commis par les vendeurs. Sur la demande subsidiaire de Madame [T] : Madame [T] sollicite à titrer subsidiaire que soit retenue la responsabilité des vendeurs, sur le fondement de leur manquement à une obligation précontractuelle d'information. Elle se fonde sur les dispositions de l'article 1112-1 du code civil prévoyant que: " Celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie. Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir. Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. " Comme la cour l'a retenu plus haut, Madame [T] disposait des moyens de connaître et comprendre les conséquences de l'expertise ordonnée en 2016 lors de l'assemblée générale dont elle avait reçu le procès-verbal, faisant suite à celui de l'assemblée générale de 2015, plus précis sur les désordres affectant la copropriété. Cependant, il est aussi avéré que les Vendeurs étaient parfaitement informés que des travaux importants allaient être réalisés dans la copropriété, sans en connaître exactement le montant mais ayant pu analyser le devis estimatif de la société SOCOTEM du mois de mai 2016. Or, l'obligation de contracter de bonne foi permet de déduire l'obligation précontractuelle de renseignement à la charge de Monsieur [U] et de Madame [B] qui auraient dû prévenir Madame [T] des travaux importants devant être réalisés alors que l'assemblée générale de 2017 n'avait pas pu se tenir avant la régularisation de la vente, de façon exceptionnelle. C'est d'ailleurs parce qu'aucune assemblée générale ne s'est tenue en 2017 que Madame [T] ignorait l'ampleur des travaux envisagés à partir du rapport d'expertise SOCOTEM qui était bien entre les mains des vendeurs depuis le mois de de mai 2016. En s'abstenant d'en informer Madame [T], les intimés ont bien manqué à leur devoir d'information de leur cocontractant. La réaction de Madame [T] dès qu'elle a connu le montant de l'appel de fonds au titre des charges résultant des travaux supplémentaires de la copropriété, révèle que ces dépenses inattendues lors de la régularisation de la vente, revêtaient un caractère déterminant lors de la conclusion de la vente. Le premier juge, qui n'était pas saisi de la demande fondée sur le manquement à l'obligation d'information des vendeurs, a aussi apprécié justement le fait que le coût des travaux supplémentaires à la charge de l'appelante s'élevait à la somme de 5.277,15 euros, au titre de la reprise des désordres dans les parties communes et non dans les parties privatives des copropriétaires, compte tenu de sa part dans la totalité des tantièmes de copropriété (810). Mais, cette information revêtait un caractère déterminant pour Madame [T], contrairement à ce qu'a retenu le jugement entrepris en se fondant exclusivement sur le montant réel définitivement à la charge de l'appelante alors que le caractère déterminant doit être apprécié au moment de la conclusion du contrat. Or, au jour de la régularisation de la vente, il était déjà connu que les travaux à entreprendre s'élèveraient à une somme proche de 100.000,00 euros pour la copropriété. Ce montant et la lourdeur des travaux envisagés constituaient bien un élément déterminant pour l'acquéreur qui, si les vendeurs l'en avaient informé loyalement, aurait pu vérifier la charge définitive lui revenant et décider de contracter ou pas. En s'abstenant de communiquer cette information à Madame [T] avant la régularisation de la vente, Monsieur [U] et Madame [B] ont ainsi manqué à leur obligation de loyauté et de renseignement. Ainsi, Madame [T] est bien fondée à invoquer la responsabilité des intimés en raison de l'omission d'information sur l'expertise SOCOMEC dont ils avaient reçu une copie dès le mois de mai ou de juin 2016. Sur les préjudices consécutifs au manquement à l'obligation d'information des vendeurs : Madame [T] réclame la somme de 35.050 euros, correspondant à la surévaluation du prix de la vente, en procédant à des comparaisons des prix de ventes réalisées dans la résidence. Madame [T] expose que son préjudice est constitué par le coût des travaux de réhabilitation de la résidence et par la perte de valeur vénale de son lot de copropriété. Les intimés répliquent que Madame [T] omet de rappeler qu'à titre personnel, elle ne prendra en charge qu'une quote-part dérisoire du montant total des travaux de rénovation de la résidence au regard du prix payé pour l'acquisition de son bien. Ceci étant exposé, Madame [T] ne démontre pas que son préjudice réparable soit constitué par le montant des dommages et intérêts qu'elle réclame car, même si elle avait été correctement informée, elle n'évoque pas le renoncement à l'acquisition litigieuse. Il y a donc lieu de réparer le préjudice consistant dans la perte de la chance qu'il avait d'éviter le dommage subi en cas d'information loyale et complète des vendeurs. Cette perte de chance correspond au montant des charges supplémentaires que doit supporter Madame [T] puisqu'elle les ignorait lors de la formation du contrat. A partir de l'estimation du premier juge que la cour adopte, l'expertise SOCOTEM propose une dépense globale de 96.684 euros TTC (pièce N° 2 de l'appelante). Il n'est pas contesté qu'une partie importante des travaux concerne des appartements privatifs mais pas celui de Madame [T]. Cela ramène le montant des travaux pour les parties communes de la copropriété à la somme de 65.150 euros TTC, valeur de 2016. La demanderesse étant propriétaire de 810 tantièmes, elle devra supporter en réalité la somme de 5.277,15 euros environ. Ainsi, compte tenu des délais écoulés depuis l'expertise SOCOTEM, il convient d'allouer à Madame [T] la somme de 6.500,00 euros à titre de dommages et intérêts à la charge des intimés. Le jugement querellé sera infirmé de ce chef. Sur l'appel incident de Monsieur [U] et Madame [B] : Les intimés ont formé appel incident contre la disposition du jugement entrepris en ce qu'il les a déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts sur le fondement de l'abus de droit. Ils fondent leur prétention sur les termes de l'article 32-1 du code de procédure civile, prescrivant que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 €, sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés. Ils sollicitent la condamnation de Madame [H] [T] à leur payer à chacun la somme de 2.500 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive. Madame [T] réplique qu'elle fait uniquement l'usage le plus normal du droit de tout un chacun de faire valoir ses droits en justice. En l'espèce, elle estime avoir été victime de la réticence dolosive des vendeurs. En outre, le tribunal judiciaire de Saint-Denis a reconnu en première instance que les Vendeurs avaient manqué à leurs obligations d'information et de loyauté dans le cadre de la vente. Ceci étant exposé, Il convient d'abord de relever que les appelants incidents invoquent les prescriptions de l'article 32-1 du code de procédure civile, prévoyant la condamnation d'une partie à une amende civile et non à des dommages et intérêts. Or, Monsieur [U] et Madame [B] ne réclament pas la condamnation de Madame [T] à une amende civile mais à des dommages et intérêts en réparation de préjudices qu'ils allèguent. C'est donc sur le fondement de l'article 1240 du code civil qu'ils sollicitent une indemnisation en réparation de la faute alléguée de l'appelante qui aurait provoqué un préjudice moral pour chacun d'eux, né de l'atteinte portée à leur probité et à leur honneur alors qu'ils ont mis en 'uvre tout ce qui était possible pour encadrer la vente de leur appartement et éviter, précisément, ce type de conflit. Néanmoins, l'exercice d'une action en justice ne peut constituer un abus de droit que dans des circonstances particulières le rendant fautif. Or, en l'espèce, Madame [T] n'a fait que faire valoir son droit à tirer les conséquences d'un prétendu dol commis par les appelants incidents, alors que de nombreux éléments pouvaient permettre de retenir la réticence dolosive des vendeurs et que l'analyse du litige plus haut établit que son action n'était pas abusive et encore moins fautive. Dès lors, le jugement ayant rejeté la demande de dommages et intérêts de Monsieur [U] et Madame [B] sera aussi confirmé. Sur les demandes au titre des frais irrépétibles et aux dépens : Le jugement querellé sera infirmé en ce qu'il a condamné Madame [T] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. Monsieur [U] et Madame [B] supporteront les dépens de première instance et d'appel. Ils seront aussi condamnés à payer à Madame [H] [T] à payer une indemnité de 3.000,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile, CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a débouté Madame [T] de sa demande de dommages et intérêts au titre du manquement à leur devoir d'information des vendeurs, et condamné Madame [H] [T] aux dépens et au paiement d'une indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile ; Statuant à nouveau de ces chefs, DIT que Monsieur [Y] [U] et Madame [I] [B] ont manqué à leur obligation d'information lors de la vente litigieuse ; CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [U] et Madame [I] [B] à payer à Madame [H] [T] la somme de 6.500,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi; CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [U] et Madame [I] [B] à payer à Madame [H] [T] la somme de 3.000,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [U] et Madame [I] [B] aux dépens de première instance et d'appel. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Mme Véronique FONTAINE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,