Tribunal judiciaire, 10 juillet 2025. 19/11998

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 12] ■ PÔLE CIVIL 7ème Chambre JUGEMENT RENDU LE 10 Juillet 2025 N° R.G. : 19/11998 N° Minute : AFFAIRE [P] [Z] [K] épouse [V], [L] [G] [V] C/ SOCIETE CIVILE DE CONSTRUCTION VENTE G. WASHINGTON, Société ADI, Copies délivrées le : DEMANDEURS Madame [P] [Z] [K] épouse [V] [Adresse 3] [Adresse 11] [Localité 9] représentée par Me Yuliana COLORADO MATALLANA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R041 Monsieur [L] [G] [V] [Adresse 3] [Adresse 11] [Localité 9] représenté par Me Yuliana COLORADO MATALLANA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R041 DEFENDERESSES SOCIETE CIVILE DE CONSTRUCTION VENTE G. WASHINGTON [Adresse 8] [Localité 7] représentée par Me Laurence LECLERCQ DEZAMIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0551 Société ADI [Adresse 2] [Localité 6] représentée par Me Laurence LECLERCQ DEZAMIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0551 En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Avril 2025 en audience publique devant : Anne MAUBOUSSIN, Vice-Présidente, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de : Anne MAUBOUSSIN, Vice-Présidente Aurélie GRÈZES, Vice-Présidente Alix FLEURIET, Vice-présidente qui en ont délibéré. Greffier lors du prononcé : Virginie ROZERON, Greffière. JUGEMENT prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats. EXPOSE DU LITIGE La société ADMINISTRATION DEVELOPPEMENT IMMOBILIER, ci-après dénommée la société ADI, est la gérante de la SOCIETE CIVILE DE CONSTRUCTION VENTE G. WASHINGTON, ci-après dénommée la SCCV G. WASHINGTON. Par acte authentique du 9 juin 2017, la SCCV G. WASHINGTON a vendu en l’état futur d’achèvement (VEFA) à Monsieur [L] [G] [V] et à Madame [P] [Z] [K] épouse [V] (ci-après dénommés les époux [V]), dans un ensemble immobilier sis [Adresse 1] et [Adresse 4], dénommé « [Adresse 11] » à [Localité 15], le lot n° 11 dans le bâtiment B, soit une maison de ville portant la référence « B01 » du plan de l’architecte et comprenant : au sous-sol : garage pour 2 véhicules, sas, buanderie, palier, escalier d’accès au niveau supérieur, au rez-de-chaussée : entrée-séjour-coin-cuisine, wc, dégagement avec placard, escalier d’accès au niveau supérieur, au 1er étage : 2 chambres avec placard dont une avec une salle-de-bains, bureau, salle d’eau, wc, dégagement-palier, escalier d’accès au niveau supérieur, au 2e étage : chambre avec dressing et salle d’eau, wc, palier, placard, terrasse.La vente a été réalisée moyennant le versement de la somme de 1.050.000 euros. Conformément à l’acte de vente en état futur d’achèvement, le bien devait être achevé et livré « au cours du 1er trimestre 2018 soit au plus tard le TRENTE ET UN MARS DEUX MILLE DIX HUIT (31 mars 2018) par dérogation avec les stipulations du contrat de réservation, sauf cas de force majeure ou de cause légitimité de suspension ou de prolongation de ce délai de livraison ». Le bien a été livré le 21 novembre 2018, avec réserves. Par courrier du 18 décembre 2018, reçu le 19 décembre 2018, les époux [V] ont demandé à la société ADI de réparer leur préjudice du fait de la hauteur de la colonne d’ascenseur se trouvant face à leur maison. Par acte d’huissier de justice en date du 18 décembre 2019, les époux [V] ont assigné la société ADI et la SCCV G. WASHINGTON devant le tribunal de grande instance de Nanterre devenu tribunal judiciaire, aux fins de les voir condamner à verser aux époux [V] les sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : - 136.500 euros en réparation de la non-conformité du bien livré, - 30.896,96 euros en réparation du retard de livraison, - 10.000 euros en réparation de leur préjudice moral,- outre les dépens et la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. * Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 mars 2023, les époux [V] demandent au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de : A titre principal : - Juger que le bien livré par la SCCV G. WASHINGTON aux époux [V] n’est pas conforme aux documents contractuels ;A titre subsidiaire : - Juger qu’en faisant usage de manœuvres et en dissimulant certaines informations essentielles aux [V] relatives à la hauteur de l’ascenseur, à son emplacement et à son impact, ces sociétés ont commis une réticence dolosive engageant solidairement leur responsabilité à l’égard des époux [V] ; A titre plus subsidiaire, - Juger que la société ADI et par la SCCV G. WASHINGTON ont manqué à leurs obligations précontractuelles d’information et de conseil, En tout état de cause : - Juger que les préjudices des époux [V] résultant des inexécutions et fautes des sociétés ADI et G. WASHINGTON doivent être fixées à :106.500 euros au titre de la dépréciation du bien immobilier, 30.000 euros au titre du préjudice de jouissance et d’agrément des époux ; En conséquence : - Condamner solidairement la société ADI et la SCCV G. WASHINGTON au paiement de la somme principale de 136.500 euros au profit des époux [V], à titre de dommages et intérêts en raison des préjudices subis, A titre infiniment subsidiaire : - Condamner solidairement la société ADI et la SCCV G. WASHINGTON au paiement de la somme principale de 109.200 euros au profit des époux [V] au titre de la perte de chance d’avoir contracté à des conditions plus avantageuses, En toutes hypothèses : - Dire recevables et bien fondées les demandes des époux [V] - Rejeter la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire de la société ADI, - Juger que la société ADI et la SCCV G. WASHINGTON ont livré le bien avec 8 mois de retard,- Juger que ce retard doit être analysé en une inexécution contractuelle - Juger que le défaut d’information subi et les retards de livraison du bien ont causé un préjudice moral aux époux [V] En conséquence, condamner solidairement la société ADI et la SCCV G. WASHINGTON au paiement des sommes suivantes : 51.699,91 euros de dommages et intérêts au titre des frais engagés par les acquéreurs compte tenu des retards de livraison ; 10.000 euros au titre du préjudice moral des époux [V] - Débouter la société ADI et la SCCV G. WASHINGTON de leurs demandes plus amples et contraires, - Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant appel et sans constitution de garantie ; - Condamner la société ADI et la SCCV G. WASHINGTON au paiement de la somme de 8.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; - Les condamner aux dépens, en ce compris les frais d’expertise engagés par les époux [V]. Sur l’irrecevabilité des demandes formées à l’encontre de la société ADI soulevée en défense, les époux [V], se fondant sur les articles 1857 à 1860 du code civil, font valoir que la société ADI est gérante de la SCCV G. WASHINGTON, de sorte qu’elle serait garante en cas d’incapacité de la SCCV G. WASHINGTON à faire face à ses obligations. Les époux [V] relèvent également qu’à plusieurs reprises, leurs interlocuteurs étaient des salariés de la société ADI, dont le logo était intégré sur de nombreux documents contractuels ainsi que sur les plans. Les époux [V] estiment enfin qu’en vertu de la théorie de l’apparence la société ADI était engagée envers eux. Au soutien de leurs demandes de dommages et intérêts, se fondant à titre principal sur les articles 1648, 1642-1, 1602, et du code civil, les époux [V] font valoir que les sociétés ADI et G. WASHINGTON sont tenues des défauts de conformité apparents du bien vendu en état futur d’achèvement. En opposition à l’irrecevabilité soulevée par les défendeurs, les époux [V] indiquent qu’en application de l’article 1648 du code civil, l’action en garantie des vices ou défauts de conformité apparents doit être introduite dans le délai d’un an à compter du plus tardif des évènements suivants : soit la réception des travaux soit un mois après la prise de possession par l’acquéreur. Ils expliquent qu’en l’espèce la prise de possession ayant eu lieu le 21 novembre 2018, la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou défauts de conformité apparents était au 21 décembre 2018, qu’en conséquence, ils pouvaient agir jusqu’au 21 décembre 2019, leur assignation ayant été délivrée le 18 décembre 2019. Au soutien de leur action en garantie des vices apparents, les époux [V] font valoir que la lumière et la vue dégagée sur [Localité 13] étaient deux composantes essentielles de leur projet. A ce titre ils mettent en avant la plaquette commerciale ainsi que le site internet du promoteur qui annonçaient tous deux que les villas bénéficieraient d’une vue dégagée sur le voisinage ou sur [Localité 13], « faisant par belle à la lumière ». Les époux [V] expliquent qu’ils ont découvert l’existence d’une cage d’ascenseur qui obstruait la vue depuis leur séjour, et que cet ascenseur ne figurait ni sur les plans de coupe, ni sur aucun visuel qui leur aurait été communiqué, de sorte qu’ils n’ont pu se représenter ni la présence ni le volume de cet ascenseur. Au soutien de leur demande de dommages et intérêts, les époux [V], se fondant subsidiairement sur les articles 1137, 1231-1 et 1231-3 du code civil, font valoir que les sociétés défenderesses ont commis une réticence dolosive. Selon eux, en ne fournissant ni visuel ni information sur la distance et la hauteur de la cage d’ascenseur, les sociétés ADI et G. WASHINGTON ont délibérément retenu des informations dont elles ne pouvaient ignorer, en tant que professionnelles, qu’elles étaient essentielles pour les acheteurs, et qu’elles détenaient par ailleurs puisqu’elles avaient déposé un permis de construire. Les époux [V] ajoutent que le fait de délivrer une information avec insuffisamment de précision peut suffire à caractériser le dol. Les époux [V] précisent que le fait que l’ascenseur apparaisse sur le plan de masse avec une légende et sans précision était insuffisant pour que son impact sur la vue soit anticipé. Enfin, les époux [V] avancent que l’intention des défenderesses de ne pas délivrer l’information ressort du fait qu’elles n’aient pas clairement répondu à leurs inquiétudes au sujet de la présence de la cage d’ascenseur avant la signature de l’acte de vente. Au soutien de cette même demande, les époux [V], se fondant à titre infiniment subsidiaire sur les articles 1112-1 et 1147 du code civil, font valoir que les sociétés défenderesses ont manqué à leur obligation d’information et de conseil. Ils expliquent à cet effet qu’aucun document contractuel ne leur avait permis de comprendre l’existence et l’emplacement de cette cage d’ascenseur, de sorte qu’ils n’ont pu se rendre compte de son impact sur la vue et l’ensoleillement. Les époux [V] avancent enfin que toute information donnée après la signature du contrat de vente authentique, de surcroit à leur demande, ne permet pas de rapporter la preuve du respect de l’obligation d’information par les vendeurs. Au soutien de leur demande infiniment subsidiaire de dommages et intérêts fondée sur la perte de chance, les époux [V] soutiennent qu’ils ont perdu la chance de contracter à un prix plus avantageux. Ils font valoir que s’ils avaient eu une visualisation de la cage d’ascenseur, il est certain qu’ils auraient sollicité une réduction du prix, ou tenté de négocier la construction d’un autre type de cage d’ascenseur. Ils évaluent cette perte de chance à 80% du préjudice subi. Au soutien de leur demande indemnitaire en raison du retard de livraison, les époux [V], au visa de l’article 1063 du code civil, font valoir que le délai de livraison contractuel était prévu au 31 mars 2018, et que le bien a été livré le 21 novembre 2018, soit avec 161 jours de retard. Les époux [V] font valoir que l’acte de vente prévoit une procédure spécifique pour que le vendeur puisse invoquer les retards, et qu’en l’espèce, le maitre d’œuvre n’a validé que 69 jours de retard. Au soutien de leur demande d’indemnisation au titre du préjudice moral, les époux [V] font valoir qu’ils ont vécu avec angoisse les reports successifs de la date de livraison et ont été contraints de s’organiser en conséquence. Ils ajoutent qu’ils vivent avec le souvenir quotidien d’avoir été trompé et lésé par le vendeur. * Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 31 mai 2023, les sociétés ADI et G. WASHINGTON demandent au tribunal de : - Déclarer recevables et bien fondées la société ADI et la SCCV G. WASHINGTON en leurs présentes écritures, - Recevoir la société ADI et la SCCV G. WASHINGTON en leurs fin de non-recevoir, - Mettre hors de cause la société ADI, En conséquence, - Déclarer irrecevable l’intégralité des demandes formulées à l’encontre de la société ADI, - Déclarer irrecevables pour cause de forclusion de l’action en revendication de l’acquéreur les demandes formulées à l’encontre de la SCCV G. WASHINGTON sur le fondement des vices apparents, EN TOUT ETAT DE CAUSE - Déclarer que le bien livré aux époux [V] est conforme aux documents contractuels, - Déclarer que les époux [V] n’ont été victimes d’aucune manœuvre, ni réticence dolosive, - Déclarer que le bien a été livré sans retard au regard des dispositions contractuelles, En conséquence, - Débouter purement et simplement les époux [V] de l’intégralité de leurs demandes tant principales, que subsidiaires, infiniment subsidiaires ou encore formulées en tout état de cause, fins et conclusions, A TITRE SUBSIDIAIRE Si par impossible, le tribunal devait entrer en voie de condamnation à quel que titre que ce soit, - Ramener à de plus justes proportions les prétentions des époux [V], A TITRE RECONVENTIONNEL - Condamner solidairement les époux [V] à payer à la société ADI la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et vexatoire, - Condamner solidairement les époux [V] à payer à la SCCV G. WASHINGTON la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et vexatoire, - Condamner solidairement les époux [V] au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la société ADI, - Condamner solidairement les époux [V] au paiement de la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la SCCV G. WASHINGTON,- Débouter les époux [V] de ce chef de demande, - Débouter les époux [V] de leur demande de remboursement de leurs « frais d’expertise », - Les condamner de même solidairement aux entiers dépens, dont distraction sera faite au profit de Maître LECLERCQ-DEZAMIS, avocat au barreau de Paris, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, - Ecarter l’exécution provisoire de plein droit du jugement à intervenir. In limine litis, au soutien de sa demande de voir déclarer irrecevables les demandes formulées à son encontre, au visa de l’article 122 du code de procédure civile, la société ADI fait valoir qu’elle n’est débitrice d’aucune obligation à l’égard des demandeurs. Selon elle, bien qu’étant la société gérante de la SCCV G. WASHINGTON, elle est une entité différente envers laquelle les demandeurs n’ont pas d’intérêt à agir. Par ailleurs, elle précise que le contrat de réservation en l’état futur d’achèvement, l’avenant à ce contrat ainsi que le procès-verbal de réception lient exclusivement la SCCV G. WASHINGTON aux époux [V]. Au soutien de sa demande d’irrecevabilité de l’action en garantie des vices apparents, au visa des articles 1642-1 et 1648 du code civil, la SCCV G. WASHINGTON fait valoir que cette demande est forclose, s’appuyant sur le raisonnement suivant : le bien ayant été livré le 21 novembre 2018, les demandeurs avaient un an pour intenter leur action, soit jusqu’au 21 novembre 2019. Elle précise que la lettre recommandée envoyée par les demandeurs à la société ADI n’a pu interrompre ce délai, en ce qu’elle n’a pas été envoyée à la venderesse mais à une personne morale distincte. Pour s’opposer aux demandes d’indemnisation formulées par les époux [V], la SCCV G. WASHINGTON fait valoir qu’il n’y a eu aucune réticence dolosive de sa part, en ce que l’existence de l’ascenseur a été évoquée dès les premiers contacts entre les époux [V] et le commercialisateur de la société venderesse, et que les époux [V] ont acheté la maison B1 en ayant connaissance de son existence, existence qui ressort par ailleurs des différents plans et documents contractuels qui leur ont été fournis. Pour s’opposer à la demande indemnitaire du fait du retard de livraison, la SCCV G. WASHINGTON fait valoir que la date prévisionnelle fixée à compter du 18 octobre 2018 en raison d’intempéries et de grèves des transports a été annoncée avec une réserve spécifique tenant au rebouchage des tranchées, et précise que les travaux ont dû être stoppés en raison d’une fuite de gaz. Elle précise que cette fuite a occasionné un retard de livraison de 33 jours, jours doublés en application des dispositions contractuelles, de sorte que les époux [V] ne peuvent se prévaloir d’aucun préjudice issu de ce retard. Au soutien de leur demande reconventionnelle de dommages et intérêts, sur le fondement de la procédure abusive, la SCCV G. WASHINGTON et la société ADI indiquent que l’introduction de la présente procédure revêt un caractère abusif et vexatoire, notamment à l’encontre de la société ADI non concernée par les griefs invoqués, outre que les demandeurs ont fait preuve de mauvaise foi et qu’ils ont refusé tous les gestes commerciaux octroyés par la société venderesse. L'ordonnance de clôture a été rendue le 6 juin 2023. L'affaire a été plaidée à l'audience du 3 avril 2025 et mise en délibéré au 10 juillet 2025. MOTIFS DE LA DECISION Il est rappelé que les demandes des parties tendant à « donner acte », visant à « constater », à « prononcer », « dire et juger » ou à « dire n'y avoir lieu » notamment, ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile dès lors qu'elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif. I. Sur les fins de non-recevoir Sur la recevabilité des demandes formées à l’encontre de la société ADI Selon l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que l’acte authentique de vente en date du 9 juin 2017 a été conclu entre les époux [V] en qualité d’acquéreurs, et la SCCV G. WASHINGTON en qualité de venderesse, la société ADI y étant présente et représentée en sa qualité de gérante de la SCCV G. WASHINGTON, qualité confirmée par les extraits KBIS. Dès lors, la société ADI, certes interlocuteur des époux [V] lors des différentes étapes de formation puis d’exécution du contrat, n’en demeure pas moins tiers à ce contrat. Les époux [V] fondant leur action indemnitaire exclusivement sur la responsabilité contractuelle des défendeurs, leurs demandes formées à l’encontre d’un tiers au contrat sont nécessairement irrecevables pour défaut d’intérêt à agir. Il sera par conséquent fait droit à la fin de non-recevoir soulevée à ce titre par les époux [V]. Sur la recevabilité de l’action en garantie des vices apparents Il résulte de l'article 1642-1 du code civil que le vendeur d'immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. Selon l'article 1648 du même code, dans le cas prévu par l'article précédent, l'action doit être introduite, à peine de forclusion dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformités apparents. Par application de ces deux articles, aucune action en garantie des vices apparents ne peut être engagée contre le vendeur d’immeuble à construire plus d’un an et un mois après la plus tardive des dates de réception et de livraison. En l'espèce, la livraison de la maison aux époux [V] a eu lieu le 21 novembre 2018, l’action était forclose le 21 décembre 2019. L’assignation ayant été délivrée le 18 décembre 2019 aux sociétés ADI et G. WASHINGTON, l’action des époux [V] est recevable. En conséquence, il convient de déclarer recevable l’action en garantie des vices apparents intentée par les époux [V]. II. Sur les demandes indemnitaires formulées par les époux [V] au titre de l’ascenseur Sur le fondement de la garantie des vices apparents Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Le vendeur en état futur d'achèvement est tenu à l'égard des acquéreurs : - des vices apparents et des défauts de conformités apparents lors de la livraison sur le fondement de l'article 1642-1 du code civil selon lequel le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents ; - des défauts de conformités, non-apparents à la livraison, sur le fondement de l'obligation de délivrance conforme du vendeur en application de l'article 1604 du code civil, ce qui entraîne l'application du régime contractuel de l'inexécution des articles 1217 et suivants du code civil, permettant à l'acquéreur de solliciter soit l'exécution forcée en nature ou par équivalent, soit la résolution du contrat, ces deux mesures contractuelles pouvant être assorties de dommages et intérêts complémentaires, conformément aux dispositions de l'article 1231-1 du code civil. Conformément à l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, l'article 1353 du code civil disposant, qu'en matière contractuelle, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, et que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Sur l’existence d’un défaut de conformité apparent Sont des défauts de conformité, des différences résultant de la comparaison entre l'immeuble édifié et l'immeuble promis, entre la réalité et les documents contractuels. En matière de vente en état futur d'achèvement le défaut de conformité est apprécié par référence non seulement aux prévisions du contrat de vente mais, également, à ses annexes ainsi qu'à tous les documents qui peuvent être déposés au rang des minutes du notaire qui reçoit les ventes et auxquels il est fait référence dans les actes de vente. Par ailleurs, le champ contractuel peut, parfois, être élargi au domaine de la publicité et il peut également, être tiré argument de la publicité pour interpréter les documents contractuels, les éclairer, voire les compléter. En effet, si les documents publicitaires n'ont, en principe, pas de valeur contractuelle en ce qu'ils n'ont pas été joints ou visés par l'acte de vente, ils peuvent avoir valeur contractuelle dès lors qu’ils sont suffisamment précis et détaillés et ont influencé le consentement du consommateur. Le caractère apparent du vice ou du défaut de conformité est apprécié, comme en droit commun, au regard du comportement normal d'un acheteur prudent et diligent, mais dépourvu de compétences techniques particulières ; le vice ou le défaut apparent est donc celui qui apparaît à l'issue de vérifications sommaires, à la date la plus tardive des évènements prévus par l'article 1642-1, c'est-à-dire soit la réception des travaux, soit l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession. En l’espèce, s’il ressort de la plaquette publicitaire que l’ensemble immobilier à construire offrirait des vues dégagées sur le voisinage, il ne s’agit que d’une présentation publicitaire, qui n’inclut à aucun moment la maison B1 spécifiquement choisie par les acquéreurs, d’autant plus qu’il n’y est jamais représenté la vue dont auraient pu bénéficier les époux [V] en particulier à l’issue des travaux. Il ressort également des pièces produites représentant le site internet de la société ADI, qu’il y est indiqué que « de nombreuses maisons » bénéficieront d’une vue dégagée sur [Localité 13], démontrant que là encore, la maison choisie par les époux [V] n’était pas spécifiquement concernée. Aucun autre document contractuel fourni par les parties ne visant une vue dégagée depuis la maison B1, cette dernière n’est pas entrée dans le champ contractuel, de sorte qu’un défaut de conformité entre les prévisions contractuelles et la prestation effectivement fournie ne peut être relevé s’agissant de l’absence de vue dégagée. Enfin, l’ascenseur apparait bien sur le plan de masse avec échelle fourni aux époux [V] et contresigné par eux le 20 juillet 2014, ainsi que sur les plans annexés aux documents contractuels déposés au rang des minutes du notaire, de sorte qu’il n’est pas non plus possible de retenir un défaut de conformité tiré de la présence de l’ascenseur. Par conséquent, il convient de rejeter la demande d’indemnisation formulée par les époux [V] sur le fondement de l’action en garantie des vices apparents. III. Sur le fondement de la réticence dolosive Sur l’existence d’une faute En application de l'article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. Le dol peut ainsi être constitué par le silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter. L'article 1112-1 du code civil dispose que « [Localité 10] des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie. Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir. Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. ». Par ailleurs, l'article L.261-11 du code de la construction et de l'habitation dispose que le contrat de vente d'un bien immobilier « doit être conclu par acte authentique et (…) comporter en annexes, ou par référence à des documents déposés chez un notaire, les indications utiles relatives à la consistance et aux caractéristiques techniques de l'immeuble. ». L'article R. 261-13 alinéa 1 du code de la construction et de l'habitat dispose que « Pour l'application de l'article L. 261-11, la consistance de l'immeuble vendu résulte des plans, coupes et élévations avec les cotes utiles et l'indication des surfaces de chacune des pièces et des dégagements ». En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats, et notamment du descriptif technique annexé au contrat de réservation en l’état futur d’achèvement, la présence d’un ascenseur desservant l’accès piéton des maisons B. Cet ascenseur apparait également sur le plan de masse fourni aux époux [V] et contresigné par eux le 20 juillet 2014, ledit plan de masse comportant une échelle. Cet ascenseur apparait également sur le plan établi 15 décembre 2016 par un géomètre expert, et annexé à l’acte de vente, ainsi que sur le plan adressé aux époux [V] après sollicitation par mail du 13 juin 2014. Ainsi, les époux [V] étaient informés de l’existence et de l’emplacement de l’ascenseur avant la signature de l’acte de vente qui a eu lieu le 9 juin 2017, de sorte qu’il ne peut être retenu à l’encontre de la société venderesse la dissimulation intentionnelle de cette information. En conséquence, les époux [V] seront déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts fondée sur la réticence dolosive. IV. Sur le fondement du manquement à l’obligation d’information et de conseil Sur l’existence d’une faute L’obligation d'information est renforcée s'agissant d'un vendeur professionnel vis à vis d'un acquéreur profane, en application de l'article L.111-1 du code de la consommation dans sa version applicable au présent litige, qui dispose « Avant que le consommateur ne soit lié par un contrat de vente de biens ou de fourniture de services, le professionnel communique au consommateur, de manière lisible et compréhensible, les informations suivantes : 1° Les caractéristiques essentielles du bien ou du service, compte tenu du support de communication utilisé et du bien ou service concerné », l'article L.111-5 du code de la consommation précisant qu' « En cas de litige relatif à l'application des dispositions des articles L. 111-1, L. 111-2 et L. 111-4, il appartient au professionnel de prouver qu'il a exécuté ses obligations. » Par ailleurs, si les documents publicitaires n'ont, en principe, pas de valeur contractuelle en ce qu'ils n'ont pas été joints ou visés par l'acte de vente, ils n'en matérialisent pas moins le devoir de renseignement du vendeur professionnel envers l'acheteur, ce dernier se référant, le plus souvent, sur ces seuls documents pour avoir un aperçu de l'immeuble qui n'est pas encore construit. En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que les sociétés défenderesses n’ont apporté aucune réponse au mail adressé par les époux [V] le 7 juillet 2014, lorsque ces derniers s’interrogeaient au sujet du type d’ascenseur qui serait installé. Cet élément est corroboré par les conclusions de l’expert mandaté par les époux [V], qui estime que ces derniers ne pouvaient pas, en l’état des éléments fournis avant la signature de l’acte de vente, se représenter le volume de l’ascenseur. Enfin, les sociétés défenderesses, professionnelles de l’immobilier, ne rapportent pas la preuve d’avoir suffisamment informé les époux [V] quant à l’impact de la présence de cette cage d’ascenseur sur la vue depuis leur maison, outre que ces derniers ont pu légitimement s’attendre à bénéficier de cette vue dégagée au vu des documents publicitaires édités par la société ADI. Il en résulte que la société G. WASHINGTON, professionnelle de l’immobilier, a manqué à ses obligations contractuelles d’information et de conseil envers les époux [V], engageant sa responsabilité contractuelle. Sur les préjudices et le lien de causalité - Sur la dépréciation du bien immobilier Il ressort des pièces versées aux débats que les époux [V] produisent des avis de valeur de leur bien avec et sans la présence de l’ascenseur litigieux, démontrant que la présence de cet ascenseur, impactant la vue dont ils bénéficient depuis leur maison, fait baisser la valeur de leur bien immobilier. Cependant, cet ascenseur figurant sur le plan de masse avec échelle fourni aux époux [V] et contresigné par eux le 20 juillet 2014, mais également sur le plan établi 15 décembre 2016 par un géomètre expert, annexé à l’acte de vente, ainsi que sur le plan adressé aux époux [V] après sollicitation par mail du 13 juin 2014, les époux [V] ne peuvent se prévaloir d’une dépréciation de leur bien due à la présence de cet ascenseur, qui n’est pas apparu postérieurement à la période de négociation de la vente, ni postérieurement à la signature de l’acte de vente en l’état futur d’achèvement. Par conséquent, il convient de débouter les époux [V] de leur demande d’indemnisation au titre de la dépréciation de leur bien immobilier. - Sur le préjudice de jouissance et d’agrément Il ressort des pièces produites aux débats et des développements précédents, que les époux [V], qui s’attendaient à bénéficier d’une vue dégagée, faute pour les sociétés défenderesses de les avoir suffisamment renseignés sur le volume et l’impact de l’ascenseur, bénéficient désormais depuis l’intérieur de chez eux d’une vue sur la colonne d’ascenseur, qui obstrue le reste du paysage. Les époux [V] sont donc bien fondés à réclamer la réparation d’un préjudice d’agrément. Il convient donc de condamner les sociétés défenderesses à verser aux époux [V] une somme qu’il convient de fixer à 15.000 euros, en réparation de leur préjudice d’agrément. V. Sur la demande d’indemnisation au titre du retard de livraison Sur l’existence d’un manquement contractuel dû au retard de livraison Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, «le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeur». Aux termes de l’article 1601-1 du code civil, « la vente d’immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement ». Aux termes de l’article 1601-3 du code civil, « la vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux ». Aux termes de l’article 1611 du code civil, « dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu ». L’acte authentique de vente signé par les parties le 9 juin 2017 stipule que « LE VENDEUR exécutera son obligation d’achever et de livrer le BIEN vendu, dans les prévues dans la « DEUXIEME PARTIE », au cours du 1er trimestre 2018 soit au plus tard le TRENTE ET UN MARS DEUX MILLE DIX HUIT (31 mars 2018) par dérogation avec les stipulations du contrat de réservation, sauf cas de force majeure ou de cause légitime de suspension ou de prolongation de ce délai de livraison telle que cette disposition est également précisée dans la « DEUXIEME PARTIE » du présent acte ». Puis : « Causes légitimes de suspension du délai de livraison Pour l'application de cette disposition, seraient notamment considérés comme causes légitimes de report de délai de livraison, les évènements suivants : - Les intempéries dûment justifiées par le maitre d’œuvre grâce aux relevés météorologiques de la station la plus proche de la construction et les interruptions de chantier résultant de l’état du terrain par suite de pluies, gel, inondations, ou remontées d’eau. -grève générale ou partielle affectant le chantier ou les fournisseurs ; - retard résultat de la liquidation des biens, l’admission au régime du règlement judiciaire, du redressement judiciaire, de la liquidation judiciaire ou la déconfiture des ou de l’une des entreprises (si la faillite ou l’admission au régime du règlement judiciaire survient dans le délai de réalisation du chantier et postérieurement à la constatation du retard, la présente clause produira quand même tous ses effets) ; - retard provenant de la défaillance d’une entreprise (la justification de la défaillance pouvant être fournie par le VENDEUR à l’ACQUEREUR, au moyen de la production du double de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée par le Maitre d’Œuvre du chantier à l’entrepreneur défaillant) ; - retard provenant d'anomalies du sous-sol (telle que présence de source ou résurgence d'eau, nature du terrain hétérogène aboutissant à des remblais spéciaux ou des fondations particulières, découverte de site archéologique, de poche d'eau ou de tassement différentiel, tous éléments de nature à nécessiter des fondations spéciales ou des reprises ou sous-œuvre d'immeubles avoisinants) et plus généralement, tous éléments dans le sous-sol susceptibles de nécessiter des travaux non programmés complémentaires ou nécessitant un délai complémentaire pour leur réalisation ; - injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou d’arrêter les travaux, à moins que lesdites injonctions ne soient fondées sur des fautes ou négligences imputables au VENDEUR; - troubles résultant d'hostilités, cataclysmes, accidents de chantier ; - retards imputables aux compagnies concessionnaires (E.D.F. – G.D.F. – P.T.T. – Compagnie des Eaux, etc…) ; - retards de paiement de l’ACQUEREUR tant en ce qui concerne la partie principale, que les intérêts de retard et les éventuels travaux supplémentaires ou modificatifs que le vendeur aurait accepté de réaliser. - et d’une manière générale les causes et difficultés ne pouvant être imputées à la faute du VENDEUR. Ces différentes circonstances auraient pour effet de retarder la livraison des biens et droits immobiliers vendus d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré, en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier. Les évènements pris en compte sont également ceux antérieurs à la signature du présent acte. Dans un tel cas, la justification de l’une de ces circonstances sera apportée par le VENDEUR à l’ACQUEREUR par une attestation du Maître d’Œuvre. » Les causes légitimes de suspension du délai de livraison susceptibles d'être invoquées par le vendeur d'immeuble en l'état futur d'achèvement dont l'obligation de livraison est une obligation de résultat doivent nécessairement, pour l'exonérer, revêtir le caractère de la force majeure. La charge de la preuve de l'existence d'un cas de force majeure résultant des causes prévues au contrat pèse sur le vendeur. En l’espèce, il ressort du procès-verbal de livraison que la maison a été livrée le 21 novembre 2018, alors qu’elle aurait dû être livrée au cours du 1er trimestre de l’année 2018, soit au plus tard le 31 mars 2018, caractérisant ainsi un retard de 235 jours. La SCCV G. WASHINGTON produit aux débats : - une attestation du maître d’œuvre d’exécution, en date du 31 mai 2018, qui retient 52 jours ouvrés d’intempéries et 17 jours ouvrés de grève des transports, - un courrier du maître d’œuvre d’exécution, en date du 5 septembre 2018, qui annonce un retard de livraison de 33 jours, en raison d’une fuite de gaz apparue lors des travaux d’alimentation du chantier par GRDF. Les époux [V] ne contestent pas le retard de livraison de 69 jours ouvrés imputables aux intempéries et grève des transports, qui constituent des causes légitimes de retard de livraison en application des causes contractuelles susvisées. En application de la clause contractuelle susvisée, selon laquelle les différentes circonstances auraient pour effet de retarder la livraison du bien d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré, le retard de livraison est justifié à hauteur de 69 x 2 = 138 jours. Concernant la fuite de gaz invoquée par la SCCV G. WASHINGTON pour expliquer un retard de livraison de 33 jours, la SCCV ne verse aux débats aucun justificatif concernant la période exacte de fuite de gaz impactant le chantier, s’agissant notamment du jour de son apparition, et ne justifie pas d’en avoir informé les époux [V] via une attestation du maitre d’œuvre d’exécution. En conséquence, cette fuite de gaz ne pourra être retenue comme cause légitime de retard de livraison. Dès lors, le retard de livraison n’est pas justifié à hauteur de 97 jours. Sur la réparation des préjudices subis Les époux [V] versent aux débats des justificatifs des dépenses effectuées par eux pour la période du 31 mars 2018 (date de livraison initialement prévue) au 6 juin 2019 (date de la vente de leur bien initial), dues notamment à l’impossibilité de vendre leur première maison le temps de pouvoir intégrer celle acquise en l’état futur d’achèvement. Ils produisent les justificatifs suivants : un contrat de prêt souscrit auprès du Crédit du Nord le 24 avril 2017, nommé « prêt relais », pour un montant de 480.000 euros, d’une durée de 24 mois, un relevé de compte courant faisant apparaitre les échéances de deux prêts, dont l’une correspondant au prêt relais évoqué précédemment, pour un montant de 560 euros, et l’autre à un prêt « LIBERTIMMO » pour un montant de 2.195 euros, des appels de charges pour l’année 2018 concernant un bien situé [Adresse 5] à [Localité 14], des appels de charges pour les trois premiers trimestres de l’année 2019 concernant le même bien, une facture d’assurance habitation après dernier avis du 27 novembre 2011 concernant le même bien, une facture de résiliation d’un contrat EDF en date du 11 juin 2019 pour le même bien, un détail de la consommation d’électricité du bien susvisé pour la période du 18 octobre 2018 au 21 décembre 2018, un détail de la consommation d’électricité du bien susvisé pour la période du 15 décembre 2018 au 11 juin 2019. Il convient d’indemniser les époux [V] des préjudices financiers dont ils justifient pour la période de retard de livraison non justifiée (soit 97 jours), période pendant laquelle ils n’ont pu mettre en vente leur bien initial, impossibilité causée par ledit retard de livraison et l’impossibilité pour les époux [V] de déménager. En revanche, postérieurement à la date de livraison de leur bien, il est impossible de rattacher les préjudices tirés de l’absence de vente de leur maison initiale au retard de livraison. Il sera donc retenu, au prorata de cette période de 97 jours : les appels de charges sur le dernier trimestre 2018 pour leur premier bien,les échéances de leur prêt relais d’un montant mensuel de 650 euros, leur consommation d’électricité pour une période de 3 mois, Leurs préjudices de frais de transport, dont ils ne rapportent pas la preuve, et de frais d’assurance habitation dont ils ne fournissent pas d’échéancier pour la période litigieuse, ne seront pas retenus. En conséquence, il convient de condamner la société G. WASHINGTON à leur payer la somme de : 616,85 euros 650 x 3 = 1.950 euros 23 x 3 = 69 euros = 2.635,85 euros à titre de dommages et intérêts. Les époux [V] demandent enfin réparation de leur préjudice moral, tiré du fait d’avoir vécu avec angoisse les reports successifs de la date de livraison de leur bien. La société G. WASHINGTON sera condamnée à ce titre à leur verser la somme de 5.000 euros. Sur les demandes reconventionnelles Il résulte des articles 1240 du code civil et 32-1 du code de procédure civile, qu'une partie ne peut engager sa responsabilité pour avoir exercé une action en justice ou s'être défendue que si l'exercice de son droit a dégénéré en abus. L'appréciation inexacte qu'une partie fait de ses droits n'étant pas, en soi, constitutive d'une faute, l'abus ne peut se déduire du seul rejet des prétentions par le tribunal. En l’espèce, l’abus invoqué par les sociétés ADI et G. WASHINGTON est insuffisamment caractérisé, outre qu’elles n’établissent pas l’existence de leur préjudice. Par conséquent, il convient de débouter les sociétés ADI et G. WASHINGTON de leurs demandes de dommages et intérêts. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire - Sur les dépens Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, la société G. WASHINGTON, partie perdante, sera condamnée aux dépens. S’agissant des frais d’expertise, ils ne relèvent pas des dépens puisqu’il ne s’agissait pas d’une procédure d’expertise judiciaire mais amiable. - Sur les demandes au titre des frais irrépétibles Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. En l’espèce, la société G. WASHINGTON, condamnée aux dépens, devra payer aux époux [V], au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 8.000 euros et sera déboutée, ainsi que la société ADI, de sa propre demande de ce chef. - Sur l’exécution provisoire Aux termes de l’article 515 du code de procédure civile dans sa version antérieure au décret du 11 décembre 2019, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi. En l’espèce, l’ancienneté et la nature du litige justifient le prononcé de l’exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort, FAIT DROIT à la la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir soulevée par la société ADMINISTRATION DEVELOPPEMENT IMMOBILIER ; En conséquence, DECLARE irrecevables les demandes indemnitaires formées par Monsieur [L] [G] [V] et à Madame [P] [Z] [K] épouse [V] à l’encontre de la société ADMINISTRATION DEVELOPPEMENT IMMOBILIER ; REJETTE la fin de non-recevoir tirée de la forclusion soulevée par la SOCIETE CIVILE DE CONSTRUCTION VENTE G. WASHINGTON ; CONDAMNE la SOCIETE CIVILE DE CONSTRUCTION VENTE G. WASHINGTON à payer Monsieur [L] [G] [V] et à Madame [P] [Z] [K] épouse [V] la somme de 15.000 euros en réparation de leur préjudice d’agrément ; CONDAMNE la SOCIETE CIVILE DE CONSTRUCTION VENTE G. WASHINGTON à payer Monsieur [L] [G] [V] et à Madame [P] [Z] [K] épouse [V] la somme de 2.635,85 euros en réparation de leur préjudice financier ; CONDAMNE la SOCIETE CIVILE DE CONSTRUCTION VENTE G. WASHINGTON à payer Monsieur [L] [G] [V] et à Madame [P] [Z] [K] épouse [V] la somme de 5.000 euros en réparation de leur préjudice moral ; CONDAMNE la SOCIETE CIVILE DE CONSTRUCTION VENTE G. WASHINGTON à payer Monsieur [L] [G] [V] et à Madame [P] [Z] [K] épouse [V] la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples et contraires ; CONDAMNE la SOCIETE CIVILE DE CONSTRUCTION VENTE G. WASHINGTON aux dépens ; ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision. signé par Anne MAUBOUSSIN, Vice-Présidente et par Virginie ROZERON, Greffière présente lors du prononcé. LA GREFFIERE, LA PRÉSIDENTE,