Cour d'appel, 28 septembre 2023. 22/00193

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ARRÊT N° N° RG 22/00193 - N° Portalis DBVH-V-B7G-IKAG CG TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE NIMES 14 décembre 2021 RG :19/03183 [P] C/ [S] Grosse délivrée le à SCP Fortunet Selarl Favre de Thierrens COUR D'APPEL DE NÎMES CHAMBRE CIVILE 2ème chambre section A ARRÊT DU 28 SEPTEMBRE 2023 Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NIMES en date du 14 Décembre 2021, N°19/03183 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS : Mme Catherine GINOUX, Magistrat honoraire juridictionnel, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré. COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre Mme Laure MALLET, Conseillère Mme Catherine GINOUX, Magistrat honoraire juridictionnel GREFFIER : Mme Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision DÉBATS : A l'audience publique du 25 Mai 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 28 Septembre 2023. Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel. APPELANTE : Madame [Y] [P] née le 07 Mars 1956 à LILLE (59000) 940 Boulevard des Carrières 30133 LES ANGLES Représentée par Me Guillaume FORTUNET de la SCP FORTUNET ET ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'AVIGNON INTIMÉE : Madame [F] [S] veuve [W] née le 15 Octobre 1936 à AVIGNON (84000) 279 boulevard des Cigales 13340 ROGNAC Représentée par Me Emilie VRIGNAUD de la SELARL FAVRE DE THIERRENS BARNOUIN VRIGNAUD MAZARS DRIMARACCI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 27 Avril 2023 ARRÊT : Arrêt contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe de la Cour et signé par Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre, le 28 Septembre 2023, Exposé du litige Suivant acte sous-seing-privé en date du 22 mars 2003, Mme [F] [S] veuve [W] (Mme [W]) a donné à bail à Mme [Y] [P] un logement sis aux Angles, Boulevard des Carrières. Par acte d'huissier délivré le 26 mars 2015, le bailleur a donné congé au locataire pour vente. Le 23 mai 2015, Mme [S] indique par lettre recommandée qu'elle entend exercer son droit de préemption. Par acte d'huissier délivré le 2 mai 2018, Mme [P] a fait assigner Mme [S]. Par jugement rendu le 14 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Nimes a : - débouté Mme [W] de sa demande en nullité du congé pour vendre délivré à Mme [P] - dit que Mme [P] est déchue de son droit de préemption en sa qualité de locataire dans le cadre des dispositions de l'article 15II de la loi du 6 juillet 1989 - dit que Mme [P] est depuis le 1er octobre 2015 occupante sans droit ni titre du logement appartenant à Mme [W] - débouté Mme [P] de l'intégralité de ses demandes - ordonné à Mme [P] de quitter le logement - condamné Mme [P] à payer à Mme [W] la somme de 2.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Par déclaration effectuée le 17 janvier 2022, Mme [P] a interjeté appel. Suivant conclusions notifiées le 13 octobre 2022, Mme [P] demande à la cour : -d'infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté ses demandes et l'a condamnée à quitter le logement - de condamner sous astreinte Mme [W] à régulariser la réitération de l'acte de vente à son profit de l'immeuble situé au 940 boulevard des Carrières aux Angles - de condamner Mme [W] à lui payer des dommages et intérêts * d'un montant équivalent à celui des loyers versés depuis le 23 septembre 2015 * la somme de 5.175,22 euros en réparation de la privation de l'allocation logement * la somme de 10.000 euros au titre de son comportement dolosif - subsidiairement, prononcer la nullité du congé - rejeter toutes les demandes en paiement de Mme [W] et les déclarer prescrites pour la période antérieure du 6 avril 2018 - condamner Mme [W] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. L'appelante soutient que l'exercice du droit de préemption du locataire n'est pas soumis à la démonstration du financement du projet d'acquisition et de l'accomplissement de diligences en vue d'obtenir un concours bancaire. Elle prétend que la bailleresse ne pouvait éluder son droit de préemption au motif qu'elle doutait du caractère sérieux de son intention d'acquérir. Elle estime que le dépassement du délai de 4 mois dont elle disposait pour acheter est imputable à la bailleresse. Suivant conclusions récapitulatives notifiées le 14 juillet 2022, Mme [F] [W] demande à la cour de : - confirmer le jugement sauf en ce qu'il l'a déboutée de sa demande en paiement des arriérés et à assortir la libération des lieux d'une astreinte. - rejeter toutes les demandes financières de Mme [P] - la condamner au paiement *d'une indemnité d'occupation de 500 euros à compter du 30 Septembre 2015 et jusqu'à la libération effective des lieux * de la somme de 10.000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral * de celle de 3.600 euros au titre de l'arriéré de taxe d'ordures ménagères - subsidiairement limiter l'offre de vente à la partie occupée par Mme [P] et non à l'entièreté de la parcelle cadastrée section AY numéro 0349 - condamner Mme [P] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. L'intimée soutient que la locataire disposait d'un délai expirant le 30 septembre 2015 pour réaliser la vente, en application des dispositions de l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 et que du fait de son inertie elle est déchue de son droit de préemption. Elle fait valoir que le consentement des parties sur la chose vendue n'existe pas puisque les parties sont en désaccord sur l'assiette de la vente. La clôture de la procédure a été fixée au 27 avril 2023. Motifs Sur la déchéance du droit de préemption L'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989, en ses trois premiers alinéas, dispose : 'Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement. A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local. Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.' En l'espèce, il n'est pas contesté que Mme [P] a accepté l'offre de vente associée au congé que lui avait adressé Mme [W] et indiqué à sa bailleresse son intention de recourir à un prêt, ce dans le délai légal. La vente devait donc être réalisée dans le délai de quatre mois à compter de cette acceptation, soit, en l'espèce le 23 septembre 2015. Mme [P] avait l'obligation de régulariser la vente de l'appartement et donc de réunir les fonds nécessaires dans le délai légal, ce qui n'a pas été fait. Le défaut de réalisation de la vente n'est pas imputable au bailleur, mais à la preneuse qui n'a pas justifié être en possession des fonds nécessaires dans le délai légal, soit avant le 23 septembre 2015, et par conséquent être en mesure d'effectuer le paiement du prix avant l'expiration du délai légal, ce qui a entraîné la nullité de plein droit de l'acceptation de l'offre de vente. Le refus d'instrumenter du notaire de Mme [W] sur instructions de cette dernière ne caractérise pas un retrait fautif de l'offre de vente par Mme [W], dès lors que ce retrait est intervenu le 20 mai 2016, soit bien après l'expiration du délai légal dont bénéficiait Mme [P]. Il y a donc lieu de confirmer le jugement qui l'a déclarée déchue du droit de préemption. Sur la nullité du congé Mme [P] sollicite à titre subsidiaire la nullité du congé pour vendre sans préciser les causes de la nullité invoquée ni le grief qui en résulte pour elle. Il y a donc lieu de confirmer le jugement en ce qu'il rejeté cette demande. Sur la libération des lieux Mme [P] étant déchue de son droit de préemption, est devenue occupante sans droit ni titre du logement à l'expiration du congé délivré soit à compter du 1er octobre 2015. Elle est donc tenue de quitter le logement, faute de quoi, elle pourra y être contrainte avec recours si nécessaire à la force publique. Cette assistance de la force publique se révélant une mesure suffisante pour parvenir à l'exécution de la mesure d'expulsion, il n'y a pas lieu de prononcer une astreinte. Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a ordonné l'expulsion des lieux par Mme [P] à défaut de libération volontaire, sans assortir cette décision d'une astreinte. Sur les indemnités d'occupation La cour relève que Mme [W] ne sollicite pas comme en première instance le paiement d'une somme au titre des indemnités d'occupation, ce qui avait conduit la juridiction à la débouter de sa demande en l'absence de décompte, mais une indemnité mensuelle d'occupation de 500 euros. Cette demande est justifiée en son principe, dès lors que par l'effet du congé, Mme [P] est devenue occupante sans droit ni titre et qu'en contrepartie de son occupation des lieux, elle est redevable d'une indemnité d'occupation. Mme [P] invoque la prescription partielle de cette demande. Selon l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans. Mme [W] ayant formulé ses demandes en paiement d'une indemnité d'occupation par conclusions du 6 avril 2021, toute réclamation antérieure au 6 avril 2018 est prescrite, en application de la prescription triennale prévue à l'article susvisé. Il y a donc lieu de retenir la prescription partielle de cette demande et de dire que Mme [P], occupante sans droit ni titre depuis le 1er octobre 2015, est redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer qu'elle réglait avant la délivrance du congé, soit la somme mensuelle de 500 euros et ce à compter du 6 avril 2018. Elle sera donc condamnée à payer en deniers ou quittances à Mme [W] une indemnité d'occupation mensuelle de 500 euros à compter du 6 avril 2018 jusqu'à libération des lieux. Sur la taxe d'ordures ménagères Si la taxe d'ordures ménagères peut être récupérée de plein droit par les propriétaires auprès de leurs locataires, dès lors qu'elle figure parmi les charges récupérables fixées par décret, en revanche aucun texte ne prévoit que l'occupant sans droit ni titre est tenu de la rembourser au propriétaire. Or, en l'espèce, Mme [W] réclame à Mme [P] le montant des taxes d'ordures ménagères pour la période pendant laquelle cette dernière n'était plus locataire, mais occupante sans droit ni titre du fait du congé. Il y a donc lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté Mme [W] de cette demande Sur les dommages et intérêts Mme [P] dont la demande principale en réitération de la vente du bien à son profit a été rejetée, n'est pas fondée à demander des dommages et intérêts résultant de la résistance opposée par Mme [W] à sa demande. Mme [W] ne versant aux débats aucun document propre à justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui résultant de l'obligation d'ester en justice du fait de l'action engagée à son encontre par Mme [P], frais couverts au titre de l'article 700 du code de procédure civile, sera également déboutée de sa demande en dommages et intérêts et le jugement confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes en dommages et intérêts formées par les parties. Sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Mme [P] qui succombe en son recours, sera condamnée à payer à Mme [W] la somme de 2.000 euros à Mme [F] [S] veuve [W]. PAR CES MOTIFS, La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, Confirme le jugement déféré sauf en ce qui concerne les indemnités d'occupation Statuant du chef infirmé Condamne Mme [Y] [P] à payer en deniers ou quittances à Mme [F] [S] veuve [W] une indemnité d'occupation mensuelle de 500 euros à compter du 6 avril 2018 jusqu'à libération des lieux, Y ajoutant Condamne Mme [Y] [P] à payer à Mme [F] [S] veuve [W] la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile Condamne Mme [Y] [P] aux dépens d'appel. Arrêt signé par la présidente de chambre et par la greffière. LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,