Cour d'appel, 01 juin 2023. 22/03242

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-2 ARRÊT DU 01 JUIN 2023 N° 2023/ 393 Rôle N° RG 22/03242 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BI7EU S.A.R.L. NEWTEX C/ S.C.I. LES GOSSES Copie exécutoire délivrée le : à : Me Patrick VALENSI Me Paul GUEDJ Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal Judiciaire de Marseille en date du 02 février 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/01820. APPELANTE S.A.R.L. NEWTEX dont le siège social est situé [Adresse 1] représentée par Me Patrick VALENSI, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant INTIMEE S.C.I. LES GOSSES dont le siège social est situé [Adresse 3] représentée par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et assistée de Me Fabrice LABI, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Lisa RAMOS, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 avril 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Catherine OUVREL, Présidente, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Mme Catherine OUVREL, Présidente Mme Angélique NETO, Conseillère Madame Myriam GINOUX, Conseillère Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 01 juin 2023. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 01 juin 2023 Signé par Mme Catherine OUVREL, Présidente et Mme Julie DESHAYE, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE Selon bail sous seing privé du 27 mai 2022, la SCI Les Gosses a donné en location à la SARL Newtex, des locaux à usage commerciaux, à destination de 'prêt à porter hommes - femmes - enfants - chaussures - confection - accessoires - bazar - électronique', situés [Adresse 3] et [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 2 600 €. La SCI Les Gosses a fait délivrer un commandement de payer daté du 8 mars 2021 visant la clause résolutoire du bail et a mis en demeure la SARL Newtex de lui régler la somme de 20 800 €. Par ordonnance en date du 2 février 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille a : constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties, ordonné, à défaut de départ volontaire, l'expulsion de la SARL Newtex et de tous occupants de son chef, dès la signification de l'ordonnance avec le concours de la force publique si nécessaire, autorisé, en cas d'expulsion, la SCI Les Gosses à transporter les meubles et objets se trouvant dans les lieux et à les séquestrer aux frais, risques et périls de la SARL Newtex, ' condamné la SARL Newtex à payer à la SCI Les Gosses à titre provisionnel une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer pratiqué majoré des charges à compter du 1er janvier 2022 et jusqu'à libération complète et effective des lieux, ' condamné la SARL Newtex à payer la SCI Les Gosses la somme de 46 843,80 € à titre de provision à valoir sur les loyers et charges échus au 31 décembre 2021, ' condamné la SARL Newtex à payer à la SCI Les Gosses la somme de 800 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de la procédure, en ce compris le coût du commandement de payer. Selon déclaration reçue au greffe le 3 mars 2022, la SARL Newtex a interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur toutes les dispositions de l'ordonnance déférée dûment reprises. Par dernières conclusions transmises le 17 mars 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SARL Newtex demande à la cour de : débouter la SCI Les Gosses de toutes ses demandes, réformer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, lui accorder, par infirmation de la décision entreprise, des délais de paiement rétroactifs suspendant les effets de la clause résolutoire jusqu'à la date du paiement des dettes locatives de 46 843,80 € arrêtés au 31 décembre 2021, par attribution des fonds saisis au bailleur au titre de la saisie conservatoire réalisée le 7 décembre 2021, constater que ces délais ont été respectés, dire que la clause résolutoire doit être réputée n'avoir jamais joué, dire n'y avoir lieu à référé sur la demande d'expulsion et sur toutes les demandes annexes, notamment celle tenant en sa condamnation provisionnelle au paiement d'une indemnité d'occupation à titre provisionnel, condamner la SCI Les Gosses à lui payer la somme de 1 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, condamner la SCI Les Gosses au paiement des dépens d'appel avec distraction. Par dernières conclusions transmises le 24 mai 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCI Les Gosses sollicite de la cour qu'elle : confirme l'ordonnance en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne le montant de la dette locative qui a été purgée, donc notamment en ce qu'elle a : - constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties, - ordonné, à défaut de départ volontaire, l'expulsion de la SARL Newtex et de tous occupants de son chef, dès la signification de l'ordonnance avec le concours de la force publique si nécessaire, - autorisé, en cas d'expulsion, la SCI Les Gosses à transporter les meubles et objets se trouvant dans les lieux et à les séquestrer aux frais, risques et périls de la SARL Newtex, - condamné la SARL Newtex à payer à la SCI Les Gosses à titre provisionnel une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer pratiqué majoré des charges à compter du 1er janvier 2022 et jusqu'à libération complète et effective des lieux, - condamné la SARL Newtex à payer à la SCI Les Gosses la somme de 800 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de la procédure, en ce compris le coût du commandement de payer, réforme l'ordonnance en ce qu'elle a condamné la SARL Newtex à lui verser la somme provisionnelle de 46 843,80 €, constate le manquement grave et réitéré de la SARL Newtex à ses obligations légales et conventionnelles de régler le montant de ses loyers et charges, constate que malgré un commandement de payer délivré le 8 mars 2021, celui-ci est resté infructueux pendant plus d'un mois, la situation débitrice n'ayant cessé de s'aggraver, constate en conséquence le jeu de la clause résolutoire, prononce la résiliation judiciaire du bail, prononce l'expulsion immédiate et sans délai de la SARL Newtex ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique, condamne la SARL Newtex à lui payer une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer échu, charges en sus à compter du présent jugement et jusqu'à la libération effective des lieux, condamne la SARL Newtex à lui payer la somme de 2 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de la procédure. L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 20 mars 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la résiliation du bail, l'expulsion et les délais rétroactifs Par application de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En vertu des dispositions de l'article L 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. En vertu de l'article L 145-41 alinéa 2 du code de commerce, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. Par application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. En l'occurrence, le bail signé entre les parties comporte une clause résolutoire rappelant les dispositions ci-dessus. Le loyer mensuel s'élève à 2 600 €, outre provision sur charges. La clause résolutoire du bail a été mise en oeuvre par la bailleresse le 8 mars 2021 par la signification d'un commandement de payer la somme en principal de 20 800 €, correspondant aux loyers dus depuis janvier 2020. Il convient de relever, tout d'abord, que la SARL Newtex ne soulève plus de contestation relative au commandement de payer en ce que le décompte joint comporterait le tampon de la SCI Paradis au lieu de celui de la SCI Les Gosses, étant observé que le montant du loyer, les paiements effectués correspondent au bail ici en cause et que le décompte lui même est intitulé du nom du locataire. Aucun doute ni contestation sérieuse ne pouvait donc être retenu comme l'a justement indiqué le premier juge. Ensuite, il y a lieu d'observer, ce qui n'est pas contesté, que les causes du commandement n'ont pas été réglées dans le mois de la délivrance de celui-ci, de sorte que la mise en oeuvre de la clause résolutoire est en principe acquise. Toutefois, la SARL Newtex sollicite l'octroi de délais de paiement rétroactifs avec suspension des effets de cette clause. En effet, il appert qu'une saisie conservatoire a été pratiquée le 7 décembre 2021 sur les comptes de la SARL Newtex par la SCI Les Gosses et a permis, au vu de la décision entreprise fixant le montant de la dette non sérieusement contestable de la locataire à la somme de 46 843,80 € selon décompte arrêté au 31 décembre 2021, l'attribution de cette somme à la bailleresse créancière. La SARL Newtex invoque la mauvaise foi de l'intimée dans la mise en oeuvre de la clause résolutoire, comme étant un moyen de ne pas réaliser les travaux pourtant à sa charge au vu des désordres affectant les lieux loués, par elle dénoncés. De son côté, la SCI Les Gosses conteste ces désordres et met en avant la mauvaise foi de l'appelante en ce qu'elle aurait délibérément cessé de payer ses loyers, non à raison de difficulté financière, mais à titre de moyen de négociation d'une baisse de loyers, disposant d'une trésorerie conséquente lui permettant aisément de faire face à ses obligations. Tant qu'aucune décision constatant la résiliation du bail commercial n'est passée en force de chose jugée, le juge peut accorder au locataire à jour du paiement de ses loyers, des délais suspendant les effets de la clause résolutoire. Encore convient-il que la bonne foi du locataire soit acquise, tout comme celle du bailleur doit l'être au titre des circonstances de mise en oeuvre de la clause résolutoire. En l'occurrence, il résulte des pièces produites que les locaux loués ont été détériorés en 2018 (procès-verbal de constat du 16 mai 2018) à la suite de dégâts des eaux. Des travaux ont été réalisés par la bailleresse en novembre 2019 ainsi que les factures produites le démontrent. Néanmoins, il appert que la vétusté des lieux, notamment des huisseries, l'existence de nouvelles infiltrations et détériorations induites au niveau de l'escalier, du magasin en rez-de-chaussée et du premier étage, ont été constatées selon procès-verbal du 4 février 2020. Le 10 mars 2021, à tout le moins, la SARL Newtex a demandé à la SCI Les Gosses d'intervenir à ce titre. L'intimée ne justifie d'aucune autre réponse à cette époque, si ce n'est la délivrance du commandement de payer. Au demeurant, l'appelante caractérise l'existence de désordres affectant les lieux loués en produisant un nouveau procès-verbal de constat du 24 décembre 2021 et un arrêté de mise en sécurité - procédure urgente pris par la mairie de [Localité 4] le 25 novembre 2022, concernant l'immeuble appartenant à la SCI Les Gosses et précisément les locaux loués qui ont été interdits de toute occupation, le propriétaire étant mis en demeure de réaliser des travaux de mise en sécurité urgents. Dans ces conditions, il appert que les désordres affectant les lieux loués sont à l'évidence établis en grande partie et que la bonne foi de la SCI Les Gosses dans la mise en oeuvre de la clause résolutoire n'est pas manifestement acquise. Néanmoins, en l'occurrence également, la saisie-conservatoire pratiquée fin décembre 2021 démontre que la SARL Newtex a cessé de régler tout loyer depuis janvier 2020, de son propre chef, sans justifier d'aucune difficulté financière puisqu'elle disposait alors sur son compte courant d'une somme de plus de 516 000 €, sa dette locative s'élevant alors à un peu plus de 46 000 €. Là non plus la bonne foi de la locataire n'est pas manifestement acquise. En définitive, au vu de l'ensemble de ces éléments, dans la mesure où la dette de la SARL Newtex a été apurée sans s'être reconstituée, et au vu de la formulation des prétentions des parties, il convient de réformer l'ordonnance entreprise et d'accorder à l'appelante des délais de paiement rétroactifs, en suspendant les effets de la clause résolutoire, dans les conditions définies au dispositif de la présente décision. L'ordonnance entreprise doit donc être infirmée en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, et en ce qu'elle a ordonné l'expulsion de la SARL Newtex. Sur la provision pour dette locative Par application de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Compte tenu de la saisie conservatoire pratiquée et de l'attribution des sommes dues à la bailleresse, il convient de constater qu'au jour où la cour statue et apprécie l'existence et le montant d'une provision, que toute dette locative a été apurée et ne s'est pas de nouveau constituée. Dans ces conditions, il y a lieu de constater que la dette locative existante en première instance a été apurée depuis, de sorte que, conformément aux demandes concordantes des parties sur ce point, de réformer l'ordonnance entreprise en ce qu'il n'y a plus lieu de condamner la SARL Newtex à payer une quelconque provision à la SCI Les Gosses. Sur l'indemnité d'occupation En l'état de la poursuite du bail, en raison de la suspension des effets de la clause résolutoire, aucune indemnité d'occupation provisionnelle ne peut être mise à la charge de la SARL Newtex, le bail se poursuivant aux conditions conventionnellement prévues, et donc avec poursuite du loyer convenu. L'ordonnance entreprise sera donc également réformée de ce chef. Sur l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens L'ordonnance entreprise doit être confirmée en ce qu'elle a laissé les dépens de première instance à la charge de la SARL Newtex qui n'a procédé au règlement des loyers dus que postérieurement à l'assignation qui lui a été délivrée, tout comme il y a lieu de confirmer l'ordonnance quant à sa condamnation au paiement des dépens. La SCI Les Gosses, qui succombe principalement en revanche au litige en cause d'appel, supportera les dépens d'appel. Toutefois, en l'état des règlements effectués, l'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, Confirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné la SARL Newtex au paiement des dépens de première instance comprenant le coût du commandement de payer, outre au paiement d'une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Infirme l'ordonnance entreprise en l'ensemble de ses autres dispositions, Statuant à nouveau et y ajoutant : Accorde à la SARL Newtex un délai de paiement rétroactif jusqu'au 31 décembre 2021, pour obtenir le paiement de la somme de la somme de 46 843,80 € correspondant à la dette locative arrêtée au 31 décembre 2021, par attribution des fonds saisis au bailleur au titre de la saisie conservatoire du 7 décembre 2021, Dit que, durant le cours de ce délai, la clause résolutoire a été suspendue de plein droit, Constate que, durant le cours de ce délai, la SARL Newtex s'est intégralement acquittée des sommes mentionnées dans le commandement de payer du 8 mars 2021 visant la clause résolutoire et dans l'assignation devant le juge des référés, par attribution des fonds saisis au bailleur au titre de la saisie conservatoire du 7 décembre 2021, Dit que la clause résolutoire de plein droit est réputée ne pas avoir joué en raison du règlement dans le délai accordé de l'intégralité de l'arriéré et que ses effets s'en trouvent suspendus, Dit n'y avoir à référé sur les demandes de constat de l'acquisition des effets de la clause résolutoire, d'expulsion de la SARL Newtex et de paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle, Dit n'y avoir lieu à référé, au jour où la cour statue, quant à une provision pour dette locative encore imputable à la SARL Newtex, Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en appel et déboute les parties de leurs demandes à ce titre, Condamne la SCI Les Gosses au paiement des dépens d'appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. La Greffière La Présidente