Cour d'appel, 09 novembre 2023. 19/06215

Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 3e chambre civile ARRET DU 09 NOVEMBRE 2023 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/06215 - N° Portalis DBVK-V-B7D-OKOT Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 MAI 2018 TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER N° RG 14/00292 APPELANTE : SCI M.K.M [Adresse 2] [Localité 9] Représentée par Me Sylvain ALET, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par Me Mélanie LAPORTE, avocat au barreau de MONTPELLIER INTIMEES : CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL DU LANGUEDOC venant aux droits et obligations, par effet de fusion absorption à la suite de l'assemblée générale du 26 avril 2007, de la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DU MIDI agissant par son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité au siège [Adresse 6] [Localité 5] Représentée par Me Pascal ADDE de la SCP GRAPPIN - ADDE - SOUBRA, avocat au barreau de MONTPELLIER COMMUNE DE [Localité 9], prise en la personne de son maire en exercice [Adresse 7] [Localité 9] Représentée par Me Pascal FLOT de la SCP FLOT ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER COMMUNAUTE DE COMMUNES VALLEE DE L'HERAULT, prise en la personne de son président en exercice [Adresse 3] Service Développement Economique [Localité 4] Représentée par Me Pascal FLOT de la SCP FLOT ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER Ordonnance de clôture du 30 Août 2023 COMPOSITION DE LA COUR : En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 SEPTEMBRE 2023, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de : M. Gilles SAINATI, président de chambre M. Thierry CARLIER, conseiller M. Fabrice DURAND, conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Hélène ALBESA ARRET : - contradictoire - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Hélène ALBESA, greffier. * * * * EXPOSE DU LITIGE : La commune de [Localité 9] a réalisé une extension de la zone d'activité économique "La Garrigue" et procédé à la cession de différents lots. A cette occasion, un cahier des charges de cession ou de location de terrains a été mis en place, précisant en son article 4 que le constructeur s'engageait à commencer sans délai les études de la totalité des bâtiments autorisés par le règlement de lotissement, à déposer sa demande de permis de construire dans un délai de trois mois à compter de la date de cession ou de location, à entreprendre les travaux de construction dans un délai de quatre mois à compter de la délivrance du permis de construire et à réaliser les travaux de construction dans un délai de dix-huit mois à compter de la délivrance du permis de construire. Par acte authentique du 2 décembre 2004, la commune de [Localité 9] a vendu à la SCI MKM une parcelle cadastrée section D n°[Cadastre 1] au lieudit "[Adresse 8]", d'une superficie de 12a 46 ca, pour le prix de 47 348 euros. Par acte notarié du 2 décembre 2004, la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel du Midi a consenti à la SCI MKM un prêt d'un montant de 140 000 euros sur douze mois au taux annuel de 5,45 % l'an et remboursable en 180 échéances, aux fins de construction d'un bâtiment commercial. Le 28 février 2008, la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel du Languedoc (venant aux droit de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel du Midi) a délivré un commandement de payer valant saisie immobilière à la SCI MKM pour la somme de 151 739,38 euros. Par délibération du conseil municipal en date du 28 août 2008, la commune de [Localité 9] prononçait la résolution de la vente de la parcelle intervenue le 2 décembre 2004, moyennant le prix hors-taxes de 47 348 euros. Par requête du 29 novembre 2008, la Société MKM sollicitait devant le tribunal administratif de Montpellier l'annulation de la délibération du 28 août 2008. Par jugement rendu le 26 février 2010, le tribunal administratif de Montpellier s'est déclaré incompétent pour connaître de cette question. Par acte d'huissier du 6 janvier 2014, la commune de [Localité 9] et la communauté de communes Vallée de l'Hérault ont fait assigner la SCI MKM devant le tribunal de grande instance de Montpellier, lui reprochant de n'avoir réalisé que de façon résiduelle et hors délai les travaux de construction, contrairement aux exigences imposées par l'article 4 du cahier des charges. Par jugement mixte rendu le 24 novembre 2015, le tribunal de grande instance de Montpellier a notamment : - déclaré recevable l'action intentée par la commune de [Localité 9] et la communauté de communes Vallée de l'Hérault ; - prononcé la résolution de la vente intervenue le 2 décembre 2004 entre la commune de [Localité 9] et la SCI M.K.M du terrain à bâtir constituant le lot numéro 2 du lotissement communal de la zone d'activité économique dénommée « La Garrigue III », troisième tranche, cadastré Section D n°[Cadastre 1] d'une superficie de 12 a 46 ca. - sursis à statuer sur l'indemnité de résolution ; Avant dire droit : commis Monsieur [F] [D] en qualité d'expert avec pour mission de : * Calculer la plus-value ou la moins-value du terrain selon l'hypothèse de la valorisation des aménagements réalisés et selon l'hypothèse de la remise en état d'origine du terrain ; * Préciser la valeur actuelle du terrain libre de toute construction et la valeur actuelle du terrain supportant les constructions inachevées au vu notamment de sa destination dans la zone de développement économique ; * Proposer un calcul de l'indemnité de résolution en appliquant les stipulations contractuelles de l'article 6 du « cahier des charges de cession ou de location des terrains ' Projet de lotissement de St André de Sangonis, zone d'activités économiques de la Garrigue ' extension zone III » ; * Faire toutes observations complémentaires utiles à la manifestation de la vérité ; * Informer les parties de ses analyses comptables et leur impartir à chacune un délai pour présenter leurs dires et observations afin que l'expert s'explique sur les précisions et les objections d'ordre technique dans le cadre de sa mission et avant la clôture de ses opérations. L'expert a déposé son rapport le 5 juillet 2016, aux termes duquel il fixe l'indemnité de résolution à la somme de 39 600 euros. Par jugement contradictoire du 4 mai 2018, le tribunal de grande instance de Montpellier a : - Homologué les conclusions du rapport d'expertise judiciaire et fixé l'indemnité de résolution due par la commune de [Localité 9] à la SCI MKM à la somme de 39 600 euros ; - Condamné la commune de [Localité 9] à payer la somme de 39 600 euros à la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel du Languedoc au titre de l'indemnité de resolution due à la SCI MKM ; - Rejeté la demande de dommages et intérêts formée par la commune de [Localité 9] et la communauté de communes Vallée de l'Hérault à l'encontre de la SCI MKM ; - Condamné la Commune de [Localité 9] à payer à la SCI MKM les sommes acquittées par cette dernière à hauteur de 2 781,50 euros au titre des taxes foncières ; - Rejeté les demandes de la SCI MKM à titre de dommages et intérêts et au titre de la perte de chance ; - Rejeté la demande de dommages et intérêts de la Caisse Régionale de Crédit agricole ; - Condamné la SCI MKM à payer à la commune de [Localité 9] et la communauté de communes Vallée de L'Hérault prises ensemble la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamné la commune de [Localité 9] et la communauté de communes Vallée de L'Hérault à payer à la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel du Languedoc la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamné la commune de [Localité 9] et la communauté de communes Vallée de l'Hérault prises ensemble et la SCI MKM à supporter la moitié des dépens comprenant le coût des opérations d'expertise ; - Ordonné l'exécution provisoire ; - Condamné la SCI MKM à supporter la moitié des dépens comprenant le coût des opérations d'expertise. Par déclaration au greffe du 19 juin 2018, la SCI MKM a relevé appel de ce jugement, l'appel portant principalement sur la réformation du jugement en ce qu'il a rejeté les demandes indemnitaires de la SCI MKM fondées sur la responsabilité contractuelle et à défaut délictuelle ou de la perte de chance. Par requête remise au greffe le 8 octobre 2018, la commune de [Localité 9] et la communauté de communes Vallée de l'Hérault ont saisi le conseiller de la mise en état d'une demande de radiation de l'appel pour défaut d'exécution de la décision de première instance. Par ordonnance du 14 mai 2019, le conseiller chargé de la mise en état a ordonné la radiation de l'affaire. Par ordonnance du 12 septembre 2019, le conseiller de la mise en état a ordonné la réinscription de l'affaire au rôle. Par conclusions remises au greffe le 7 août 2018, la SCI MKM sollicite la condamnation de la commune de [Localité 9] à lui payer la somme de 144 000 euros à titre de dommages et intérêts, augmentée des intérêts échus à hauteur de 70 407,07 euros, soit la somme totale de 214 407,07 euros. A défaut, elle demande la condamnation de la commune à lui payer la somme de 144 000 euros au titre de la perte de chance de procéder à la vente amiable de la parcelle pour cette somme. A titre subsidiaire, elle demande sa condamnation à lui payer la somme de 86 807,07 euros. Elle demande en outre de : - réformer le jugement en ce qu'il a octroyé aux intimées la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la commune de [Localité 9] aux entiers dépens ainsi qu'au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Par leurs conclusions remises au greffe le 24 mars 2023, la commune de [Localité 9] et la communauté de communes Vallée de l'Hérault sollicitent la confirmation du jugement sauf en ce qu'il a rejeté leur demande de dommages et intérêts formée à l'encontre de la SCI MKM au titre de ses fautes contractuelles. La commune de [Localité 9] et la communauté de communes Vallée de l'Hérault sollicitent l'infirmation du jugement sur ce point, et la condamnation de la SCI MKM au paiement de la somme de 40 000 euros à titre de dommages et intérêts. Elles demandent également à la cour de débouter la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel du Languedoc de sa demande de dommages et intérêts formée à titre d'appel incident, fondée sur l'article 1382 (devenu 1240) du code civil. Elles demandent en outre à la cour : - d'infirmer le jugement en ce qu'il les a condamnées à régler à la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel du Languedoc la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - d'infirmer le jugement en ce qu'il a opéré un partage des dépens avec la SCI MKM, comprenant le coût des opérations d'expertise, - de condamner la SCI MKM aux entiers dépens comprenant le coût des opérations d'expertise, ainsi qu'au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Par ses conclusions remises au greffe le 14 août 2018, la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel du Languedoc sollicite la confirmation du jugement, sauf en ce qu'il a rejeté sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 10 000 euros formée à l'encontre de la commune de [Localité 9] et de la communauté de communes Vallée de l'Hérault. Elle demande en outre la condamnation de la partie succombante aux entiers dépens d'appel, et à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. MOTIFS DE L'ARRÊT : Au préalable, il convient de relever que par jugement définitif du 24 novembre 2015, le tribunal de grande instance de Montpellier a prononcé la résolution de la vente intervenue le 2 décembre 2004 entre la commune de [Localité 9] et la SCI M.K.M du terrain à bâtir constituant le lot numéro 2 du lotissement communal de la zone d'activité économique dénommée « La Garrigue III », troisième tranche, cadastré Section D n°[Cadastre 1] d'une superficie de 12 a 46 ca. Par ailleurs, les dispositions du jugement du 4 mai 2018 ayant homologué les conclusions du rapport d'expertise judiciaire, fixé l'indemnité de résolution due par la commune de [Localité 9] à la SCI MKM à la somme de 39 600 euros, condamné la commune de [Localité 9] à payer la somme de 39 600 euros à la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel du Languedoc au titre de l'indemnité de resolution due à la SCI MKM et la somme de 2 781,50 euros à la SCI MKM au titre des taxes foncières ne sont pas contestées en appel, le jugement étant en conséquence confirmé de ce chef. L'appel porte donc exclusivement sur les demandes indemnitaires présentées par chacune des parties. Sur la demande de dommages et intérêts formée par la SCI MKM : La SCI MKM reproche principalement à la commune de [Localité 9] de s'être opposée de façon totalement infondée à la vente amiable conclue le 25 juillet 2008 et d'avoir commis une faute en ne mettant pas en oeuvre la procédure de résolution dans un délai raisonnable. Elle fait valoir que l'inertie de la commune lui a fait perdre l'acquéreur qu'elle avait trouvé pour la somme de 144 000 euros, que les travaux effectués par elle ont dépéri et n'ont plus aucune valeur et que le montant de sa créance auprès du Crédit Agricole est passé de 151 739,38 euros à 221 765,75 euros. Il convient tout d'abord de relever que si la résolution du contrat prononcée par le jugement du 25 novembre 2015 est revêtu de l'autorité de la chose jugée, aucune demande indemnitaire n'avait en revanche été présentée devant le tribunal, de sorte que la fin de non-recevoir tirée de l'irrecevabilité de la demande de dommages et intérêts formée par la SCI MKM comme se heurtant à l'autorité de la chose jugée ne pourra qu'être rejetée. Par ailleurs, si aucune mise en demeure n'a précédé la délibération du conseil municipal du 28 août 2008 prononçant la résolution de plein droit de la vente de la parcelle litigieuse, en revanche la commune de [Localité 9] et la communauté de communes Vallée de l'Hérault ont bien adressé le 6 novembre 2013 à la SCI MKM une mise en demeure d'achever la construction dans le délai prévu par le cahier des charges, conformément à l'article 6 de ce dernier, et ce, préalablement à la résolution judiciaire prononcée par le tribunal de grande instance de Montpellier le 24 novembre 2015. Si la SCI MKM reproche à la commune de [Localité 9] son inertie entre le 28 août 2008, date de sa délibération prononçant la résolution de la vente, et le 6 novembre 2013, date de sa mise en demeure, lui reprochant une exécution déloyale et de mauvaise foi de la convention conclue avec elle, force est de constater qu'elle reste totalement muette sur ses propres manquements contractuels qui sont à l'origine de de la résolution de la vente et de son préjudice. En effet, il convient de rappeler qu'il a été définitivement jugé que la SCI MKM n'avait pas achevé les travaux entrepris dans les délais requis, soit avant le 31 mai 2006, l'expert judiciaire relevant que les ouvrages inachevés réalisés par la SCI MKM au début de son occupation étaient totalement abandonnés et devaient être qualifiés d'épaves industrielles encombrant la parcelle et ne se prêtant pas à un remploi ou à une simple récupération. Par conséquent, c'est bien la carence de la SCI MKM qui, le 28 août 2008, date de la délibération du conseil municipal ayant prononcé la résolution de la vente, n'avait toujours pas achevé les travaux, accusant de ce fait un retard de plus de deux ans, est à l'origine de la dépréciation de sa parcelle et qui a justifié la résolution de la vente à ses torts. Si la SCI MKM reproche à la commune de [Localité 9] d'avoir, par sa délibération du 28 août 2008, prononcé unilatéralement la résolution de la vente et avoir ainsi bloqué toute possibilité de vente amiable du bien, il résulte cependant du jugement du 15 décembre 2008 ( audience des ventes immobilières) que si, par jugement d'orientation du 1er septembre 2008, la SCI MKM avait été autorisée à vendre le bien à l'amiable au prix de 144 000 euros avant l'audience de reprise des poursuites du 15 décembre 2008, vente autorisée à raison d'un compromis de vente établi par Maître [S], notaire à [Localité 9], la banque poursuivante ainsi que la commune de [Localité 9] attestent que le compromis ne pourra être passé en la forme authentique dans le délai fixé par le jugement d'orientation et qu'il n'est pas fourni de nouvel engagement écrit d'acquisition permettant d'octroyer un délai supplémentaire, le tribunal ordonnant en conséquence la vente forcée de l'immeuble. Par conséquent, il n'existe aucun lien de causalité entre la délibération du 28 août 2008 prononcant la résolution de la vente, délibération notifiée en outre le 29 septembre 2008, soit postérieurement au jugement d'orientation, et la non réalisation de la vente amiable dans les conditions et délai fixés par le jugement du 1er septembre 2008. La SCI MKM ne démontre en conséquence aucun manquement contractuel imputable à la commune de [Localité 9] à l'origine de son préjudice, ce dernier résultant exclusivement de son non-respect des délais d'exécution prévus dans le cahier des charges, ce qui a justifié la résolution de la vente à ses torts exclusifs. Enfin, la SCI MKM ne peut à la fois engager la responsabilité de la commune de [Localité 9] sur le fondement contractuel en se prévalant d'une exécution déloyale et de mauvaise foi du contrat et à titre subsidiaire, solliciter sur le terrain de la responsabilité délictuelle telle que prévue par les articles 1382 et 1383 ancien du code civil la somme de 144 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice résultant de la perte de chance de procéder à la vente amiable de la parcelle alors qu'il est constant que l'article 1382 du code civil est inapplicable à la réparation d'un dommage se rattachant à l'exécution d'un engagement contractuel, conformément au principe du non-cumul des responsabilités contractuelle et délictuelle, étant rappelé de surcroît que la non réalisation de la vente amiable n'est pas imputable à la commune. Compte tenu de ces éléments, la SCI MKM sera déboutée de ses demandes de dommages et intérêts formée à l'encontre de la commune de [Localité 9], le jugement étant confirmé de ce chef. Sur la demande de dommages et intérêts au titre des fautes contractuelles de la SCI MKM : Aux termes de l'article 6 du cahier des charges 'Sanctions à l'égard du constructeur', ' en cas d'inobservation des obligations mises à la charge du constructeur par le présent cahier des charges, l'acte de vente ou de location ou leurs annexes, la commune pourra, selon la nature de l'infraction commise et à son choix, obtenir des dommages et intérêts et/ou résoudre la vente, le cas échéant cumulativement'. En l'espèce, à l'appui de sa demande de dommages et intérêts, la commune expose que la défaillance de la SCI MKM dans la réalisation des travaux entraîne un préjudice, le terrain restant, 11 ans après la cession, abandonné, la construction inachevée et à l'état d'épave, ce qui déprécie la zone d'activité économique alors que la commune tentait de développer l'extension de la zone d'activité économique 'La garrigue II'. Or, la moins-value résultant d'ouvrages à l'état d'épave a déjà été prise en compte dans le cadre du calcul de l'indemnité de résolution, la commune de [Localité 9] et la communauté de communes Vallée de l'Hérault ne justifiant pas d'un préjudice distinct justifiant l'octroi à leur profit d'une somme de 40 000 euros à titre de dommages et intérêts, étant relevé en outre que le montant sollicité n'est nullement explicité. La demande de dommages et intérêts présentée par la commune de [Localité 9] et la communauté de communes Vallée de l'Hérault sera rejetée, le jugement étant confirmé de ce chef. Sur la demande de dommages et intérêts formée par la Caisse Régionale de Crédit Agricole : Le Crédit agricole soutient que la collectivité publique aurait empêché la procédure immobilière et la vente amiable de l'immeuble qui avait été envisagée par la SCI MKM et autorisée par le juge de l'orientation, notamment par le dire qu'elle a déposé, compte tenu d'un risque d'annulation de la cession originelle. Or, il convient de rappeler qu'il n'a été démontré aucun lien de causalité entre la délibération du 28 août 2008 prononçant la résolution de la vente, délibération notifiée le 29 septembre 2008, soit postérieurement au jugement d'orientation, et la non réalisation de la vente amiable dans les conditions et délai fixés par le jugement du 1er septembre 2008, étant enfin relevé que le dire de la commune faisant état de la délibération du 28 août 2008 n'a été déposé au tribunal de grande instance de Montpellier que le 13 février 2009. Dans ces conditions, le Crédit Agricole ne peut se prévaloir d'un préjudice qui résulterait de la délibération de la commune qui aurait interdit toute réalisation d'actifs. Le Crédit Agricole sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts, le jugement étant confirmé de ce chef. PAR CES MOTIFS : La cour, Confirme le jugement sauf en ce qu'il a condamné la commune de [Localité 9] et la Communauté de communes Vallée de L'Hérault à payer à la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel du Languedoc la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et condamné la Commune de [Localité 9] et la communauté de communes Vallée de l'Hérault prises ensemble et la SCI MKM à supporter la moitié des dépens comprenant le coût des opérations d'expertise ; Statuant à nouveau et y ajoutant, Dit que la fin de non-recevoir tirée de l'irrecevabilité de la demande de dommages et intérêts formée par la SCI MKM comme se heurtant à l'autorité de la chose jugée sera rejetée ; Condamne la SCI MKM à payer à la commune de [Localité 9] et la communauté de communes Vallée de L'Hérault la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, pour ses frais engagés en appel ; Rejette les autres demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la SCI MKM aux entiers dépens de première instance et d'appel, comprenant les frais d'expertise judiciaire. le greffier, le président,