Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
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N° RG 24/51372 -
N° Portalis 352J-W-B7I-C4DTC
N° : 14
Assignation du :
16 Février 2024
[1]
[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 11 septembre 2024
par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier
DEMANDERESSE
S.C.I. ROHR-APARICIO
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Me Jean-bernard LUNEL, avocat au barreau de PARIS - #A0924
DEFENDEUR
Monsieur [D] [O] demeurant [Adresse 2] et en ses lieux loués sous l’enseigne “LE RUGBY”
[Adresse 1]
[Localité 5]
représenté par Me Timothée BRAULT, avocat au barreau de PARIS - #G0129
DÉBATS
A l’audience du 02 Juillet 2024, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 18 janvier 2001, Madame [U], aux droits de laquelle vient la société ROHR-APARICIO, a consenti au profit de Monsieur [D] [O] au renouvellement d'un contrat de bail portant sur des locaux commerciaux situés [Adresse 1], moyennant le paiement d'un loyer annuel hors taxes et hors charges de 60.000 francs (9146,94 euros).
Le locataire a, par acte extrajudiciaire du 12 juin 2018, sollicité du bailleur le renouvellement du bail. Les parties ne s'étant pas entendues sur le prix du loyer du bail renouvelé, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a, par jugement du 22 septembre 2023, fixé à la somme de 30.168,17€ par an, hors charges et hors taxes, le montant du loyer renouvelé à compter du 1er juillet 2018.
Ce jugement a été signifié au preneur le 17 octobre 2023.
Le bailleur a délivré au preneur le 13 novembre 2023 un commandement aux fins de saisie vente pour la somme de 53.959,94€. Il lui a ensuite délivré le 30 novembre 2023 un commandement de payer cette somme au titre des loyers impayés selon décompte annexé, le commandement visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.
Se prévalant de l'acquisition de celle-ci, la SCI ROHR-APARICIO a, par exploit délivré le 16 février 2024, fait citer Monsieur [D] [O] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins essentielles de constatation de la clause résolutoire et de condamnation provisionnelle.
L'affaire a fait l'objet de plusieurs renvois à la demande des parties et celles-ci ont été enjointes de rencontrer un médiateur.
A l'audience du 2 juillet 2024, la demande de renvoi de Monsieur [O] a été rejetée. Dans le dernier état de ses prétentions, la requérante conclut au rejet des prétentions adverses et sollicite de :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire,
- ordonner l’expulsion de la partie défenderesse et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, outre la séquestration des biens laissés sur place,
- la condamner au paiement de la somme de 42.959,94€ arrêtée au 5 juin 2024,
- condamner la partie défenderesse au paiement d'une indemnité d'occupation de 2514,01€ augmentée des charges mensuelles de 316,67€ et des taxes, à compter du 1er janvier 2024 jusqu'à libération des lieux,
- condamner par provision le défendeur au paiement des intérêts fixés par le jugement du 22 septembre 2023 à savoir :
« des intérêts au taux légal sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter du 8 novembre 2021 pour les loyers avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date,
« Dit que les intérêts échus et dus au moins pour une année entière produiront des intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil »,
- le condamner au paiement d'un intérêt légal majoré à compter du 18 décembre 2023 à raison de l'inexécution du jugement du 22 septembre 2023 dans le délai de deux mois,
- ordonner la capitalisation de ces intérêts majorés sur le fondement de l'article 1343-2 du code civil,
- le condamner au paiement de la somme de 5000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.
La requérante ajoute à l'oral être opposée à l'octroi de délais de paiement.
En réponse, le défendeur sollicite de :
- déclarer nul et de nul effet le commandement de payer du 30 novembre 2023, à titre subsidiaire, le priver d'effet, et à titre encore plus subsidiaire, dire n'y avoir lieu à référé sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire et les prétentions subséquentes,
- à titre infiniment subsidiaire, lui octroyer 24 mois de délais de paiement,
- débouter la requérante de ses autres demandes,
- condamner la requérante au paiement de la somme de 5000€ au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens,
- écarter le cas échéant l'exécution provisoire.
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d’instance, aux écritures et aux notes d’audience.
MOTIFS
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Monsieur [O] soutient en substance que le commandement de payer est nul pour trois motifs :
d'une part, en l'absence de clause résolutoire en vigueur en application de l'article L.145-57 du code de commerce. Il rappelle à ce titre que le contrat de bail a été renouvelé le 1er juillet 2018 avec un loyer fixé par décision du 22 septembre 2023 sans qu'un avenant de renouvellement n'ait été régularisé entre les parties, de sorte que la clause résolutoire stipulée par l'avenant de renouvellement du 18 janvier 2001 n'a plus cours,d'autre part, en raison du fait qu'une partie du commandement (10.359,48€) concerne des loyers échus au cours de la crise sanitaire, en violation de l'article 4 de l'ordonnance 2020-316 du 25 mars 2020,enfin, en raison du fait que le commandement est confus quant à ses causes, puisqu'il concerne tant des loyers impayés qu'un rappel de loyer au titre de la fixation judiciaire du loyer.
Par ailleurs, il soutient que la clause résolutoire ne peut jouer pour des loyers révisés, puisque la clause ne s'étend pas aux rappels de loyer. Le défendeur ajoute que la délivrance concomitante d'un commandement aux fins de saisie vente, d'un commandement de payer et enfin d'une saisie attribution établit la mauvaise foi de la requérante, tout comme la délivrance d'un commandement portant sur une révision brutale du loyer, de sorte qu'il doit être privé d'effet.
En réponse, le bailleur rappelle que le renouvellement d'un contrat de bail n'est pas soumis à l'exigence d'un écrit, le principe étant que le renouvellement du bail s'opère aux mêmes clauses et conditions que le précédent, sauf en ce qui concerne le prix du loyer si celui-ci est fixé judiciairement. En tout état de cause, la requérante estime que le commandement n'encourt aucune nullité résultant des articles 649 et 114 du code de procédure civile. Par ailleurs, la requérante rappelle qu'il est constant que le fait qu'une partie des sommes dues procéderait de l'application de la fixation judiciaire du loyer ne peut faire échec au jeu de la clause résolutoire. Enfin, elle fait valoir que le défendeur ne démontre pas qu'il est éligible aux dispositions de l'article 4 de l'ordonnance 2020-316 du 25 mars 2020 et qu'en tout état de cause, cette ordonnance n'interdit pas de délivrer un commandement portant sur les loyers 2020 hors de la période protégée. Elle conteste toute mauvaise foi de sa part.
Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Il est constant qu'en vertu de l'article 484 du code de procédure civile, l'ordonnance de référé est une décision provisoire émanant d'un juge qui, n'étant pas saisi du principal, ne peut trancher le fond.
Aussi, à l'exception de l'octroi d'une provision ou de l'obligation de faire, le juge des référés ne peut prendre que des mesures : celles qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse dans le cadre de l'article 834 du code de procédure civile, et les mesures conservatoires ou de remise en état, dans le cadre de l'article 835 du même code.
Et il est constant que la constatation de la nullité d'un commandement de payer a pour conséquence de trancher le fond et ne peut être considérée comme une mesure qui aurait une nature provisoire, telle qu'envisagée par les articles 834 et 835 du code de procédure civile. Dès lors, la demande de dire nul le commandement de payer excède les pouvoirs du juge des référés.
L'article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».
L'article L.145-57 rappelle que « Pendant la durée de l'instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.
Dans le délai d'un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais. Faute par le bailleur d'avoir envoyé dans ce délai à la signature du preneur le projet de bail conforme à la décision susvisée ou, faute d'accord dans le mois de cet envoi, l'ordonnance ou l'arrêt fixant le prix ou les conditions du nouveau bail vaut bail. »
Il s'évince de ces dispositions qu'à défaut d'avoir établi un avenant de renouvellement, le renouvellement du contrat de bail s'opère aux conditions et clauses du précédent bail, le jugement fixant le prix ou les conditions du nouveau bail valant bail. Le renouvellement du bail n'est en effet pas soumis à l'exigence d'un écrit.
En l'espèce, le jugement du 22 septembre 2023 a uniquement fixé le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2018. En l'absence d’avenant de renouvellement, il y a lieu de constater que le bail s'est renouvelé le 1er juillet 2018 aux mêmes clauses et conditions que l'avenant de renouvellement signé par les parties le 18 janvier 2001, à l'exception du prix du loyer qui a été déterminé par le jugement du 22 septembre 2023.
Dès lors, la clause résolutoire stipulée par l'avenant de renouvellement du 18 janvier 2001 est applicable.
Celle-ci stipule que « à défaut de paiement d'un seul terme de loyer ou accessoires à son échéance », le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.
Compte tenu de l'automaticité de l'acquisition de la clause résolutoire, les contestations élevées par le preneur sur le caractère insuffisamment précis du commandement ou sur le défaut d'exigibilité des sommes qui y sont visées, et qui conditionne sa validité, peuvent faire échec en référé à la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire si elles revêtent un caractère sérieux.
Il est constant que le commandement doit permettre au locataire de déterminer précisément les sommes qu'il doit régulariser dans le délai d'un mois, et ce compte tenu des conséquences de la résiliation du bail s'il fait défaut.
Il résulte du décompte joint que le paiement des loyers des 1er et 2ème trimestres 2020 sont concernés par le commandement.
L'article 4 de l'ordonnance 2020-316 du 25 mars 2020 dont se prévaut le défendeur dispose que « Les personnes mentionnées à l'article 1er ne peuvent encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d'astreinte, d'exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d'activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux, nonobstant toute stipulation contractuelle et les dispositions des articles L. 622-14 et L. 641-12 du code de commerce.
Les dispositions ci-dessus s'appliquent aux loyers et charges locatives dont l'échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l'expiration d'un délai de deux mois après la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire déclaré par l'article 4 de la loi du 23 mars 2020 précitée. »
Selon les dispositions de l'article 1er de l'ordonnance, peuvent bénéficier des dispositions précitées les personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique qui sont susceptibles de bénéficier du fonds de solidarité mentionné à l'article 1er de l'ordonnance n°2020-317 du 25 mars 2020.
L'article 1er de l'ordonnance n°2020-317 du 25 mars 2020 dispose qu'il est institué, jusqu'au 31 décembre 2021, un fonds de solidarité ayant pour objet le versement d'aides financières aux personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique particulièrement touchées par les conséquences économiques, financières et sociales de la propagation du covid-19 et des mesures prises pour en limiter la propagation.
Le décret 2020-371 du 30 mars 2020 prévoit que pour bénéficier de ce fonds, les locataires doivent remplir les critères suivants :
- avoir fait l'objet d'une interdiction d'accueil du public intervenue entre le 1er mars 2020 et le 31 mars 2020 ;
- leur bénéfice imposable augmenté le cas échéant des sommes versées au dirigeant, au titre de l'activité exercée, n'excède pas 60 000 euros au titre du dernier exercice clos. Pour les entreprises n'ayant pas encore clos un exercice, le bénéfice imposable augmenté le cas échéant des sommes versées au dirigeant est établi, sous leur responsabilité, à la date du 29 février 2020, sur leur durée d'exploitation et ramené sur douze mois ;
- les personnes physiques ou, pour les personnes morales, leur dirigeant majoritaire ne sont pas titulaires, au 1er mars 2020, d'un contrat de travail à temps complet ou d'une pension de vieillesse et n'ont pas bénéficié, au cours de la période comprise entre le 1er mars 2020 et le 31 mars 2020, d'indemnités journalières de sécurité sociale d'un montant supérieur à 800 euros ;
- avoir débuté leur activité avant le 1er février 2020 ;
- avoir un effectif est inférieur ou égal à dix salariés ;
- avoir un chiffre d'affaires constaté lors du dernier exercice clos inférieur à un million d'euros.
L'activité de Monsieur [O] étant, aux termes de l'avenant de renouvellement : « vins-liqueurs-restaurant », il n'est pas contestable qu'il a fait l'objet d'une interdiction d'accueil du public entre le 1er mars et le 31 mars 2020. Toutefois, le preneur ne justifie pas remplir les autres conditions, de sorte qu'il ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 4 de l'ordonnance 2020-316 du 25 mars 2024.
Enfin, la clause résolutoire, en raison de son caractère automatique, doit s'interpréter strictement et ne peut donc être étendue par interprétation ou analogie à des cas qu'elle ne vise pas expressément.
Dès lors que la clause résolutoire stipulée par l'avenant de renouvellement ne mentionne pas le loyer révisé judiciairement ou le rappel de loyer résultant d'une révision fixée judiciairement, la stipulation relative au non paiement des loyers ne saurait être étendue par analogie aux loyers révisés, la jurisprudence évoquée par la requérante ne statuant pas le contraire.
Dès lors, le commandement de payer délivré au titre des rappels de loyer révisé apparaît sérieusement contestable. En outre, le décompte annexé au commandement ne permet pas d'établir les sommes échues au titre des loyers non révisés pour chaque année.
En effet, et par exemple, au titre de l'année 2019, il est indiqué que l'ancien loyer est de 19.500€ jusqu'au 27 décembre 2019, date à laquelle il est mentionné que le loyer révisé est de 23440€. Or ces deux sommes sont celles qui sont fixées par le jugement du 22 septembre 2023. Il en est de même des autres années pour lesquelles il n'est pas possible de déterminer quelles sont les sommes échues au titre du loyer non révisé.
En outre, et au regard de l'obligation de loyauté dans l'exécution des contrats, se pose la question de la bonne foi du bailleur qui a délivré un commandement de payer reposant uniquement sur des rappels de loyers issus d'une décision de justice prononcée deux mois auparavant.
En conséquence, il apparaît que le défendeur n'était pas en mesure de déterminer les causes non sérieusement contestables du commandement de payer, ce qui l'a nécessairement privé de la possibilité de les régulariser. Il en résulte que l'acquisition de la clause résolutoire se heurte à plusieurs contestations sérieuses, sans préjuger à ce stade du bien fondé de celles-ci au fond. Il n'y a dès lors pas lieu à référé sur cette demande, ni sur les demandes subséquentes.
Sur la provision
Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Le jugement du 22 septembre 2023 a fixé à la somme de 30.168,17€ par an, hors charges et hors taxes, le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2018 et dit que le loyer du bail renouvelé sera dû dans la limite des demandes successives de la bailleresse, soit 19500€ entre le 1er juillet 2018 et le 27 décembre 2019, puis 23.440€ jusqu'au 8 novembre 2021, puis 29.764€ jusqu'au 20 avril 2023 et 30.168,17€ depuis cette dernière date.
Le décompte versé aux débats reprend les termes du jugement du 22 septembre 2023 et le défendeur n'allègue pas l'existence de paiements non pris en compte, de sorte qu'il sera condamné au paiement de la somme non sérieusement contestable de 42.959,94€ à titre de provision à valoir sur les loyers et charges échus au 5 juin 2024, terme de juin 2024 inclus.
En vertu de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Compte tenu de l'ancienneté des relations contractuelles, du litige relatif à la fixation du loyer et des paiements effectués par la défenderesse qui ont permis de réduire la dette locative, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement dont les modalités seront décrites au dispositif.
Les autres demandes relatives aux intérêts ne sont pas développées aux termes des écritures, le juge des référés n'étant pas l'exécutant du juge des loyers commerciaux et alors que le montant des intérêts n'est pas détaillé. Il n'y a dès lors pas lieu à référé sur ces demandes.
Sur le surplus des demandes
Partie perdante, la défenderesse sera condamnée au paiement des dépens en vertu de l'article 696 du même code, en ce non compris le coût du commandement de payer.
Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de chaque partie ses frais non compris dans les dépens en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,
Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés ;
Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire, d'expulsion et de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation ;
Condamnons Monsieur [D] [O] à verser à la SCI ROHR-APARICIO la somme de 42.959,94 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges échus au 5 juin 2024, terme de juin 2024 inclus ;
L’autorisons à se libérer de cette dette en vingt-quatre mensualités égales et consécutives, en sus du loyer et des charges courants, le premier versement devant être effectué le 1er jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance, puis le 1er de chaque mois, sauf meilleur accord des parties,
Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;
Disons n'y avoir lieu à référé sur les demandes au titre des intérêts ;
Rejetons la demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamnons Monsieur [D] [O] au paiement des dépens, en ce non compris le coût du commandement de payer,
Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.
Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 11 septembre 2024.
Le Greffier, Le Président,
Daouia BOUTLELIS Anne-Charlotte MEIGNAN
