Tribunal judiciaire, 25 septembre 2024. 24/02640

Min N° 24/00689 N° RG 24/02640 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDSHZ S.C.I. JEANNE ET ALAIN BOISSEAU C/ M. [U] [Z] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION JUGEMENT DU 25 septembre 2024 DEMANDERESSE : S.C.I. JEANNE ET ALAIN BOISSEAU [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Me Lucien MAKOSSO, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, avocat plaidant DÉFENDEUR : Monsieur [U] [Z] [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 2] comparant COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Madame CART Magalie, Juge Greffiers : Mme DE PINHO Maria, lors de l’audience de plaidoirie et Madame DEMILLY Florine, lors de la mise à disposition du 25 septembre 2024. DÉBATS : Audience publique du : 03 juillet 2024 Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Lucien MAKOSSO Copie délivrée le : à : Monsieur [U] [Z] FAITS ET PROCÉDURE Par contrat du 8 décembre 2021, avec prise d'effet au 3 janvier 2022, la SCI Jeanne et Alain BOISSEAU a consenti un bail d'habitation à Monsieur [U] [Z] sur des locaux situés [Adresse 3]), [Localité 2], moyennant un loyer mensuel initial de 548 euros et 46 euros de provision sur charges. Des loyers étant demeurés impayés, la SCI Jeanne et Alain BOISSEAU a, par acte de commissaire de justice du 1er février 2024, fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de bail. Par acte de commissaire de justice du 6 mai 2024, la SCI Jeanne et Alain BOISSEAU a ensuite fait assigner Monsieur [U] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX aux fins de voir : - constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, - à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement à son obligation de payer les loyers, - ordonner son expulsion, - condamner Monsieur [U] [Z] au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 2.320,12 euros au titre de l'arriéré locatif, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu'à complète libération des locaux et d'une somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens. L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 3 juillet 2024. A l’audience, la SCI Jeanne et Alain BOISSEAU, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation actualisant la dette locative à la somme de 2.956,26 euros arrêtée au 21 juin 2024, précisant être opposée à l'octroi de délais de paiement au bénéfice du locataire du fait de l'absence de paiement du dernier loyer courant. Monsieur [U] [Z] comparaît en personne et reconnaît le principe et le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en s'acquittant du loyer courant et d'une somme supplémentaire de 80 euros en règlement de l'arriéré. L'affaire a été mise en délibéré au 25 septembre 2024. Par note en délibéré reçue au greffe le 18 juillet 2024, sur autorisation du tribunal, le conseil de la bailleresse a transmis les justificatifs de signature électronique du bail et le décompte actualisé de la dette locative arrêtée au 15 juillet 2024 confirmant l'absence de règlement du loyer depuis l'audience. Par note en délibéré sollicitée par le tribunal sur le temps du délibéré, reçue par courriel au greffe en date du 2 septembre 2024, le conseil de la bailleresse a transmis le justificatif de notification CCAPEX. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la dette locative L'article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative. En l'espèce, la SCI Jeanne et Alain BOISSEAU produit un décompte démontrant que Monsieur [U] [Z] reste lui devoir, frais déduits (45,96 euros de frais administratifs), la somme de 3561,85 euros à la date du 15 juillet 2024 (échéance du mois de juillet 2024 incluse). Aucune contestation tant du principe que du montant de la dette n'est soulevée à l'audience. L'actualisation de la demande formée au titre de l'arriéré locatif est possible, compte tenu du caractère déterminable de la créance demandée et de la précision du décompte les versements effectués par la locataire. En conséquence, Monsieur [U] [Z] sera condamné au paiement de cette somme de 3561,85 euros au titre de l'arriéré locatif dû au 15 juillet 2024 (échéance du mois juillet 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision. Sur la résiliation du bail Sur la recevabilité de l'action Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 13 mai 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Par ailleurs, la SCI Jeanne et Alain BOISSEAU justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 7 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. L’action est donc recevable. Sur le bien-fondé de la demande L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu le 8 décembre 2021, avec prise d'effet au 3 janvier 2022, contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 1er février 2024, pour la somme en principal de 1.890,55 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 2 avril 2024 (clause n°VIII). L'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. L'article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par la bailleresse ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Le tribunal constate que le dernier loyer courant n'a pas été réglé. Par ailleurs, la bailleresse s'oppose à ce que des délais de paiement soient octroyés, cette dernière confirmant dans le cadre de sa note en délibéré l'absence de paiement du dernier loyer courant après l'audience. Monsieur [U] [Z] sera donc débouté de sa demande de délais de paiement. En conséquence, le contrat de bail se trouve résilié à la date du 2 avril 2024. Monsieur [U] [Z] étant réputé occupant sans droit ni titre à compter de cette date, il convient d'autoriser la SCI Jeanne et Alain BOISSEAU, à défaut de libération spontanée des lieux, à faire procéder à son expulsion, ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, à l'issue d'un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux. Le sort des meubles est régi par les articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. En outre, Monsieur [U] [Z] sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion. Sur les demandes accessoires En application de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [U] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens. Compte tenu des démarches judiciaires que la SCI Jeanne et Alain BOISSEAU a dû accomplir, Monsieur [U] [Z] sera condamné à lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile. En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, et en premier ressort, DÉCLARE recevable l'action de la SCI Jeanne et Alain BOISSEAU aux fins d'expulsion ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 décembre 2021, avec prise d'effet au 3 janvier 2022, entre la SCI Jeanne et Alain BOISSEAU, d'une part, et Monsieur [U] [Z], d'autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 3], à [Localité 2], sont réunies à la date du 2 avril 2024 ; CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ; DIT Monsieur [U] [Z] occupant sans droit ni titre depuis le 2 avril 2024 ; ORDONNE, en conséquence, à Monsieur [U] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ; AUTORISE, à défaut de départ volontaire des lieux, la SCI Jeanne et Alain BOISSEAU à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [U] [Z], ainsi que tous occupants de son chef, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si nécessaire, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux ; DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE Monsieur [U] [Z] à verser à la SCI Jeanne et Alain BOISSEAU la somme de 3561,85 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 15 juillet 2024 (échéance du mois de juillet 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ; DÉBOUTE Monsieur [U] [Z] de sa demande de délais de paiement ; CONDAMNE Monsieur [U] [Z] à payer à la SCI Jeanne et Alain BOISSEAU une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion ; CONDAMNE Monsieur [U] [Z] à verser à la SCI Jeanne et Alain BOISSEAU une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [U] [Z] aux dépens qui comprennent le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d'exécution ; DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision. La greffière La juge