Cour d'appel, 08 juin 2023. 22/06842

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 30B 14e chambre ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 08 JUIN 2023 N° RG 22/06842 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VQOW AFFAIRE : S.N.C. FRANCIMMO C/ S.A.S. O'BEST Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 16 Février 2022 par le Président du TJ de PONTOISE N° RG : 21/00609 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 08.06.2023 à : Me Martine DUPUIS, avocat au barreau de VERSAILLES Me Yann-charles CORRE, avocat au barreau de VAL D'OISE RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE HUIT JUIN DEUX MILLE VINGT TROIS, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : S.N.C. FRANCIMMO agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège N° SIRET : 387 80 3 6 38 [Adresse 1] [Localité 2] Représentant : Me Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 Ayant pour avocat Me Marie DUVERNE-HANACHOWICZ de la SELARL MDH AVOCAT, Plaidant, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 1712 substituée par Me Jeanne LEMAITRE, avocat au barreau de LYON APPELANTE **************** S.A.S. O'BEST prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège N° SIRET : 824 35 0 7 55 [Adresse 1] [Localité 2] Représentant : Me Yann-charles CORRE, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 4 INTIMEE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 12 Avril 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de président chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de président, Madame Marina IGELMAN, Conseiller, Madame Marietta CHAUMET, Conseiller, Greffier, lors des débats : Monsieur Mohamed EL GOUZI, EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé daté du 01 octobre 2014, la société Francimmo a donné à bail commercial à la société He Ping un local commercial d'une superficie d'environ 320 m² sis [Adresse 1] à [Localité 2], moyennant un loyer annuel de 42 553,04 euros HT. Par acte du 20 décembre 2016, la société O'Best a acquis le fonds de commerce de la société He Ping, se substituant par conséquent à celle-ci dans son droit au bail à compter du même jour. Le 17 février 2021, la société Francimmo a fait délivrer à la société O'Best un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l'article L. 145-41 du code de commerce, d'avoir à payer la somme de 157 601,07 euros au titre des loyers et charges impayés. Par acte d'huissier de justice délivré le 7 juin 2021, la société Francimmo a fait assigner en référé la société O'Best aux fins d'obtenir principalement le constat de l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial et l'expulsion de la société O'Best. Par ordonnance contradictoire rendue le 16 février 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise a : - dit n'y avoir lieu à référé sur l'ensemble des demandes de la société Francimmo; - rejeté la demande de la société O'Best sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - rappelé que la décision est exécutoire à titre provisoire ; - condamné la société Francimmo aux dépens ; Par déclaration reçue au greffe le 15 novembre 2022, la SNC Francimmo a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition. Dans ses dernières conclusions déposées le 26 janvier 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la SNC Francimmo demande à la cour, au visa des articles 490, 503, 528, 700, 834 et 835 du code de procédure civile, 1103, 1103 et 1217 du code civil et L. 145-41 du code de commerce de : '- infirmer l'ordonnance rendue le 16 février 2022 par monsieur le président du tribunal judiciaire de Pontoise en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur l'ensemble des demandes de la société Francimmo et l'avoir condamné aux dépens ; statuant de nouveau des chefs infirmés : à titre principal, - constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial conclu entre la société Francimmo et la société He Ping, à laquelle s'est substituée la société O'Best, compte tenu du manquement du locataire à son obligation essentielle ; - condamner la société O'Best à régler à titre de provision la somme de 335 489,11 euros TTC au titre des loyers et charges impayés assortie d'une majoration de 10% ; - fixer le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 4 809,94 euros TTC à compter du 17 mars 2021 et à parfaire au jour de la décision à intervenir ; - ordonner l'expulsion de la société O'Best avec, le cas échéant, l'appui de la force publique, sous astreinte ; à titre subsidiaire, - constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial conclu entre la société Francimmo et la société He Ping, à laquelle s'est substituée la société O'Best, compte tenu du manquement du locataire à son obligation essentielle ; - condamner la société O'Best à régler, à titre de provision, la somme de 122 044,75 euros TTC au titre des loyers impayés et assortie d'une majoration de 10% ; - fixer le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation à 4 809,94 euros TTC à compter du 17 mars 2021 et à parfaire au jour de la décision à intervenir ; - ordonner l'expulsion de la société O'Best avec, le cas échéant, l'appui de la force publique ; en tout état de cause : - condamner la société O'Best à payer à la société Francimmo la somme de 10 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance'. Dans ses dernières conclusions déposées le 27 décembre 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la SAS O'Best demande à la cour, au visa des articles L. 143-2, L. 145-40-2, L. 145-41 du code de commerce et 1343-1 et 1343-5 du code civil et 808 et suivants du code de procédure civile de : '- déclarer recevable et bien fondée la société O'Best en ses moyens de défense et y faisant droit ; à titre principal, - prononcer que la société Francimmo ne justifie ni de la nature ni du quantum de sa créance, - prononcer que les sommes exigées à titre de paiement des provisions mensuelles sur charges depuis janvier 2017 ne sont pas dues, compte tenu du non-respect par le bailleur de son obligation contractuelle et légale de fourniture d'un état récapitulatif annuel des charges et de leurs justificatifs, - prononcer que la somme réclamée au titre de 'réfection VRD parking' d'un montant de 404,82 euros n'est pas due, faute de justificatif, - prononcer que la somme réclamée au titre de ' réparation des candélabres' d'un montant de 394,02 euros n'est pas due, faute de justificatif, - prononcer que la somme réclamée au titre de 'travaux groupe motopompe' d'un montant de 155,22 euros n'est pas due, faute de justificatif, - prononcer que la somme réclamée au titre de 'remplacement liner cuve sprinkler' d'un montant de 1 703,46 euros n'est pas due, faute de justificatif, - prononcer que la somme réclamée au titre de 'réparation fuite sprinkler' d'un montant de 435,97 euros n'est pas due, faute de justificatif, - prononcer que la somme réclamée au titre de 'travaux motopompe' d'un montant de 1 551,59 euros n'est pas due, faute de justificatif, - prononcer que la somme réclamée au titre de 'reprise des caniveaux du parking' d'un montant de 1 453,43 euros n'est pas due, faute de justificatif, - prononcer que la somme réclamée au titre de ' FRT et pose fibre ' PC sécurité ' d'un montant de 32,69 euros n'est pas due, faute de justificatif, - prononcer que la somme réclamée au titre de 'bandes stop parking' d'un montant de 294,94 euros n'est pas due, faute de justificatif, - prononcer que la somme réclamée au titre de 'éclairage parking' d'un montant de 1 006,45 euros n'est pas due, faute de justificatif, - prononcer que la somme réclamée au titre de 'travaux poste de transformation' d'un montant de 2 135,23 euros n'est pas due, faute de justificatif, - prononcer que la somme réclamée au titre de 'remplacement porte coulissante' d'un montant de 189,47 euros n'est pas due, faute de justificatif, - prononcer que la somme réclamée au titre de 'création de toiture acier sur CTA' d'un montant de 472,85 euros n'est pas due, faute de justificatif, - prononcer que la somme réclamée au titre de 'charges parking' d'un montant de 274,68 euros n'est pas due, faute de justificatif, - prononcer que la somme réclamée au titre des 'impôt foncier' en 2017 d'un montant de 5 540,16 euros n'est pas due, faute de justificatif, - prononcer que la somme réclamée au titre des 'impôt foncier' en 2018 d'un montant de 5 538,71 euros n'est pas due, faute de justificatif, - prononcer que la somme réclamée au titre des 'impôt foncier' en 2019 d'un montant de 5 333,77 euros n'est pas due, faute de justificatif, - prononcer que la somme réclamée au titre des 'impôt foncier' en 2020 d'un montant de 5 349,50 euros n'est pas due, faute de justificatif, - prononcer que la somme réclamée au titre des 'taxe foncière 2021' d'un montant de 5 411,20 euros n'est pas due, faute de justificatif, - prononcer que la somme réclamée au titre des 'taxe foncière 2022' d'un montant de 5 456,11 euros n'est pas due, faute de justificatif, - prononcer que toute somme réclamée au titre de provisions sur charges, charges, travaux et/ou impôts n'est pas due, faute de justificatif, - prononcer que la société Francimmo est mal fondée en sa demande de paiement de clause pénale (majoration de 10%) pour un montant exorbitant de 34 499,01 euros (ou contre toute logique 15 095,21 euros à titre subsidiaire'), ou à tout le moins, prononcer qu'il y a lieu de la réduire à de plus justes proportions c'est- à-dire à l'euro symbolique, - prononcer que la société Francimmo modifie à sa guise et sans justification valable les sommes réclamées à la société O'Best de sorte que nul crédit ne peut lui être accordé, en conséquence, - constater l'existence de contestations sérieuses, - ordonner n'y avoir lieu à référé sur l'ensemble des demandes de la société Francimmo, le juge des référés n'étant pas compétent faute d'évidence, - débouter la société Francimmo de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, la renvoyer à mieux se pourvoir, - confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé rendue le 16 février 2022 par le juge des référés près le tribunal judiciaire de Pontoise, à titre subsidiaire, si par extraordinaire la cour de céans devait infirmer la décision dont appel, statuant à nouveau, - débouter la société Francimmo de ses demandes au titre de provisions sur charges, charges, travaux et/ou impôts injustifiés, - débouter la société Francimmo de sa demande de paiement de clause pénale, ou à tout le moins, la réduire à l'euro symbolique, - ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire, - accorder des délais de paiement sur 24 mois à la société O'Best sur le fondement des articles L. 145-41 du code de commerce et 1343-5 du code civil pour s'acquitter de sa dette, en tout état de cause, - débouter la société Francimmo de l'ensemble de ses demandes plus amples ou contraires, - condamner la société Francimmo à payer à la société O'Best la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la société Francimmo aux entiers dépens'. L'ordonnance de clôture a été rendue le 07 mars 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION La société Francimmo expose que la clause résolutoire est acquise depuis le 17 mars 2021 faute de règlement de sa dette par la locataire et souligne en outre que celle-ci ne justifie pas de son assurance pour les locaux loués. Elle soutient que l'absence répétée de paiement des loyers par la société O'Best constitue un manquement grave et fautif de la locataire à ses obligations et caractérise un trouble manifestement illicite, l'existence d'une contestation sérieuse étant donc sans incidence dans ce cadre. Exposant que la société O'Best connaît des retards de paiement depuis 2017 et qu'aucun règlement n'est intervenu depuis 2020, l'appelante fait valoir que la dette locative est de plus de 300 000 euros et qu'il n'existe aucune contestation sérieuse quant aux loyers impayés. Concernant les charges, la société Francimmo affirme qu'elles sont parfaitement justifiées, qu'elles ont été régularisées conformément aux pratiques en la matière et que la société O'Best en était régulièrement informée. Elle sollicite enfin la condamnation de l'intimée au paiement de la clause pénale, rappelant qu'il appartient à la locataire de justifier de ses règlements. Elle sollicite subsidiairement, si une contestation sérieuse était retenue quant au paiement des charges, la condamnation de la société O'Best à titre provisionnel, au paiement des loyers impayés. La société O'Best conclut en réponse à la confirmation de l'ordonnance querellée compte tenu de l'existence de contestations sérieuses, arguant en premier lieu de l'absence de décompte précis et détaillé produit par la bailleresse, une confusion étant selon elle établie entre les appels de loyers avec les provisions sur charges, la clause pénale et les frais d'huissier. Elle soutient ensuite que les provisions sur charges ne sont pas dues, faute de régularisation annuelle, indiquant que la 'remise forfaitaire de 40 000 euros' appliquée par la société Francimmo ne peut suppléer cette carence. Exposant régler directement ses charges et consommations personnelles, la société O'Best s'étonne du montant des charges qui lui sont réclamées, d'autant d'une part qu'elle expose être située dans la zone la moins fréquentée de la galerie commerciale et disposer d'une entrée indépendante et d'autre part que les provisions appelées ne correspondent pas à celles qui lui auraient été indiquées lors de la cession du fonds de commerce. L'intimée conteste les sommes réclamées au titre des charges, exposant que celles-ci ne sont pas dues. Elle sollicite subsidiairement la suspension des effets de la clause résolutoire et le bénéfice de délais de paiement, faisant valoir qu'elle a subi de plein fouet les effets de la crise sanitaire, ainsi que la réduction de la clause pénale au regard de sa bonne foi. Sur ce, sur la résiliation du bail Applicable en l'espèce, l'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit produit effet un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai. Faute d'avoir payé ou contesté les sommes visées au commandement dans le délai imparti, le locataire ne peut remettre en cause l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement ; l'existence de cette mauvaise foi doit s'apprécier lors de la délivrance de l'acte ou à une période contemporaine à celle-ci. La société Francimmo a fait délivrer à sa locataire le 17 février 2021 un commandement de payer visant la clause résolutoire réclamant le paiement de la somme de 157 601, 07 euros correspondant à la dette locative à la date du 20 janvier 2021, auquel était annexé un décompte. Si la société O'Best conteste une partie de cette dette, relative notamment aux charges locatives, il apparaît cependant qu'en tout état de cause, les paiements de la locataire entre le 1er janvier 2017 et le 20 janvier 2021 (139 538, 14 euros selon le décompte produit par l'appelante) sont inférieurs au montant du loyer hors taxes sur cette période (166 634, 74 euros). L'existence d'une dette locative à la date du 7 février 2021 est donc démontrée et aucune mauvaise foi ne peut être reprochée à la société Francimmo dans la délivrance d'un commandement de payer. En conséquence, et dès lors que la locataire ne justifie d'aucun autre règlement que ceux visés dans le décompte et qu'aucun paiement n'est intervenu dans le mois suivant la délivrance du commandement de payer, il est acquis que le bail s'est retrouvé résilié à compter du 7 mars 2021 par le jeu de l'acquisition de la clause résolutoire visée au commandement. L'ordonnance querellée sera infirmée de ce chef. Il sera fait droit à la demande d'expulsion selon les modalités prévues au dispositif du présent arrêt, étant précisé qu'il n'apparaît pas nécessaire en l'état d'assortir cette condamnation d'une astreinte. Sur la provision L'article 835 alinéa 2 du code de procédure prévoit que le président du tribunal judiciaire peut dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier. En application de ce texte, le montant de la provision qui peut être allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée. Il ressort du décompte locatif produit par l'appelante que la société O'Best était redevable de la somme de 197 601, 07 euros à la date du 20 janvier 2021, loyer de décembre 2020 inclus. Sur la demande au titre des charges locatives Si l'acte de cession de fonds de commerce conclu entre la société He Ping et la société O'Best indique que la provision sur charges mensuelle s'élève à la somme de 2 1626, 66 euros, ce contrat n'est pas opposable à la société Francimmo qui n'y est pas partie, étant précisé que bail commercial conclu entre la société Francimmo et la société He Ping du 1er avril 2014 mentionnait une provision sur charges de 2 333, 97 euros HT pour la première année d'effet du bail. Cependant, si le bail commercial prévoit que la locataire remboursera au bailleur 'la quote-part afférent au local loué de l'ensemble des charges' et précise que 'la clé de répartition des charges applicable aux locaux loués est les tantièmes attribués à claque lot', il n'est versé aux débats aucun élément permettant d'établir les tantièmes du lot loué à la société O'Best, et ce alors que, dans les justificatifs des charges produits par la société Francimmo, il est indiqué par exemple : - annexe de répartition pour l'année 2017 : 501 tantièmes individuels de la société He Ping, mais 376 pour les charges particulières et de chauffage, 454 pour les charges de parking et 387 pour les charges d'eau (sans mention du nombre de tantièmes par poste), - réfection du parking 2 janvier 2017 : 501 tantièmes sur 17 080, - réparation des candélabres 31 mars 2017 : 454 tantièmes sur 17 390, - travaux groupe motopompe 31 mai 2017 : 521 tantièmes sur 18 139, - annexe de répartition pour l'année 2021 : 387 tantièmes individuels de la société O'Best, mais 428 pour les charges générales et particulières et 159 pour les charges d'eau (sans mention du nombre de tantièmes par poste). Il est en conséquence établi que les tantièmes sont calculés différemment selon les postes de dépense et que cette répartition a varié entre 2017 et 2021 mais rien ne permet de démontrer que ce calcul, ni a fortiori ces modifications, soient entrés dans le champ contractuel. La réduction forfaitaire de 40 000 euros appliquée par la société Francimmo 'au titre de l'imprécision des tantièmes' corrobore d'ailleurs la thèse de la société O'Best selon laquelle il n'est pas possible de connaître le montant des charges locatives dont elle est effectivement redevable. Il existe donc une contestation sérieuse sur ce point et aucune provision ne peut être allouée à la société Francimmo au titre des charges impayées. Sur la demande au titre des loyers La société O'Best ne justifie à l'inverse d'aucune contestation sérieuse concernant le paiement des loyers, dont le montant est fixé par le contrat de bail. En outre, il y a lieu de fixer le montant de l'indemnité d'occupation à celui du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail et ce, jusqu'à la libération effective des lieux loués. Il apparaît donc avec l'évidence requise en référé que sont dus à ce titre les sommes de 46 090, 46 euros au titre des loyers de 2017, 42 545, 04 euros (2018), 42 545, 04 euros (2019), 35 454, 20 euros (2020), 42 545, 04 euros (2021) et 42 545, 04 euros (2022), soit une somme totale de 251 724, 82 euros hors taxes. L'appelante ne réclame cependant que la somme de 242 073, 26 euros, qui sera donc retenue par la cour, à laquelle il convient d'ajouter la TVA de 20%, soit 290 487, 91 euros. La société O'Best a procédé au paiement de la somme de 139 538, 14 euros sur cette période. Dès lors il convient de la condamner à verser à titre provisionnel la différence à la société Francimmo, soit la somme de 150 949, 77 euros, arrêtée au 31 décembre 2022. Les sommes réclamées au titre des clauses pénales apparaissent sérieusement contestables dès lors qu'elles sont susceptibles d'être modérées par le seul juge du fond et de constituer un avantage manifestement excessif eu égard à l'importance de leur montant et à la difficulté de la période économique pour les entreprises. Il sera dit donc n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes de provision de La société Francimmo. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire Le 2e alinéa de l'article L. 145-41 du code de commerce dispose que : 'Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge'. Selon l'article 1343-5, alinéa 1, du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. En l'espèce, il résulte des précédents développements que la société O'Best accuse des retards de paiement des loyers depuis l'année 2017 et qu'elle n'est jamais parvenue depuis à résorber sa dette. Par ailleurs, elle ne produit aucun élément financier ou comptable permettant de connaître sa situation financière postérieurement à l'année 2020, et ce alors qu'elle ne justifie d'aucun règlement depuis février 2020. Ainsi, en l'absence de garantie apportée par la société O'Best sur sa capacité à respecter les délais de paiement sollicités tout en assumant son loyer courant, il convient de rejeter sa demande des délais de paiement et de la débouter de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire. Sur les demandes accessoires Les dispositions de l'ordonnance entreprise relatives aux dépens et à l'indemnité procédurale seront également infirmées. Partie perdante, la société O'Best ne peut prétendre à l'octroi d'une indemnité procédurale et sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel. En équité, il y a lieu de la condamner à verser à la société Francimmo la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile . PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Infirme l'ordonnance entreprise, Statuant à nouveau et y ajoutant ; Constate la résiliation du bail à la date du 7 mars 2021 par l'effet de la clause résolutoire ; Ordonne, à défaut de restitution volontaire des locaux, l'expulsion de la société O'Best et de tout occupant de son chef des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 2], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier ; Dit que les meubles se trouvant dans les locaux seront remis aux frais, risques et périls de la société O'Best dans un lieu désigné par elle et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution, avec sommation à la société O'Best d'avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines ; Condamne la société O'Best à payer à la société civile immobilière Francimmo par provision une indemnité d'occupation d'un montant égal à celui du loyer contractuellement prévu ; Condamne la société O'Best à payer à la société civile immobilière Francimmo par provision la somme de 150 949, 77 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation échus et impayés au 30 décembre 2022 ; Déboute la société Francimmo du surplus de ses demandes provisionnelles ; Déboute la société O'Best de toutes ses demandes ; Condamne la société O'Best à verser à la société civile immobilière Francimmo la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Dit que la société O'Best supportera les dépens de première instance et d'appel. Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier, Le président,