Cour d'appel, 23 novembre 2023. 23/00431

ARRET N° 363 N° RG 23/00431 - N° Portalis DBV6-V-B7H-BIOVK AFFAIRE : M. [R] [P], Mme [N] [H] C/ Mme [V] [J] CB/LM Grosse délivrée aux avocats COUR D'APPEL DE LIMOGES CHAMBRE CIVILE ---==oOo==--- ARRÊT DU 23 NOVEMBRE 2023 ---==oOo==--- Le vingt trois Novembre deux mille vingt trois la Chambre civile de la cour d'appel de LIMOGES a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe : ENTRE : Monsieur [R] [P] né le 21 Mars 1991 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2] représenté par Me Arnaud TOULOUSE, avocat au barreau de LIMOGES Madame [N] [H] née le 08 Août 2003 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2] représentée par Me Arnaud TOULOUSE, avocat au barreau de LIMOGES APPELANTS d'une décision rendue le 19 AVRIL 2023 par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE LIMOGES ET : Madame [V] [J] née le 04 Juin 1963 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1] non comparante ni représentée INTIMEE ---==oO§Oo==--- Suivant avis de fixation du Président de chambre, l'affaire a été fixée à l'audience du 26 Octobre 2023, à bref délai conformément aux prévisions des articles 905, 905-1 et 905-2 du Code de Procédure Civile. Conformément aux dispositions de l'article 805 du Code de Procédure Civile, Mme Corinne BALIAN, Présidente de chambre, magistrat rapporteur, assistée de Monsieur Philippe VITI, Greffier, a tenu seule l'audience au cours de laquelle elle a été entendue en son rapport. Les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients. Après quoi, Mme Corinne BALIAN, Présidente de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 23 Novembre 2023 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi. Au cours de ce délibéré, Mme Corinne BALIAN, Présidente de chambre, a rendu compte à la Cour, composée de Mme Corinne BALIAN, Présidente de chambre,de Monsieur Gérard SOURY, Conseiller et de Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseiller. A l'issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l'arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe. ---==oO§Oo==--- LA COUR EXPOSE DU LITIGE Faits et procédure Madame [V] [J] a consenti un contrat de location à Monsieur [R] [P] et à Madame [N] [H] portant sur un logement à usage d'habitation situé [Adresse 2]. Le 16 mars 2022, Monsieur [R] [P] et Madame [N] [H] se sont vu signifier un commandement de payer un arriéré locatif de 2760 €, signifié à la requête de Madame [V] [J] ' agissant en vertu d'un bail sous seing privé à usage d'habitation signé entre les parties à [Localité 6], le 14 août 2021. Ce commandement étant resté infructueux, Madame [V] [J] a par acte d'huissier en date du 2 novembre 2022 assigné Monsieur [R] [P] et Madame [N] [H] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LIMOGES, statuant en référé, pour notamment : - voir constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans leur contrat de bail daté du 14 août 2021, et voir ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique - les voir condamner solidairement * au paiement de la somme de 5175 € à titre d'arriéré de loyers * au paiement d'une indemnité d'occupation fixée à la somme mensuelle de 720 €, et ce jusqu'à leur départ effectif des lieux loués * au paiement d'une indemnité de 1000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'à supporter les entiers dépens . Par ordonnance de référé du 19 avril 2023 rendue alors que les Consorts [R] [P] / [N] [H] étaient tous deux non comparants et non représentés, le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LIMOGES a notamment : - constaté la résiliation du bail conclu le 14 août 2021 entre Madame [V] [J] d'une part, et les Consorts [R] [P] / [N] [H] d'autre part, et ce par acquisition à la date du 17 mai 2022 de la clause résolutoire insérée dans ledit contrat bail - autorisé Madame [V] [J] à faire procéder à l'expulsion des Consorts [R] [P] / [N] [H], à défaut pour ces derniers de libérer volontairement les lieux et de restituer les clés du logement - condamné solidairement les Consorts [R] [P] / [N] [H] à payer à Madame [V] [J] * la somme provisionnelle de 5175 € au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d'occupation * une indemnité mensuelle d'occupation à titre provisionnel fixée à la somme de 720 €, et ce à compter du 17 mai 2022 et jusqu'à libération définitive des lieux et la restitution des clés * la somme de 300 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile - condamné solidairement les Consorts [R] [P] / [N] [H] à supporter les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation en référé et de la notification à la Préfecture. Selon déclaration reçue au greffe de cette Cour le 6 juin 2023, Monsieur [R] [P] et Madame [N] [H] ont interjeté appel de cette décision. L'affaire a été fixée à bref délai conformément aux prévisions des articles 905, 905-1 et 905-2 du Code de Procédure Civile. Bien qu'ayant constitué Avocat, Madame [V] [J] n'a pas conclu dans le délai qui lui était imparti . Il sera donc statué par arrêt contradictoire. Prétentions des parties Dans le dernier état de leurs conclusions en date du 13 juillet 2023, Monsieur [R] [P] et Madame [N] [H] (ci-après dénommés les Consorts [R] [P] / [N] [H]) demandent en substance à la Cour : - d'infirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé rendue le 19 avril 2023 par le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LIMOGES, et statuant à nouveau * de dire n'y avoir lieu à référé, en faisant valoir que les demandes formulées à leur encontre par Madame [V] [J] se heurtent à des contestations sérieuses tenant au fait ° que le contrat de bail daté du 14 août 2021 et produit par la bailleresse devant le premier juge, est un faux ou pose à tout le moins une difficulté sérieuse ° que leur obligation au paiement des loyers apparaît sérieusement contestable en raison de l'inhabitabilité du logement à eux donné à bail, qui après évaluation de son état, a été déclaré non-décent avant de faire l'objet d'un arrêté préfectoral de traitement de l'insalubrité daté du 9 février 2023 ° que la créance locative revendiquée à leur encontre se heurte à la créance ayant trait aux travaux réalisés par Monsieur [R] [P] aux fins de remise en état du bien loué * de débouter Madame [V] [J] de l'ensemble de ses demandes * de dire n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Code de Procédure Civile * de condamner Madame [V] [J] aux entiers dépens de première instance et d'appel. MOTIFS DE LA DECISION : A titre liminaire, il convient à l'analyse des pièces produites en annexe de l'assignation en référé délivrée le 2 novembre 2022 à l'encontre des Consorts [R] [P] / [N] [H], de constater que Madame [V] [J] a diligenté toute sa procédure destinée au prononcé de l'expulsion de ses adversaires sur la base d'un contrat de bail daté du 14 août 2021, dont l'existence est expressément mentionnée dans le commandement de payer qu'elle a fait délivrer le 16 mars 2022 à ses locataires pour leur réclamer un arriéré locatif de 2760 €. 1) Sur l'authenticité du contrat de bail invoqué par Madame [V] [J] au soutien de sa demande d'expulsion : A cet égard, il y a lieu : - de souligner que Madame [V] [J] poursuit l'expulsion des Consorts [R] [P] / [N] [H] pour cause de loyers impayés depuis le mois d'août 2021 tel que cela ressort du commandement de payer susvisé - à l'examen du contrat de bail produit par Madame [V] [J] à l'appui de ses prétentions * de relever que le document dont s'agit prévoit le paiement d'un loyer mensuel de 700 € majoré d'une somme de 20 € à titre de provision sur charges récupérables, alors que le décompte de l'arriéré locatif visé dans le commandement de payer du 16 mars 2022 est curieusement établi sur la base d'un loyer impayé d'un montant mensuel de 345 € * de constater que les Consorts [R] [P] / [N] [H] sont en possession d'un autre contrat de location conclu avec Madame [V] [J] pour le même logement, mais portant comme date celle du 15 octobre 2021 * après examen par comparaison et confrontation entre le contrat de bail du 14 août 2021 produit par Madame [V] [J] et le contrat de bail du 15 octobre 2021 fourni par les Consorts [R] [P] / [N] [H], de retenir l'existence de certaines anomalies et incohérences ° tenant au fait que sur le contrat du 14 août 2021, les coordonnées téléphoniques de la bailleresse ont été barrées pour être remplacées par un nouveau numéro de téléphone qui ne figure pas sur le contrat établi postérieurement le 15 octobre 2021où n'apparaît que le seul numéro raturé ° tenant au fait que le logement loué ne représente pas la même surface habitable mentionnée pour 100 m² dans le contrat de bail du 14 août 2021, et pour 90 m² dans le contrat de bail du 15 octobre 2021 ° tenant au fait que les deux contrats comportent de grandes différences quant aux conditions financières de la location, avec pour le contrat de bail du 14 août 2021 une spécificité ayant trait à une disposition prévoyant une renonciation de la bailleresse à réclamer un loyer pendant 3 mois en contrepartie de la réalisation par les locataires d'un certain nombre de travaux listés comme étant ' peinture, électricité, sol et salle à manger tout à refaire '. De l'ensemble de ces observations, il s'évince que l'existence de deux contrats de location conclus entre les mêmes parties mais en des termes différents , pose sérieusement difficulté quant au point de savoir celui qui lie véritablement les parties. Il s'ensuit que dans un tel contexte, la procédure d'expulsion diligentée par Madame [V] [J] en vertu du contrat de bail daté du 14 août 2021 paraît séieusement discutable du point de vue de sa régularité. 2) Sur un manquement des Consorts [R] [P] / [N] [H] à leur obligation au paiement des loyers mis à leur charge : Outre les interrogations tenant à l'indication dans le commandement de payer du 16 mars 2022 d'un arriéré locatif réclamé sur la base d'un loyer mensuel de 345 € qui ne figure dans aucun des deux contrats de location précités, l'obligation des Consorts [R] [P] / [N] [H] au paiement des loyers dûs en contrepartie de la jouissance des lieux loués se heurte à une difficulté sérieuse tenant au fait que le logement mis à leur disposition par Madame [V] [J] a fait l'objet d'un constat de non-décence établi le 18 juillet 2022 après diagnostic réalisé à la demande de la CAF de la Haute-Vienne, lequel a mis en lumière la nécessité pour la bailleresse de réaliser divers travaux pour rendre le logement décent, à savoir : - améliorer la ventilation en créant les entrées d'air réglementaires manquantes, ou en installant une VMC complète - améliorer l'isolation thermique du logement en isolant à minima le plancher bois sur cave, les combes et les murs donnant sur l'extérieur - compléter le réseau de chauffage (cuisine) - remettre en état d'habitabilité le séjour, améliorer l'état de surface des murs et plafonds dégradés - s'assurer de l'indépendance des réseaux d'eau et d'électricité. En l'état de ces éléments attestant d'une non-conformité aux critères de décence, du logement pris à bail par les Consorts [R] [P] / [N] [H], force est reconnaître que l'application de la clause résolutoire stipulée en cas de défaut de paiement des loyers se trouve privée de son efficacité. Il s'ensuit que la résiliation du bail consenti aux Consorts [R] [P] / [N] [H] ne peut procéder d'une simple constatation découlant de l'acquisition des effets de la clause résolutoire, mais suppose de trouver une justification à l'issue d'une appréciation sur le fond des manquements de chacune des parties bailleresse et locataire à leurs obligations respectives. De l'ensemble des observations suscitées par l'argumentation développée par les Consorts [R] [P] / [N] [H] au soutien de leur appel, il ressort que les demandes présentées à l'encontre de ces derniers par Madame [V] [J] au moyen de l'assignation en référé qu'elle leur a fait délivrer, se heurtent à des contestations sérieuses faisant obstacle à l'intervention du juge des référés. En conséquence, il convient de rejeter l'ensemble des demandes présentées par Madame [V] [J] à l'encontre des Consorts [R] [P] / [N] [H] comme ne relevant pas du champ d'intervention du juge des référés, et de réformer en ce sens la décision querellée. 3) Sur l'article 700 du Code de Procédure Civile et les dépens : L'équité commande de laisser à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles , de sorte que sera réformée la décision critiquée en ce qu'elle a condamné les Consorts [R] [P] / [N] [H] à verser à Madame [V] [J] une indemnité de procédure de 300 €. Pour avoir succombé en cause d'appel en ses demandes formalisées devant la juriction des référés, Madame [V] [J] sera condamnée à supporter les entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation en référé et de la notification à la Préfecture. PAR CES MOTIFS La Cour  d'appel statuant par décision Contradictoire, mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Déclare recevable l'appel interjeté par Monsieur [R] [P] et Madame [N] [H] ; Réforme en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé rendue le 19 avril 2023 par le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LIMOGES; Statuant à nouveau, Rejette l'ensemble des demandes présentées par Madame [V] [J] à l'encontre des Consorts [R] [P] / [N] [H] comme ne relevant pas du champ d'intervention du juge des référés ; Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; Condamne Madame [V] [J] à supporter les entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation en référé et de la notification à la Préfecture. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE, Line MALLEVERGNE. Corinne BALIAN.