Tribunal judiciaire, 01 août 2024. 24/02864

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ Loyers commerciaux N° RG 24/02864 N° Portalis 352J-W-B7I-C4HVD N° MINUTE : 2 Assignation du : 23 Février 2024 Jugement avant dire droit Expert : [X] [U][1] [1] [Adresse 3] [Localité 6] JUGEMENT rendu le 01 Août 2024 DEMANDERESSE S.C.I. DRAGON [Adresse 5] [Localité 8] représentée par Maître Olivier JESSEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0811 DEFENDERESSE S.A.S. HOTEL TOLBIAC [Adresse 10] [Localité 7] représentée par Maître Nicolas VENNER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0480 COMPOSITION DU TRIBUNAL Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ; assistée de Camille BERGER, Greffière DEBATS A l’audience du 21 Juin 2024 tenue publiquement JUGEMENT Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire En premier ressort EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 09 avril 2013, la société SCI DU DRAGON a donné à bail commercial à la société HOTEL TOLBIAC un immeuble sis à [Adresse 10], pour une durée de neuf années du 1er janvier 2012 au 31 décembre 2020, l'exercice de l'activité de « hôtel meublé » et un loyer annuel de 80.000 euros hors charges et hors taxes. Selon acte d'huissier de justice signifié le 19 février 2021, la société HOTEL TOLBIAC a sollicité de la société SCI DU DRAGON le renouvellement du bail à compter du 1er avril 2021 pour une durée de neuf années. Par acte d'huissier de justice signifié le 20 octobre 2021, la société SCI DU DRAGON a informé la société HOTEL TOLBIAC qu'elle consentait au principe du renouvellement du bail pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2021 mais demandait la fixation du loyer à la somme de 180.000 euros, toutes les autres clauses et conditions du bail précédent demeurant inchangées. Selon mémoire préalable notifié à la société SCI DU DRAGON par lettre recommandée avec avis de réception en date du 07 avril 2022, la société HOTEL TOLBIAC a sollicité la fixation du loyer du bail à la somme de 35.000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er avril 2021. Selon mémoire notifié à la société HOTEL TOLBIAC par lettre recommandée avec avis de réception du 05 mai 2022, la société SCI DU DRAGON a sollicité la fixation du loyer du bail à la somme de 221.000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er avril 2021. Puis, par acte de commissaire de justice signifié le 23 février 2024, la société SCI DU DRAGON a assigné la société HOTEL TOLBIAC à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris. L'affaire a été appelée à l'audience du 21 juin 2024 à laquelle la société SCI DU DRAGON et la société HOTEL TOLBIAC étaient représentées par leur avocat. Aux termes de son assignation, la société SCI DU DRAGON demande au juge des loyers commerciaux de : - juger que le bail est renouvelé à compter du 1er avril 2021 pour une durée de neuf années entières et consécutives ; - fixer à la somme de 221.000 euros hors taxes et hors charges le montant annuel du loyer provisionnel en principal qui devra être appliqué à effet du 05 mai 2022 ; - fixer à la somme de 221.000 euros hors taxes et hors charges le montant annuel du loyer en principal qui devra être appliqué à effet du 1er avril 2021 ; En tout état de cause, - condamner la société HOTEL TOLBIAC à lui payer un loyer annuel de 221.000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er avril 2021 avec intérêts légaux à compter de la date de notification du mémoire ; Subsidiairement, - désigner un expert en lui attribuant la mission qu'elle indique, notamment de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er avril 2021 ; - condamner la société HOTEL TOLBIAC à lui payer la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la société HOTEL TOLBIAC aux dépens. Au soutien de ses demandes, la société SCI DU DRAGON expose que la valeur locative des locaux commerciaux à usage d'hôtel est traditionnellement évaluée selon la méthode des ratios professionnels actualisée. Elle critique les conclusions de l'expert [Y] [Z] que la société HOTEL TOLBIAC a consulté au sujet du montant de la valeur locative. Elle retient une recette annuelle théorique de la partie commerciale de 1.358.265 euros HT après avoir ajouté les recettes théoriques du petit-déjeuner. Elle conteste l'application d'un taux de remise car l'établissement se prête à une clientèle d'étudiants qui loue les chambres au mois sans recours aux sites de réservations en ligne ainsi que le taux d'occupation de 27% , au profit d'un taux de 80%, car elle ne doit pas supporter les risques commerciaux liés à la crise sanitaire qui affectent le seul commerce et la vétusté est due au défaut d'entretien du locataire. Elle accepte en revanche le taux de recette de 19%. Elle en déduit que la valeur locative s'évalue à 206.500 euros. S'agissant de la partie habitation, elle fixe la valeur locative au taux de 7% retenu par l'expert, sous toute réserve, soit une valeur locative de 14.500 euros. Dans son dernier mémoire régulièrement notifié, la société HOTEL TOLBIAC demande au juge des loyers commerciaux de : - fixer le loyer annuel à la somme de 35.000 euros hors taxes hors charges par an à compter du 1er avril 2021 ; - condamner la société SCI DU DRAGON à lui rembourser le trop-perçu des sommes réglées au titre des loyers courants depuis le 1er avril 2021 ; - dire que les restitutions de loyer porteront intérêts au taux légal sur les sommes dues à compter du 1er avril 2021 ; - dire que les intérêts seront capitalisés ; Subsidiairement, si une expertise était ordonnée, - fixer un loyer provisionnel à la somme annuelle de 35.000 euros hors taxes et hors charges ; En tout état de cause, - débouter la société SCI DU DRAGON de ses demandes ; - condamner la société SCI DU DRAGON à lui verser la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. La société HOTEL TOLBIAC expose avoir sollicité l'avis de M. [Y] [Z], expert, afin de déterminer la valeur locative des locaux loués au 1er avril 2023. Elle souligne que l'expert conclut à un environnement commercial de qualité moyenne pour un hôtel de catégorie une étoile à destination d'une clientèle touristique mais intéressante pour l'hébergement d'une clientèle estudiantine. Elle expose que l'expert a appliqué la méthode hôtelière actualisée. Il a évalué la recette théorique annuelle à 705.180 euros compte tenu des prix praticables et de l'occupation des chambres au maximum de leur capacité, et la recette théorique annuelle des petits-déjeuners à 218.801 euros. Après application d'un taux de remise de 15%, d'un taux d'occupation de 27% et d'un taux de recettes de 19%, la société HOTEL TOLBIAC retient une valeur locative de 32.180 euros. S'agissant de la partie habitation, selon l'avis de l'expert [Y] [Z], elle évalue la valeur locative à 32.180 euros et, après une majoration de 7% afin de tenir compte de surfaces supplémentaires, à 34.433 euros. Elle conclut ainsi à une valeur locative de 35.000 euros. L’affaire a été mise en délibéré au 1er août 2024. MOTIFS DE LA DECISION 1- Sur le principe du renouvellement du bail Les parties s'accordent sur le renouvellement du bail des locaux loués à compter du 1er avril 2021 par l'effet de la demande de renouvellement de la société HOTEL TOLBIAC qui a été signifiée par acte d'huissier de justice à la société SCI DU DRAGON le 19 février 2021. Cela sera constaté. 2- Sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé Selon l'article L 145-36 du code de commerce, les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d'une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d'Etat. L'article R 145-10 du même code dispose que le prix du bail des locaux construits en vue d'une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L.145-33 et R.145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d'activité considérée. En l'espèce, les parties s'accordent sur l'application de la méthode hôtelière actualisée pour l'évaluation de la valeur locative des locaux loués. Elles divergent toutefois sur l'évaluation de la recette annuelle théorique, notamment sur l'application d'un taux de remise et sur le taux d'occupation. En l’état des pièces produites par les parties, le juge des loyers commerciaux ne dispose pas des éléments nécessaires pour statuer. Par conséquent, il est nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R 145-30 du code de commerce, selon les modalités fixées au dispositif et aux frais avancés dela société SCI DU DRAGON qui sollicite la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé. En outre, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure de médiation leur offrant la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée ; il convient en conséquence de la leur proposer. Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l'acceptation d'une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, en application de l'article 124-1 du code de procédure civile et selon les modalités prévues au dispositif. En application de l’article L. 145-57 du code de commerce, il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la société HOTEL TOLBIAC pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges. Dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés. PAR CES MOTIFS Le juge des loyers commerciaux, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, Constate le principe du renouvellement du bail commercial liant la société SCI DU DRAGON et la société HOTEL TOLBIAC et portant sur les locaux sis [Adresse 10], à compter du 1er avril 2021 ; avant dire droit pour le surplus, tous droits et moyens des parties demeurant réservés, Ordonne une mesure d'expertise ; Désigne pour y procéder : M. [X] [U] [Adresse 3] [XXXXXXXX01] - [Courriel 11] expert près la cour d'appel de Paris, avec mission de : - convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire, - se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission, - visiter les locaux litigieux situés à [Adresse 10], et les décrire, - entendre les parties en leurs dires et explications, - rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er avril 2021 au regard des usages observés dans la branche d'activité considérée en application des articles L145-36 et R145-10 du code de commerce, - rendre compte du tout et donner son avis motivé, - dresser un rapport de ses constatations et conclusions ; Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 12 septembre 2025 ; Fixe à la somme de 6.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la société SCI DU DRAGON à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, atrium sud 1er étage, Parvis du tribunal de Paris, Paris 17ème) au plus tard le 30 octobre 2024 inclus, avec une copie de la présente décision ; Dit que l’affaire sera rappelée le 20 décembre 2024 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation ; Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ; Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise; Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ; Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de : M. [W] [V] [Adresse 4] [XXXXXXXX02] - [Courriel 9] Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse ; Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise ; Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission : * d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation, * de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure ; Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission ; Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation : * le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation, * le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige ; Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues ; Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant ; Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront ; Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ; Sursoit à statuer sur les demandes dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert ; Réserve les dépens. Fait et jugé à PARIS, le 1er août 2024. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE C. BERGER S. FORESTIER