Texte intégral
Du 15 novembre 2024
5AA
SCI/JJG
PPP Référés
N° RG 24/00969 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZF3W
[W] [D]
C/
[B] [V], [I] [U] épouse [V], [K] [V], [X] [L]
- Expéditions délivrées à Me Nicolas NAVEILHAN
Monsieur [B] [V]
Madame [I] [U] épouse [V]
Madame [K] [V]
- FE délivrée à Me Nicolas NAVEILHAN
Le 15/11/2024
Avocats : Me Nicolas NAVEILHAN
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 15 novembre 2024
PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,
GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,
DEMANDEUR :
Monsieur [W] [D]
né le 07 Avril 1978 à
[Adresse 4]
[Adresse 4]
Représenté par Me Nicolas NAVEILHAN (Avocat au barreau de BORDEAUX)
DEFENDEURS :
Monsieur [B] [V]
né le 05 Février 1964 à [Localité 5]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Présent
Madame [I] [U] épouse [V]
née le 31 Juillet 1966 à [Localité 8]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représentée par Monsieur [B] [V], muni d’un pouvoir de représentation,
Madame [K] [V]
née le 30 Septembre 1997 à [Localité 6]
C/ M. & Mme [V] - [Adresse 3]
[Adresse 3]
Présente
Monsieur [X] [L]
[Adresse 2] -
[Adresse 2]
Absent
DÉBATS :
Audience publique en date du 27 Septembre 2024
PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 14 Mai 2024
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile
QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:
La demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.
Un seul des défendeurs ne comparait pas ; la décision étant en premier ressort, l’ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire à l’égard de tous,
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par actes sous seing privé en date du 28 février 2020, Monsieur [W] [D] a donné à bail à Monsieur [X] [L] et Madame [K] [V] un logement n°56 situé [Adresse 2], ainsi qu’un emplacement de parking n°100 au sein de la même résidence.
Par actes du même jour, Monsieur [B] [V] et Madame [I] [V] se sont portés cautions solidaires des locataires.
Par actes de commissaire de justice des 7 et 13 mars 2024, Monsieur [D] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 3725,00 euros au titre de l’arriéré locatif, et d’avoir à justifier d’une assurance locative, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit des contrats de location. Les actes ont été dénoncés aux cautions le 15 mars 2024.
Par acte de commissaire de justice du 14 mai 2024, le bailleur a assigné Monsieur [X] [L], Madame [K] [V], Monsieur [B] [V] et Madame [I] [V], devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 26 juillet 2024 aux fins de :
Voir constater le jeu de la clause résolutoire, stipulée dans les contrats de location pour le logement et l’emplacement de parking au sein de la même résidence,
Voir ordonner l’expulsion des lieux de Monsieur [X] [L] et de Madame [K] [V] ainsi que celle de toutes autres personnes se trouvant dans les lieux avec si nécessaire le concours de la force publique,
Voir ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls du défendeur,
Voir condamner solidairement Monsieur [X] [L], Madame [K] [V], Monsieur [B] [V] et Madame [I] [V] au paiement de la somme provisionnelle de 5215 euros,
Voir condamner solidairement Monsieur [X] [L], Madame [K] [V], Monsieur [B] [V] et Madame [I] [V] au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, indemnité à indexer selon les clauses du contrat résilié, jusqu’à la libération effective des lieux,
Voir condamner solidairement Monsieur [X] [L], Madame [K] [V], Monsieur [B] [V] et Madame [I] [V] au paiement d'une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.
L’affaire a été renvoyée à l’audience du 27 septembre 2024.
Lors de l’audience du 27 septembre 2024, Monsieur [D], représenté par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 8195 euros, et maintient ses demandes conformes à la teneur de l’assignation. La demande au titre de l’assurance locative n’est pas réitérée à l’audience, Madame [K] [V] produisant par ailleurs l’attestation d’assurance pour la période litigieuse.
En défense, Madame [K] [V] comparait en personne. Elle expose avoir quitté le logement en mars 2024 et avoir régulièrement donné congé au bailleur.
Monsieur [B] [V] comparait, muni d’un pouvoir de Madame [I] [V].
Monsieur [X] [L], dument cité, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.
Le diagnostic social et financier a été porté à la connaissance du bailleur.
A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 15 novembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la non comparution d’un défendeur
En vertu de l’article 474 du code de procédure civile, en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l'un au moins d'entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l'égard de tous si la décision est susceptible d'appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.
La présente ordonnance sera réputée contradictoire.
Sur la régularité de la procédure
Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 15 mai 2024, six semaines avant la date de l’audience.
Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 14 mars 2024.
L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.
Sur la résiliation des contrats de location
L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.
En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version alors applicable, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.
Si la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 fixe désormais à six semaines le délai à l'issue duquel la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer produit effet, les baux conclus entre les parties le 28 février 2020 sont demeurés régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.
En l’occurrence, les contrats stipulaient un délai de deux mois et l’assignation a été délivrée postérieurement à l’expiration de ce délai convenu. Il convient par conséquent de retenir que le commandement du 13 mars 2024 a produit ses effets à l’issue de ce délai de deux mois.
En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement. Par ailleurs, l’emplacement de parking, situé dans la même zone topographique que le logement, est un accessoire de celui-ci et se trouve donc soumis à la loi du 6 juillet 1989.
Le bailleur a fait signifier aux consorts [L]-[V] un commandement des 7 et 13 mars 2024 d’avoir à payer la somme de 3725 euros au titre des loyers échus. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.
Les locataires n’ont pas réglé les causes dudit commandement dans le délai contractuel de deux mois.
Ce défaut de régularisation fonde Monsieur [D] à se prévaloir de la résiliation des baux à la date du 14 mai 2024, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.
Dès lors, Monsieur [L] et Madame [V] sont occupants sans droit ni titre du logement depuis le 14 mai 2024, ce qui constitue pour Monsieur [D] un trouble manifestement excessif auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l'expulsion des défendeurs à l'expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.
Une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d'effet de la résiliation du bail.
Sur la provision et les indemnités d’occupation
En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En l’espèce, il n’est produit par le bailleur aucun décompte actualisé ni dans les pièces du dossier ni à l’audience, de sorte que le dernier décompte produit est celui qui figure en annexe de l’assignation du 14 mai 2024, faisant ressortir un solde de 5 215 euros, terme de mai 2024 inclus. Le juge des référés étant le juge de l’évidence, il ne peut faire droit à une créance sur le fondement de la simple affirmation, laquelle n’est outre pas confirmée par les défendeurs.
Cette créance n’étant pas sérieusement discutée, Monsieur [L] et Madame [V] seront donc condamnés au paiement de la somme de 5 215 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 14 mai 2024– échéance du mois de mai 2024 incluse. Monsieur [L] sera, en outre, condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (745 euros par mois à la date de l’assignation), à compter du 1er juin 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.
S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.
Sur la solidarité des cautions
Il est justifié des actes de cautions personnelles de Monsieur [B] [V] et Madame [I] [V]. C’est en vain qu’il est produit par les défendeurs un acte de résiliation de la caution de Madame [I] [V], notifié le 10 novembre 2023. En effet, cette résiliation ne prendra effet qu’au terme du bail reconduit, soit le 28 février 2026, au visa de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989. Ceux-ci seront par conséquent tenus solidairement des paiements, objets de la présente décision.
Sur la solidarité entre les deux colocataires :
En vertu de l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989, la solidarité d'un des colocataires prend fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elle s'éteint au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé.
Madame [K] [V] produit le courrier de résiliation du 8 mars 2024 et expose avoir quitté le logement litigieux. Son départ du logement est par ailleurs corroboré par le bailleur lui-même, lequel a fait signifier tous les actes de procédure à sa nouvelle adresse, en l’espèce l’adresse où demeurent ses parents, à [Localité 7]. La séparation d’avec Monsieur [L] est en outre confirmée dans l’enquête sociale.
En conséquence, la solidarité de Madame [K] [V], en sa qualité d’ancienne colocataire de Monsieur [L], cessera le 8 octobre 2024 (un mois de préavis auxquels s’ajoutent six mois).
Sur le sort des meubles
En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. En vertu d’une jurisprudence constante, postérieurement à la résiliation du bail, et s’agissant des dépens et frais irrépétibles, le colocataire qui a quitté le logement n’est plus tenu solidairement avec le colocataire qui s’est maintenu dans les lieux. Monsieur [L] seul sera par conséquent condamné aux dépens de l’instance.
Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. L’équité commande de n’appliquer aucune condamnation à ce titre.
Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence
CONSTATONS la réunion à la date du 14 mai 2024 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée aux contrats de location du 28 février 2020, relatif au logement n°56 situé [Adresse 2], ainsi qu’à l’emplacement de parking n°100 au sein de la même résidence,
AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [X] [L] d'avoir volontairement libéré les lieux, qu'il soit procédé à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution,
CONDAMNONS solidairement Monsieur [X] [L], Madame [K] [V], Monsieur [B] [V] et Madame [I] [V], à régler à Monsieur [W] [D] la somme de 5215 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 14 mai 2024 (échéance du mois de mai 2024 incluse),
DISONS qu'en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
FIXONS une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (745 par mois à la date de l’assignation), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;
CONDAMNONS Monsieur [X] [L] à payer à Monsieur [W] [D], à compter du 1er juin 2024 l'indemnité d'occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu'à libération effective des lieux,
DISONS que Madame [K] [V] sera solidaire du paiement de ladite indemnité mensuelle jusqu’au 8 octobre 2024,
CONDAMNONS solidairement Monsieur [X] [L], Monsieur [B] [V] et Madame [I] [V] aux dépens,
DISONS n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
REJETONS le surplus des demandes ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.
Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
