Cour d'appel, 14 juin 2023. 19/10311

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 2 ARRET DU 14 JUIN 2023 (n° , 8 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/10311 - N° Portalis 35L7-V-B7D-B76WU Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Février 2019 -Tribunal de Grande Instance de paris - RG n° 16 :10610 APPELANT Monsieur [T] [M] né le 15 janvier 1939 à [Localité 4] (Californie, USA) [Adresse 3] [Localité 2] Représenté par Me Laurence JOSEPH-THEOBALD, avocat au barreau de PARIS, toque : G0519 INTIME SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 3] pris en la personne de son syndic, le CABINET PIERRE MASSON, SARL immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 632 032 280 CABINET PIERRE MASSON [Adresse 1] [Localité 2] Représenté par Me Alain STIBBE de l'AARPI GRYNWAJC - STIBBE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0211 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Avril 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre Madame Muriel PAGE, Conseillère Madame Nathalie BRET, Conseillère Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT ARRET : - CONTRADICTOIRE - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé. * * * * * * * * * * FAITS & PRÉTENTIONS Le 24 juillet 1981, M. [T] [M] a acquis les lots 5 et 13 correspondant à un appartement dans l'immeuble, soumis au statut de la copropriété, situé [Adresse 3]. Le 24 juin 2016, M. [T] [M] a saisi le tribunal d'une demande de nullité de la résolution 4-2 de l'assemblée générale du 26 mai 2016. Aux termes de ses dernières conclusions du 21 avril 2018, il a demandé au tribunal de : - débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] de ses demandes, fins et conclusions, - constater que les charges communes de l'immeuble sis [Adresse 3] comprennent, selon le règlement de copropriété applicable, 'Les frais de réparation de toute nature, grosses ou menues à faire aux gros murs (...) aux ornements extérieurs des façades, balcons et encadrements de fenêtres', - constater que les travaux de réparation des balcons y compris ceux afférents aux plombs de balcons sont des charges communes générales, - juger que la résolution 4-2 de l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] du 26 mai 2016 décidant d'une répartition des travaux de réparation des balcons en charges privatives (selon tableau établi par Monsieur [V]) et non en charges communes générales viole les dispositions de l'article 2 du règlement de copropriété ainsi que celles des articles 1101 et suivants, 1134 et 1135 du code civil, - juger que la résolution 4-3 de l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] du 30 novembre 2016 en ce qu'elle a décidé d'une répartition des dépenses relatives aux travaux de réparation des balcons en charges privatives et non en charges communes générales viole les dispositions de l'article 2 du règlement de copropriété ainsi que celles des articles 1101 et suivants, 1134 et 1135 du code civil, - dire que la résolution 4-3 de l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] du 30 novembre 2016 en ce qu'elle a décidé d'une répartition des dépenses relatives aux plombs des balcons en charges privatives et non en charges communes générales viole les dispositions de l'article 2 du règlement de copropriété ainsi que celles des articles 1101 et suivants, 1134 et 1135 du code civil, - juger que ces résolutions constituent un abus de majorité, - prononcer l'annulation de la résolution 42 de l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] du 26 mai 2016 en ce qu'elle décide de 'répartir les travaux de réparation des balcons non pas en charges communes générales mais en charges privatives conformément au tableau établi par Monsieur [V] et dont une copie est annexée au procès-verbal', - prononcer l'annulation de la résolution 4-3 de l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] du 30 novembre 2016 en ce qu'elle décide de 'répartir les dépenses relatives aux travaux de réparation de balcons en charges privatives', - prononcer l'annulation de la résolution 4-3 de l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] du 30 novembre 2016 en ce qu'elle décide de 'répartir les dépenses relatives aux plombs des balcons en charges privatives', - juger que les travaux de réparation des balcons dans leur intégralité et comprenant les plombs de balcons doivent être répartis en charges communes, - condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à payer les travaux de réparation des balcons comprenant les plombs des balcons, chaque copropriétaire devant supporter sa part contributive selon les proportions et tantièmes déterminés par le règlement de copropriété, - ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir, - condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic le cabinet Pierre Masson à lui payer la somme de 8.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic le cabinet Pierre Masson aux dépens qui pourront être recouvrés par Maître Laurence Joseph-Theobald par application de l'article 699 du code de procédure civile, - dire qu'il sera exonéré, en sa qualité de copropriétaire, de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure, au titre des charges générales d'administration, conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Selon ses dernières conclusions du 12 mai 2017, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal de : - dire sans objet l'assignation délivrée le 24 juin 2016 aux fins d'annulation de la résolution 4-2 de l'assemblée générale en date du 26 mai 2016, - ordonner la jonction de l'instance pendante devant la 8ème chambre 1ère section sous le numéro 16/10610 avec l'instance pendante devant la 8ème chambre 2ème section sous le numéro 17/01734.' ; Le 10 janvier 2017, M. [T] [M] a saisi le tribunal d'une demande de nullité de la résolution 4-3 de l'assemblée générale du 30 novembre 2016. Aux termes de ses dernières conclusions du 24 mai 2017, M. [T] [M] a demandé au tribunal de : - débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] de ses demandes fins et conclusions, - constater que les charges communes de l'immeuble sis [Adresse 3] comprennent, selon le règlement de copropriété applicable, 'Les frais de réparation de toute nature, grosses ou menues à faire au gros murs (...) avec ornements extérieurs des façades, balcons et encadrements de fenêtres', - constater que les travaux de réparation des balcons y compris ceux afférents aux plombs de balcons sont des charges communes générales, - juger que la résolution 4-3 de l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] du 30 novembre 2016 en ce qu'elle a décidé d'une répartition des dépenses relatives aux travaux de réparation des balcons en charges privatives et non en charges communes générales viole les dispositions de l'article 2 du règlement de copropriété ainsi que celles des articles 1101 et suivants, 1134 et 1135 du code civil, - juger que la résolution 4-3 de l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] du 30 novembre 2016 en ce qu'elle a décidé d'une répartition des dépenses relatives aux plombs de balcons en charges privatives et non en charges communes générales viole les dispositions de l'article 2 du règlement de copropriété ainsi que celles des articles 1101 et suivants, 1134 et 1135 du code civil, - juger que ces résolutions constituent un abus de majorité, - prononcer l'annulation de la résolution 1-3 de l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] du 30 novembre 2016 en ce qu'elle décide de 'répartir les dépenses relatives aux travaux de réparation de balcons en charges privatives', - prononcer l'annulation de la résolution 4-3 de l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] du 30 novembre 2016 en ce qu'elle décide de 'répartir les dépenses relatives aux plombs de balcons en charges privatives', - juger que les travaux de réparation des balcons dans leur intégralité et comprenant les plombs de balcons doivent être répartis en charges communes, - condamner syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à payer ces travaux de réparation des balcons comprenant les plombs des balcons, chaque copropriétaire devant supporter sa part contributive selon les proportions et tantièmes déterminés par le règlement de copropriété, - ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir, - condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic le cabinet Pierre Masson à lui payer la somme de 6.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic le cabinet Pierre Masson aux dépens qui pourront être recouvrés par Maître Laurence Joseph-Theobald par application de l'article 699 du code de procédure civile, - dire qu'il sera exonéré, en sa qualité de copropriétaire, de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure, au titre des charges générales d'administration conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Selon ses dernières conclusions du 15 mai 2017, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal de : - ordonner la jonction de la présente instance pendante sous le numéro 17/01734 avec l'instance pendante devant la 8ème chambre, 1ère section de ce tribunal sous le numéro 16/10610, - dire sans objet l'assignation du 24 juin 2016, - débouter M. [T] [M] de ses demandes, fins et conclusions, - condamner M. [T] [M] à payer la somme de 6.000 € en vertu des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner M. [T] [M] en tous les dépens, - ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel et sans constitution de garantie. Par jugement du 19 février 2019, le tribunal de grande instance de Paris a : - déclaré recevable la demande de nullité de la résolution 4-2 de l'assemblée générale du 26 mai 2016, - débouté M. [T] [M] de l'intégralité de ses demandes, - condamné M. [T] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] la somme de 6.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [T] [M] aux dépens, - ordonné l'exécution provisoire du jugement. M. [T] [M] a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 14 mai 2019. Par ordonnance du 2 octobre 2019, le conseiller de la mise en état a : - constaté le désistement du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] de son incident d'irrecevabilité de la déclaration d'appel, - condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] aux dépens de l'incident qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer à M. [T] [M] la somme de 500 € par application de l'article 700 du même code, - rejeté toute autre demande. La procédure devant la cour a été clôturée le 1er mars 2023. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu les conclusions notifiées le 8 décembre 2021 par lesquelles M. [T] [M], appelant, invite la cour, au visa des articles 8 et 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, à : - confirmer le jugement du 19 février 2019 en ce qu'il a déclaré recevable la demande de nullité de la résolution 4-2 de l'assemblée générale du 26 mai 2016, - infirmer les autres chefs du jugement, statuant à nouveau, - débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] de ses demandes, fins et conclusions, - constater que les charges communes de l'immeuble situé [Adresse 3] comprennent, selon le règlement de copropriété applicable, 'Les frais de réparation de toute nature, grosses ou menues à faire aux gros murs (') aux ornements extérieurs des façades, balcons et encadrements de fenêtres', - constater que les travaux de réparation des balcons y compris ceux afférents aux plombs de balcons sont des charges communes générales, - juger que la résolution 4-2 de l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] du 26 mai 2016 décidant d'une répartition des travaux de réparation des balcons en charges privatives (selon tableau établi par M. [V]) et non en charges communes générales viole les dispositions de l'article 2 du règlement de copropriété ainsi que celles des articles 1101 et suivants, 1134 et 1135 du code civil, - juger que la résolution 4-3 de l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] du 30 novembre 2016 en ce qu'elle a décidé d'une répartition des dépenses relatives aux travaux de réparation des balcons en charges privatives et non en charges communes générales viole les dispositions de l'article 2 du règlement de copropriété ainsi que celles des articles 1101 et suivants, 1134 et 1135 du code civil, - juger que la résolution 4-3 de l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] du 30 novembre 2016 en ce qu'elle a décidé d'une répartition des dépenses relatives aux plombs des balcons en charges privatives et non en charges communes générales viole les dispositions de l'article 2 du règlement de copropriété ainsi que celles des articles 1101 et suivants, 1134 et 1135 du code civil, - juger que ces résolutions constituent un abus de majorité, - prononcer l'annulation de la résolution 4-2 de l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] du 26 mai 2016 en ce qu'elle décide de 'répartir les travaux de réparation des balcons non pas en charges communes générales mais en charges privatives conformément au tableau établi par Monsieur [V] et dont une copie est annexée au procès-verbal', - prononcer l'annulation de la résolution 4-3 de l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] du 30 novembre 2016 en ce qu'elle décide de 'répartir les dépenses relatives aux travaux de réparation de balcons en charges privatives', - prononcer l'annulation de la résolution 4-3 de l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] du 30 novembre 2016 en ce qu'elle décide de 'répartir les dépenses relatives aux plombs des balcons en charges privatives', - juger que les travaux de réparation des balcons dans leur intégralité et comprenant les plombs de balcons doivent être répartis en charges communes, - condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] à payer ces travaux de réparation des balcons comprenant les plombs des balcons, chaque copropriétaire devant supporter sa part contributive selon les proportions et tantièmes déterminés par le règlement de copropriété, - ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir, - condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] représenté par son syndic le cabinet Pierre Masson à lui payer la somme de 8.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] représenté par son syndic le cabinet Pierre Masson aux dépens qui pourront être recouvrés par Maître Laurence Joseph-Theobald par application de l'article 699 du code de procédure civile, - dire qu'il sera exonéré, en sa qualité de copropriétaire, de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure et celle de première instance, au titre des charges générales d'administration, conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, - ordonner le remboursement des sommes qu'il a réglé au syndicat des copropriétaires en exécution du jugement de première instance ; Vu les conclusions notifiées le 16 octobre 2019 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], intimé, invite la cour, au visa des articles 1189 du code civil et 2 et 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, à : - confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de grande instance du 19 février 2019 n°16/10610, - débouter M. [T] [M] de toutes ses demandes, y ajoutant, - condamner M. [T] [M] à lui verser la somme de 8.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de Maître Stibbe, avocat ; SUR CE, La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ; En application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; Sur la recevabilité de la demande de nullité de la résolution de l'assemblée générale du 26 mai 2016 Le jugement n'est pas contesté en ce qu'il a déclaré recevable la demande de nullité de la résolution 4-2 de l'assemblée du 26 mai 2016 ; Sur la nullité des résolutions 4-2 de l'assemblée générale du 26 mai 2016 et 4-3 de l'assemblée générale du 30 novembre 2016 Devant la cour, M. [T] [M] maintient qu'en dépit de la nature privative des balcons, leur réparation incombe en vertu du règlement de copropriété à l'intégralité des copropriétaires au titre des charges communes générales ; L'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu'un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; Le règlement de copropriété du 5 juin 1956 stipule en son chapitre I que les parties communes comprennent le sol de l'immeuble et de la cour, les fondations, les gros murs de façade (...) les ornements des façades (non compris les garde-corps, les balcons et balconnets, les barres d'appui, les volets, les persiennes en fer ...) ; Le chapitre II relatif aux parties de propriété exclusive et particulière mentionne qu'outre la propriété des parties communes déterminées ci dessus, chaque propriétaire de lot aura la propriété exclusive et particulière des locaux compris dans son lot, cette propriété comprendra notamment : le plancher, les portes et fenêtres, avec leur barre d'appui, garde-corps, persiennes, bannes et auvents, les balcons et balconnets avec leur barre d'appui (...) ; Il résulte de ces dispositions et n'est pas contesté que les balcons dont celui dépendant du lot de M. [T] [M] sont des parties privatives ; Le règlement de copropriété, article deuxième, stipule encore : 'Les charges communes générales afférents à l'ensemble de l'immeuble comprendront d'une façon générale tous les frais de répartition, d'entretien, consommation, de gestion et autres, se rapportant aux parties communes générales de la maison telles que décrites précédemment. Elles comprendront notamment sans que l'énumération ci-après soit limitative : 10) les impôts (...) 20) les frais de réparations de toute nature, grosses ou menues à faire aux gros murs (sauf cependant les menues réparations de gros murs à faire dans les parties à l'intérieur des appartements) à la toiture aux souches, têtes de cheminées, aux ornements extérieurs, des façades, balcons et encadrements de fenêtres (mais non aux garde-corps, balustrades, appuis des balcons, et fenêtres, volets ou persiennes et leurs accessoires stores bannes et auvents) aux canalisations d'eau (...) ; Selon M. [T] [M], cette clause du règlement de copropriété doit permettre de faire supporter à l'ensemble des copropriétaires l'entretien des balcons et les résolutions 4-2 de l'assemblée générale du 26 mai 2016 et 4-3 de l'assemblée générale du 30 novembre 2016 encourent la nullité en ce qu'elles prévoient une répartition des travaux de réparation des balcons non pas en charges communes générales mais en charges privatives ; En l'espèce, il sera observé en premier lieu que la clause du règlement de copropriété comporte une contradiction en ce qu'elle vise les charges communes 'se rapportant aux parties communes générales de la maison telles que décrites précédemment' et énumère ensuite parmi ces charges communes, les frais de réparations de toute nature, grosses ou menues à faire aux ornements extérieurs, des façades, balcons et encadrements de fenêtres, alors que les balcons sont expressément exclus des parties communes et sont mentionnés au règlement de copropriété comme des parties privatives ; Egalement, cette clause ne vise que les frais de réparations de toute nature, grosses ou menues à faire aux ornements extérieurs des balcons et non aux balcons dans leur ensemble ; Il ne peut donc être affirmé tel que le soutient M. [T] [M] que les frais afférents à la réparation des balcons relèvent des charges communes aux termes des dispositions du règlement de copropriété ; En outre, aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; Or, en l'espèce, les balcons, parties privatives, ne sont utiles qu'à leurs propriétaires respectifs et leur entretien ne peut être mis à la charge des autres copropriétaires qui n'y ont pas accès ; Comme l'a dit le tribunal, dans la mesure où les balcons relèvent bien, en application du règlement de copropriété des parties privatives, l'assemblée générale n'a pas méconnu les stipulations du règlement de copropriété en décidant l'imputation des travaux de réparation des balcons en charges privatives, tant lors de l'audience du 26 mai 2016 que celle du 30 novembre 2016 ; Elle n'a pas non plus commis d'abus de majorité en appliquant les termes du règlement de copropriété ; Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de nullité des résolutions contestées et la demande subséquente en condamnation du syndicat des copropriétaires à payer ces travaux de réparation des balcons comprenant les plombs des balcons, chaque copropriétaire devant supporter sa part contributive selon les proportions et tantièmes déterminés par le règlement de copropriété ; Sur les dépens et l'application des articles 700 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été faite des articles 700 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; M. [T] [M], partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme supplémentaire de 2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Le sens du présent arrêt conduit à rejeter les demandes par application des articles 700 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 formulées par M. [T] [M] ; PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, Confirme le jugement ; Y ajoutant, Condamne M. [T] [M] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme supplémentaire de 2.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ; Rejette toute autre demande. LA GREFFIERE LE PRESIDENT