Cour d'appel, 25 septembre 2024. 23/02925

CF/SH Numéro 24/02882 COUR D'APPEL DE PAU 1ère Chambre ARRÊT DU 25/09/2024 Dossier : N° RG 23/02925 - N° Portalis DBVV-V-B7H-IVVP Nature affaire : Demande en réparation des dommages causés à une chose mobilière ou immobilière par un immeuble Affaire : Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] 2 C/ [B] [Y] [X] [L] [O] MAIF Grosse délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R Ê T prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 25 Septembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 19 Juin 2024, devant : Madame FAURE, magistrate chargée du rapport, assistée de Madame HAUGUEL, greffière présente à l'appel des causes, Madame FAURE, en application des articles 805 et 907 du code de procédure civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de : Madame FAURE, Présidente Madame de FRAMOND, Conseillère Madame BLANCHARD, Conseillère qui en ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANTE : Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] 2 pris en la personne de son syndic, la SARL COFIMO, dont le siège social est [Adresse 10] [Localité 6], prise en la personne de son représentant légal [Adresse 4] [Localité 6] Représenté et assisté de Maître SOULIE de la SELARL SOULIE MAUVEZIN, avocat au barreau de TARBES INTIMES : Madame [B] [Y] née le [Date naissance 2] 1983 à [Localité 11] (65) [Adresse 1] [Localité 7] Représentée et assistée de Maître LIPSOS-LAFAURIE de la SCP TANDONNET - LIPSOS LAFAURIE, avocat au barreau de TARBES Monsieur [X] [L] [O] [Adresse 5] [Localité 8] Mutuelle Assurance Instituteurs de France (MAIF) [Adresse 3] [Localité 9] Représentés et assistés de Maître FOURALI de la SCP CLAUDE AMEILHAUD AA, JEAN-FRANÇOIS ARIES AA, JESSICA FOURALI , JEAN CLAUDE SENMARTIN AA, avocat au barreau de TARBES sur appel de la décision en date du 24 OCTOBRE 2023 rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARBES RG numéro : 22/01288 EXPOSE DU LITIGE Madame [B] [Y] est propriétaire d'un appartement en rez-de-chaussée de la [Adresse 12] 2 située à [Localité 6] (65), soumise au statut de la copropriété. Suite à la constatation d'un dégât des eaux lors de la sortie des lieux de son locataire, Mme [Y] a déclaré le sinistre à son assurance le 3 février 2020 et une recherche de fuite a été effectuée par la SARL AFD, qui a conclu au manque d'étanchéité du joint périphérique en pourtour de la douche de l'appartement situé au-dessus de celui de Mme [Y], appartenant à Monsieur [X] [O]. Selon son rapport d'intervention du 23 juillet 2020 suite à une nouvelle recherche de fuite, la SARL AFD a conclu que le dégât des eaux chez Mme [Y] est dû à la colonne en fonte eaux usées de l'immeuble, fuyarde dans le logement de Mme [Y], et à un manque d'étanchéité du joint périphérique et de certains joints de faïence en pourtour de la douche du logement appartenant à M. [O]. Suivant devis du 8 septembre 2020, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] 2 a fait procéder à la réfection d'une portion de la colonne d'évacuation des eaux usées entre les logements de Mme [Y] et de M. [O], alors loué aux consorts [N]/[S]. Par courrier du 15 septembre 2020, il a été justifié d'une intervention chez M. [O] ayant consisté en la réfection des joints d'étanchéité en silicone en pourtour du receveur de douche. Suivant procès-verbal de constat d'huissier de justice du 22 mars 2021, Mme [Y] a fait constater la présence de dégradations liées à l'humidité et à des moisissures dans son appartement. Par actes d'huissier de justice du 25 janvier 2021, Mme [Y] a fait assigner le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] 2, pris en la personne de son syndic en exercice, et les consorts [N]/[S] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Tarbes aux fins de voir enjoindre au Syndicat des copropriétaires d'avoir à réaliser des travaux mettant un terme aux infiltrations, puis, cette demande étant abandonnée, de voir ordonner une expertise judiciaire et le versement d'une provision. Par acte d'huissier de justice du 4 mai 2021, Mme [Y] a fait appeler M. [O] à la cause. Par ordonnance du 8 juin 2021, le juge des référés a fait droit à la demande d'expertise judiciaire et désigné M. [D] pour y procéder. Par ordonnance du 7 décembre 2021, les opérations d'expertise ont été déclarées communes et opposables à la SARL Cofimo, désignée syndic de la copropriété [Adresse 12] 2. L'expert a déposé son rapport le 27 mai 2022. Par actes de commissaire de justice des 21 et 25 juillet 2022, Mme [Y] a fait assigner M. [O], son assureur, la SA MAIF, et le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] 2, pris en la personne de son syndic en exercice, devant le tribunal judiciaire de Tarbes en indemnisation de ses préjudices. Par conclusions d'incident du 2 janvier 2023, Mme [Y] a saisi le juge de la mise en état aux fins notamment d'organisation d'un complément d'expertise du fait de l'apparition d'une humidité importante affectant les murs de son appartement, ainsi que d'octroi d'une provision à valoir sur l'indemnisation de ses préjudices. Suivant ordonnance contradictoire du 24 octobre 2023 (RG n°22/01288), le juge de la mise en état a : - ordonné une mesure d'expertise complémentaire, - commis pour y procéder M. [D], avec pour mission, dans le respect du principe du contradictoire, après s'être fait remettre tout document utile et avoir procédé à une visite des lieux du litige, au domicile de Mme [Y] et dans l'immeuble en copropriété dénommé [Adresse 12] 2, situé [Adresse 4] à [Localité 6] : - entendre les parties et se faire remettre toutes pièces utiles, - décrire les travaux réalisés dans l'appartement de Mme [Y], - dire s'ils sont affectés de désordres en provenance des parties communes ou d'une partie privative, - fournir tous éléments de nature technique permettant de déterminer leurs causes et origines, - donner tous éléments de nature à permettre au tribunal de statuer sur les responsabilités encourues quant à l'aggravation, - indiquer et chiffrer les travaux propres a y remédier et leur durée, - donner tous éléments permettant d'évaluer les préjudices subis, - faire le compte entre les parties, - donner au juge du fond l'ensemble des éléments techniques de nature à lui permettre de déterminer les responsabilités encourues, - décrire les travaux de reprise, en préciser la durée et chiffrer leur coût avec les conséquences sur l'occupation du bien, - définir les travaux de réfection propres à remédier à la situation constatée, - en évaluer le coût et estimer la durée, - recueillir tous éléments d'appréciation des préjudices occasionnés en indiquant notamment la perte de jouissance déjà subie, celle qui découlera de l'exécution des travaux de réfection ainsi que la dépréciation infligée à la construction par les malfaçons, - d'une manière générale, fournir au tribunal tous renseignements et procéder à toutes investigations permettant de l'éclairer sur le litige opposant les parties, répondre à tout dire utile des parties, - fixé les modalités techniques de l'intervention de l'expert, - condamné in solidum M. [O] et son assureur la SA MAIF, et le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] 2 à payer à Mme [Y] les sommes suivantes à titre de provision sur l'indemnisation de son préjudice : - 4 500 euros à valoir sur le préjudice matériel, - 19 250 euros à valoir sur la perte locative, - condamné les mêmes in solidum à payer à Mme [Y] la somme de 3 500 euros à titre de provision ad litem, - condamné les mêmes in solidum à payer à Mme [Y] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens de l'incident, - rejeté les autres demandes plus amples ou contraires, - rappelé l'exécution provisoire de la décision. Sur le fondement de l'article 789 du code de procédure civile, le juge a fait droit à la demande d'expertise complémentaire au vu des nouvelles infiltrations subies par Mme [Y] postérieurement aux travaux réalisés dans l'appartement de M. [O] ayant permis la suppression de l'humidité, et de la première expertise qui a fait état du risque de récidive faute de réalisation des travaux sur la colonne d'évacuation. L'expertise est nécessaire pour déterminer l'existence et l'étendue de l'aggravation des désordres résultant du dégât des eaux et la causalité directe entre ces désordres et la vétusté du système collectif d'évacuation. L'octroi d'une provision à valoir sur les préjudices de Mme [Y] est justifié par le caractère non sérieusement contestable de l'obligation de M. [O] et du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] 2 à la réparation des désordres dénoncés depuis 2020 par Mme [Y], dès lors que l'expert a retenu que l'appartement était inhabitable, que les travaux de suppression des désordres dans l'appartement de M. [O] n'ont été effectués qu'en août 2021, et que l'expert a mentionné en mai 2022 que la vétusté de la colonne d'évacuation de l'immeuble collectif pouvait provoquer de nouveaux désordres. L'octroi d'une provision ad litem est justifié dès lors qu'il n'est pas conditionné à l'existence d'une obligation non sérieusement contestable. Le juge a retenu un partage de la provision par moitié entre M. [O] et son assureur et le Syndicat des copropriétaires. Par déclaration du 7 novembre 2023 (RG n°23/02925), le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] 2 a relevé appel, critiquant l'ordonnance en toutes ses dispositions. Suivant avis de fixation adressé par le greffe de la cour, l'affaire a été fixée selon les modalités prévues aux articles 905 et suivants du code de procédure civile. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 mars 2024, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] 2, représenté par son syndic en exercice la SARL Cofimo, appelant, entend voir la cour : - ordonner que son appel est recevable et bien fondé, - infirmer l'ordonnance en son entier, Statuant à nouveau, - débouter Mme [Y] de l'ensemble de ses demandes, - la condamner à lui verser la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner Mme [Y] aux entiers dépens de première instance et d'appel. Au soutien de ses prétentions, il fait valoir : - que l'expert a retenu que les désordres affectant l'appartement de Mme [Y] étaient exclusivement liés au mauvais état ou à l'absence de raccordement des tuyaux d'évacuation des eaux usées de M. [O], et a précisé que le réseau collectif des eaux usées n'était pas en cause, - que Mme [Y] ne produit aucun document technique susceptible de lier l'humidité persistante dans sa cuisine qu'elle allègue avec des équipements relevant des parties communes, - que ses déclarations sont insuffisantes à justifier une expertise complémentaire, alors que la cause du désordre invoqué peut résider dans le fait qu'elle a entrepris les travaux de rénovation de son appartement sans attendre qu'il soit suffisamment asséché ou qu'il soit ventilé, - que la demande de provision de Mme [Y] à l'égard du Syndicat des copropriétaires se heurte à une contestation sérieuse en ce que l'expertise a identifié le réseau d'évacuation des eaux usées de M. [O] comme seule cause des désordres, - que la demande de provision ad litem n'est pas justifiée alors qu'aucun élément technique opposable ne permet de retenir la responsabilité du Syndicat des copropriétaires dans la survenance des nouveaux désordres, et dès lors que Mme [Y] bénéficie certainement d'une protection juridique qui couvre tout éventuel frais de procédure. Par conclusions notifiées par voie électronique le 15 décembre 2023, Mme [B] [Y], intimée, demande à la cour de : - confirmer l'ordonnance en toutes ses dispositions, - débouter le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] 2 de l'ensemble de ses demandes, Y ajoutant, - condamner le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] 2 à lui payer la somme de 3 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel. Au soutien de ses demandes, elle fait valoir, au visa de l'article 789 du code de procédure civile : - que l'expert a retenu une double cause à la survenance du dégât des eaux, une cause principale résidant dans les installations sanitaires de M. [O], et une cause secondaire résidant dans les installations communes, dont il a relevé la vétusté avancée qui pouvait entraîner la reproduction du désordre à court ou moyen terme, - qu'elle a respecté les préconisations d'assainissement et n'a entrepris les travaux de rénovation de son appartement qu'en janvier 2022, alors que l'expert n'avait pas relevé d'humidité ; que ces travaux ont été endommagés par la présence d'une humidité anormale survenue en septembre 2022, alors qu'un nouveau débordement de la descente commune avait généré un dégâts des eaux dans les étages supérieurs, - que M. [O] a justifié des travaux de réparation effectués dans son lot, de sorte que les désordres sont nécessairement imputables à la copropriété, - qu'aucune proposition d'indemnisation n'a été faite par M. [O] et le Syndicat des copropriétaires alors que leur responsabilité dans la survenance du sinistre est indiscutable tel qu'il en résulte du rapport d'expertise, - qu'elle ne perçoit plus de revenu locatif depuis février 2020 alors que cet appartement est financé par la perception de loyers ; que la remise en état a été chiffrée à la somme de 9 019,67 euros TTC, ce que l'expert a estimé cohérent, et qu'elle a été indemnisée à ce titre par son assurance à hauteur de 4 425,17 euros, - qu'elle a d'ores et déjà exposé d'importants frais de justice pour assurer sa défense, et va devoir à nouveau engager des frais dans le cadre de la nouvelle expertise, justifiant l'octroi d'une provision ad litem. M. [X] [O] et son assureur, la SA MAIF, ont conclu le 15 janvier 2024. Par ordonnance du 5 février 2024, la présidente de la première chambre civile de la cour d'appel de Pau a déclaré irrecevables comme tardives les conclusions de M. [X] [O] et de son assureur la SA MAIF notifiées le 15 janvier 2024. Par ordonnance du 15 février 2024, le premier président de la cour d'appel de Pau a débouté le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] 2 de sa demande tendant à voir ordonner l'arrêt de l'exécution provisoire assortissant l'ordonnance dont appel. L'affaire a été fixée à l'audience du 19 juin 2024 pour y être plaidée. MOTIFS DE LA DÉCISION - Sur la demande d'expertise complémentaire Aux termes de l'article 789 5° du code civil, le juge de la mise en état est compétent pour ordonner toute mesure d'instruction. Il ressort du rapport d'expertise judiciaire, en page 29, que 'les infiltrations d'eau à l'intérieur de la cuisine de Mme [Y] proviennent en cause principale : - du mauvais ou de l'absence de raccordement des tuyaux d'évacuations de l'évier de la cuisine de l'appartement du 1er étage de M. [O], vers et sur la descente des eaux usées de l'immeuble. - (...) Les tuyaux et raccords PVC des évacuations de la salle d'eau du premier étage n'étaient pas collés et/ou mal collés les uns avec les autres.' L'expert précise que ces désordres ont été réparés le 5 août 2021, et qu'il semble que les réparations aient été effectuées dans les règles de l'art et soient opérantes (page 30). L'expert ajoute, concernant la colonne principale des eaux usées et ses raccords, dépendant de la copropriété : 'Compte tenu de l'âge de l'installation (+ 60 ans), de la vétusté et usure générale constatées, des dégradations occasionnées par la rouille au niveau des joints (microfissures, porosités, etc.), de la vétusté des raccords en fonte (...), d'une étanchéité précaire voire inopérante des joints-ciment des collecteurs (...), il se peut qu'à court ou moyen terme, ce genre de phénomène et désordre se reproduisent dans l'appartement de Mme [Y] ou dans d'autres appartements.' Il apparaît, en outre, qu'au moins un autre dégât des eaux a eu lieu en septembre 2022 dans la résidence, entre un appartement du deuxième étage et celui appartenant à M. [O] situé au premier étage, ayant eu pour origine un débordement de la colonne des eaux usées de la copropriété, ce qui n'est pas contesté. Il ressort du procès-verbal de constat de commissaire de justice du 9 janvier 2023 que le nouveau mobilier de cuisine installé par Mme [Y] est dégradé par des gonflements, et un décollement à plusieurs endroits, que la toile de verre peinte se décolle au niveau de l'angle supérieur gauche de la cuisine, et que des tâches noires grisâtres mouchettent les joints des carreaux de faïence de la crédence de la cuisine, nouvellement posée. Il en résulte que le dégât des eaux n'est manifestement pas résolu malgré les travaux effectués à l'initiative de M. [O] dans son lot, ou qu'un nouveau dégât des eaux est survenu. Le Syndicat des copropriétaires ne produit aucun élément de nature à démontrer que les travaux de réparation des canalisations eaux usées de l'immeuble ont été entrepris, alors que l'assemblée générale des copropriétaires du 19 avril 2022 a pourtant approuvé le devis de l'entreprise PCS Services ayant pour objet la réfection des colonnes d'eaux usées et eaux vannes de la résidence. En conséquence, l'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle a ordonné un complément d'expertise confié à M. [W] [D]. - Sur les demandes de provisions - Sur le principe des provisions Aux termes de l'article 789 2° et 3° du code de procédure civile, le juge de la mise en état est compétent pour allouer une provision pour le procès et accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. En l'espèce, l'existence de l'obligation de M. [O] n'est pas sérieusement contestable, l'expert judiciaire ayant expressément retenu que la cause principale des désordres subis par Mme [Y] était d'origine privative et provenait de son lot. S'agissant du préjudice locatif, l'existence de son obligation n'est pas sérieusement contestable pour la totalité de la période pour laquelle le préjudice locatif est invoqué (du 1er février 2020 au 31 décembre 2022) dès lors que s'il a entrepris tardivement les travaux de réparation faisant cesser les infiltrations, après avoir été assigné en référé, le 5 août 2021, Mme [Y] a ensuite dû laisser son appartement s'assainir et se déshumidifier avant d'entreprendre les travaux de rénovation, qui étaient en cours en septembre 2022, de sorte qu'elle ne pouvait remettre son bien en location pendant cette période. De nouvelles traces d'humidité et de moisissures sont apparues, notamment sur les meubles nouvellement installés dans le courant de l'année 2022, ce qui est établi suivant procès-verbal de constat du 9 janvier 2023, de sorte qu'il n'est pas sérieusement contestable que les fuites ont perduré ou qu'à tout le moins, de nouvelles fuites sont survenues. Il en résulte que, M. [O] ayant procédé aux travaux de réparation dans son lot, la survenance de ce nouveau dégât des eaux rend l'obligation du Syndicat des copropriétaires non sérieusement contestable au vu des conclusions expertales claires et non équivoques qui alertent sur la forte probabilité de résurgence du désordre à court ou moyen terme du fait de la vétusté des installations communes, ce qui s'est d'ailleurs produit en septembre 2022 dans un autre appartement. L'expert n'a d'ailleurs retenu aucune autre cause possible des désordres. En outre, le syndicat des copropriétaires n'établit pas avoir entrepris les travaux de réparation des canalisations de l'immeuble votés en assemblée générale le 19 avril 2022. En conséquence, l'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle a condamné in solidum M. [O], son assureur, la SA MAIF, et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] 2 au paiement d'une provision à valoir sur les préjudices matériel et économique de Mme [Y], et d'une provision ad litem, dont l'octroi n'est pas conditionné par l'existence d'une obligation non sérieusement contestable. - Sur le montant des provisions S'agissant de la provision à valoir sur le préjudice matériel lié à la remise en état de l'appartement, Mme [Y] justifie de son préjudice par la production d'un devis de réparation de 9 019,67 euros TTC soumis à débat contradictoire, et dont l'expert judiciaire a retenu qu'il semblait cohérent techniquement et financièrement au vu de la prestation à réaliser. Après déduction de la somme de 4 425,17 euros versée à Mme [Y] par son assurance, il y a lieu de confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a octroyé une provision de 4 500 euros à Mme [Y] à valoir sur l'indemnisation de son préjudice matériel. S'agissant de la provision à valoir sur l'indemnisation du préjudice de perte locative, si le préjudice de Mme [Y] est établi dans son principe, l'expert ayant retenu que l'appartement était inhabitable, il reste incertain dans son montant, dès lors que le préjudice locatif ne peut en réalité s'analyser qu'en une perte de chance de percevoir des loyers, eu égard notamment à l'incertitude d'une location sans interruption sur toute la durée pour laquelle le préjudice est allégué. Il doit également être tenu compte de ce que le revenu locatif n'est pas un revenu net mais est pondéré par les diverses charges qui seraient nécessairement venues en déduction des loyers perçus, notamment l'impôt sur les revenus locatifs dont le montant dépend de la tranche d'imposition du ménage et du régime foncier choisi, les prélèvements sociaux (environ 17%), et les charges locatives. En l'absence d'éléments produits à ce stade, il y a lieu de retenir, sur une base de 550 euros de revenu locatif par mois, sur une période de 35 mois (du 1er février 2020 au 31 décembre 2022), une perte de chance de louer le bien à 80% de la valeur du loyer, soit une somme de15 400 euros (550 x 35 x 80%), à laquelle il y a lieu d'ôter 35% au titre des diverses impositions et charges, soit une perte totale nette de 10 000 euros sur la période. En conséquence, l'ordonnance sera réformée sur ce point, et il sera alloué à Mme [Y] une provision de 10 000 euros à valoir sur l'indemnisation de son préjudice économique. L'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle a octroyé à Mme [Y] une provision ad litem de 3 500 euros, cette somme étant cohérente au vu des frais de l'expertise de M. [D], s'élevant à la somme de 3 786,80 euros. L'équité commande l'octroi d'une indemnité à Mme [Y] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, CONFIRME l'ordonnance en toutes ses dispositions soumises à la cour, SAUF en ce qu'elle a condamné in solidum M. [X] [O], sons assureur, la SA MAIF et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] 2, situé [Adresse 4] à [Localité 6] (65), pris en la personne de son syndic, à payer à Mme [B] [Y] la somme de 19 250 euros à titre de provision sur l'indemnisation de son entier préjudice de perte locative, Statuant à nouveau : CONDAMNE in solidum M. [X] [O], son assureur, la SA MAIF et le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] 2, situé [Adresse 4] à [Localité 6] (65), pris en la personne de son syndic, à payer à Mme [B] [Y] la somme de 10 000 euros à titre de provision à valoir sur l'indemnisation de son préjudice de perte locative, Y ajoutant : CONDAMNE in solidum M. [X] [O], son assureur, la SA MAIF et le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] 2, situé [Adresse 4] à [Localité 6] (65), pris en la personne de son syndic, à payer à Mme [B] [Y] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés en cause d'appel, CONDAMNE in solidum M. [X] [O], son assureur, la SA MAIF et le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] 2, situé [Adresse 4] à [Localité 6] (65), pris en la personne de son syndic, aux dépens d'appel. Le présent arrêt a été signé par Mme FAURE, Présidente, et par Mme HAUGUEL, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE, Sylvie HAUGUEL Caroline FAURE