Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN
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Chambre 3 - CONSTRUCTION
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DU 16 Septembre 2024
Dossier N° RG 22/08164 - N° Portalis DB3D-W-B7G-JVLT
Minute n° : 2024/247
AFFAIRE :
[Y] [E] C/ [F] [T]
JUGEMENT DU 16 Septembre 2024
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENT : Madame Annabelle SALAUZE, Vice-Président, statuant à juge unique
GREFFIER lors des débats : Madame Peggy DONET
Adjoint administratif FFG lors de la mise à disposition : Madame Evelyse DENOYELLE
DÉBATS :
A l’audience publique du 18 Juin 2024
A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Septembre 2024
JUGEMENT :
Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort
copie exécutoire à :
Me Barbara BALESTRI
Me Florent LADOUCE
Délivrées le 16 Septembre 2024
Copie dossier
NOM DES PARTIES :
DEMANDEUR :
Monsieur [Y] [E], demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Florent LADOUCE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant, Me Guillaume SERGENT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant
D’UNE PART ;
DÉFENDEUR :
Monsieur [F] [T], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Barbara BALESTRI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant, Me Thierry MONOD, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant
D’AUTRE PART ;
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FAITS, PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :
Selon mandat simple de vente donné le 21 juin 2022 à l’agence Alex AGENCY, Monsieur [F] [T] a proposé à la vente une maison sis [Adresse 1] sur la parcelle cadastrée A[Cadastre 3], sur la commune de [Localité 5], au prix de 1 200 000 euros.
Par le biais de l’agence, Monsieur [Y] [E] a effectué le 22 juillet 2022 une offre d’achat sur ce bien au prix demandé, soit 1 200 000 euros, le document mentionnant que l’acquisition serait financée sans emprunt, et fixant la durée de validité de l’offre au 29 juillet 2022.
Les notaires de Monsieur [T] et de Monsieur [E] se sont mis en relation à compter du 2 août 2022, le premier communiquant au second des projets d’actes par courriels des 05 août 2022 et 18 octobre 2022.
Par courriel du 24/11/2022, Monsieur [F] [T], toujours par l’intermédiaire de son notaire, proposait la date du 30 novembre 2022 pour procéder à la vente, sollicitant le versement sous séquestre de 5% du prix avant cette date, et indiquant qu’il serait dans la négative mis fin à la vente.
Le 28 novembre 2022, le conseil de Monsieur [Y] [E] demandait communication avant la vente, soit dans un délai de 48 heures, de divers éléments documents, soient : les éléments relatifs au rachat du bien, dans la mesure où il avait été acquis par adjudication, le titre de propriété du bien et la preuve qu’il n’est affecté par aucune servitude, le diagnostic d’assainissement du terrain, les éléments démontrant que, tant au regard de son obtention que de son exécution, le permis de construire accordé par la commune de [Localité 5] respecte les dispositions de la loi littoral).
Exposant que Monsieur [F] [T] avait indiqué mettre fin à la vente en cas d’absence de signature et de versement du séquestre au 30 novembre 2022, Monsieur [Y] [E] l’a fait assigner par exploit d’huissier en date du 1er décembre 2022 en perfection de la vente.
Par conclusions du 18 avril 2023, Monsieur [F] [T] a demandé au juge de la mise en état de condamner Monsieur [Y] [E] à verser entre les mains de Maître [Z] [G] la somme de 1 200 000 euros correspondant au prix de vente dans l’attente de la décision à venir. Il a été fait droit à sa demande selon ordonnance d’incident le 18 décembre 2023.
Selon ses dernières conclusions régulièrement notifiées par RPVA le 04/06/2024, Monsieur [Y] [E] sollicite du tribunal de :
Déclarer Monsieur [Y] [E] recevable et bien fondé en ses conclusions ;
Dire et juger qu’un accord a été trouvé entre [Y] [E] et [F] [T] sur la vente d’un bien immobilier situé à [Localité 5] sis [Adresse 1], cadastré A2210, pour un montant de 1.200.000 euros ;
Dire et juger que la vente au profit de [Y] [E] du bien immobilier situé à [Localité 5], sis [Adresse 1], cadastré A[Cadastre 3] appartenant à [F] [T] est parfaite ;
Ordonner qu’il soit procédé à la réitération de cette vente devant notaire, et plus précisément, qu’elle soit confiée à une étude notariale choisi en commune par les parties ou à défaut d’accord, à l’étude LNQV, représentée par Maître [D] [H], notaire à [Localité 6] ;
Condamner [F] [T] à payer à [Y] [E] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamner [F] [T] aux entiers dépens de l’instance.
Au soutien de ses prétentions, fondées sur les dispositions des articles 1113 et 1583 du code civil, le requérant fait valoir que l’accord sur la chose et sur le prix n’est pas contestable et la rencontre des volontés manifeste, cela résultant :
- de l’offre d’achat correspondant à l’offre de vente aux termes du mandat de vente signée,
- au projet d’acte notarié établi par le propre notaire d’[F] [T] démontrant son acceptation de l’offre,
- à la volonté d’[F] [T] qu’un compromis de vente soit signé avant le 30 novembre et que 5 % du prix de vente convenu soit versé à titre de séquestre.
- à l’accord de [Y] [E] pour supporter les charges liées aux taxes inhérentes à l’acceptation du permis de construire de la villa objet de la vente.
Selon ses dernières conclusions régulièrement notifiées par RPVA le 03 juin 2024, Monsieur [F] [T] sollicite du tribunal de :
- Rejeter les demandes de Monsieur [Y] [E] comme non fondées ni justifiées
- Déclarer recevables, justifiées et bien fondées les demandes reconventionnelles de Monsieur [F] [T]
En conséquence,
- Condamner Monsieur [Y] [E] à verser à Monsieur [F] [T], et sauf à parfaire, la somme de 200 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis pour exécution déloyale et de mauvaise foi des pourparlers
A titre subsidiaire,
- Prononcer la nullité du contrat de vente entre les parties pour dol
- Condamner Monsieur [Y] [E] à verser à Monsieur [F] [T], et sauf à parfaire, la somme de 200 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis au titre de la responsabilité délictuelle
A titre encore plus subsidiaire,
- Condamner Monsieur [Y] [E] à verser à Monsieur [F] [T], et sauf à parfaire, la somme de 200 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis pour exécution déloyale et de mauvaise foi du contrat de vente ;
- Condamner Monsieur [Y] [E] à séquestrer le prix de vente ainsi que les frais et accessoires tels que prévus dans le projet de promesse de vente et dans l’acte de vente, et ce dans un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, entre les mains de Maître [G], Notaire de la SARL Notaires Foch, laquelle sera autorisée à remettre les fins à Monsieur [F] [T] le jour de la vente ou de la publication de la décision constatant celle-ci, et sur simple présentation du présent jugement ;
- Juger que le transfert de propriété n’interviendra que le jour du paiement complet du prix de vente et des frais et accessoires de la vente tels que visés prévus dans le cadre du projet de promesse de vente du 3 novembre 2022 ;
- Juger qu’à défaut de versement du prix dans un délai de 2 mois à compter de la signification de la décision à intervenir le contrat de vente sera considéré comme caduc ;
A titre infiniment subsidiaire ;
Ecarter l’exécution provisoire ;
En toute hypothèse :
- Condamner Monsieur [Y] [E] à verser à Monsieur [F] [T], et sauf à parfaire, la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
- Condamner Monsieur [Y] [E] à payer à Monsieur [F] [T] la somme de 8000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance
A l’appui de ses prétentions, il fait valoir :
A titre principal :
Que l’offre d’achat est caduque au terme des dispositions de l’article 1117 du code civil, puisque son offre de validité était fixée au 29 juillet 2022, et que cette proposition n’a pas été approuvée par la mention « lu et approuvé » ; que l’offre est devenue caduque faute d’acceptation dans le délai ;
Que les parties n’en étaient qu’au stade des pourparlers, puisque la vente était par ailleurs conditionnée à la régularisation d’un acte notarié ; qu’un projet de promesse de vente avait d’ailleurs été communiqué le 5 août 2022 à l’offrant, sans réponse, malgré les multiples propositions ; qu’en l’absence de signature d’un avant contrat, les échanges relevaient des pourparlers ;
Que l’une des conditions essentielles était le règlement par Monsieur [E] d’une indemnité d’immobilisation, dont le versement devait intervenir avant la signature de l’acte de vente ; que l’acquéreur n’a pas donné suite aux nombreuses propositions de signatures formulées, aucune somme n’ayant été versée entre les mains du notaire ;
Que la déloyauté dont a fait preuve Monsieur [E] dans le déroulement des pourparlers justifient l’octroi de dommages et intérêts au titre des article 1104 et 1112 du code civil et pour procédure abusive ;
A titre subsidiaire, si la vente était considérée comme parfaite, Monsieur [F] [T] affirme que le contrat encourt la nullité pour dol eu égard aux manœuvres décrites tenant à effectuer une offre d’achat au prix en indiquant avoir les fonds, pour ne jamais accepter de procéder au versement de garantie ni à la signature de l’acte, dans l’objectif de bloquer la vente le temps de trouver un nouvel acquéreur et réaliser une plus-value.
A titre infiniment subsidiaire il estime la responsabilité contractuelle de Monsieur [E] engagée du fait des comportements déloyaux décrits.
Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
La clôture des débats a été fixée au 04 juin 2024 selon ordonnance du 19 février 2024, et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée le 18 juin 2024. L’affaire a été mise en délibéré au 16 septembre 2024.
MOTIFS :
Sur la perfection de la vente :
L’article 1113 du code civil dispose que « Le contrat est formé par la rencontre d'une offre et d'une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s'engager.
Cette volonté peut résulter d'une déclaration ou d'un comportement non équivoque de son auteur ».
L’article 1118 du même code définit l'acceptation comme la manifestation de volonté de son auteur d'être lié dans les termes de l'offre.
Tant que l'acceptation n'est pas parvenue à l'offrant, elle peut être librement rétractée, pourvu que la rétractation parvienne à l'offrant avant l'acceptation.
L'acceptation non conforme à l'offre est dépourvue d'effet, sauf à constituer une offre nouvelle.
L’article 1583 du code civil dispose que la vente « est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé ».
En l’espèce, le requérant estime que la vente est parfaite depuis l’offre d’achat formulée le 22 juillet 2022 sur le bien de Monsieur [F] [T] au prix de 1 200 000 €, correspondant au prix fixé au mandat de vente confié à l’agence, en l’état d’un accord des parties sur la chose et sur le prix manifestant la rencontre des volontés.
Le défendeur conteste avoir accepté cette offre dans le délai fixé à l’acte, soit avant le 29 juillet 2022.
Il résulte des pièces produites que l’offre d’achat du 22 juillet 2022 n’a en effet pas été contresignée par le vendeur, et porte uniquement la signature de son mandataire, l’agence Alex AGENCY. Or, cette agence a reçu un mandat de vente simple sans exclusivité, qui ne comporte pas de clause donnant pouvoir de représentation du vendeur au mandataire. Il est constant que le simple mandat de vente donné à un professionnel de l’immobilier ne suffit pas à engager le vendeur sur la vente du bien lorsqu’un acquéreur se propose de l’acheter aux conditions prévues, et qu’une offre au prix du mandat ne vaut pas vente si le mandat de l’agent immobilier ne contient pas de clause expresse lui donnant pouvoir de représenter son mandant. L’offre d’achat aux prix n’étant pas contresignée par Monsieur [T], elle ne suffit pas à caractériser la rencontre des volontés et l’accord des parties.
Pour autant, aucune des pièces versées ne permet de matérialiser une acceptation formelle de l’offre d’achat dans le délai d’échéance prévue, soit au 29 juillet 2022, les premiers documents émanant du notaire de Monsieur [T] étant des courriels datés pour les plus anciens du 02 août 2022.
En l’état, il n’est donc pas démontré que l’offre d’achat a été acceptée dans les délais de sorte que sa caducité doit être relevé.
Monsieur [Y] [E] indique encore que Monsieur [F] [T] a manifesté sans équivoque et à plusieurs reprises sa volonté de lui vendre le bien au prix convenu. Il souligne en ce sens que son notaire a établi des projets d’actes et les a communiqués au notaire de Monsieur [E], et qu’il a demandé le versement de 5% du prix de vente sous forme de séquestre.
Les pièces produites (échanges de courriels de courriers et de projets d’actes) permettent de retracer l’historique suivant.
Le 02 août 2022, le notaire de Monsieur [T] prenait attache avec le notaire de Monsieur [E] et lui communiquait divers documents (permis de construire, diagnostics, plan cadastral, taxes). Le 05 août 2022 il lui adressait un projet d’acte. Ce projet correspondait en réalité une promesse unilatérale de vente prévoyant notamment une condition suspensive transfert de permis, et le versement d’une indemnité d’immobilisation d’un montant de 5%, soit la somme de 60.000 euros.
Le 09 septembre 2022, le notaire de Monsieur [T] se rapprochait à nouveau du notaire de Monsieur [E], proposant « que la promesse déjà rédigée par ses soins » soit reçue par Maître [G], et que la vente soit reçue par le notaire de l’acquéreur.
En réponse, il était signifié le 13 septembre 2022 la volonté de Monsieur [E] d’acquérir sans établir d’avant contrat, une date pour la signature définitive étant proposée les 5 ou 6 octobre 2022.
Aucune signature n’est intervenue à cette date, mais le notaire de Monsieur [T] a effectivement adressé un projet d’acte de vente le 18 octobre 2022 au notaire de Monsieur [E]. Ce projet n’a pas été réceptionné numériquement par ce dernier comme un atteste l’accusé de réception versé en pièce par le défendeur.
Le 10 novembre, le notaire du vendeur a proposé de nouvelles dates toujours avec versement d’un dépôt de garantie de 5%.
Le 24 novembre, il a formalisé une nouvelle proposition de signature au 30 novembre 2022, l’exigence de versement du dépôt de garantie étant maintenue, la proposition comprenant la mention « à défaut, mon client mettra un terme à cette opération ».
Le 28 novembre, Monsieur [E] exigeait avant signature la communication de différentes pièces. Le 29 novembre, il lui était répondu que ces pièces avaient déjà été communiquées, et que Monsieur [T] restait en attente du dépôt de garantie.
Il en résulte que chacune des parties a conditionné la signature de la vente à certaines exigences, soit le versement d’une somme de 60.000 euros séquestrée à titre de garantie, et le versement de nombreuses pièces s’agissant de l’acquéreur.
Les différents échanges de courriels à compter du 2 août 2022 entre les notaires des parties, dont aucun n’a reçu mandat de ses clients attestent uniquement de la mise en œuvre de pourparlers ; en effet, aucun engagement formel de vendre n’a été signé par Monsieur [T], qui a initialement conditionné la vente à la signature d’une promesse de vente incluant une indemnité d’immobilisation de 60.000 euros, et qui n’a jamais renoncé à cette garantie.
En l’état de la caducité de l’offre d’achat, et de l’absence de signature d’autre document liant les parties, il ne peut qu’être considéré que les échanges entre les notaires n’ayant pas reçu pouvoir de représentation ne démontrent que des pourparlers. En atteste encore le refus par Monsieur [E] de signer la vente le 30 novembre, au motif qu’il n’était pas en possession de plusieurs éléments sur le bien, manifestement essentiels pour consolider sa volonté d’acquérir puisque relatifs notamment aux constitutions de servitudes, au diagnostic d’assainissement du terrain, ou encore au respect des dispositions de la loi littoral.
Ainsi, il n’est pas établi que l’offre d’achat a été acceptée dans le délai fixé pour son échéance. Par ailleurs, si les nombreux échanges de courriels versés en procédure témoignent de la volonté respective de vendre et d’acquérir à un prix convenu, il reste qu’aucun accord ne semble être intervenu sur les modalités de la vente et les conditions suspensives auxquelles elle devait être soumise.
Il n’y a pas lieu à faire droit à la demande de vente forcée.
Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour mauvaise foi dans les pourparlers :
L’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
L’article 1112 du même code précise que « l'initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi.
En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d'obtenir ces avantages. »
Il résulte des développements précédents qu’après avoir sollicité le 13 septembre 2022 la fixation de la vente sans avant contrat au 5 octobre 2022, Monsieur [E], sommé de comparaître pour signature le 30 novembre 2022, a sollicité deux jours avant seulement, la communication de nombreux documents conditionnant sa présence à l’acte.
Outre le fait que de nombreux documents dont la communication était sollicitée avaient été communiqués dès le mois d’août 2022, il convient de rappeler que le requérant n’a pas accepté de conclure la vente définitive, alors même qu’il avait précédemment renoncé à conclure un avant contrat précisant les éventuelles conditions suspensives auxquelles il entendrait soumettre son consentement.
De même, alors qu’il a refusé de comparaître à la date fixée pour la vente le 30 novembre 2022, il a assigné le vendeur en perfection de la même vente, sans qu’aucun document supplémentaire ne lui ait été adressé, dès le lendemain, l’assignation étant en date du 1er décembre 2022. Il résulte encore des échanges produits que ce dernier a poursuivi la procédure, alors même que des dates étaient à nouveau proposées par le notaire de Monsieur [T] pour procéder à la vente, l’unique condition tenant au versement d’une garantie étant cependant maintenu.
Ainsi, alors que dans le cadre des pourparlers, était exigé par Monsieur [T] le versement d’une garantie en séquestre comme condition essentielle de la vente, Monsieur [E] a refusé d’y procéder, demandé la communication de documents qui lui avaient déjà été communiqués, avant d’assigner en perfection de la vente sans avoir eu communication des éléments demandés.
Celui-ci indique à tort dans le cadre de ses conclusions que ces documents n’ont été communiqués que concomitamment aux conclusions du défendeur s’opposant à la perfection de la vente, les premières conclusions ayant déposées étant du mois de février 2023 et les éléments sollicités ayant été communiqués dès décembre 2022, selon courriel du conseil de Monsieur [E] en accusant réception le 5 janvier 2023. Pour autant, aucune suite n’a été donnée aux propositions de rendez-vous pour signature formulées tout au long du mois de janvier 2023.
Ces démarches, manifestement destinées à s’affranchir de l’exigence de dépôt de garantie posée par Monsieur [T], caractérise une forme de déloyauté et de mauvaise foi dans la tenue des pourparlers justifiant l’octroi de dommages et intérêts, correspondant à la garantie qui était sollicitée à titre d’indemnité d’immobilisation depuis le 05 août 2022, date de la transmission d’un projet de promesse unilatérale de vente fixant cette somme à titre d’indemnité d’immobilisation.
Sur la demande pour procédure abusive :
Conformément à l’article 1240 du code civil, pour être constitutif d’une faute, il doit être démontré que le droit d’ester en justice a dégénéré en abus.
Monsieur [F] [T] demande réparation du préjudice occasionné par l’action des demandeurs, considérée comme abusive.
Toutefois, il n’est pas démontré en l’état d’abus dans le droit à agir.
Cette demande sera donc rejetée.
Sur les demandes accessoires :
Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie […]. »
Monsieur [Y] [E], partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance ;
Il résulte de l'article 700 du Code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à condamnation.
Il n'apparaît pas équitable en l'espèce de laisser à Monsieur [F] [T] la charge de ces frais. Monsieur [Y] [E] sera condamné à payer à Monsieur [F] [T] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles.
Le surplus des demandes sera rejeté.
PAR CES MOTIFS :
Le tribunal statuant en audience publique, par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort:
DEBOUTE Monsieur [Y] [E] de l’ensemble de ses demandes ;
CONDAMNE Monsieur [Y] [E] à verser à Monsieur [F] [T] la somme de 60.000 euros de dommages et intérêts ;
DEBOUTE Monsieur [F] [T] de sa demande de dommages et intérêts au titre de la procédure abusive ;
CONDAMNE Monsieur [Y] [E] à verser à Monsieur [F] [T] la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [Y] [E] aux entiers dépens de l’instance ;
REJETTE le surplus des demandes
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le SEIZE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE.
Le Greffier, Le Président,
